Законно ли нас хотят передать управляющей компании?

Законно ли нас хотят передать управляющей компании?

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК , которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Читать еще:  Закон о пени за коммунальные услуги 2018

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Имеет ли УК право передать дом другой компании? – комментарий ва

Елена С., жительница Ленинского района, обратилась с вопросом: «Недавно получила уведомление от своей управляющей компании о необходимости перезаключить договор на техническое обслуживание домов. Выяснилось, что нам предлагают перейти под управление новых компаний. Законны ли эти действия УК и как нам поступать?» Как рассказали юристы общественной приемной, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы многоквартирных домов имеют право сменить управляющую компанию на основании решения общего собрания собственников. При этом расторжение договора должно осуществляться в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, по закону полномочия УК прекращаются: • по соглашению сторон; • по основаниям, предусмотренным в самом договоре; • по основаниям, предусмотренным ГК РФ; • по основаниям, предусмотренным другими законами; • по решению суда. Но следует учесть, что при наличии любого из этих оснований, необходимо проведение общего собрания собственников. Участившиеся в городе случаи – пример того, как управляющие организации предлагают первый компромиссный путь расторжения договора, однако в данном случае он имеет «подводные камни». Конечно, он означает, что и УК, и собственники с ситуацией согласны. Правда, по закону, когда жильцы поддерживают предложения УК, они оговаривают условия разрыва и в идеальном варианте подписывают специальное соглашение между компанией и уполномоченным собственниками лицом (например, Советом МКД). В документе определяется передача технической документации на дом, средств на текущий ремонт, собранных с собственников, информация о задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества. Само согласие собственников должно быть закреплено решением общего собрания. В случае же, когда инициатор «разрыва» отношений – управляющая компания, требование о расторжении должно быть направлено всем без исключения собственникам помещений в доме. На деле же зачастую не оказывается ни соглашения, ни фактического согласия жильцов. Управляющие компании Воронежа успокаивают: «С появлением ответственных и подкованных в законодательстве собственников коммунальная сфера самоочищается, постепенно вытесняя недобросовестных управленцев», – рассказывает юрист по вопросам ЖКХ одной из Управляющих компаний Воронежа Екатерина Башкирева. Таким образом, «некоторые УК закрываются, появляются новые организации, а от услуг других жильцы отказываются». Получается, отказываются сами: «На сегодняшний день и у жителей, и у властей накопилось много претензий к крупным управляющим компаниям, – продолжает эксперт. – К мелким УК и ТСЖ их меньше, поскольку небольшие обслуживающие организации ближе к людям, быстрее реагируют на проблемы дома, оперативнее устраняют аварии. Кроме того, несомненный плюс небольшой обслуживающей организации в минимизации издержек, в том числе, на содержание штата сотрудников». Таким образом, по сообщению представителей организации, сами собственники решают, какой обслуживающей организации передать свой дом: «Если, например, старой УК жители перестали доверять и появилась новая, которая вышла на честный, открытый диалог с жильцами и предложила максимально комфортные условия взаимодействия, ее могут выбрать в качестве управляющей и отказаться от прежней. На рынке ЖКХ это нормальные изменения». Отдельно юрист характеризует ситуацию в Ленинском районе: «Судя по информации в СМИ, УК Ленинского района довольно часто является объектом недовольства собственников многоквартирных домов. Одна из причин: на ее балансе числится почти полтысячи домов, а многие МКД давно требуют капитального ремонта и содержать их на «первую строку» на должном уровне крайне сложно. Не удивительно, что активные собственники, в поисках лучших решений для своих ветхих домов, принимают решения о выходе из этой УК». Однако в противовес официальной позиции, по сообщению жителей Ленинского района, подобной инициативы с их стороны как раз не исходит. По словам аналитика по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», сегодня со стороны жильцов Ленинского и Советского районов участились жалобы на УК: новые компании, создаваемые преимущественно на основе старых, предлагают составлять договоры, и, что особенно настораживает, – практически вслепую. Новая УК не отвечает по обязательствам прежней и составляет соглашение в свою пользу, а тарифы и услуги прописывает самостоятельно: изначально в договоре оставляют пустое место и не согласуют пакет услуг с собственниками. Жильцам остается только вовремя платить по счетам. Следует помнить, что предложение управляющей компании о перезаключении соглашения с другой, даже дочерней, без проведения общего собрания противоречит законодательству и ущемляет право на выбор способа управления домом. Разрешать такой конфликт можно посредством соответствующих жалоб и претензий. Есть и альтернативный мирный путь – проведение общего собрания. В таком случае вы способны сами устанавливать «правила игры» со своей новой УК и не стать жертвой кабального договора, в котором прописаны только обязанности за полным отсутствием прав.

Читать еще:  Законность длительности смены при графике 2/2

Вправе ли УО передавать РСО персональные данные при прямом договоре

В новом выпуске программы «ЖКХ. Мечты сбываются» наш постоянный эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала, имеет ли УО законное право передавать РСО персональные данные жителей дома при переходе собственников на прямые договоры по оказанию коммунальных услуг. Поговорим об этом подробнее.

Что относится к обработке персональных данных и когда она разрешена

Персональные данные (ПДн), согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ, – это любая информация, которая относится к физическому лицу и помогает идентифицировать его. Такое физическое лицо иначе называется субъектом персональных данных.

К персональным данным относятся общие сведения о человеке: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, другие сведения, по которым прямо или косвенно можно определить конкретного человека. К личным сведениям относятся также специальные и биометрические данные о человеке (ст. ст. 11, 12 № 152-ФЗ).

Под обработкой персональных данных подразумевается любое действие или их совокупность, которые совершаются с такими сведениями: сбор, запись, систематизация и накопление, хранение, обновление, изменение, использование, передача и др. (ч. 3 ст. 3 № 152-ФЗ).

Случаи, когда допускается обработка персональных данных, перечислены в ст. 6 № 152-ФЗ. Самое простое условие, когда личная информация о человеке может быть обработана, – наличие его согласия на такие действия.

В некоторых ситуациях допускается обработка персональных сведений и без согласия субъекта ПДн, в том числе если это необходимо:

  • для достижения целей, предусмотренных законодательством (пп. 2 ст. 6 № 152-ФЗ);
  • для заключения договора со стороны субъекта ПДн или исполнения уже заключённого им договора (пп. 5 ст. 6 № 152-ФЗ).

Почему УО и РСО вправе обрабатывать персональные данные жителей домов

Управляющие домом организация или товарищество собственников обрабатывают персональные данные жителей многоквартирных домов в силу пп. 2 ст. 6 № 152-ФЗ, исполняя требования законодательства РФ:

  • начисляют плату за ЖКУ, оформляют платёжные документы, ведут реестры собственников (пп. «б», «ж» п. 4 ПП РФ № 416);
  • передают сведения в органы регистрационного учёта граждан (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
Читать еще:  Законны ли действия бухгалтерии по перемещению материальных ценностей?

Обработку персональных данных подразумевают заключённый УО с собственниками помещений в МКД договор управления, устав ТСН (ст. ст. 135, 155, 162 ЖК РФ).

Право на совершение действий с ПДн потребителей получает ресурсоснабжающая организация при заключении прямого договора с собственниками помещений в МКД на оказание коммунальных услуг (п. 31 ПП № 354). При этом заключать такой договор в письменной форме не требуется (ст. 157.2 ЖК РФ).

Таким образом, исполнитель коммунальных услуг – управляющие организации, ТСН, РСО – вправе обрабатывать персональные данные жителей МКД без их согласия в силу закона и заключённых договоров.

Какую информацию УО должна передавать в РСО при прямом договоре

После того, как собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, РСО необходимо получить от уже бывшего исполнителя коммунальных услуг персональные данные жителей дома. Они используются для корректных расчётов платы за КУ.

Согласно п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, при переходе на прямые договоры УО или ТСН обязаны передать РСО персональные данные жителей дома, необходимые для расчётов за коммунальные услуги. Сделать это можно без согласия субъектов ПДн.

Состав информации, которая необходима для начисления платы за КУ, закреплён в п. 69 ПП № 354. Там же содержится перечень сведений, которые исполнитель услуг обязан включать в платёжный документ. Следовательно, у РСО должны быть такие сведения.

В соответствии с пп. «а» п. 69 ПП РФ № 354 в платёжном документе из персональных данных указываются:

  • почтовый адрес помещения;
  • сведения о собственнике помещения с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества физического лица,
  • для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов – фамилия, имя и отчество нанимателя.

Помимо персональных данных, УО должна передать и другие сведения, необходимые для расчетов:

  • показания ИПУ;
  • количество проживающих в отношении каждого помещения;
  • площадь каждого помещения;
  • акты об отсутствии технической возможности установить прибор учета;
  • данные о ранее вводимых полном или частичном ограничениях подачи ресурса;
  • данные о перерасчётах.

Почему расчётный центр вправе передавать РСО персональные данные

Рассмотрим ситуацию, когда исполнитель коммунальных услуг не самостоятельно производит начисление и оформление платёжных документов, а передаёт эти обязательства расчётному центру по соответствующему договору.

Если у расчётного центра есть договор с организацией, имеющей право на получение платы за ЖКУ и предмет такого договора – организация расчётов, то это даёт центру расчётов право без согласия жителей дома и собственников помещений получать их персональные данные (ч. 16 ст. 155 ЖК РФ).

Следовательно, если у УО был заключён договор с расчётным центром, а собственники приняли решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающей компанией, то управляющая домом организация вправе поручить центру передачу персональных данных новому исполнителю коммунальных услуг.

В какой срок УО должна передать РСО персональные данные жителей

Жилищным законодательством на сегодня не установлено, в какой срок УО или ТСН обязаны передать новому исполнителю КУ персональные данные после перехода собственников на прямые договоры с поставщиком ресурсов. Поэтому организациям, управляющим многоквартирными домами, следует ориентироваться на п. 2 ст. 314 ГК РФ.

В статье указано, что обязательства по передаче информации должны быть исполнены в разумный срок. Для отношений в сфере предоставления коммунальных услуг таким сроком можно считать период с момента заключения договора между РСО и собственниками до проведения первых начислений платы за КУ по такому договору.

Управляющим организациям на заметку

Согласно нормам нормативно-правовых актов РФ, управляющая организация, ТСН или ЖК не только имеют право, но и обязаны в разумные сроки передавать в РСО персональные данные жителей и собственников помещений в МКД после перехода на прямые договоры. Делать это следует не позднее периода, когда у РСО наступает обязанность выставить первые счета по договору за оказанные коммунальные услуги.

Объём передаваемых данных должен соответствовать требованиям к составу сведений, необходимых для корректного расчёта платы за коммунальные услуги и обязательных для указания в платёжных документах.

При этом управляющая организация сама решает, в какой форме передать персональные данные жителей МКД: в электронном виде или на бумажном носителе. Важно, чтобы в случае претензий со стороны РСО или органов Госжилнадзора УО смогла подтвердить исполнение своих обязательств по передаче сведений новому исполнителю коммунальных услуг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector