Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?

Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?

Избежать аукциона, прикрываясь перенаймом, не удастся

Переуступка права аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без проведения конкурса или аукциона под предлогом того, что такая переус­тупка в силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ является договором перенайма, незаконна (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11).

Предприятие и департамент имущества города заключили договор аренды нежилого помещения на восемь лет. За несколько лет до окончания срока действия договора указанным помещением заинтересовалось общество. В результате между департаментом, предприятием и обществом было заключено трехстороннее соглашение о переуступке прав на аренду этого помещения. На основании соглашения права по первоначальному договору аренды перешли от предприятия к обществу.

Таким переводом прав заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба. Ведь ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что передача прав на пользование муниципальным имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион. В результате антимонопольщики признали, что департамент грубо нарушил требования Закона о защите конкуренции, и вынесли предписание об устранении нарушений. Департамент должен был расторгнуть трехстороннее соглашение о пере­уступке прав аренды.

Общество, считая, что спорное соглашение заключено на законных основаниях, обратилось в суд с требованием признать решение антимонопольного органа незаконным, а действия департамента по переуступке прав на помещение — правомерными.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию антимонопольного органа. Ведь сделка, заключенная между департаментом, предприятием и обществом, могла быть совершена только по результатам конкурса или аукциона, и закон прямо говорит об этом (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Кассационная инстанция поддержала доводы общества. Суд указал, что это трехстороннее соглашение о передаче прав на нежилое помещение есть не что иное, как договор перенайма. Следовательно, новый арендатор может рассчитывать на те же условия при заключении договора, что и прежний (ст. 615 ГК РФ). Кроме того, кассация сделала вывод, что требования ст. 17.1 Закона о защите конкуренции неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку этот закон содержит возможность заключения подобных сделок без проведения торгов и аукционов, если стороной выступает субъект малого и среднего предпринимательства (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции). В результате в кассации решения нижестоящих инстанций были отменены, а договор по переуступке права аренды нежилого помещения признан законным.

Антимонопольная служба не согласилась с подобным исходом дела, поскольку считала, что Закон о защите конкуренции предусматривает передачу прав на муниципальное недвижимое имущество только через конкурс или аукцион. И независимо от того, найм это или перенайм в порядке ст. 615 ГК РФ — требование о проведении конкурса или аукциона является обязательным условием процедуры передачи прав обществу.

Тройка судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку сочла доводы кассации не­убедительными. Да, арендатор вправе сдать спорное нежилое помещение в субаренду, но только если иное не установлено ГК РФ, федеральными законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, законодатель предусмотрел возможность установления специального порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Такие особенности установлены для сделок по передаче в аренду государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Право владения на такое имущество может быть передано только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Коллегия указала и на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции избавляет субъектов малого и среднего предпринимательства от конкурса или аукциона до 1 июля 2015 г. в одном случае. А именно если речь идет о продлении договора аренды, заключенного до 1 июля 2008 г. Однако названная норма применяется не самостоятельно, а только по отношению к договорам аренды, указанным в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть льготу при заключении договора аренды муниципального имущества, переданного до 1 июля 2008 г., получает не любой субъект малого и среднего предпринимательства, а только тот, который приобретает права на основании международных договоров РФ, федеральных законов, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда. В рассматриваемом случае договор с обществом на новый срок заключался не на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций и поддержал позицию, согласно которой незаконна переуступка прав на арендуемое недвижимое муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без проведения конкурса или аукциона.

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.
Читать еще:  Правила вступления в права наследования без завещания

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Возможна ли переуступка прав аренды гос имущества?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032 При новом рассмотрении иска о признании недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделок в виде обязания одного общества передать право аренды в пользу другого общества суду следует дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Громзарь А.В. – доверенность от 10.04.2007 N 4085, от ООО “Эстейт-Сервис”: Гуцалюк А.В. – доверенность б/н от 21.12.2007, Строганова Т.В. – доверенность б/н от 28.12.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис” на решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 по делу N А51-3960/2007 6-112 Арбитражного суда Приморского края, по иску Бачуриной Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2008. Полный текст постановления изготовлен 16.01.2008.

Участник общества с ограниченной ответственностью “Транзит 2000” Бачурина Нинель Александровна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, с учетом уточнения требований, к обществу с ограниченной ответственностью “Транзит 2000”, обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-М”, обществу с ограниченной ответственностью “Эстейт-Сервис”, Назаровой Елене Витальевне о признании на основании ст. 167 ГК РФ недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005 и от 22.12.2005 и применении последствий недействительности сделок в виде обязания ООО “Мастер-М” передать право аренды в пользу ООО “Транзит 2000”.

Решением суда от 27.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2007, исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными оспариваемые соглашения, как заключенные в нарушение ст. 423, 572, п. 4 ст. 575 ГК РФ. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО “Эстейт-Сервис” обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела и принятые с нарушением норм материального права, принять решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указал на неправильное применение судом положений главы 32 ГК РФ “Дарение”. Считает, что сделка по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды регулируется п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, из которых не следует, что данные правоотношения являются возмездными. Полагает, что по договору дарения возможна передача только имущественного права, к которому не относится право передаче пользования арендованным имуществом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО “Эстейт-Сервис” поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца, возражая относительно доводов жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и выступлений в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.11.2003 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО “Транзит 2000” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-000965-Ю-Д-0638, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 42:0047 площадью 660 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Русской, 9. Срок договора аренды установлен с 21.11.2003 по 20.11.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2004.

В дальнейшем арендатор, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.01.2005, заключенного с ООО “Мастер-М” (новый арендатор), передал на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.02.2005.

ООО “Мастер-М” (арендатор), на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.01.2005, заключенного с ООО “Эстейт-Сервис” (новый арендатор), передало на основании п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ последнему свои права и обязанности по договору аренды. Стороны соглашения установили, что передача прав и обязанностей является безвозмездной. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.01.2006.

04.10.2004 между участником ООО “Транзит 2000” Тельянц Л.А. (продавец) и Бачуриной Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1, согласно условиям которого продавец продал покупателю долю в уставном капитале ООО “Транзит 2000” в размере, составляющем 50% от его уставного капитала.

Бачурина Н.А., считая, что сделки по переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренду заключены в нарушение ст. 752, 575 ГК РФ, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ арбитражный суды рассматривают дела по спорам между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающим из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров.

Согласно разъяснениям, данным в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с ведением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации” положения п. 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ подлежат применению с учетом ч. 1 ст. 27 Кодекса. В связи с чем арбитражным судам подведомственны споры между участником хозяйственного товарищества и общества и хозяйственным товариществом и обществом, вытекающие из деятельности хозяйственных товариществ и обществ и связанные с осуществлением прав и выполнением обязанностей участниками хозяйственных товариществ и обществ.

При разрешении данного спора судом не исследовался вопрос о наличии у участника ООО “Транзит 2000” Бачуриной Н.А. права предъявлять исковые требования к другим хозяйствующим субъектам ООО “Мастер-М” и ООО “Эстейт-Сервис”, а также Назаровой Е.В.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что оспариваемые соглашения имеют признаки договора дарения, поскольку права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору безвозмездно.

Поскольку в силу п. 4 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, суд признал оспариваемые сделки недействительными.

Данный вывод суда не соответствует положениям ст. 572 ГК РФ, согласно которой, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из буквального содержания оспариваемых соглашений следует, что арендатор передает новому арендатору не только право пользование земельным участком, но и обязанность оплаты арендной за арендуемый земельный участок.

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод суда о том, что оспариваемые сделки являются безвозмездными, так как данный вывод сделан без учета положений п. 3 ст. 423 ГК РФ, согласно которому договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пунктами 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставлено арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу абзаца 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Признавая оспариваемые сделки недействительными, суд не установил их соответствие требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить недостатки, отмеченные в настоящем постановлении, дать оценку оспариваемым соглашениям на предмет их соответствия требованием земельного и гражданского законодательства, а также согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 27.08.2007, постановление 07.11.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3960/2007 6-112 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032

Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Текст приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании

Читать еще:  Восстановить паспорт и получить прописку

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ППА

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

    ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре; пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 648 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

    Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 2 032 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

    изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

    К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

    Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Читать еще:  Возможно ли возвращение переулка в прежние границы?

