Изъятие неиспользуемых земельных участков

Изъятие неиспользуемого земельного участка

Главная » Земля » Изъятие неиспользуемого земельного участка

На сегодняшний день тема изъятия наделов у владельцев, которые не эксплуатируют участки надлежащим образом, весьма актуальна, хотя действие законодательных положений, разрешающих изъятие земель, началось еще в 2010 году. Является ли это поводом для беспокойства землевладельцев?

Могут ли изъять неиспользуемый земельный участок

Владельцы любых земельных участков по общему правилу наделяются как правами, так и обязанностями, которые предусматривает Земельный кодекс РФ. Согласно статье 42 указанного кодекса, собственники землевладений с любыми целевыми категориями должны эксплуатировать их с учетом установленного законодателем назначения.

При несоблюдении предписаний, установленных федеральным земельным законодательством, местной администрации предоставляется право на изъятие надела. При этом утратить имущество может как землепользователь, так и землевладелец.

Исходя из конкретных обстоятельств изъятия землевладения, указанная процедура инициируется федеральными или муниципальными органами власти. Иногда допускается ускоренное изъятие, не требующее рассмотрения в судебном заседании.

Процедура изъятия неиспользуемого земельного участка

В целях обнаружения совершаемых нарушений в сфере землепользования, Федеральной кадастровой службой и ее территориальными подразделениями проводятся плановые и внеплановые административные обследования участков земли. В последнее время для этого все чаще используется современная техника, при помощи которой проводятся различные мероприятия, например, аэрофотосъемка.

По итогам процедуры происходит подготовка соответствующего акта. При обнаружении нарушений, компетентным органом выдается предписание для владельца об их устранении. В то же время, гражданин привлекается к административной ответственности в виде штрафа за нарушение правил пользования землей, который составляет 0,3 — 0,5% от оценки надела по кадастру, при этом его минимальный размер равен 3000 рублей.

Когда устранение нарушения, сроки которого зафиксированы актом (как правило, для этого отводится месяц), так и не произошло, соответствующие государственные либо муниципальные органы повторно назначают штраф.

В таких случаях, он может составить от 10000 до 20000 рублей. Если после обозначенной процедуры предписания закона так и не исполнены, работниками службы по земельному надзору направляется обращение к Правительству РФ, которое правомочно передать дело в судебную инстанцию для последующего изъятия и отчуждения надела посредством публичных торгов.

В целом, процедура изъятия происходит в таком порядке:

• уполномоченным органом, осуществляющим государственный земельный контроль, производится проверка участков, оформленных в собственность либо предоставленных для ведения сельского хозяйства, ИЖС и тому подобное;
• по итогам проверки гражданину, который не эксплуатирует землевладение должным образом, выносится предписание, с указанием необходимости устранения нарушений и уплаты предусмотренного законодателем штрафа;
• по окончании временного интервала, отведенного соответствующим предписанием, происходит еще одна проверка. В случае неисполнения нарушителем предъявленных требований, местными органами власти подготавливается и подается судебный иск;
• при удовлетворении судом заявленных в исковом заявлении требований, надел изымают у безответственного лица и продают на публичных торгах.

Изъятие земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования.

Об изъятии земельного участка у собственника читайте тут.

В десятидневный срок с того момента, когда решение суда об изъятии надела вступило в законную силу, исполнительными органами подается обращение в отделение Росреестра, с целью регистрации прекращения права на недвижимость. Помимо сказанного, в течение семи дней, об этом извещается налоговая служба.

В течение полугода с того момента, как судебное решение о реквизиции вступило в законную силу, местными властями организуется проведение кадастровых работ (если это необходимо) и публичных торгов. Если торги признают несостоявшимися, участок в двухмесячный период может получить государство или муниципальное образование (за начальную цену).

Помните, что если вы не согласны с решением, предусматривающим изъятие земли, уполномоченным органам предоставляется право на обращение в судебную инстанцию о принудительном отчуждении участка.

Ввиду того, что процесс сбора требуемой документации для изъятия надела является довольно непростым и продолжительным, принудительное отчуждение землевладений происходит нечасто. При этом, законодательством совершенствуется существующая нормативная база, а данные практики свидетельствуют о необходимости указанной процедуры.

Признаки неиспользования земельных участков

Согласно статье 284 Гражданского кодекса РФ, принадлежащую по праву собственности землю могут изъять в том случае, если вы не используете ее более трех лет, либо используете недолжным образом (нарушая правила о целевом использовании, совершая действия, порождающие понижение уровня экологии и прочие негативные последствия).

В обозначенный промежуток не включается срок освоения землевладения, а также время, в течение которого использование надела не представлялось возможным ввиду чрезвычайных обстоятельств, аварийных ситуаций и других факторов, ограничивающих возможность осуществления землепользования в полной мере.

Ненадлежащая эксплуатация землевладения определяется по определенным показателям, которые содержит специальный Перечень, утвержденный постановлением Правительства в 2012 году.

Это может быть:

• обилие сорняков (если они занимают больше 30% от размера надела);
• неисполнение мероприятий по возделыванию земли и сбору урожая;
• множество кустарников на территории, болот, деревьев и прочее.

Компенсация при изъятии неиспользуемого земельного участка

В силу того, что землевладения изымаются посредством отчуждения на публичных торгах, полученные в результате деньги, предназначаются продавцу, то есть землевладельцу, у которого изъят конкретный объект недвижимости.

Применение другого способа в подобных обстоятельствах предполагает наличие специального предписания федерального законодательства о том, что вырученные в результате отчуждения финансы, подлежат взысканию в пользу государства или определенного муниципального образования.

Ответственность в таких ситуациях состоит не в изымании у безответственного владельца земли стоимости данного объекта, а в лишении правомочия пользования участком, предоставлении возможности выкупа его другим лицом, которое выражает большую заинтересованность в целесообразной эксплуатации надела.

Однако в некоторых случаях законодателем предусмотрена обязанность возмещения землевладельцу стоимости забираемого участка при ненадлежащей его эксплуатации.

Финансы, полученные в результате проведения аукциона кроме затрат на организацию торгов), подлежат передаче собственнику. Это означает, что вырученная сумма выступает в качестве компенсации за изъятие имущества, даже если оно эксплуатировалось недолжным образом.

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

1. Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
2. Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
3. Не допускать неиспользование, то есть запустение.
4. Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
5. Платить налоги, например земельный налог.
6. Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
7. Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Могут ли изъять землю при неиспользовании? Ответ юриста

Вкладывать свободные деньги в земли сельскохозяйственного назначения, если вы не планируете осваивать приобретённый в собственность участок, вряд ли разумно. Ведь его могут в любой момент изъять из-за ненадлежащего использования. Учитывайте, что существует ответственность за нецелевое использование земельного участка.

Можно ли утратить право собственности при неиспользовании земельного участка?

Собственники земли, как известно, имеют не только права, но и обязанности. Устанавливаются они Земельным кодексом Федерации.

В соответствии со статьёй 42 ЗК РФ, граждане, владеющие земельными участками, принадлежащими к той или иной целевой категории, обязаны использовать их, учитывая определённое законом назначение.

В случае игнорирования положений федерального земельного законодательства местная администрация имеет право изъять землю. Причём лишиться своей недвижимости может не только пользователь, но и собственник участка.

Когда власти могут изъять землю?

В зависимости от того, при каких обстоятельствах изымается участок, инициаторами процесса могут быть как федеральные органы, так и представители местного самоуправления. В некоторых ситуациях возможно изъятие по ускоренной процедуре, без предварительного судебного разбирательства.

Изъятие для государственных нужд

Земельные участки изымаются для государственных (муниципальных) нужд в исключительных случаях. Решение при этом принимают исполнительные органы власти федерального, регионального или районного значения. Порядок и условия изъятия регламентируются ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 ЗК РФ.

В качестве возмещения ущерба правообладателю назначается соразмерная стоимости участка финансовая компенсация.

Также правительством будет возмещена упущенная бывшим владельцем выгода.

Пример

У гражданина П. был изъят земельный надел вместе с расположенными на нём складскими помещениями из-за строительства рядом федеральной трассы. В качестве компенсации из федерального бюджета ему будет выделена сумма, равная полной рыночной стоимости всего изъятого имущества. Также П. может рассчитывать на возвращение упущенной им коммерческой выгоды.

Реквизиция

Земля может быть реквизирована у правообладателя во время чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, эпидемий, аварий и т. д. (ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ). При этом изъятие носит временный характер. После устранения причин и последствий ЧС участок будет возвращён. Если сделать это невозможно, собственник вправе рассчитывать на компенсацию ущерба или предоставление ему на безвозмездной основе равноценного земельного надела.

Пример

У гражданки С. реквизировали землю из-за выхода из строя местной гидроэлектростанции. После устранения последствий аварии участок будет возвращён ей администрацией региона.

Конфискация

Землю могут конфисковать у владельца в качестве санкции за совершённое последним правонарушение (ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ). Компенсация бывшему собственнику в этом случае не выплачивается.

Пример

Гражданин Н., имеющий участок площадью 2 га, был признан виновным в совершении уголовного преступления. В качестве наказания, наряду с тюремным заключением, суд избрал конфискацию имущества. Земля, ранее принадлежавшая Н., перейдёт в федеральную собственность и/или будет продана во время аукциона.

Изъятие в связи с неиспользованием или использованием с нарушениями

Земельный участок может быть изъят, если владелец не использует его в течение 3-х лет подряд (статьи 284 — 286 ГК РФ). Или же использует с грубыми нарушениями (нецелевая эксплуатация, совершение действий, провоцирующих значительное ухудшение экологической ситуации в регионе, и т. д.).

При этом в указанный период не входит время, необходимое для освоения земельного надела. И, конечно же, срок, в течение которого использовать участок невозможно из-за аварий, стихийных бедствий и иных обстоятельств, препятствующих полноценной эксплуатации имущества.

Пример

Гражданка Л. не использовала надел, принадлежащий ей, в течение длительного периода времени (более 5 лет). Местные органы земельного надзора зарегистрировали факт совершения административного правонарушения и потребовали выплатить штраф. После его уплаты гражданка Л. так и не начала пользоваться землёй. В результате судебного разбирательства участок был изъят и выставлен на торги.

Признаки неиспользования земли

Признаки, которые указывают на ненадлежащее использование земельного участка, определены в соответствующем Перечне, утверждённом постановлением Правительства РФ №369 (от 23 апреля 2012 г.). В их число входят:

• высокое содержание сорных трав (более 30% от площади участка);
• отсутствие работ по возделыванию пашен, уходу и уборке урожая;
• сильная закустаренность, залесенность или заболоченность земли, и т. д.

Порядок изъятия

1. Уполномоченный орган по осуществлению государственного земельного контроля проводит проверку наделов, находящихся в частной собственности или переданных гражданам для ведения сельскохозяйственной деятельности, индивидуального строительства и т. д.
2. По результатам проверки правообладатель, не использующий предоставленный ему земельный участок в полной мере, получает предписание с требованием устранить нарушения и уплатить установленный законодательством штраф.
3. По истечении срока, указанного в предписании, проводится повторная проверка. Если владелец проигнорировал предыдущее обращение властей, органы местного самоуправления составляют исковое заявление.
4. В случае положительного решения суда земельный участок изымается у правообладателя и реализуется посредством проведения публичных торгов.

Вырученная сумма, за исключением расходов на подготовку аукциона, передаётся бывшему владельцу.

Где взять жилье для переселенцев и беженцев? Ознакомьтесь с подробным описанием решения проблемы.

Все нюансы договора аренды жилья — читайте в нашей статье.

Что делать собственнику?

Разумнее всего просто не доводить дело до судебного разбирательства. Вовремя погашать административные штрафы, если они были наложены на вас по требованию органов земельного надзора, стараться использовать землю в соответствии с её категорией и т. д. Этому стоит уделить особое внимание, если вас наделили правом безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Если же избежать иска от лица местной администрации не удалось, вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием признать незаконным вынесенное ранее решение об изъятии земли. Возможно, вам удастся отстоять свои права и добиться отмены постановления.

Изъятие земельного участка: правила и законы 2020 года

Надежда Тихонова Последние изменения: июнь, 2020 1,055

В регламентированных гражданским и земельным законодательством ситуациях может производиться изъятие земельного участка для нужд муниципальных, региональных или государственных властей. При этом принудительно изъять участок могут, однако обязаны выплатить за него равноценное возмещение (ч. 4 ст. 281 ГК РФ).

Основания для изъятия

Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.

В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2020 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:

• если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
• при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
• при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
• в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
• при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
• в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).

Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:

1. автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
2. системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
3. относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
4. оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
5. относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.

Изъятие участка в связи с его неиспользованием

Ст. 284 ГК России устанавливает, что допускается изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием 3 или более лет в том случае, если целевое предназначение земли – это:

1. сельское хозяйство;
2. индивидуальное жилищное строительство.

Течение указанного 3-летнего срока прерывается, если использование участка в соответствии с его назначением было невозможно в связи со:

• стихийными бедствиями;
• чрезвычайными ситуациями;
• иными подобными случаями.

При этом срок освоения участка в указанный 3-летний период:

1. включается, если участок предназначен для целей ведения сельского хозяйства (ч. 4 стат. 6 ФЗ № 101 от 24. 07. 2002 года “Об обороте…”);
2. не включается в иных случаях, в том числе, и при ИЖС.

Изъятие участка, используемого в нарушение требований, указанных в законодательных актах

В стат. 285 ГК РФ сказано, что может производиться изъятие земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования или нарушения требований нормативно-правовых актов.

В частности, изъятие может быть произведено по следующим основаниям:

1. допущение значительного уменьшения плодородности почв земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с критериями, представленными в Постановлении Правительства № 612 от 22. 07. 2011 года “Об утверждении…”;
2. использование земли не в соответствии с ее категорией, определенной по ч. 1 ст. 7 ЗК РФ;
3. возведение на участке самовольной постройки и неосуществление ее сноса или приведения в состояние, соответствующее установленным требованиям;
4. несохранение межевых, геодезических и других спецзнаков, установленных на участке;
5. несоблюдение требований градостроительных, экологических, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих нормативов и регламентов (аб. 7 стат. 42 ЗК России).

Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав

В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.

А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.

Порядок изъятия

Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2020 в порядке изъятия предусмотрены:

• сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2015 года “Об утверждении…”;
• далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
• затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
• потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
• наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.

Определение размера компенсационного возмещения за изымаемую землю

На основании ч. 1 стат. 281 ГК РФ, правообладатель земли может претендовать на компенсацию, выплачиваемую за изымаемую землю.

В компенсационную выплату включаются (ч. 2 стат. 56.8. ЗК России):

1. действительная рыночная цена самого участка земли, определяемая в соответствии с 135-ФЗ от 29. 07. 1998 “Об оценочной…”;
2. денежные убытки, которые были нанесены изъятием;
3. упущенная выгода.

Если на участке находятся здания или сооружения, принадлежащие правообладателю, то в размер компенсации включается и их рыночная цена (аб. 2 ч. 2 ст. 56.8. ЗК России).

Итак, органы местной, региональной и федеральной власти могут забирать участки земли себе. Порядок изъятия регулируется ГК РФ и ЗК РФ. Несогласие собственника на изъятие дает право органу, инициировавшему процесс, на обращение в суд с соответствующим иском о принудительном изъятии.

© 2019, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Изъятие неиспользуемой земли

Сегодня вновь поднимается вопрос об изъятии земельных участков у тех собственников, которые не обрабатывают наделы должным образом. При этом норма закона, допускающая изъятие земли, действует с 2010 г. Стоит ли волноваться хозяевам дачных участков и приусадебных землевладений?

Эксперты Счётной палаты полагают, что из 386,5 млн га земель сельскохозяйственного назначения в России фактически не используется около 56 млн га, то есть порядка 14 %. Для того чтобы увеличить урожаи, в последующие 5 лет планируется вновь ввести в оборот около 10 млн га простаивающих в данный момент земель.

ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ

Несмотря на то что частная собственность является одной из незыблемых основ государства, закон допускает изъятие земельного надела: для государственных или муниципальных нужд; при ненадлежащем использовании земель сельскохозяйственного назначения и предназначенных под жилищное строительство; в порядке реквизиции; при исполнении судебного решения о конфискации.

Во всех случаях, кроме второго, категория земель не имеет значения. Это означает, что на сегодняшний день реквизиции неиспользуемых наделов стоит опасаться только тем дачникам, участки которых расположены на территории сельских поселений. Однако не исключено, что подобная мера будет введена и для владельцев участков в СНТ. По крайней мере, этот вопрос рассматривался прошлым летом на встрече представителей садоводческих объединений с Председателем Правительства РФ.

Земельный надел может быть изъят для государственных (муниципальных) нужд в целях выполнения международных договоров Российской Федерации или же для строительства, реконструкции объектов государственного или местного значения. Решение об изъятии земли принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня. За изымаемый участок его собственнику (правообладателю) выплачивают денежную компенсацию или (если владелец согласен) предоставляют иной земельный надел. Обжаловать решение об изъятии для госнужд нельзя, изъятие бессрочно.

При стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, уполномоченный орган государственной власти вправе реквизировать земельный участок для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих угроз. В этом случае изъятие может носить временный характер. Тогда решение об изъятии действует до прекращения чрезвычайной ситуации. Если невозможно вернуть реквизированный участок владельцу, ему возмещают рыночную стоимость земли или (по его желанию) предоставляют равноценный земельный надел. Если имущество сохранилось, то после исчезновения угрозы, ставшей причиной для изъятия участка, собственник вправе требовать возврата через суд.

Кроме того, земля может быть изъята в качестве санкции за преступные действия (получение участка в результате преступления или приобретение земельного надела на средства от преступных деяний). В такой ситуации решение об изъятии бессрочно, обжалованию не подлежит, компенсация бывшему владельцу не выплачивается.

ИЗ ЖИЗНИ САДОВОГО ТОВАРИЩЕСТВА

В каждом СНТ найдётся несколько пустующих участков, владельцы которых по различным причинам не обрабатывают землю. Прежде всего, такие наделы представляют угрозу с точки зрения пожарной безопасности, ведь ветхие строения на них нередко служат местом для свалки, а также могут стать прибежищем для разного рода асоциальных личностей.

Основные причины, по которым хозяева не ухаживают за участком: собственники приняли решение о продаже земли, но предложенная другими членами товарищества цена их не устроила, поэтому ищут продавца; прежний владелец умер, а наследников нет; наследники не вступили в законные права, но
собираются продавать надел.

Может ли руководство товарищества противостоять захламлению территории? Способ защиты есть — грамотно составленный устав СНТ, в тексте которого должны быть закреплены санкции к тем, кто не поддерживает свой земельный надел в надлежащем (в том числе пожаробезопасном) состоянии. Однако чаще всего такие положения в устав не вносят, ведь сначала большинство членов товарищества рьяно бросаются в битву с сорняками, благоустраивают наделы, возводят постройки и убирают строительный мусор.

Садоводам-любителям можно лишь посоветовать действовать сообща, но обязательно под предводительством председателя товарищества (именно он обычно хорошо знаком со всеми ключевыми фигурами, а именно чиновниками, ответственными за надзор за состоянием участков). Вместе с председателем СНТ необходимо регулярно (что очень важно) составлять протоколы осмотра территории, а также вызывать участкового уполномоченного, представителя пожарной охраны и местной администрации для фиксации состояния дома и сада. Они вправе накладывать штрафы за нарушения правил, и хотя размер взыскания невелик, постоянное внимание со стороны органов власти мало кому доставит удовольствие. Скорее всего, нерадивые дачники вскоре согласятся на продажу участка либо расчистят свою территорию.

Если же участок не используется потому, что наследники не хотят вступать в свои права, предвидя трудности обращения в регистрационные органы, можно предложить им следующий выход из ситуации. Сначала следует отправиться к нотариусу, чтобы оформить доверенность на того из членов СНТ, кто будет (конечно же, не безвозмездно) заниматься оформлением документов. Потом нужно вступить в права наследования, а затем — зарегистрировать нового собственника участка. После этого земельный надел продают (оптимальный вариант — продажа членам товарищества, чтобы всеми формальностями занимался новый или потенциальный владелец), а вырученную от сделки сумму делят между наследниками и СНТ (в счёт уплаты долгов по взносам и платежам).

НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Уполномоченные государственные органы проверяют, как используются земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства. Если будет выявлено, что собственник обращается с землёй ненадлежащим образом, участок подлежит изъятию.

Понятие «ненадлежащее использование» приводится в ст. 45 Земельного кодекса РФ. Прежде всего, имеется в виду неиспользование земли в соответствии с назначением или нерациональное использование участка (в том числе не по целевому назначению, а также если в результате деятельности владельца существенно снизилось плодородие сельскохозяйственных земель или значительно ухудшилась экологическая обстановка). Кроме того, поводом для изъятия считается порча земель. Наконец, последнее основание — невыполнение обязанностей по рекультивации земель, проведению обязательных мероприятий по улучшению и охране почв, чтобы их можно было использовать по целевому назначению.

Разумеется, речь не идёт о том, что участок должен быть приведён в идеальное состояние на следующий день после покупки. Если вы владеете наделом, предназначенным для сельскохозяйственного производства, то начать выращивать соответствующие культуры необходимо в течение 3 лет (если более длительный срок не установлен законом). Этот интервал не включает в себя период освоения участка, а также время, в течение которого землю нельзя было использовать по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств.

Если будет выявлено, что владелец пользуется участком ненадлежащим образом, землю продадут с публичных торгов либо государство выкупит надел для собственных нужд. Средства, вырученные от продажи, передадут бывшему собственнику (за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов).

В отличие от других случаев изъятия участка, реквизицию из-за ненадлежащего использования можно предотвратить. Для этого необходимо начать осваивать надел и заплатить штраф за административное правонарушение в сроки, указанные в предупреждении.

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ

Для того чтобы выявлять земельные участки, которые используются с нарушением правил, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы проводят плановое или внеплановое административное обследование наделов. В последние годы для этих целей активно используют современные технические средства — аэрофотосъёмку местности, например с помощью квадрокоптеров.

По результатам обследования составляется акт. Если выявлены нарушения, орган государственного земельного надзора выдаёт собственнику предписание об их устранении. Одновременно назначается штраф за ненадлежащее использование земельного надела в размере от 0,3 до 0,5 % от кадастровой стоимости участка, но не менее 3 тыс. руб.

Если нарушения не будут устранены владельцем в установленный в акте срок (обычно он составляет 30 дней), уполномоченный государственный или муниципальный орган вновь назначает наказание в виде штрафа. Его размер для нерадивых землевладельцев составляет от 10 до 20 тыс. руб. Когда хозяин продолжает игнорировать законные требования, сотрудники службы государственного земельного надзора обращаются в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь, вправе передать дело в суд, чтобы изъять и продать земельный участок с публичных торгов.

В течение десяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земли (или со дня принятия решения о реквизиции) исполнительные власти обязаны обратиться в Росреестр, чтобы оформить прекращение прав собственности на земельный участок. Кроме того, необходимо отправить сообщение в налоговую инспекцию, на что отводится семь дней.

В шестимесячный срок со дня вступления в силу решения суда об изъятии участка местные власти при необходимости организуют кадастровые работы и проводят публичные торги. Если же последние признают несостоявшимися, земельный надел в течение 2 мес может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

Когда собственник участка не согласен с решением об изъятии, уполномоченный государственный орган вправе предъявить требование о продаже земли в суд.

Подготовка документов для изъятия участков представляет собой невероятно длительный и сложный процесс. Возможно, именно поэтому случаи принудительного отчуждения земель пока редки. Однако законодатель совершенствует нормативную базу, а практика показывает, что действенный механизм изъятия участков необходим.

НЕИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПО НАЗНАЧЕНИЮ

Власти вправе изъять земельный участок, когда он используется не по назначению, то есть:

• на пашне не возделывают сельскохозяйственные культуры и не обрабатывают почву, либо залесенность и (или) закустаренность пашни составляет свыше 15 % от площади надела;
• на территории не скашивают траву, или содержание сорных растений в травостое превышает 30 % от площади участка;
• на пастбищах не выпасают скот;
• на землях с многолетними насаждениями не убирают урожай и не выкорчёвывают пни;
• залесенность и (или) закустаренность сельскохозяйственных угодий (но не пашни) превышает 30 %;
• закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 % от площади надела.

Чиновники предложили изымать земли за мусор и нескошенную траву

Минэкономразвития подготовило два законопроекта, прописывающие механизм изъятия частных земельных участков, если они используется с нарушением требований пожарной безопасности. Предложенные поправки в Земельный кодекс и закон «О пожарной безопасности», а также в Гражданский кодекс опубликованы на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Независимая антикоррупционная экспертиза продлится до 4 июля.

Документы разработаны в соответствии с указом Владимира Путина от 26 апреля 2019 года «О мерах по ликвидации последствий природных пожаров на территории Забайкальского края». Этой весной пожары в Забайкалье уничтожили около ста жилых домов, травмы получили более 30 человек, потерпевшими были признаны 645 человек, ущерб оценивался почти в 600 млн руб.

Исполнение требований пожарной безопасности «не требует значительных временных и материальных затрат» от владельцев земельных участков, тогда как несоблюдение же правил может быть опасно для жизни, здоровья и имущества людей, следует из пояснительной записки к одному из законопроектов.

Сейчас за нарушение требований пожарной безопасности граждан могут оштрафовать максимум на 5 тыс. руб. — например, за сжигание сухой травы в лесу. Штрафы для юрлиц варьируются от 100 тыс. до 1 млн руб. в зависимости от тяжести нарушения.

В 2018 году от пожаров в России погибли 7909 человек и пострадали 9642 человека, констатирует в своих материалах МЧС России. Это больше прогнозируемых показателей министерства на 1 и 9% соответственно.

В пресс-службе МЧС не смогли оперативно прокомментировать инициативу Минэкономразвития.

У кого могут изъять земельный участок

Законопроект касается всех категорий частных владельцев участков: собственников, арендаторов, а также тех, у кого участок находится в бессрочном пользовании, безвозмездном пользовании или принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.

Новая мера не коснется только двух случаев: изъять участок не смогут, если он является предметом ипотеки и если его собственник проходит процедуру банкротства.

Исключение для ипотеки сделано по аналогии с положениями закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уточнил представитель Минэкономразвития. Такой подход учитывает законные интересы залогодержателя земельного участка и защищает предмет залога от отчуждения на публичных торгах.

За что планируется изымать землю

Минэкономразвития не прописало в законопроектах, за какие именно нарушения можно будет изъять участок: планируется, что перечень нарушений будет определен в специальном акте правительства. При этом в сводном отчете к предложенным поправкам перечисляются следующие нарушения: «сжигание пожнивных остатков, зарастание земельного участка сорной растительностью, накопление бытовых отходов» и т.п.

К нарушениям могут отнести сжигание любых горючих материалов в непосредственной близости от леса, лесных насаждений или чужих земельных участков с жилыми домами, предполагает партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Павел Ивченков. К типичным нарушениям можно отнести выполнение работ с открытым огнем на торфяниках, заправку двигателей горючим на лесной территории, добавляет руководитель практики международного арбитража и разрешения споров юридической группы «Парадигма» Марат Хасанов.

Как будут отбирать землю

Изымать участки будут не сразу, как только увидят на них заросли или мусор, следует из документов. Сначала органы государственного пожарного надзора должны будут найти нарушения и выдать владельцу участка предписание, чтобы их исправить. На исправление дается шесть месяцев. Если за полгода ситуация не изменилась, то изымать участок будут через суд.

Иски об изъятии будут подавать органы местного самоуправления. Планируется, что в течение полугода после изъятия участок будет продан на публичных торгах. При этом новый собственник должен будет привести землю в порядок, чтобы она соответствовала требованиям пожарной безопасности.

Если торги не состоялись в первый раз, их устроят еще раз, снизив цену на 20%. Средства, вырученные от продажи участка, за вычетом расходов на кадастровые работы, оценку участка и торги получит бывший собственник земли.

Какие риски несет законопроект

Заросшие, захламленные и замусоренные участки действительно зачастую становятся опасны для соседей и угрожают пожарной безопасности, признает зампредседателя Московского союза садоводов Полина Тришина. Она констатирует, что уже существующие законы, связанные с изъятием неиспользуемых участков, сейчас практически не работают.

Сейчас можно изъять у собственника землю, если она используется не по целевому назначению, если на участке зафиксирован самострой, а в случае сельхозземель — если ее использование снижает плодородие.

Если новая инициатива в отношении заброшенных участков будет работать, это в целом неплохо, считает Тришина. Однако она опасается, что в каких-то случаях составление акта органа государственного пожарного надзора может стать узаконенной формой рейдерства со стороны государства и заинтересованных лиц. Законопроект может породить множество новых злоупотреблений должностных лиц органов государственной или муниципальной власти, сопряженных с коррупцией и новым видом давления на предпринимателей, согласен Павел Ивченков.

Важно прописать механизм защиты прав собственников, которые по объективным причинам не смогут в течение полугода привести участок в порядок и не смогут ходить в суд либо направить туда своего представителя, отмечают в Московском союзе садоводов.

Для классического гражданского права идея борьбы с пожарами путем использования института изъятия земельного участка и продажи его с торгов является чужеродной, рассуждает Хасанов. По его словам, в законодательствах как России, так и зарубежных стран для этих целей используются «деликтные иски» — иски о возмещении вреда, которые предъявляют граждане и организации к компании, нарушившей законодательство.

Впрочем, юрист обращает внимание на то, что в текстах поправок уже заложены возможности обойти закон. Ни инициирование процедуры банкротства, ни передача участка в ипотеку не требует особых усилий для компаний и граждан, отмечает Хасанов. В документах не конкретизировано, в какой момент может быть зарегистрирована ипотека или какая должна быть процедура, для того чтобы участок был освобожден от изъятия.