Налоговые выплаты после продажи квартиры двумя собственниками

Налоговые выплаты после продажи квартиры двумя собственниками

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налог с продажи доли в квартире

Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов. Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:

  • периода владения имуществом;
  • порядка обретения права собственности;
  • стоимости объекта.

Как правильно определить срок владения

Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.

Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.

Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2016 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2018 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2019 г. Отсчет начинается с 2016 г., то есть с момента получения первой доли.

В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес. с момента оформления права собственности, 5 лет60 мес.

Если имущество находится во владении более 5 лет

Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.

До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.

Прежним остается 3-летний срок только для категорий граждан, получивших недвижимость путями, перечисленными п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если срок владения имуществом более 3 лет

Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта владелец не вносит НДФЛ в том случае, если доля была получена одним из способов и срок владения превышает 3 года:

  • по договору дарения от лица, которое является близким родственником или членом семьи;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • в результате оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Являясь собственником менее 36 мес., владелец может использовать иные виды льгот.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016 г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

  1. Цену части недвижимости по договору.
  2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

Например, если стоимость по договору равна 1 820 000 руб., а кадастровая — 2 400 000 руб., то необходимо брать в расчет договорную цену, поскольку при умножении кадастровой на коэффициент 0,7 получается меньшая сумма (1 680 000 руб.).

У правила есть 2 уточнения:

  1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
  2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

6 млн. х 0,7 х ¼ = 1 050 000 руб. Поскольку полученная сумма меньше договорной, из последней исчисляется НДФЛ.

Законные пути уменьшения величины налога

Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:

  • уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
  • воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.

Способ 1. Вычесть расходы

Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.

Пример. Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2019 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

Сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.

Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.

Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн. 700 тыс. руб.

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.

Такая возможность применяется при совпадении условий:

  • возникновение базы налогообложения;
  • невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.

Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.

До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2019 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2019 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:

(2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000 руб.

Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?

При оформлении продажи долей одним договором

Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб. Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

Читать еще:  Как расторгнуть мировое соглашение по выплатам бывшей жене?

((8 100 000 х 1/4 (доля) – 250 000 (вычет)) х 13% (НДФЛ) = 230 750 руб.

При оформлении продажи долей отдельными договорами

Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.

Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:

((8,1 млн. х 1/4 – 1 млн.) х 13% (НДФЛ) = 133 250 руб.

Выгода: 230 750 – 133 250 = 97 500 руб.

Если один из содольщиков не должен платить налог

Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.

Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.

Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.

Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.

Куда платить

Для уплаты НДФЛ необходимо обратиться в отделение Инспекции Федеральной налоговой службы по месту жительства и подать налоговую декларацию по форме «3-НДФЛ».

Срок обращения — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом п. 1 ст. 229 НК РФ.

Оплатить рассчитанную сумму нужно не позднее 15 июля после подачи декларации (п. 6 ст. 227 НК РФ).

Декларация предоставляется, даже если имущественный вычет превышает размер дохода, и платить налог не нужно. За неподачу нулевой отчетности грозит штраф в 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

За неуплату или частичное внесение НДФЛ предусмотрены санкции — 20% от величины налога.

При намеренном укрывании доходов грозит штраф в размере 40% от суммы НДФЛ, а если сумма к уплате была более 900 тыс. руб., возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).

Сделки с недвижимостью связаны с аккумулированием больших финансовых ресурсов, потому требуют особой подготовки. Важно не только корректно оформить договор, но и своевременно выполнить долг перед государством путем уплаты налога.

Чтобы избежать наложения штрафов, преследований, а также минимизировать сумму НДФЛ, задайте вопросы юристу ros-nasledstvo.ru: сколько составляет ставка налога при продаже квартиры? Какой размер льгот и вычетов? Через сколько лет можно продать недвижимость и избежать уплаты налогов? Консультация специалиста предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Возврат при общей долевой собственности

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность или просто “долевая собственность” – это собственность, при которой имущество (например, квартира) разделено на доли, то есть доля каждого из собственников в имуществе четко определена. При таком виде регистрации недвижимости каждому собственнику выдается свое свидетельство, в котором прописан размер принадлежащей ему доли.

Максимальный размер налога к возврату

Государство возвращает 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека, не считая процентов по кредиту. Такая сумма установлена, начиная с 2008 года. До этого максимальный размер вычета составлял 1 млн рублей. Для определения максимальной суммы налога к возврату необходимо определить момент возникновения права на этот возврат, а именно:

– при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого участия, договор уступки права) таким моментом является подписание акта приема-передачи готовой квартиры;

– при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата регистрации права собственности.

По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Проще всего быстро подготовить правильные документы на максимальный возврат и подать эти документы с Налогией. С Налогией инспекция одобрит документы и их не придется переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию эксперта. А потом сможете выбрать – отнести документы в инспекцию самому или подать онлайн.

Как распределяется вычет?

При оформлении общей долевой собственности вычеты по приобретению жилья, а также по ипотечным процентам, распределяются строго в соответствии с размером долей собственников. Собственник не может ни отказаться от своей части вычета и передать ее другому, ни получить часть вычета за своего сособственника.

Пример. Николай и Анна в 2014 году приобрели квартиру в общую долевую собственность за 2 800 000 рублей. Согласно документам Николай владеет 1/4 доли в квартире, а Анна – 3/4 доли. Вычет распределяется между ними соответственно: Николаю – 700 000 рублей (2 800 000 * 1/4), Анне – 2 000 000 рублей (2 800 000 * 3/4 = 2 100 000, что больше максимального размера вычета 2 000 000 рублей). Каждый из них сможет вернуть налог со своей части вычета, а Николай при покупке другой квартиры сможет вернуть налог еще с 1 300 000 рублей (2 000 000 – 700 000).

Важно! Рассмотренный порядок получения вычета подготовлен с учетом изменений (новых правил), вступивших в силу с 1 января 2014 года. До этой даты максимальный размер вычета устанавливался не на каждого собственника, а на весь объект недвижимости (квартиру, дом). Если бы по условиям примера Николай и Анна приобрели квартиру не в 2014, а в 2013 году, то вычет распределялся бы следующим образом: Николаю – 500 000 рублей (2 000 000 * 1/4), Анне – 1 500 000 рублей (2 000 000 * 3/4). Кроме того, вернув деньги с этих сумм, права на возврат по другой квартире они бы больше не имели (несмотря на то, что сумма вычета составила менее 2 млн рублей).

Покупка доли по отдельному договору

Если доля в имуществе была приобретена по отдельному договору (например, договор купли-продажи 1/2 доли в квартире), то в целях имущественного вычета считается, что Вы купили целый объект. В таком случае и по “старым”, и по “новым” (“новые” – с 2014 года) правилам вычет не делится между сособственниками. Вы можете вернуть налог со всей суммы, потраченной на жилье и выплату процентов по ипотеке (но с учетом установленного максимального размера вычета, то есть не более 2 млн рублей).

Пример. Константин купил 1/2 долю в жилом доме за 2 000 000 рублей. Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями и каковы их доли в праве на остальной дом. От них не требуется никаких подтверждений, разрешений или заявлений. Константин имеет право вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 000 рублей (2 000 000 * 13%).

Доля в квартире (доме) оформлена на ребенка

Довольно часто встречается ситуация, когда родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) покупают квартиру (дом) и оформляют право собственности на нее полностью или частично на своего несовершеннолетнего ребенка (подопечного). Можно ли получить вычет с доли ребенка? Можно.

Это единственное исключение из правил, когда Вы можете получить вычет за другого человека. Главное условие – ребенку должно быть менее 18 лет. Если же он уже является совершеннолетним, то по общему правилу вычет с его доли получить уже не получится.

Волнующий многих родителей вопрос – сможет ли ребенок получить уже свой возврат налога в дальнейшем? Ответ однозначный – да, сможет. При таком распределении Вы как бы забираете часть его вычета и заявляете его как свой собственный. Ребенок не использует свое право и в будущем, когда вырастет, сможет тоже вернуть налог по покупке жилья. Родителям необходимо решить, кто из них двоих будет получать возврат налог за ребенка.

Пример. Сергей и Наталья купили квартиру за 4 500 000 рублей и оформили ее в общую долевую собственность следующим образом: Сергею принадлежит 1/3 доли, Наталье – 1/3 и их несовершеннолетнему ребенку – 1/3. Родители решили, что возврат денег за ребенка будет получать Сергей. Сумма вычета, на которую может претендовать Наталья, составит 1 500 000 рублей (4 500 000 * 1/3). Сергей же получит возврат с суммы в размере 2 000 000 рублей (4 500 000 * 2/3 = 3 000 000, что больше максимальной суммы, поэтому берется 2 000 000). Ребенок права на имущественный вычет не теряет и сможет воспользоваться им в дальнейшем при покупке собственного жилья.

Как получить вычет с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы получить вычет в любой части России. Налогия поможет не просто подготовить и подать документы, а максимизировать сумму возврата, подготовить документы правильно и сделать процесс возврата максимально простым для Вас. С Налогией вероятность того, что государство одобрит документы и их не придется переделывать, будет максимальной:

Получить правильные документы на веб-сайте Налогия.
С нами получить правильные документы для вычета (декларацию и заявление) будет быстро и просто.
Приложить к декларации документы по перечню.
Перечень документов для вычета можно посмотреть в разделе веб-сайта “Полезное” / “Документы для вычета”.
Подать документы и получить деньги.
Подготовленные документы Вам останется подать онлайн через Налогию или отнести в инспекцию и получить деньги.

Чтобы получить документы для вычета на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку “В избранное” ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки “Поделиться” ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Особенности уплаты налога с продажи долевой собственности

После продажи недвижимости полученные доходы облагаются налоговой ставкой. Данная сумма может быть крупной, и продавец автоматически задумывается, как рассчитать налог с продажи долевой собственности и уменьшить его.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !

Долю от определённого объекта недвижимости могут продавать по личным обстоятельствам, при желании переехать, улучшить жилищные условия и т.д. Причин много, а процедуры продажи и налогообложения для большинства неизбежны.

При продаже любого объекта недвижимости или его доли продавец получает прибыль. С неё и взимается подоходный налог, равный 13%. Но не всегда – это зависит от срока его нахождения в собственности.

Читать еще:  Какие годы войдут в расчет декретных выплат?

Нужно ли платить налог с продажи долевой собственности?

Декларация подаётся на доходы, полученные при продаже автомобилей и недвижимого имущества, причём не зависимо от того, жилым или коммерческим является помещение.

Только размер налога будет отличаться, если коммерческая недвижимость принадлежала предпринимателю и использовалась для его деятельности. Тогда НДФЛ будет рассчитываться на основании не имущественного, а профессионального налогового вычета.

Как рассчитать сумму НДФЛ?

Для расчета суммы используется 2 метода:

  • Когда семья из 2 и более дольщиков продаёт недвижимость по 1 договору. В этом случае каждый из дольщиков обязуется оплатить налог, подав справку 3-НДФЛ. Размер суммы должен определяться пропорционально долевому имуществу каждого из участников сделки. Так, если продаётся частный дом за 4.500.000 рублей, и доля одного собственника равна ¾, а второго – ¼, а так же он находится в собственности менее 3 лет, то формула расчёта будет выглядеть так.

Для первого участника: 4.500.000/4*3 (размер дохода) – 1.000.000/4*3 (размер вычета) = 2.625.000*13% = 341.250. Это значит, что размер подоходного налога равен 341.250 рублям. В случае второго участника применяется та же формула, только соразмерно его доле, т.е.: 4.500.000/4 – 1.000.000/4 = 875.000*13% = 113.750 рублей.

  • Когда все участники сделки имеют равные доли недвижимой собственности сроком менее 3 лет. В данном случае вычет для каждого из дольщиков составляет не более 1.000.000 рублей, а остальная сумма дохода облагается налогом в размере 13%.