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Переуступка прав аренды земли

  • Как сделать переуступку прав на аренду земли и какие требуются документы.
  • Как происходит переуступка права аренды земли?
  • Как правильно оформить право переуступки земли, которые находятся в аренде?
  • Права аренды земли
  • Аренда земли земельное право
  • Аренда земли с правом выкупа
  • Купить право на аренду земли
  • Договор переуступки права аренды

1.1. В данном случае речь не идет о распоряжении, тут лишь аренда, следовательно согласие мужа в данном случае не нужно.

1.2. нет, закон не требует нотариального согласия супруга на переуступку прав по договору.
Удачи вам и всего наилучшего.

1.3. НЕТ, не надо – семейный кодекс требует согласие только при купле – продаже недвижимости
Удачи ВАМ! Всегда рады помочь.

2.1. Переуступка прав аренды допускается с согласия собственника, если иное не установлено договором арены. Оформление в сосбственность возможно только после окончания строительства дома.

3.1. Вы вправе обратиться в суд с иском либо о взыскании убытков, либо о взыскании неосновательного обогащения, либо о понуждении исполнения обязательств, вытекающих из договора простого товарищества (совместной деятельности).

Выбор способа защиты права зависит от деталей ситуации, в том числе, от содержания договора, который Вы заключили.

3.2. Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ. Вы какие действия предпринимали? Есть императивные требования закона.

4.1. Конечно можете заключить договор на себя.

5.1. Переуступка права аренды земельного участка ст 22 ЗК РФ возможна, если такая переуступка прямо предусмотрена вашим договором аренды.

6.1. Переуступка – это навсегда. Временно – это субаренда. Но при условии уведомления Арендодателя.

7.1. Вы сначала определитесь, что вы собираетесь делать – покупать или уступить право? Это разные вещи. Для представления его интересов нужна нотариальная доверенность.

7.2. От сына нужна нотариально заверенная доверенность. Без нее Вы не сможете решить вопрос ни в Администрации ни в МФЦ.

8.1. Федеральная налоговая служба может признать сделку по переуступке права аренды за деньги притворной сделкой, прикрывающей продажу дома.

9.1. Аренда как и собственность – это право, которое подлежит регистрации, смотрим договор аренды его текст и далее зем. кодекс! Аренда почти ничем не отличается от собственности – если договор заключен на длительный срок! Построились – если краток и смело переводите в собственность и никто у вас отобрать зем. лю не сможет! Не надо бояться аренды-надо читать договор! И соглашение о переуступке так как вместе с правами на вас лягут и обязанности (долги и т.п.)

10.1. уважаемый посетитель!

Смотря какие у ВАС планы по земле – если хотите строиться – делайте межевание
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

11.1. уважаемый посетитель!

ДА, конечно правомерно – не понизят – иск в суд подавайте
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

12.1. На основании первичного документа (договора) и последующего (приложения) . Так как приложение является неотъемлемой частью договора. Желаю Вам успехов и всего наилучшего!

12.2. Доброго времени суток
Конечно на основании договора аренды, потому что приложение является просто дополнением к договору аренды
Удачи Вам. Анна Титова.

13.1. Землю купить нельзя, потому что она находится в аренде. Кроме того на материнский капитал можно купить только жилое помещение, а не землю.

13.2. уважаемый посетитель!
В данном случае указываете только дом. Земля не в собственности, поэтому в договоре вообще не фигурирует
Всего доброго, желаю удачи.

13.3. уважаемый Эдик
Землю надо тогда переуступать, так как купить ее Вы не можете
Вместе с тем, ПФ может Вам и отказать по этой причине

Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

14.1. Никаких штрафов в данном случае не будет. Вы можете приобрести земельный участок на котором находится ваша недвижимость. Вам необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения земельного участка.

15.1. Смотрите ст. 39.5 Земельного кодекса РФ – случаи бесплатного получения участка, подпадает ли ваш вариант для этого, остальные случаи – полного выкупа участка, увы.

15.2. Для выкупа земельного участка по сниженной стоимости ВАМ необходимо, чтобы на нем стоял ЖИЛОЙ ДОМ

Удачи ВАМ! Всегда рады помочь.

16.1. В данном случае вам нужно по данному обстоятельству ознакомится с вашим договором, где прописываются все условия.

16.2. Смотрите действующий договор аренды, его условия. Если там не запрещена передача другим лицам, то можно. В любом случае с администрацией нужно согласовать.

17.1. чтобы получить подробные рекомендации по этому вопросу обращайтесь за работой на почту или по телефону к выбранному юристу. И все уточняйте.

18.1. договор аренды подлежит регистрации в Росс реестре, если дом в собственности, то возможность получить собственность за землю у Вас есть.

18.2. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (с изменениями и дополнениями)

Да, регистрируйте права ст. 131 ГК РФ.

18.3. Вы можете оформить в собственность земельный участок Никто вам не запрети для начала зарегистрируйте свой дом. Всего хорошего приятного вечера.

19.1. Да, может. В соответствии с п.5 ст.22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

20.1. Можете оформить переуступку аренды

и право собственности тоже можно оформить. Существуют отработанные юридические, регистрационные механизмы. Пишите: fondb2012@Gmail.COM. Я могу проконсультировать Вас и помочь составить все необходимые для сделки документы.

21.1. Переуступку права аренды земли директор строительной фирмы не делает,! Как по закону можно сделать переуступку права аренды, для второго здания!
Попробуйте в судебном порядке. Кто же передал объект незавершенного строительства частному лицу без решения вопроса по земле?

21.2. Ваш вопрос относится к коммерческой деятельности, и получайте консультации по всем интересующим вас вопросам. Всегда готовы дать верную консультацию по налоговому и предпринимательскому праву.

22.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Обязательства в силу ст. 408 ГК РФ исполняются.

23.1. Владимир, вероятнее всего разрешить Ваш спор нужно в судебном порядке, однако, чтобы точнее ответить на Ваш вопрос нужно ознакомиться с договором.

23.2. Как расторгнуть договор переуступки?

Через суд, если в договоре самом не прописан иной порядок. Попробуйте изначально договориться.

23.3. Для начала необходимо ознакомиться с условиями договора переуступки и также вы вправе оспорить в суде. Всего хорошего.

24.1. Очевидно, что если вы получили землю по переуступке аренды, значит условия договора позволяют это. Значит и вы можете уступить права по этому договору другому лицу.

24.2. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Тут нужно смотреть договор.

25.1. Нужно был построить или хот бы начать строительство. Обратитесь в администрацию, если письменный отказ есть можете обратиться в суд. ст.218 КАСС.

26.1. Собственником земли, которую вы арендуете, является администрация города. Продать то, что вам не принадлежит, вы не имеете права. Надо смотреть договора аренды, допускается ли субаренда, что бы вам правильно подсказать ваши действия. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рад Вам помочь!

26.2. Это – право арендодателя, взять плату за оформление переуступки аренды.
Оформление – довольно сложная процедура.

27.1. Для физического лица плата, полученная от уступки права аренды земельных участков, является доходом, облагаемым НДФЛ (пп. 10 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ). Согласно п.2 ст.228 НК РФ исчисление сумм и уплата НДФЛ производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ.

28. Как сделать переуступку прав на аренду земли и какие требуются документы.

28.1. Для этого требуется договор переуступки, согласие собственника, паспорта участников сделки, квитанция госпошлины, согласие супруг/супругов и регистрация в Росреестре.

28.2. Если в договоре аренды указано, что доя переуступки требуется согласие арендодателя, то сначала получите его. Затем составляется договор уступки права и подписывается сторонами. Если требуется – производится регистрация в Росреестре.

29. Как происходит переуступка права аренды земли?

29.1. В обязательной регистрацией в Управлении Росреестра, кадастра и картографии.

30. Как правильно оформить право переуступки земли, которые находятся в аренде?

30.1. Правильно – путём заключения договора субаренды, и при условии, что собственник предоставил такое право Вам (или организации).

30.2. Обратитесь к собственнику – в муниципальное образование – по данному вопросу.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector