Продажа земельного участка с оплатой по частям

Тонкости при продаже части земельного участка

У земельного участка может быть сразу несколько владельцев. За каждым из них закреплены все права собственника, поэтому они могут распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Пользоваться наделом можно по договоренности, но в продаже части земельного участка есть определенные нюансы.

Реализация долей земельных участков регулируется законодательством РФ.

Перед продажей необходимо выполнить ряд процедур и оформить все в установленном порядке. В статье полная информация обо всех нюансах реализации частей земельных наделов.

Нормативная база

При продаже части земельной территории продавец должен руководствоваться нормам Гражданского и Земельного Кодекса. В ст. 244 ГК РФ сказано, что если у имущества 2 и более владельцев, то они пользуются им на праве общей собственности с выделение долей и без. А в ст. 246 того же кодекса закреплено право собственника продать свою долю.

Земельный Кодекс и некоторые региональные нормативные акты лишь вносят небольшие корректировки. Например, на региональном уровне определяется минимальный размер земельного надела для определенных нужд. А ст. 37 ЗК указывает на необходимость постановки на кадастровый учет выделенной доли.

Условия сделки

Допускается реализация части земельного надела, если это не противоречит нормам законодательства:

У со-собственников есть преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать землю третьим лицам, гражданин должен получить отказ от других владельцев недвижимости.
Земли сельскохозяйственного назначения выкупает муниципалитет.
Продажа части земельного надела не должна ущемлять права пользования всех его владельцев. Это значит, что нельзя выделять и продавать участок, который вклинится или разорвет границы первоначально выделенной территории.
После отчуждения земли у продавца должен остаться минимально допускаемый размер надела.

Последний пункт требует небольшого пояснения. Например, в Иркутской области нижний лимит для ведения личного подсобного хозяйства составляет 0,2 га.

Поэтому если гражданин хочет продать часть земли под ЛПХ третьим лицам, то после выделения доли основной надел должен остаться размером не меньше 0,2 га. У покупателя также должен быть “земельный отрез” не меньше 0,2 га, иначе сделка будет признана недействительной.

Интересно! Исключением становится только продажа надела в пользу соседа. Продаваемая часть может быть меньше 0,2 га, так как присоединяется к уже существующему ЛПХ.

Порядок реализации доли земли

Продать долю земли можно 2 способами:

с выделением доли;
без выделения.

В первом случае потребуется определить точные границы выделяемой доли. Этот надел станет самостоятельным и получит собственный кадастровый номер. Он никак не будет связан с тем наделом, из которого выделялся.

При продаже доли без выделения покупатель получит доступ к земле и всем коммуникациям на праве общей собственности. Это значит, что если на участке есть дом, то покупатель будет пользоваться и зданием. Порядок пользования определяется договоренностью собственников.

Внимание! Для каждого из вариантов есть собственный порядок продажи.

Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев

Изначально собственники общей земли пользуются ею по договоренности на равных правах, вне зависимости от величины доли каждого.

Эту долю можно продать без размежевания, хотя покупателей на такой участок сложнее найти. Чаще всего ими становятся другие владельцы.

Для реализации части земли без выделения необходимо определить саму долю. Она указывается в виде дроби.

В таком же виде она прописывается в договоре купли-продажи. После заключения договора покупатель имеет право не только на землю, но и все постройки, в том числе и будущее.

Это значит, что если один из со-собственников планирует построить дом, он должен получить согласие от остальных владельцев. А после окончания работы они будут иметь право пользоваться имуществом, вне зависимости от того, на кого дом зарегистрирован.

Документы

Продавец предоставляет стандартный комплект документов:

выписка из ЕГРН, где указана доля владельца;
кадастровый паспорт (если есть, т.к. выписка из ЕГРН сегодня полностью заменяет паспорт);
документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, наследования и т.д.);
разрешение супруга на продажу;
отказы от приобретения доли остальными владельцами;
справка об отсутствии задолженностей и других видов обременений.

Последний пункт особенно важен. Если покупатель — третья сторона, то стоит заранее условиться с остальными владельцами о пользовании участком. Для этого можно составить отдельное соглашение, которое не прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор

Соглашение о продаже доли немного отличается от стандартного.

Хотя основные моменты сохранены:

ФИО сторон (только продавца и покупателя);
описание объекта, включая его местоположение, наличие дополнительных объектов и размер продаваемой доли;
цена и способ оплаты.

Дополнительно можно включить пункт о расторжении сделки. Например, если остальные владельцы будут препятствовать покупателю пользоваться участком.

Грамотно составить контракт поможет юрист. Он создаст документ под индивидуальный запрос. А также впоследствии поможет разобраться со спорными ситуациями.

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в ст. 11.9 Земельного кодекса.

Выделенная доля не должна:

препятствовать использованию недвижимости;
вклиниваться или ломать границы основного участка.

Межеванием занимается кадастровый инженер. Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.

Внимание! Продается такая доля как отдельный участок. Поэтому можно использовать стандартную форму договора купли-продажи земли.

Документы

Основной комплект документов предоставляет продавец:

выписка из ЕГРН;
отказ владельцев основного участка от выкупа выделенной доли;
кадастровый план;
документы, подтверждающие права получения собственности (наследование, договор купли-продажи и т.д.);
согласие второго супруга на продажу;
справка об отсутствии задолженностей.

Обе стороны должны предоставить свои паспорта. А если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, с его стороны потребуется еще и кредитный договор.

Договор

Между продавцом и покупателем составляется типовой договор купли-продажи. В нем обязательно указываются:

ФИО и паспортные данные всех участников сделки;
точное положение земельного участка (кадастровый номер);
цена недвижимости;
способ оплаты.

Составить договор поможет юрист. Он укажет индивидуальные особенности сделки, а также пояснит сторонам их права и обязанности.

Налогообложение

Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации прав собственности. Сделать это можно в Росреестре сразу после заключения сделки.

В отделение необходимо принести договор купли-продажи в 3 экземплярах, а также документы, подтверждающие законность сделки.

В случае продажи части земли третьей стороне потребуется приложить письменные отказы других собственников от выкупа участка.

После передачи прав собственности, бывший владелец должен оплатить налог в размере 13% от стоимости земли в случае, если:

пользовался землей менее 5 лет;
пользовался участком менее 3 лет, но получил его по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Заключение

Проще всего продать земельный участок со-собственникам. Это можно сделать без выделения доли и трат на межевание участка. Граждане с преимущественным правом выкупа не получают скидку при покупке земли. А в случае отказа со-собственников, часть земли можно продать третьи лицам с выделением доли и без межевания.

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: условия и правила оформления

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).

В последнем случае сделка по покупке участка приобретает определенные особенности, которые необходимо обязательно учитывать при ее оформлении. Данные особенности, а также основные правила составления договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа стоит рассмотреть более подробно.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

В каких случаях допускается рассрочка?

Чаще всего такой вариант применяется, когда у покупателя нет всей суммы на оплату земли, но приобрести ее он хочет. В этом случае он может купить землю сразу, не дожидаясь, когда будет накоплена нужная сумма, т.е. взять ее в своеобразный «кредит», который не предполагает начисления процентов на сумму платежа .

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

Отличия от обычного договора

Существенными условиями договора являются, как и в общих случаях, предмет сделки и цена на него. В качестве предмета при этом выступает продаваемый земельный участок.

Цена указывается в натуральной или денежной форме (причем в последнем случае валютой может быть только национальная денежная единица).

При этом стороны могут установить такой момент перехода прав собственности за него:

с момента вступления договора в силу (то есть сразу после его государственной регистрации);
после оплаты определенной части стоимости земли;
после внесения всей суммы за недвижимость.

Наибольшей популярностью пользуется первый способ. Однако он является более рискованным для продавца, поскольку права собственности на участок он передает, а деньги за него не получает. Поэтому в данном случае для перестраховки участок обременяется залогом — в случае невыполнения покупателем своих обязательств права собственности на землю возвращаются к продавцу.

В этом случае с формальной точки зрения данная сделка имеет признаки двух независимых договоров:

купли-продажи — при условии оплаты полной стоимости земли права собственности на нее переходят к покупателю;
займа — земля выступает своеобразным залогом в сделке и обеспечивает выполнение покупателем его обязательств по оплате.

При этом возможны два варианта:

Внесение авансового платежа, или предоплаты (то есть части денег в счет будущей оплаты). В этом случае при расторжении сделки продавец возвращает покупателю данные средства.
Внесение задатка. При этом также вносится предоплата, однако порядок ее возврата несколько другой:
- в случае вины покупателя деньги остаются у продавца;
- при наличии вины со стороны продавца он возвращает покупатель 200% от величины задатка.

Последним способ является наиболее надежным, однако эти условия будут действовать только при условии подписания между сторонами специального соглашения о задатке.

Структура и содержание

Форма данного документа типовая и мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи. Различия существуют только в содержании некоторых отдельных его положений. Примерная структура договора выглядит следующим образом:

Название документа

Здесь указывается как название сделки (то есть купля-продажа), так и условие о рассрочке. Примером названия может быть: «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Ниже также указывается место (город, область) и дата заключения сделки.

Реквизиты сторон

В этом разделе указывается, кто выступает покупателем, а кто продавцом, и вносятся их данные:

фамилия, имя и отчество;
серия и номер паспорта;
место и дата выдачи паспорта;
адрес регистрации;
дата рождения.

Кроме этого, может быть указана и контактная информация: адрес фактического проживания (если он отличается от прописки), номер телефона, адрес электронной почты и т. п.

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается. Необходимо указать такие его характеристики:

кадастровый номер;
площадь;
адрес;
границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Читать еще: Перепутаны кадастровые номера по собственности на землю

Порядок оплаты

Это наиболее важная часть договора, которая и отображает его основные особенности. В этой части необходимо обязательно прописать, что участок продается с рассрочкой платежа, а также указать:

период, на который она предоставляется;
общую стоимость участка;
периодичность внесения платежа;
способ оплаты (наличными, безналичным расчетом, в виде товара или продукции и т. п.).

Такой график подписывается сторонами и обязательно прикладывается к договору.

Обременения

В этом разделе продавец должен либо указать, какие есть обременения на участке, либо отметить их отсутствие. В сделке купли-продажи чаще всего требуется, чтобы никаких обременений на земле не было, что и заносится в договор.

Под отсутствием обременений понимается такая ситуация, когда участок не продан другим лицам, не подарен, не находится под арестом или залогом и на него не могут претендовать третьи лица. В случае нарушения этого требования покупатель может потребовать возврата средств за участок и признания сделки недействительной.

Права и обязанности сторон

На продавца и покупателя распространяются все права и обязанности, прописанные в законодательстве. Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Заключительные положения

Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Однако стоит учесть, что предмет договора и цена недвижимости — это его существенные условия, которые не подлежат изменению и обязательно должны присутствовать в документе. В противном случае он будет признан недействительным.

Сегодня купить квартиру в Таиланде не будет проблемой, особенно, если воспользоваться услугами профессиональных риэлторов.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная процедура данной сделки описана здесь.

Как правило, приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Подробности в нашей статье.

Особенности заполнения и последующие действия

Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:

три экземпляра договора;
копии паспортов сторон;
правоустанавливающие документы на участок;
кадастровый план и паспорт;
квитанцию об оплате госпошлины;
график платежей;
согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
акт согласования границ;
выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.

После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.

В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.

Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Оформляем Договор купли продажи земельного участка с рассрочкой платежа

При покупке или продаже земельных участков стороны могут проводить финансовые расчеты различными способами. Федеральное законодательство не ограничивает российских граждан в этом вопросе, благодаря чему договора могут заключаться при полной оплате, либо с предусмотренной рассрочкой платежа. Выбрав последний вариант стороны должны составить график, согласно которому покупатель будет передавать деньги продавцу.Можно ли приобрести землю в рассрочку по закону

Покупка земли в рассрочку является распространенным явлением. Гражданский Кодекс РФ полностью регулирует этот вопрос:

Ст. 336. Статья позволяет продавать и покупать земельные участки в рассрочку.
Ст. 460. Продавцы обязаны передавать покупателям землю без каких-либо обременений. Исключением являются ситуации, при которых новый владелец сознательно идет на такую сделку.
Ст. 488, 489. Приобретаемый участок до момента полного финансового расчета будет находиться в залоге.
Ст. 549, 550. Регламентируется порядок составления договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа.
Ст. 551. Определяется обязанность покупателя провести регистрацию права собственности на приобретенный объект.
Ст. 554. Регламентируется предмет соглашения.
Ст. 555. Определяются требования к формированию стоимости участка.
Ст. 557. Регулируются права и обязанности для покупателей, продавцов.

Если на участке расположен дом, то сторонам придется составлять два договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа, отдельно для каждого объекта. Факт реализации будут подтверждать два документа, одновременно вступивших в юридическую силу.

Отличие данного вида договора от стандартного

Договор купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа отличается от стандартного соглашения по следующим параметрам:

До момента проведения окончательных финансовых расчетов право собственности будет сохраняться за продавцом объекта. Покупатель не сможет совершать с участком никаких юридических действий.
Возникновение долговых обязательств.
Отличается способ оплаты.
Указывается размер первоначального взноса в процентном соотношении к сумме сделки. Определяется дата окончательного расчета.
Расчеты проводятся только в национальной валюте.
Составляется график платежей.
Согласовываются штрафные санкции за срыв сроков.
Предусмотрена для продавца возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке.
До момента окончательных финансовых расчетов земельный участок будет находиться в залоге, согласно ст. 488, 489 ГК РФ.

Какие документы понадобятся

Для оформления договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа сторонам нужно подготовить документацию:

Соглашение в 3 экземплярах.
Заявление, по которому осуществляется переход права собственности.
Правоустанавливающая документация (государственный акт на землю, дарственная, завещание).
Квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины.
Гражданские паспорта всех участников сделки, идентификационные налоговые номера. При участии в процессе третьего лица потребуется оформленная на его имя доверенность, заверенная в нотариальной конторе.
Акт о согласовании границ участка.
Письменное и заверенное нотариусом согласие супруга (супруги), если объект находится в совместной собственности.
Акт приема-передачи.
Кадастровый паспорт.
План участка.
Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременений.
Согласие, выданное органами опеки и попечительства, если продаваемый объект затрагивает интересы несовершеннолетних граждан.
График ежемесячных платежей (нуждается в нотариальном заверении).

От покупателя продавец может потребовать документальное подтверждение прав первоочередного выкупа объекта, а также платежеспособности.

Как оформить договор

При составлении соглашения стороны обязаны руководствоваться регламентом Федерального законодательства. Договор с предусмотренной рассрочкой платежа должен включать такие пункты:

Полное наименование.
Дата оформления.
Место составления документа.
Наименование сделки.
Отметка о предоставлении покупателю рассрочки.
Предмет договора. В этом пункте подробно описывается земельный участок, указывается юридический адрес, точные размеры, границы.
Номер соглашения.
Документы, подтверждающие право собственности продавца.
Отсутствие обременения.
Порядок проведения финансовых расчетов, возможные варианты оплаты. Стороны могут договориться о ежемесячных, ежеквартальных расчетах, рассмотреть разные варианты.
Права и обязанности сторон.
Срок действия соглашения.
Сумма сделки, размер первоначального взноса.
Реквизиты.

Внимание! Отдельно составляется график ежемесячных платежей, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Образец

Сколько стоит

Процесс нотариального заверения договоров купли-продажи земельных участков в рассрочку предусматривает определенные издержки. Расходы по оплате услуг могут возлагаться как на обе стороны (пополам), так и на одного участника сделки. Стоимость нотариального заверения соглашений варьируется в диапазоне 0,10%-0,40% от суммы. Выдача доверенности на имя родственников составляет 100 р., третьим лицам 500 р. За заверение согласия супруга (супруги) на продажу объекта нужно заплатить 500 р.

При регистрации и оформлении сделки купли-продажи придется понести расходы:

Получение выписки ЕГРН — 300 р. Регистрация через МФЦ – 750 р.
Государственная пошлина – 2000 р.
Регистрация в Росреестре права собственности на землю, имеющую сельскохозяйственное предназначение – 350 р.

Как будет производиться расчет

При оформлении договора купли-продажи стороны должны составить график платежей. В этом документе указываются даты и суммы ежемесячных взносов. Он в обязательном порядке заверяется нотариусом и является неотъемлемой частью соглашения.

Типовой график платежей включает такие данные:

форма проведения финансовых расчетов: безналичная, наличная;
сумма ежемесячного взноса;
даты платежей;
сумма первого (авансового) взноса, в процентном и абсолютном исчислении от стоимости сделки;
дату последнего платежа.

Внимание! Если покупатель планирует привлечь к финансовым расчетам с продавцом третьих лиц, то этот момент нужно отразить в договоре.

Нужно ли привлекать нотариуса или юриста

Процесс оформления договоров купли-продажи земельных участков регламентируется Федеральным законодательством, которое не требует обязательного нотариального заверения сделок. Если юридическая процедура будет затрагивать интересы третьих лиц (дольщиков, несовершеннолетних), то потребуется участие нотариуса. Исключить ошибки и возникновение спорных моментов можно благодаря помощи юристов, которые будут сопровождать этапы сделки.

При наличии у земли нескольких собственников, продавцу нужно от каждого получить нотариально заверенное согласие на сделку. Если планируется продажа участка, которым владеет недееспособный или несовершеннолетний гражданин, то от имени собственника подпись на договоре должен ставить родитель либо опекун.

Порядок и сроки регистрации

Процесс государственной регистрации права собственности на приобретенный участок предусматривает действия:

Покупатель собирает пакет документации.
Уплачивается государственная пошлина.
Делается обращение в местный орган Росреестра.
Заявление рассматривается в течение месяца.
Договор купли-продажи вступает в юридическую силу.
Осуществляется переход права собственности к новому владельцу в соответствии с условиями соглашения, после полного финансового расчета.

Если российские граждане самостоятельно будут заниматься регистрацией прав собственности на приобретенную землю, то выписку из ЕГРН они получат в течение 2 месяцев с момента подачи документов. Сократить срок удастся при помощи нотариуса, который самостоятельно сделает обращение в Росреестр.

Плюсы и минусы для покупателя и продавца

Покупка-продажа земельных участков в рассрочку имеет ряд плюсов:

В договорах прописывается порядок проведения финансовых расчетов. Если покупатель пропустит ежемесячный платеж, собственник земли может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение. В такой ситуации участок будет возвращен прежнему владельцу, а нарушитель договоренностей получит уплаченные средства за минусом неустойки. Размер штрафных санкций определяется в индивидуальном порядке при подписании договора купли-продажи. Согласно юридической практике, средняя ставка составляет 0,03% от суммы долга, начисляемая за каждый день просрочки.
Для покупателей приобретение земельных участков в рассрочку выгодно тем, что не нужно сразу передавать большую сумму денег.
Продавец имеет возможность в соглашении зафиксировать цену на землю. Это очень актуально при частых ценовых колебаниях на рынке. Благодаря фиксации стоимости даже при существенном снижении цен продавец получит оговоренную с покупателем сумму.

К минусам таких сделок можно отнести риски для покупателей, связанные с утратой платежеспособности. Если они потеряют источники дохода, то не смогут делать ежемесячные платежи, что чревато расторжением соглашения и принудительным возвратом земли собственникам.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Образец договора купли-продажи земельного участка с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателя, заключаемый между физическими лицами.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – «Участок») в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1.2. План Участка приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Читать еще: Можно ли вернуть землю обратно

1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о собственности № от « » 2020 г., выданным .

1.4. Местонахождение Участка: .

1.5. Регистрационный номер Участка: .

1.6. Кадастровый номер Участка: .

1.7. Общая площадь Участка: .

1.8. Обременения Участка: .

1.9. Ограничения использования: .

1.10. Разрешенное использование: .

1.11. Разрешение на застройку Участка: .

1.12. Использование соседних земельных участков: .

1.13. Качественные свойства земли: .

1.14. Иная информация, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка: . К договору прилагается кадастровый паспорт Участка (Приложение №3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.15. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ, ст. 25 – 26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.16. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, права Продавца на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения использования Участка, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

1.17. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю по передаточному акту Участок в течение календарных дней после подписания настоящего договора.

2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.

2.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

2.1.4. Уплатить все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.1.5. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Участок.

2.2.2. Уплатить предусмотренную настоящим договором цену Участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (Приложение №2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.4. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя в порядке, установленном данным договором, и государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

2.5. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента передачи Продавцу наличных денежных средств в размере, установленном разделом 3 настоящего договора, что должно быть подтверждено распиской Продавца.

2.6. Покупатель имеет право:

проверять сведения об Участке, предоставляемые ему Продавцом;
в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложных сведений об Участке, которые могут оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причиненных ему убытков.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Договорная цена Участка составляет рублей. Стоимость Участка установлена в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ – расчет цены прилагается (Приложение №4) и является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Сумма, указанная в п.3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

3.3. Сумма, указанная в п.3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путем передачи наличных денежных средств.

4. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

4.1. В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю Участок был обременен к моменту государственной регистрации перехода права собственности на него правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на Участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

4.2. При изъятии Участка у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи земельного участка и/или вследствие нарушения преимущественного права третьих лиц на приобретение Участка (его части), Продавец обязан возместить Покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на Участок третьими лицами.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

5.2. В случае если Продавец не передаст Участок в срок, предусмотренный п.2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить Покупателю пеню в размере % от стоимости Участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности Продавца, предусмотренной настоящим пунктом, не может превышать % от стоимости Участка.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на Участок, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

5.4. Взыскание пеней и возмещение убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

5.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность сторон определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее календарных дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

9.4. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, а третий – .

Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

Подписать договор купли-продажи;
Передать продавцу требуемую сумму;
Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Читать еще: Основания возникновения права пожизненного наследуемого владения землей

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

Покупатель открывает в банке аккредитив – специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Договор купли-продажи земельного участка (с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателя) (Киселева З.Т., 2010)

Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 11.03.2010.

ДОГОВОР N ______
купли-продажи земельного участка
(с условием оплаты после регистрации перехода права собственности
на покупателя)
г. ____________________ “___”_________ ____ г.
______________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные или
наименование юридического лица)
именуем__ в дальнейшем “Продавец”, в лице _________________________________
___________________________________________________________________________
(если договор заключается лицом, уполномоченным Продавцом, – Ф.И.О.
уполномоченного лица, место жительства, паспортные данные; если в качестве
Продавца выступает юридическое лицо – Ф.И.О. и должность
ответственного лица)
действующе__ на основании _____________________________, с одной стороны, и
(устава, положения, доверенности)
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные или
наименование юридического лица)
именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, в лице _______________________________
__________________________________________________________________________,
(если договор заключается лицом, уполномоченным Покупателем, – Ф.И.О.
уполномоченного лица, место жительства, паспортные данные; если в качестве
Покупателя выступает юридическое лицо – Ф.И.О. и должность
ответственного лица)
действующе__ на основании ______________________________, с другой стороны,
(устава, положения, доверенности)
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – “Участок”) в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
1.2. План Участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о собственности N __ от “__”________ _____ г., выданным _____________________________.
1.4. Местонахождение Участка: _________________________________________.
1.5. Регистрационный номер Участка: ___________________________________.
1.6. Кадастровый номер Участка: _______________________________________.
1.7. Общая площадь Участка: ___________________________________________.
1.8. Обременения Участка: _____________________________________________.
1.9. Ограничения использования: _______________________________________.
1.10. Разрешенное использование: ______________________________________.
1.11. Разрешение на застройку Участка: ________________________________.
1.12. Использование соседних земельных участков: ______________________.
1.13. Качественные свойства земли: ____________________________________.
1.14. Иная информация, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка: ___________________________.
К договору прилагается кадастровый паспорт Участка (Приложение N 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.15. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ, ст. 25 – 26 ЗК РФ и ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
1.16. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, права Продавца на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения использования Участка, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.
1.18. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Покупателю по передаточному акту Участок в течение ___ (_____) календарных (рабочих) дней после подписания настоящего договора.
2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.
2.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.
2.1.4. Уплатить все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.
2.1.5. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Участок.
2.2.2. Уплатить предусмотренную настоящим договором цену Участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.
2.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (Приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
2.4. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя в порядке, установленном данным договором, и государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.
2.5. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента списания денежных средств в размере, установленном разделом 3 настоящего договора, со счета Покупателя для зачисления их на счет Продавца.
Варианты:
а) если Покупатель – физическое лицо:
Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента внесения наличных денежных средств в размере, установленном разделом 3 настоящего договора, в банк для зачисления их на счет Продавца;
б) если обе стороны договора – физические лица:
Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента передачи Продавцу наличных денежных средств в размере, установленном разделом 3 настоящего договора, что должно быть подтверждено распиской Продавца.
2.6. Покупатель имеет право:
– проверять сведения об Участке, предоставляемые ему Продавцом;
– в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложных сведений об Участке, которые могут оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причиненных ему убытков.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Договорная цена Участка составляет ______ (_____________) рублей.
Стоимость Участка установлена в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ – расчет цены прилагается (Приложение N 4) и является неотъемлемой частью настоящего договора.
3.2. Сумма, указанная в п. 3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение ______ (______) календарных (рабочих) дней после государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.
3.3. Сумма, указанная в п. 3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путем перечисления на банковский счет, указанный Продавцом (вариант (если обе стороны договора физические лица): путем передачи наличных денежных средств).
4. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ
4.1. В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю Участок был обременен к моменту государственной регистрации перехода права собственности на него правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на Участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.
4.2. При изъятии Участка у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи земельного участка и/или вследствие нарушения преимущественного права третьих лиц на приобретение Участка (его части), Продавец обязан возместить Покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на Участок третьими лицами.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
5.2. В случае если Продавец не передаст Участок в срок, предусмотренный подп. 2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить Покупателю пеню в размере _____% от стоимости Участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности Продавца, предусмотренной настоящим пунктом, не может превышать ____% от стоимости Участка.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на Участок, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
5.4. Взыскание пеней и возмещение убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.
5.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность сторон определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).
6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее ______ календарных (рабочих) дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.
8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
9.4. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, а третий – ______________ (наименование регистрирующего органа).
9.5. Адреса и платежные реквизиты сторон:
Продавец: _____________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Покупатель: ___________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: _______________________
(М.П.)
Покупатель: _____________________
(М.П.)