Особенности уплаты налога

Существуют некоторые особенности уплаты налога:

  • вычет на имущество, являющееся в общей долевой собственности, определяется между всеми владельцами по договорённости;
  • сумма, превышающая размер вычета, облагается налогом;
  • как разъяснила ФНС, при продаже недвижимости в виде единого объекта, находящегося в собственности 2 и более человек меньше 3 лет, 1.000.000 рублей вычета распределяется между ними в равных частях;
  • вычет предоставляется только в случае подачи соответствующей декларации (3-НДФЛ) с приложением доказательного пакета документов до конца отчётного периода;
  • при приобретении нового объекта недвижимости подают пакет документов, подтверждающих расходы, а в справке 3-НДФЛ указывают налоговый вычет в размере не 1.000.000 рублей, а той суммы, которая была затрачена при сделке;
  • наследственное имущество облагается налогом на протяжении 3 лет нахождения в собственности, ненаследственное и приобретённое после 01.01.2016 – 5 лет;
  • расходы на ремонт, коммунальные платежи и прочие не влияют на размер суммы по уплате налога;
  • если в 3-НДФЛ умышленно занизить стоимость проданного имущества более, чем на 70%, ФНС начислит дополнительный налог;
  • при продаже недвижимости несколькими владельцами по отдельным договорам каждый имеет право на вычет в размере 1.000.000 рублей, а не как в случае сделки по 1 договору;
  • нет отдельных льготных категорий граждан для налогообложения на доход с проданного имущества;
  • если при владении долей более 5 лет её размер изменился менее этого срока, полученные доходы от продажи этой недвижимости всё равно не подлежат налогообложению, поскольку он был собственником этого объекта более 5 лет;
  • если за 1 год было продано 2 квартиры, то по первый вычет составляет размер документально подтверждённых расходов, а второй – 1.000.000;
  • проданный недостроенный дом, находящийся в собственности менее 3 лет, облагается налогом в размере не более 250.000, т.к. не является жилым, и относится к категории «иное имущество», а по правоотношениям до 27.12.2009 – 125.000 рублей.

Иначе налоговые органы вправе будут оштрафовать бывшего владельца доли на 5% от суммы налога от полученного дохода за каждый месяц, но в размере не менее 1000 рублей и не более 30%.

Все нарушения, касающиеся несвоевременной подачи документа, выявляются при камеральной проверке. По её итогам составляется соответствующий акт и вручается в течение 5 дней нарушителю.

Как уменьшить размер налога при продаже доли в квартире?

Размеры налога при продаже доли в квартире могут довольно крупными, ввиду чего возникает желание его уменьшить.

По закону теперь кадастровая стоимость должна быть равной указанной в договоре при оформлении сделки купли-продажи, что сокращает количество случаев мошенничества по поводу умышленного занижения стоимости и нежелания нести налоговое бремя. При указании в декларации меньшей суммы налоговые органы вправе доначислить недостающую сумму.

Потому лучше воспользоваться законными методами экономии на налогах при продаже доли в квартире или иной недвижимости:

  1. Освобождение от них. Возможно при владении наследственным имуществом более 3 лет, или ненаследственным от 5 лет.
  2. Использование имущественного вычета. Целесообразно при владении долей менее указанных сроков. При продаже для максимальной экономии рекомендуется заключать по 1 договору купли-продажи на каждого участника сделки, т.к. вычет в размере 1.000.000 будет предоставляться не на всех дольщиков, а каждому из них.

Чтобы получить налоговый вычет, собственник доли должен:

  • быть официально трудоустроенным, либо иметь постоянный доход, облагаемый налогом;
  • предоставить в ФНС декларацию с прикреплением доказательного пакета документов.

Определить, облагается ли доля налогом с продажи собственности, можно на основании срока владения ею. В данном случае преимуществ по отношению к статусу налогоплательщика нет, все доходы облагаются ставкой в размере 13%.

Нужно ли платить подоходный налог с продажи доли в квартире?

Давайте разберемся должен ли все-таки продавец доли платить налог с ее продажи?

Итак, как уже всем известно, с 01.01.2016 года были внесены изменения в часть 4 статьи 217.1 НК РФ, которые изменили минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества с 3 лет до 5 лет.

Нужно ли платить подоходный налог с продажи доли?

Продавец недвижимого имущества или его доли, освобождается от уплаты подоходного налога с продажи в случае, если недвижимое имущество или доля находилась в собственности продавца минимум 5 лет.

Но в каждом правиле есть свои исключения, а именно: этот пятилетний срок распространяется на имущество, приобретенное в собственность с 01.01.2016 года, а для имущества, приобретенного до 01.01.2016 года, продолжает действовать правило 3 лет.

Кроме того, согласно части 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Например, Вова 3 года владеет ½ долей квартиры, расположенной по адресу г.Омск, ул. Омская,1 кв.1, указанная доля была подарена ему бабой Зиной 31.10.2015 года. Однако 01.11.2018 года Вова решил продать ½ долю в квартире по адресу г.Омск, ул. Омская,1 кв., своему другу Пете.

Так как, ½ доля в квартире находится в собственности у Вовы 3 года и была подарена ему до 01.01.2016 года, то доход, полученный от ее продажи облагаться подоходным налогом НЕ будет.

Например, Костя владеет ¾ доли квартиры, расположенной по адресу г.Краснодар, ул. Ленина,5 кв.55, эта доля была приобретена им 01.01.2016 года у дяди Пети. В данном случае, если Костя захочет продать ¾ доли квартиры ранее 01.01.2021 (например, в 2018г, 2019г), он ОБЯЗАН будет заплатить подоходный налог в размере 13% от рыночной или кадастровой стоимости этой доли.

Следует отметить, что срок как 3 года, так и 5 лет исчисляется месяцами, то есть это 36 или 60 месяцев непрерывного владения долей или иным недвижимым имуществом.

Например, у Вас в собственности 2/3 доли в квартире с 05.05.2015 года, так вот, чтобы не «попасть» на налог при продаже доли вы должны продать ее не ранее 06.05.2018 года.

Дата, с которой начинается отсчитываться срок указана в свидетельстве о праве собственности.

Здесь тоже есть исключения, когда не важна дата оформления Свидетельств о государственной регистрации права, это касается долей, которые оформлены получены по наследству (на основании ч.4 ст. 1152 ГК РФ со дня открытия наследства) и в кооперативе квартиры или доли в квартирах (на основании п.4 ст.218 ГК РФ является день подписания акта приема-передачи).

Как рассчитывается налог в случае продажи доли?

Считают наибольшею величину, либо 70% от кадастровой стоимости доли, либо продажная цена доли по договору купли- продажи квартиры.

Например, Витя продал Саше ½ долю в квартире по адресу г. Новосибирск ул. Ленина,1 кв.1. Цена доли по договору купли — продажи 1 555 000 рублей. Кадастровая стоимость всей квартиры 5 000 001 рублей, таким образом расчет будет такой: 5 000 0001 рублей (кадастровая стоимость)* 0,7 *1/2 доли=1 750 000,35 рублей.

Доходом Вити будет признана сумма в размере 1 750 000,35 рублей, а значит именно с той суммы Вы будете платить 13% налога.

Например, Коля продал Леше ½ долю в квартире по адресу г. Томск ул. Ленина,1 кв.1. Цена доли по договору купли — продажи 1 850 000 рублей. Кадастровая стоимость всей квартиры 5 000 001 рублей, таким образом расчет будет такой: 5 000 0001 рублей (кадастровая стоимость)* 0,7 *1/2 доли=1 750 000,35 рублей.

Доходом Вити будет признана сумма в размере 1 850 000 рублей, а значит именно с той суммы Вы будете платить 13% налога.

1) Согласно пп.2 п.2 статьи 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. То есть налог нужно будет заплатить с разницы между доходом и расходами. Однако расходы должны быть подтверждены, и это будет проверять налоговые органы.

Например, у Кати есть ½ доля в квартире по адресу г. Москва ул. Ленина,21 кв.2, которая у нее в собственности менее 5 лет. 20.05.2018 Катя решила продать долю Мише за 3 300 000 рулей. Так как Катя приобретала долю ½ долю в вышеуказанной квартире за 3 000 000 рублей. Катя должна будет заплатить налог в сумме 3 300 000 рублей (стоимость по которой Катя приобретала долю) – 3 000 000 рублей (продажная стоимость) = 300 000 рублей. Таким образом, Катя должна будет заплатить налог с 300 000 рублей*13% = 39 000 рублей.

Например, у Кати есть ½ доля в квартире по адресу г. Москва ул. Ленина,21 кв.2, которая у нее в собственности менее 5 лет. 20.05.2018 Катя решила продать долю Мише за 3 300 000 рулей. Так Катя приобретала долю ½ долю в вышеуказанной квартире за 3 500 000 рублей. 3 300 000 (продажная стоимость) — 3 500 000 рублей (стоимость по которой Катя приобрела долю)- Таким образом, доход с продажи Катя не получила, а значит не должна будет налог с продажи доли.

2) Согласно п. 1, 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК , не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Здесь также есть свои особенности:

1.Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 рублей будет распространяться на всех собственников, пропорционально их долям.

Читать еще:  Молитва чтобы мужу зарплату выплатили

Например, Собственниками квартиры по адресу г. Москва ул. Омская,1 кв.1 являются Света, Катя и Оля. Квартира продается Пете по одному договору купли-продажи за 3 800 000 рублей. Доход Светы составит 3 800 000 рублей*1/3 =1 266 666 рублей, Кати- 1 266 666 рублей и Оли- 1 266 666 рублей. Каждая из них имеет право на вычет в размере 333 333 рублей (1 000 000 рублей : 1/3). Таким образом, доход с продажи Света, Катя, Оля должны будут заплатить налог в размере 121 333 рублей каждая.

2.Если же квартира продается по долям, по нескольким договорам купли- продажи, то каждый собственник доли вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Например, Собственниками квартиры по адресу г. Москва ул. Омская,1 кв.1 являются Света- 1/3 доли, Катя-1/3 доли и Оля-1/3 доли. Квартира продается Пете по трем договорам купли-продажи общей стоимостью 3 800 000 рублей. Доход Светы составит 3 800 000 рублей*1/3 =1 266 666 рублей, Кати- 1 266 666 рублей и Оли- 1 266 666 рублей. Каждая из них имеет право на вычет в размере 1 000 000 рублей. Таким образом, с продажи долей в квартире Света, Катя, Оля должны будут заплатить налог в размере 34 666 рублей каждая (1 266 666 рублей – 1 000 000 (вычет) рублей= 266 666 рублей * 13%).

Следует отметить, что данные правила НК РФ распространяются на всех граждан РФ, в том числе на детей, имеющих доли в квартире и других родственников, в случае оформления именно сделки купли-продажи, а не дарения.

В случае, если сделка оформлена через дарение долей детям или иным близким родственникам, уплачивать подоходный налог после проведенной сделки не нужно, за исключением случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством.

Что ждет в грядущем 2019 по НДФЛ?

Будет уточнен порядок признания расходов при определении налоговой базы при продаже недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности;

Порядок признания расходов при определении налоговой базы в случае продажи жилого помещения, доли в котором выделены членам семьи, направившим средства материнского капитала на погашение обязательств по ипотечному жилищному кредиту, выданному на приобретение указанного жилого помещения;

Порядок налогообложения в части применения имущественного налогового вычета при продаже имущества, полученного на безвозмездной основе, а также в порядке дарения или наследования.

Как не платить налог с продажи квартиры: последние изменения в законодательстве и возможности

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году. Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е. 0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение. Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е. каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей. Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector