Вопрос по частному дому

Вопрос по частному дому

На что обратить внимание при покупке частного дома

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

  1. Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
  2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
  3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
  4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
  5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
  6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
  7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
  8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
  9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
  10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю — это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу. А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане. Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее. На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

  • категорию земли под строением;
  • обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
  • соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
  • наличие обременений на земельный участок;
  • акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

  1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
  2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
  3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
  4. Технический план.
  5. Акт земельного межевания.
  6. Выписку из домовой книги (расширенную).
  7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
  8. Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной. Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

Куда жаловаться на соседей в частном доме

Последние вопросы по теме «куда жаловаться на соседей в частном доме»

Куда жаловаться в отношении халатности соседей?

Добрый день. Такой вопрос. Живу в частном секторе , перед нашим домом стоит канализация, к которой подсоединены наши соседи( мы к ней не подключены , у нас отдельная канализация) . Много лет подряд , по зиме канализация соседей течет , и все к .

Читать еще:  Как продать металлический гараж без документов?

Куда жаловаться на запах бытовой химии от соседей?

Здравстуйте, от соседей идет запах бытовой химии и порошков. Мы живем в частном секторе. У соседа склад бытовой химии через забор. Запах очень сильный . Просили убрать мы, роспотребнадзор по жалобе приезжал ничего не обнаружил , но предписал не .

Куда обращаться,если соседи ведут себя неправомерно?

Здравствуйте! Мы живём 1/2 в частном доме уже 10 лет я собственник,а до этого были ещё собственниками мои бабушка и пробабушка. Год назад,в январе месяце собственники 1/2 половины продали свою долю. И теперь наши новые соседи достали уже точно! У .

Куда обратиться, если сосед замучил квартирантами?

Здравствуйте. Ситуация, которая уже много лет отравляет нервы моей семье. Мы живём в частном доме, он разделён на 3 части, у каждого долевая собственность. Наш сосед, никогда, не живший на своей части, постоянно вселяет жильцов и берёт деньги, НО .

Куда жаловаться на соседа, который открыл СТО в частном домовладении?

Частное домостроение. Сосед открыл СТО, ремонтирует “Газели”. Перед двором снимает двигатели, моет водой, бензином. Целыми днями мат, вонь, рев двигателей. Писать? Куда? Стрелять.

Куда пожаловаться на соседей, которые захламляют территорию перед домом?

Я живу в частном доме на три семьи у нас с соседями четвертинки а значить общая территория перед забором более месяца как соседи привезли дрова вывалили их перед домом и не убирают я жаловалась в органы самоуправления они сказали что это не их .

Куда жаловаться на соседей, которые не ухаживают за земельным участком?

Прживаю в частном секторе. Соседка угорела при пожаре дома 3 года назад, ее сын наследник не следит за участком,дом заброшен. Там проживают бомжи и лазают ко мне во двор,воруют. Куда обратиться с жалобой,т.к. хозяину я неоднократно звонила но воз и .

Куда жаловаться на шумную соседскую собаку?

Всем добрый день.. Подскажите пожалуйста. Ситуация такая. Живу в частном доме и естественно в частном секторе.. Но у соседей есть собака-овчарка-полная дура. Она гавкает своим противным голосом на все что шевелится и даже просто так.. Днем это .

Как остановить соседей, которые выбрасывают мусор перед моим домом?

Здравствуйте,у меня такой вопрос.Мы молодая семья живём в частном доме(я,муж и дочь 3год),возле дома небольшой участок на нем растут кустарники(мы их срубаем часто т.к они загораживают въезд к гаражу,но часто стали наблюдать за тем,что кто-то .

Куда пожаловаться на неправомерные действия соседей?

Здравствуйте! У меня вопрос по земельным спорам. Мы проживаем в частном секторе. Соседи на меже построили два капитальных здания перекрывающие доступ света на землю которая используется для посадки овощей и водосточную трубу вывели к нам в огород, .

Шум соседей в ночное время

доброй ночи!подскажите как быть.живу в частном доме.окна выходят на соседей,у них там как бы сарай должен быть(и то просили подписи для сарая и подписала бабуля,а собственник мама),как оказывается на данный момент,то там вместо сарая,тупо крыша и .

Что делать с буйными соседями?

Здравствуйте. Проживаем в частном секторе. Дом у нас двухквартирный. Соседи, мягко говоря, любят алкоголь. Шумные компании, пьяные драки, крики и тому подобное, могут длиться сутками. Дни и ночи напролет у них что-то происходит.На днях вот в драке .

Куда пожаловаться на соседа?

Сосед продал участок (живем в частном секторе), сказать мягко, нерусским людям. Они сразу начали капитальный ремонт. навезли КамАЗа 2 битого кирпича и сделали въезд в гараж “повыше” на полметра. Все бы ничего, но въезд идет через большую .

Вопрос – ответ

В этом разделе мы собрали ответы на самые часто задаваемые вопросы от наших Заказчиков. Будем рады получить и ответить на интересующие Вас вопросы. Для этого Вы можете воспользоваться формой обратной связи.

Вопрос №1. Как давно Ваша компания занимается строительством загородных домов?

Ответ: Первый дом был построен в 2001 году. До 2009 года коллектив работал как три самостоятельные бригады. С 2009 года мы работаем под брендом «Азбука Строительства» как архитектурно-строительная компания.

Ответ: За все годы работы выполнено более 100 заказов.

Ответ: Самое главное, чтобы весь комплекс работ и услуг по проектированию, строительству и внутренней отделке загородного дома клиент получал “из одних рук”! Очень важно иметь на руках четкий продуманный проект, включающий в себя Архитектурный и Конструктивный разделы. Еще на этапе создания проекта дома архитекторы совместно с другими специалистами (дизайнерами, конструкторами, инженерами по водоснабжению, отоплению, вентиляции и т.д.) продумывают необходимые детали и учитывают все нюансы для организации эргономичного внутреннего пространства дома.

Ответ: Мы выполняем силами своих специалистов и строителей весь комплекс строительно-монтажных работ по возведению капитальной конструкции загородного дома, инженерных сетей, внутренней отделки и благоустройству участка. У нас постоянная команда, состоящая более чем из 120 строителей во главе с прорабами и грамотными инженерами-строителями (опыт работы в загородном строительстве более 10 лет).

Ответ: Самые честные рекомендации могут дать наши заказчики. Мы можем организовать для Вас личную встречу с нашими заказчиками, чтобы Вы из первых уст узнали их мнение о работе нашей компании.

Ответ: По предварительному согласованию, мы готовы организовать для Вас экскурсию на любой строящийся или построенный объект в сопровождении нашего специалиста, который ответит на все Ваши вопросы. Также, на нашем сайте наглядно проиллюстрировано шаг за шагом строительство домов и коттеджей из различных материалов. Вы можете посмотреть фотографии с наших стройплощадок и познакомиться со всеми технологическими этапами от начала и до конца строительства.

Ответ: На каждом объекте строительством руководит прораб, несколько раз в неделю на объекты приезжает начальник участка и главный инженер, для контроля выполнения работ и решения возникающих вопросов в процессе строительства. Еженедельно каждый объект посещает генеральный директор. По завершении каждого этапа работ заказчику предоставляется акт выполненных работ и акты освидетельствования скрытых работ, со всеми сертификатами на используемые материалы. Дополнительно мы ведем фотофиксацию выполнения работ и пожеланию заказчика предоставляем эти материалы и выкладываем их на нашем сайте.

Ответ: Оплата производится поэтапно, согласно смете на строительство дома. Этап представляет собой отдельный комплекс работ по строительству капитальной конструкции дома (устройство фундамента, возведение стен и перекрытий, устройство кровли и т.д.). По каждому этапу происходит сначала оплата за строительные материалы (в размере 100%) и аванс строительно-монтажные работы (в размере 50%). Остаток оплачивается по окончании данного этапа на основании актов выполненных работ и финансовых отчетов.

Ответ: После заключения договора, специалисты нашей компании выезжают на место предполагаемого строительства дома. В результате такой встречи, решаются многие важные вопросы. Планирование местоположения источника водоснабжения или план подключения к нему, локальных очистных сооружений, места закладных в конструкции фундамента для труб водоснабжения, канализации, ввода электрокабеля и многое другое. А также организация подъездных путей к месту строительства для рационального размещения материалов на стройплощадке, размещение строительной бытовки, организация складского помещения для инструментов и т.д.

Ответ: На основании инженерно-геологических изысканий, конструктор производит расчет фундамента и подготовки под него, конкретно для Вашей местности. Выполняется расчет армирования фундамента и определение марки бетонной смеси в зависимости от физико-химических свойств грунтов. Наша компания обязательно выполняет инженерно-геологические изыскания на месте предполагаемого строительства дома.

Ответ: Да, в соответствии с действующими градостроительными нормами, разрешение на строительство необходимо получить. На основании выданного разрешения происходит регистрация объекта недвижимости (за исключением СНТ и ДНП). Разрешение на строительство можно получить самостоятельно в органах местного самоуправления по месту расположения земельного участка.

Ответ: Да, компания «Азбука Строительства» предоставляет услугу по получению разрешения на строительство ИЖС, с учетом сбора и подготовки исходно–разрешительной документации.

10 самых распространенных ошибок при выборе коттеджа или таунхауза для покупки

1. Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой

Конечно, покупка «родового гнезда» – дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта – это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только “свои” объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

– показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

– предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

– подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Читать еще:  Как правильно продать комнату в коммуналке?

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это “чудо” или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер – это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще – «не надо зазнаваться» – очень сложно.

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение , как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

5. Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус – всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

6. Покупатели ждут, когда цена на и так “демпинговый” объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию – «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» – длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша – покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

8. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами – пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток – это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании – как минимум – соглашения о задатке, а лучше – предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае – придется искать «продавца» – мошенника по дальним заграницам.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать – в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано – обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

10. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

♦ Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное – ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации – пишите на мэйл Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или в ФБ Max Grushan.

Требования к частному дому

Технические требования к индивидуальному жилому дому регламентируются рядом нормативных документов, в частности, СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение» и многими другими.

Читать еще:  Возврат денег за невыполненный ремонт автомобиля

Разумеется, изложить все требования, указанные в вышеперечисленных документах, в рамках одной статьи не представляется возможным, поэтому остановимся на основных требованиях к индивидуальным жилым домам.

Многое в индивидуальном жилом доме, как например, состав, размеры и взаимное расположение помещений дома, перечень инженерного оборудования, определяется непосредственно будущим хозяином. Понятно, что при этом в доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Требования к помещениям индивидуального жилого дома

В СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» регламентируется минимальный перечень помещений дома, в состав которого должны входить: жилая комната, кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы.

Установлены требования по минимальным размерам помещений, которые определяются с учетом расстановки в помещениях необходимой мебели и оборудования. Так, например, спальня должна быть не менее 8 квадратных метров, а кухня – не менее 6.

Регламентирована также минимальная ширина и высота помещений. Так, например, высота жилых комнат и кухни должна быть не менее 2,7 метров, а если они расположены в мансарде – 2,3 метров. К тому же указывается, что в таких комнатах должно быть обеспечено естественное освещение.

Требования к конструкциям индивидуального жилого дома

Конструкции и основания дома должны быть рассчитаны на восприятие нормативных нагрузок и воздействий, исключая деформации и повреждения. Методы расчета несущей способности конструкций и допустимой деформативности должны отвечать требованиям действующих нормативных документов на конструкции из соответствующих материалов.

При проектировании несущих конструкций должны быть учтены все нагрузки (постоянные и временные), включая вес самих конструкций, давление грунта, нагрузки от людей и тяжелого оборудования (печей, каминов и т.д.), которое предполагается устанавливать в доме, а также снеговые, ветровые и т.п.

Особое внимание необходимо уделить фундаменту дома. При его проектировании должны быть учтены физико-механические характеристики грунтов, их агрессивность, а также агрессивность и близость грунтовых вод.

Требования пожарной безопасности

Требования пожарной безопасности изложены в довольно обширном документе: Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также в других нормативных актах, поэтому детальным анализом этих требований в рамках данной статьи мы заниматься не будем.

Заметим лишь, что при проектировании и строительстве индивидуальных жилых домов должны быть предусмотрены меры по предупреждению возникновения пожара, обеспечению возможности своевременной эвакуации людей из дома на прилегающую к нему территорию, нераспространению огня на соседние постройки, а также обеспечению доступа к дому для тушения пожара и спасению людей. При этом должна учитываться возможность возникновения огня внутри любого помещения и выхода его на поверхность дома.

Требования к инженерным сетям дома

В индивидуальном жилом доме должны быть запроектированы системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Система отопления в совокупности с особенностями ограждающих конструкций дома должна быть рассчитана на поддержание внутри дома в течение отопительного периода температуры не ниже 20°С во всех жилых помещениях, в кухнях и туалетах – не меньше 18°С, в ванных и душевых – 24°С.

Система вентиляции должна обеспечивать равномерность поступления и распространения воздуха, а также поддерживать его чистоту и должное качество. Из помещений, в которых выделяются вредные вещества или неприятные запахи, воздух должен удаляться непосредственно наружу, минуя другие помещения и вентиляционные каналы.

Система канализации может быть централизованной, локальной или индивидуальной, в том числе выгребной, поглощающей или с биообработкой.

Ввод в дом газопровода производится либо непосредственно в кухню, либо в котельную. При отсутствии магистрального газа для снабжения газом кухонных плит допускается применение газовых баллонов, размещаемых вне дома, за исключением баллонов не более 50 литров, которые разрешено устанавливать в доме.

Дом должен быть спроектирован и построен таким образом, чтобы при его эксплуатации обеспечивалось эффективное и экономное расходование источников энергии.

Вопрос по частной собственности

Опции темы
Поиск по теме

Вопрос по частной собственности

Живу в частном доме.
Не давно в соседнем доме сменились собственники и решили они запретить мне проход к моему дому по своей “территории” (по проходу). Схема прелагается ниже. На сколько правомерны их действия? Что можно предпринять?
дополнительные пояснения:
Дома давно построенные, плановые, в собственности. расположены (зарегистрированы) на одной и той же улице.
Пройти к моему дому можно только по проходу или со стороны леса (что весьма не удобно, тем более для такси и прочих служб)
Полагаю что земля где расположен проход приватизирована ими.

Последний раз редактировалось DefendeRRR; 11.04.2011 в 12:58 .

я тоже, каждый день

адрес соседнего участка скиньте в личку, может смогу чем-нибудь помочь, в частности узнать в каких границах оформлена земля у соседа

Словестно запретили? Документ на право владения проходом предъявили?

Ты не полагай, а узнай точно. И если это так то узнавай кто это дал этот проход – улицу “прихватизировать”. А скорее всего это всего лишь желание новых соседей считать что проход их личная территория а на самом деле это не так. Ну и желательно по доброму подойти к соседям и как то так сказать что бы они поняли что с соседями ругаться не стоит. Ведь вам жить там.

Пока повесили объявление на калитке, что запретят, повесят замок на калитку.
Ну если нет бумаги то понятно, что слать лесом (ну так чтоб не обиделись)
А если правда приватизировано, то что делать?

Последний раз редактировалось DefendeRRR; 11.04.2011 в 13:16 .

по закону это называется сервитут, когда вы используете чужой участок чтобы воспользоваться своим.

считаю, что нужно:
1) узнать их границы
2) если земля действительно их – подать в суд на наложение сервитута.
3) суд дает им свид-во с обременением и все. вы пользуетесь
платить не нужно.

непонятен только вопрос с лесом. – нормальный там подъезд или неофициальный.
если неофициальный – перекопайте его нафиг к суду – и скажите, что злые соседи мешают вам к своей законной собственности попасть.

ну а вообще – лучше дайте им ссылку на законы – пусть почитают и успокоятся.

на практике в городе такое видел (бывшее большое предприятие поделили на маленькие – земля под главным въездом в собственности одного и на нем 3 или 4 сервитута наложено)

мдааа. веселые соседи попались. тут либо по мирному договориться, либо .

по закону это называется сервитут, когда вы используете чужой участок чтобы воспользоваться своим.

считаю, что нужно:
1) узнать их границы
2) если земля действительно их – подать в суд на наложение сервитута.
3) суд дает им свид-во с обременением и все. вы пользуетесь
платить не нужно.

непонятен только вопрос с лесом. – нормальный там подъезд или неофициальный.
если неофициальный – перекопайте его нафиг к суду – и скажите, что злые соседи мешают вам к своей законной собственности попасть.

ну а вообще – лучше дайте им ссылку на законы – пусть почитают и успокоятся.

на практике в городе такое видел (бывшее большое предприятие поделили на маленькие – земля под главным въездом в собственности одного и на нем 3 или 4 сервитута наложено)

Проезд через лес не официальный . т.е. это не улица и не имеет названия
Возможно этот проезд приватизирован, и согласие дал предыдущий хозяин моего дома, так как с соседом они были в хороших отношениях ну и была устная договоренность между ними о проходе. теперь люди поменялись

либо сожгем как зиму))) в 3х экземплярах)))

если запретят въезд – можно идти подавать в суд точно.

если земля их то установить сервитут если нет казнить. я б к бландинке сходил.

ваще-то это сервитут, извиняюсь за выражение.
Земе?льный сервиту?т — право ограниченного пользования чужим земельным участком[1] [2], зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом [3]).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута[4]. (из Вики-и)
Еще:
Сервитут – вещное право (п.1 ст.261ГК), право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст.131, 216, 340, 460, 553, 613, 694 ГК (ст.274-277 после введения в действие Земельного кодекса), Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации.

Обязательным условием для регистрации сервитута является наличие соглашения (договора) о сервитуте между собственником недвижимого имущества и лицом, в пользу которого установлен сервитут. При наличии такого соглашения государственная регистрация сервитута проводится по заявлению любой из сторон соглашения о сервитуте. Сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости вступает в силу после его регистрации в Реестре.

Если кратко – то право прохода по чужому земельному участку регулируется законом. Если нет другой тропы. Не хотят мирно договориться – через суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector