Подтверждение строительства дома до вступления в силу земельного кодекса

Подтверждение строительства дома до вступления в силу земельного кодекса

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. № Д23-1395 “Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел Ваше обращение по вопросу оформления прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по вопросам, изложенным в обращении, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, Закон № 189-ФЗ связывает момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с датой осуществления государственного кадастрового учета.

Вместе с тем в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие “формирование земельного участка”. Так, подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен.

Кроме того, следует отметить, что требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) различались. При этом согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре.

Вместе с тем при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Учитывая положения статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, статьи 23 Закона о регистрации, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

При этом согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в отношении ранее учтенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка с даты его государственного кадастрового учета у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

При этом в отношении указанного земельного участка могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке государственного кадастрового учета изменений.

В этой связи необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П “По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова”, по мнению Департамента недвижимости, собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать заказчиками кадастровых работ по уточнению местоположения границ и (или) площади ранее учтенного земельного участка, выполняемых в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания.

Кроме того, согласно части 3 статьи 20 Закона о кадастре собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в связи с изменением описания местоположения границ ранее учтенного земельного участка.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что в настоящее время ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации дорабатывается проект федерального закона № 455471-5 “О внесении изменений в статьи 11.2 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – законопроект), который предусматривает упрощение порядка образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Заместитель директора Департамента недвижимости

В.В. Абрамченко

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. N Д23-1395 “Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом”

Текст письма официально опубликован не был

Обзор документа

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости и который сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если участок не сформирован, собственники вправе обратиться в органы власти с заявлением о его формировании и проведении кадастровых работ. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает с даты осуществления государственного кадастрового учета независимо от факта его госрегистрации. В данном случае госрегистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

По мнению Минэкономразвития России, в отношении ранее учтенного земельного участка с даты его кадастрового учета у собственников помещений возникает право общей долевой собственности на него независимо от наличия в кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек его границ. При этом могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений кадастра в порядке государственного кадастрового учета изменений. Собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать заказчиками кадастровых работ, выполняемых в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания.

Следует отметить, что в настоящее время ко II чтению в ГД ФС РФ дорабатывается законопроект об упрощении порядка образования земельного участка под многоквартирным домом.

Земельный кодекс

Здравствуйте! Хотел узнать могу ли я без платно получить участок под строительство дома ? Какие для этого документы нужно собрать и куда обратиться ?

Ответы юристов ( 1 )

Земельный кодекс РФ определяет:

Статья 39.19. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно

1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям граждан в собственность бесплатно осуществляется однократно по основаниям, указанным в подпунктах 6 и 7 статьи 39.5 Земельного Кодекса:

6) предоставление земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно;
(пп. 6 в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 487-ФЗ)
7) предоставлениеземельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Законом Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» определены отдельные категории граждан, имеющих право на предоставление земельного участка бесплатно в собственность, а также порядок такого предоставления:

Статья 10. Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц бесплатно осуществляется в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также в случаях, определенных в частях 1.2 и 2 настоящей статьи.
1.2. Земельные участки предоставляются бесплатно лицам, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, и (или) лицам, которым лицо, осуществляющее завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, уступило право требования денежных средств в связи с исполнением обязательств по завершению такого строительства, в целях компенсации затрат в размере, пропорциональном расходам на строительство многоквартирного жилого дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, связанных с удовлетворением требований граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан.
2. Земельные участки предоставляются однократно и бесплатно в следующих случаях:
1) для индивидуального жилищного строительства категориям граждан, указанным в части 2.1 настоящей статьи;
2) для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) для граждан, постоянно проживающих в сельских населенных пунктах;
3) для ведения садоводства.
4) гражданам, постоянно проживающим в сельских населенных пунктах, имеющим в пользовании земельные участки, предоставленные им в аренду не позднее 1 октября 2005 года для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), при условии нахождения на арендованном земельном участке жилого дома, принадлежащего указанным гражданам на праве собственности.
2.1. Категории граждан, которым предоставляются однократно и бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства:
1) граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
2) молодые семьи, не состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, возраст супругов в которых на дату подачи заявления не превышает 35 лет, либо неполные семьи, состоящие из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и имеющие одного и более детей, нуждающиеся в жилых помещениях на основаниях, предусмотренных жилищным законодательством, не являющиеся собственниками жилых помещений;
3) работники организаций бюджетной сферы, не состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не являющиеся собственниками жилых помещений, работающие по трудовому договору, заключенному на неопределенный срок, либо трудовому договору, заключенному на срок не менее трех лет, в следующих случаях:
а) нуждающиеся в жилых помещениях на основаниях, предусмотренных жилищным законодательством;
б) проживающие в коммунальной квартире независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
в) проживающие в общежитии;
г) проживающие в смежной неизолированной комнате, а также в однокомнатной или двухкомнатной квартире в составе 2 семей и более (в том числе в составе семьи, которая состоит из родителей и постоянно проживающих с ними и зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних детей, состоящих в браке) независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
4) граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей;
5) граждане, имеющие ребенка-инвалида.

Статья 10.1. Порядок однократного и бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, категориям граждан, указанным в части 2.1 статьи 10 настоящего Закона
1. Предоставление земельных участков осуществляется уполномоченным республиканским органом исполнительной власти в области земельных отношений либо органом местного самоуправления (далее — уполномоченный орган).
Пропорции предоставления земельных участков между категориями граждан определяются уполномоченным органом.
2. Учет граждан, претендующих на предоставление земельных участков, осуществляется уполномоченным органом по месту жительства в порядке очередности, исходя из времени поступления заявлений в уполномоченный орган, отдельно по каждой категории.
Рассмотрение заявлений граждан, заинтересованных в предоставлении земельных участков (далее — заявление), прилагаемых к ним документов и принятие решения о постановке указанных граждан на учет осуществляются комиссиями по вопросу однократного и бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства (далее — земельные комиссии) в течение 10 рабочих дней.
2.1. Достижение детьми (одним из детей), указанными в пунктах 4 и 5 части 2.1 статьи 10 настоящего Закона, совершеннолетия до принятия земельными комиссиями решения о предоставлении однократно и бесплатно земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства не является основанием для снятия граждан с учета.
3. Перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливается Правительством Республики Башкортостан.
4. Принятые на учет граждане включаются в книгу учета граждан отдельно по каждой категории (далее — книга учета граждан). Изменения в книгу учета граждан вносятся на основании документов, заверенных должностным лицом, на которое возложена ответственность за правильное ведение книги учета граждан.
Книга учета граждан ведется одновременно с применением Автоматизированной информационной системы «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях».
5. Полномочия земельной комиссии, порядок работы и персональный состав комиссии, а также порядок ведения книги учета граждан, претендующих на предоставление земельных участков, устанавливаются уполномоченным органом.
6. Сформированный уполномоченным органом перечень земельных участков, предназначенных для однократного и бесплатного предоставления в собственность граждан, в который включаются все имеющиеся земельные участки, предназначенные для однократного и бесплатного предоставления в собственность граждан, подлежит официальному опубликованию и размещению на официальном сайте уполномоченного органа.
7. Уполномоченный орган на основании решения земельной комиссии в течение 15 календарных дней принимает решение о предоставлении земельных участков в собственность однократно и бесплатно и обеспечивает заключение договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность.
8. Гражданин после заключения договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации права собственности. Копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договора с отметкой о государственной регистрации права собственности на земельный участок в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации представляются в уполномоченный орган.

Таким образом, если Вы относитесь к какой-либо из указанных категорий граждан, Вы вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка для инд. строительства в установленном прядке.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливается Правительством Республики Башкортостан.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

• если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
• собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года “О введении в действие Жилищного Кодекса РФ”. По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

• Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
• Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
• Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
• Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

• Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
• Подтверждение оплаты госпошлины;
• Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
• Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
• Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
• Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ

Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

• лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
• заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Когда требуется разрешение на строительство частного дома на участке ИЖС и как его получить?

Перед началом строительства необходимо оформить соответствующее разрешение. Документ позволяет на собственном участке возводить законную постройку частного дома с дальнейшим оформлением права собственности. При несоблюдении данного требования незаконного застройщика ожидает наказание.

Порядок оформления

В Градостроительном кодексе предусмотрены требования и порядок оформления разрешения на строительство различных объектов недвижимости. Процедура получения документального подтверждения строительства частного дома состоит из следующих операций:

1. Сбор документов.
2. Предоставление их в специализированный орган.
3. Ожидание и получение результата (разрешение на стройку).

Если застройщик пропустит данный этап, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию.

Разрешение подтверждает соответствие разделов проектной документации техническому строительному плану, межеванию территории.

В каких случаях требуется?

Разрешение на строительство дома требуется, если земля под постройку относится к следующим категориям:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
• МЖС — малоэтажное жилищное строительство.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство.

При строительстве частного дома на участке СНТ, получать разрешение не обязательно, если параметры дома не превышают определенных размеров, установленных законодательством.

Также разрешительный документ понадобится, если застройщик оформляет на постройку:

• материнский капитал;
• кредитные средства.

Если гражданин планирует воспользоваться заемными средствами для возведения частного объекта недвижимости, то получить разрешение на строительство необходимо заранее.

Каковы последствия отсутствия разрешения?

Ответственность за отсутствие документов распространяется на владельца будущей собственности или на самого застройщика. Согласно статьям 9.5 КоАП РФ и 51 ГрК РФ за отсутствие разрешительного документа на стройку на застройщика или заказчика возлагаются штрафные санкции вплоть до сноса незаконного строения:

• штраф для физического лица — от 1 000 до 1 500 рублей;
• для должностных лиц — от 2 000 до 3 000 рублей;
• для юридического лица — от 20 000 до 30 000 рублей.

Если застройка осуществляется не с учетом целевого назначения земельного надела и не по правилам применения, то за это также придется заплатить штраф:

• для физического лица — от 1 000 1 500 рублей;
• для должностных лиц — от 2 000 до 3 000 рублей;
• для юридического лица — от 40 000 до 50 000 рублей.

Согласно региональным требованиям возведение незаконной постройки обойдется нарушителям в следующие суммы:

• обычные граждане выплачивают от 2-4 тысячи рублей;
• должностные лица от 5-10 тысяч рублей;
• юридические лица от 50-100 тысяч рублей.

Когда пора оформлять документ?

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство получают до момента начала стройки и закладывания фундамента. Граждане первоначально должны определиться с планом строения, проектом и местом расположения будущего частного дома. Во время оформления документов, если гражданин уверен в положительном ответе государственных служб, можно начинать завоз строительных материалов и подготовку площадки под стройку.

Как получить?

Законодательство в градостроительной сфере обозначает ряд нормативных актов и документов, которые определяют, как получить разрешение на строительство дома, а также регулируют сам процесс возведения объектов недвижимости любого вида.

Куда обращаться?

Граждане в праве обращаться за оформлением согласия на строительство капитального сооружения в виде частного дома в следующие органы:

1. Органы местного самоуправления по месту расположения участка.
2. Районное отделение градостроительства.
3. Администрация населенного пункта.
4. МФЦ.

Какие нужны документы?

С заявлением о будущем строительстве предоставляются следующие документы:

• паспорт гражданина осуществляющего стройку (владелец земельного участка);
• выписка из ЕГРН на земельный участок или иные правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, договор аренды);
• градостроительный план земельного участка, при этом сроком давности не должен превышать более трех лет;
• схема-план по организации земельного участка с указанием месторасположения будущего объекта ИЖС;
• проектная документация на объект (с обязательным текстовым и графическим описанием).

В некоторых случаях от застройщика достаточно заявления, этот момент следует уточнять в муниципалитете.

Сдача дома в эксплуатацию

После получения разрешения гражданин имеет право начинать стройку. После ее окончания потребуется ввести дом в эксплуатацию. Для этого документально подтверждается завершение постройки здания, проводится экспертиза на соответствие его законодательным требованиям, требованиям безопасности и стандартов. После этого можно вводить жилище в государственный реестр и прописывать там жильцов.

Ввод в эксплуатацию дачного дома

Строения личного пользования в виде дачного дома не надо вводить в эксплуатацию по полной форме. Для этого достаточно:

1. дать подтверждение права собственности на землю;
2. предъявить техническую документацию по строению.

После этого администрация или органы землеустроения высылают на объект специалиста, который лично проводит осмотр и выписывает заключительный акт. На оформление по упрощенной форме уходит до 12 рабочих дней.

Особенности для хозяйственных построек

Не требуется оформление ввода в эксплуатацию хозяйственных построек, которые не подразумевают капитального строения, могут являться объектами движимого характера, например:

• уличный туалет;
• сарай;
• навес;
• мангальная зона;
• курятник или клетки для животных;
• теплицы.

Согласно Налоговому кодексу в статье 407 указано право для физических лиц по отношению к хозяйственным постройкам: если площадь каждой из них не превышает 50 кв. метров и располагаются они на садовых, дачных или земельных участках категории индивидуального жилищного строительства, то оформление не требуется. Для остальных объектов ввод в эксплуатацию происходит совместно со частным домом.

Сроки

После принятия заявления от гражданина на рассмотрение государственным служащим отводится срок от 10 до 30 дней. Полученное разрешение действует в течение 10 лет. По требованию для некоторых объектов этот период может быть увеличен, например, в случае, когда работы не были закончены вовремя.

При отчуждении земельной территории и перевода прав собственности на другое лицо право на застройку и ее срок остается неизменным. За продлением разрешения необходимо обращаться за 60 дней до окончания срока действия документа. Гражданин должен подать заявку в муниципалитет.

При каких обстоятельствах могут отказать?

В Градостроительном кодексе в статье 51 указано несколько обстоятельств, согласно которым администрация может отказать в выдаче разрешения:

• отсутствие какого-либо документа при подаче заявления;
• несоответствие предоставляемых данных с действительными (например, не поданы сведения о количестве этажей, высоте, площади строения);
• несоответствие строительным нормам;
• если строительство будет производиться на особых территориях;
• если участок находится в государственной резервации;
• нет в наличии инженерных проектов и сетей.

Обжалование

Обжаловать отказ можно двумя способами:

Досудебный порядок действий по обжалованию состоит из следующих действий:

1. составить заявление о незаконных основаниях отказа;
2. обратится с ним в органы Роснедра.

Заместитель руководителя Роснедра рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней. Если гражданин вновь получает отказ, но уверен в законности стройки, то необходимо обращаться в суд.

Судебные процедуры состоят из следующих:

1. написание иска и подача его в суд;
2. предоставление отказа от администрации и Роснедра;
3. предоставление доказательной базы.

Стоимость

Разрешение на строительство выдается бесплатно, за него не платят государственной пошлины. Если гражданин обращается за помощью к профессиональной компании, например, агентство недвижимости, то придется оплачивать ее услуги. Услуги профильной компании обойдутся в среднем от 15 000 до 50 000 рублей.

Разрешение на строительство позволяет узаконить возведение частного дома на собственном участке по ИЖС. Без специализированной документации гражданина ожидает административный штраф.

Ижс земельный кодекс

1.1. Само по себе – возможно. Просто указанное в вопросе – не дает оснований на бесплатное предоставление участка. На платное, по установленной собственником процедуре, основой которой и будут выступать прописанные в СК РФ нормы – вполне возможно, надо просто знакомиться с этими правилами собственника земли, как правило, это муниципальные образования.

2.1. В продлении аренды вам отказали верно, потому как продление как таковое не допускается – это равноценно заключению нового договора по соответствующим основаниям. В Вашем случае надо писать заявление на заключение нового договора аренды для окончания строительства (тут срок будет до 3 лет однократно это дается, если не построитесь то все, к сожалению) – пп.10 п.2 ст. 39.6-Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. Удачи!

3.1. Андрей Александрович, добрый день!
Для компетентного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с материалами проверки и протоколом об административном правонарушении. Вы можете прислать сканы мне на почту.

4.1. Ч. 13 ст. 3 ФЗ “О введении в действие земельного кодекса РФ” утратила силу с 1 марта 2015 года. См. Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Вам необходимо обращаться с исковым заявлением к местной администрации о признании бездействия незаконным. Обратитесь к юристу на нашем сайте.

5.1. Да, может. В случае получения письменного отказа об администрации, вправе обратиться с иском в суд и в судебном порядке решить вопрос. Удачи Вам.

5.2. Вам нужно обратиться письменно в администрацию за разъяснением, чтобы получить письменный ответ, можно через их сайт. Установленного образца заявления не существует. Пишется в свободной форме с изложением и пояснением обстоятельств по делу. От кого, ваши адрес и телефон, кому (ФИО или название организации, должности), что, где, когда, что просите или что хотите узнать. Дата, подпись.

6.1. Согласно действующего законодательства РФ сделки с долями необходимо оформлять через нотариуса. Обратитесь к нотариусу.

7.1. Вы не написали собственником чего вы являетесь: доли или целого участка. Если у вас свой участок, а не доля. То вы не обязаны знать о соседнем участке ничего, ни площадь, ни кто там собственник. На своем участке можете ставить забор.

7.2. Такой нормы нет. Вы имеете право устанавливать забор на меже согласно земельно-правовым документам. Поднимайте свое межевое дело и смотрите.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2017)

7.3. Такого закона нет. Если на смежном участке границы не соответствуют размерам по документам, пусть тот собственник обращается с иском в суд об установлении границ. Вы такой иск подать в его интересах не можете. У Вас спора по Вашим границам нет. Это не значит, что Вы не вправе огородить свой участок забором.

8.1. Судить о законности протокола Росреестра невозможно без ознакомления с ним, а так же с договором аренды.
Действия должностного лица или государственного органа вы вправе обжаловать в судебном порядке в установленный законом срок.

9.1. Здесь все зависит от поставленной перед Вами задачи.

Если есть объективное желание законности – сделайте соответствующий запрос в прокуратуру на предмет правомерности предоставления участка в частную собственность, и далее руководствуйтесь ответом.

В противном случае – махните рукой, положительная практика имеется даже для нижестоящего уровня: http://kommersant.ru/doc/1292754, главное – не повторяйте без серьезных причин истории с газопроводом «Каменный лог — Пермь»: Подробнее >>>

10.1. Вид разрешенного использования устанавливается один, два-нельзя

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

11.1. Конечно можете. Согласно законодательства РФ многодетной семьей является семья в составе которой имеется 3 и более детей и среднедушевой доход которых ниже величины прожиточного минимума. Для получения льгот нужно обратиться в органы соц. защиты либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В частности многодетным семьям полагается бесплатный земельный участок под ИЖС (дачного строительства, ведения садоводства) (ст. 28 ЗК РФ), квартира, налоговый вычет на детей, если родители работают. Для получения льгот Вам необходимо предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей.

12.1. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом не нужно переоформлять землю. В указанной статье идет речь, если вы не собираетесь, конечно организовать кафе или магазин.

13.1. Вам нужно обратиться к собственнику земельного участка с заявлением. Если он согласует, то просто оформляется новый договор аренды.

14.1. Ирина, адрес участку возможно дать, если он находится в границах населенного пункта и возможно строительство дома, в вашем случае – оба условия отсутствуют, поэтому, отказ-правомерен.

15.1. Ну, если участок обременен обязательствами такими – правомерен отказ. Неисполнение стороной своих обязательств – не говорит о том, что обязательств нет.

16.1. Пишите заявление о желании его приобрести в местную администрацию, Наталья.

16.2. —Здравствуйте, с чего такие выводы? Удачи Вам и всего хорошего.

17.1. Составление документ ртов платная услуга, а так же без толкового представителя в суде, на одном иске далеко не уедешь.

17.2. Руководствуйтесь ст. 131, 132 ГПК РФ.

18.1. Нет, конечно, если изменить. В ст. 7 ЗК РФ говорится именно о выборе из имеющихся видов использования, а не изменении.

19.1. Возможны оба варианта.

20.1. Наталья, вопрос понятен. Обратитесь в комитет по земельным и имущественным отношениям вашей администрации.

21.1. Торги – только в случае, если кто-то отреагирует на объявление. Если никто не отреагировал – тогда без торгов можно.

22.1. Дмитрий, чтобы вам ответить на ваш вопрос, необходимо смотреть отказ, он у вас на руках?

23.1. Можете сдавать.

24.1. Да, это так. Данный порядок стали применять с целью пополнения местных бюджетов.

25.1. Да. Обратитесь в местную администрацию.

26.1. Да решение законное.

27.1. Вам правильно разъяснили. Что проводится такая процедура через торги.

29.1. Чтобы получить свидетельство, нужно предоставить в регистрационный орган следующие документы: паспорт или другое удостоверение личности; квитанция об уплате государственной пошлины; правоустанавливающий документ, который подтверждает права заявителя на данный земельный участок. Это может быть свидетельство о вступлении в наследство, приказ о выделении участка земли либо постановление о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, судебное решение о признании права собственности и другие документы; кадастровый план оформляемого земельного участка; заявление о государственной регистрации участка земли на праве собственности. Однако, как показывает практика, сбор всех документов зачастую связан с определенными сложностями. Поэтому оформление собственности затягивается на длительное время. Это связано, в основном, с тем, что у многих владельцев земли, особенно если приватизируемый участок был приобретен до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году, отсутствуют и кадастровый паспорт, и правоустанавливающий документ.

30.1. Вы можете получить данный земельный участок в общем порядке.
То обстоятельство, что он расположен рядом с Вашим участком, преимуществ Вам, увы, не дает.
Обращайтесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении соседнего участка в аренду или в собственность.

30.2. Присоединение может быть в различных вариантах. Сначала следует написать заявление в администрацию, что Вы претендуете на данный участок. В зависимости от ответа и будет развиваться дальнейшая ситуация (выкуп, аренда, аукцион/торги).

Особенности регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ

Вы здесь

Министерство экономического развития Российской Федерации дало в письме от 9 октября 2009 года N Д23-3331 разъяснения по вопросу о порядке оформления права собственности на земельный участок с указанием перечня документов, в том числе об уплате госпошлины.

В письме сказано, что согласно федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, «государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (ч. 1 ст. 16), приложенных к нему документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 16), и, если иное не установлено федеральным законом, предъявляется документ об уплате государственной пошлины (ч. 4 ст. 16) в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации».

Так, если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на него может быть зарегистрировано с учетом особенностей, предусмотренных ст. 25.2 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Согласно ст. 25.2 указанного закона в орган государственной регистрации представляют документ, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности:

– акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

– иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к вышеуказанному документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.

Государственная регистрация права собственности гражданина на подобный земельный участок осуществляется также в случае, если:

– сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии со ст. 25.2 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;

– кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).

Таким образом, в целях получения кадастрового паспорта земельного участка следует обратиться в орган, осуществляющий кадастровый учет, по месту нахождения земельного участка с запросом о предоставлении кадастрового паспорта.

Кроме того, ч. 11 ст. 45 федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” установлено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об указанном земельном участке в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 данного закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого земельного участка.

Также в письме уточняется, что «для государственной регистрации права собственности проводить кадастровые работы в отношении такого земельного участка с целью уточнения его характеристик не обязательно».

Помимо этого, необходимо отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 6 федеральному закону от “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.