В жилом доме оказывается есть комната со статусом общежитие

В жилом доме оказывается есть комната со статусом общежитие

В жилом доме оказывается есть комната со статусом общежитие

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49 Поскольку жилым домом статус общежития был утрачен в силу закона, то у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имелось право приобрести их в собственность

Судья Верховного Суда Российской Федерации П., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе К. дело по иску К. к администрации г. Новочеркасска и Департаменту городского хозяйства г. Новочеркасска о признании права собственности на жилое помещение, установила:

К. обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на комнату N 41 дома N 9 по ул. Свободы в г. Новочеркасске, сославшись на то, что администрация г. Новочеркасска отказала ему в приватизации жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного ему АО “НПО НЭВЗ” по ордеру от 24 декабря 1998 г. в связи с трудовыми отношениями и которое с 2005 г. он занимает по договору социального найма.

Ответчики иск не признали.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 9 июня 2006 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 июля 2006 г. решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе К. просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 27 июня 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.

Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции – президиум Ростовского областного суда.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судом установлено, что в настоящее время дом N 9 по ул. Свободы в г. Новочеркасске находится в собственности КУМИ г. Новочеркасска, состоит на балансе и в оперативном управлении муниципального учреждения – Департамента городского хозяйства г. Новочеркасска (МУ ДГХ).

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст. 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, которой установлен прямой запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и исходил из того, что спорное жилое помещение находится в общежитии, условия для изменения статуса которого отсутствуют, поэтому к отношениям по пользованию спорным жилым помещением не применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. При этом суд указал, что договор социального найма от 7 декабря 2005 г., заключенный истцом с муниципальным учреждением “Департамент городского хозяйства администрации г. Новочеркасска”, не является основанием для приватизации спорной комнаты, а предусматривает лишь право пользования жилым помещением, его содержание и ремонт, а также предоставление жилищно-коммунальных услуг.

С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

В надзорной жалобе заявитель указывает, что судом при рассмотрении дела было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся, по его мнению, в следующем.

Судом не применена подлежащая применению ст. 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из данной правовой нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления соответствующих документов.

Таким образом, граждане, которые занимают жилые помещения в указанных домах, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.

Поскольку, как указывает заявитель и видно из материалов дела, общежитие по адресу: г. Новочеркасск, ул. Свободы, дом N 9, было принято в муниципальную собственность на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 11 октября 1999 г. и акта приемки-передачи жилищного фонда (общежитий) ОАО НПО “НЭВЗ” от 10 октября 2000 г., в связи с чем Комитету по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16 ноября 2000 г. (л.д. 41), то после вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона и у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имеется право приобрести их в собственность в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991 г. N 1541-1.

По мнению заявителя, применение судом при разрешении спора постановления главы администрации г. Новочеркасска N 1076 от 8 апреля 2004 г., регулирующего порядок снятия статуса общежития с отдельных жилых помещений (л.д. 30-34), противоречит ст. 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”. Что касается Постановления Правительства Российской Федерации N 47 от 28 января 2006 г. “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”, на которое также ссылался суд, то оно не имеет отношения к данному спору.

Таким образом, суд, разрешая возникший спор, не применил закон, подлежащий применению (статья 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”), что является существенным нарушением норм материального права и влечет в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену вынесенных по делу судебных постановлений.

В связи с изложенным дело вместе с надзорной жалобой К. и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

Руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила:

дело по иску К. к администрации г. Новочеркасска и Департаменту городского хозяйства г. Новочеркасска о признании права собственности на жилое помещение передать для рассмотрения по существу в президиум Ростовского областного суда.

Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49

Текст определения официально опубликован не был

Перевод общежития в статус многоквартирного дома

Несмотря на разработку государством федеральных программ, направленных на обеспечение россиян жильем, жилищный вопрос остается одним из самых наболевших. Согласно данным статистики, больше двух миллионов россиян до сих пор живут в общежитиях. Многие граждане, по 20-30 лет проживающие в не самых комфортных условиях, интересуются, как можно перевести общежитие в статус многоквартирного дома и будут ли улучшения от таких перемен.

Особенности изменения статуса

Правовой статус общежитий регламентируется нормами раздела IV ЖК РФ. В соответствии с его положениями порядок преобразования общежитий, принадлежащих государству, устанавливают власти субъектов РФ. Если общежитие является муниципальной собственностью, соответствующее право предоставляется властям муниципалитетов.

Как говорит закон, такие помещения предназначены для временного проживания. Они могут быть построены специально или оборудованы в жилых домах. Собственник (то есть государство или муниципальные органы) должен обеспечивать жильцов необходимой мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания.

Решение об изменении статуса общежития также уполномочен принимать только собственник. При этом переводимое в другую категорию помещение должно:

  • Быть предназначено для проживания людей в течение всего года.
  • Иметь необходимую площадь.
  • Соответствовать санитарно-гигиеническим нормам .
  • Располагать санузлом, кухней и другими местами, предназначенными для обеспечения потребностей жильцов.
  • Каждое жилое помещение должно иметь отдельный вход из коридора или с лестничной площадки.

Также необходимо, чтобы помещение, которое переводится в другой статус, было свободным от обременений. Если нужно, в здании должна быть произведена перепланировка: без этого перевод не допускается

Куда обращаться жильцам?

Чтобы осуществить процедуру перевода, граждане должны подать заявление балансодержателю общежития. Как правило, на его рассмотрение отводится месяц. По итогам обращения собирается специальная комиссия, в которую предоставляется достаточно объемный пакет документов:

  1. Заявление жильцов.
  2. Список граждан, которые проживают в общежитие. К ним прикладываются документы, подтверждающие право людей на вселение.
  3. Технический паспорт помещения.
  4. Заключение, выданное местным центром Санэпидемнадзора.
  5. Проект перепланировки или переустройства.
  6. Заключение органов пожарной инспекции.
  7. Заключение, выданное архитектурно-планировочным управлением.

Председатель комиссии может запросить и дополнительные документы.

После этого проводится обследование помещений и принимается решение о том, возможно ли предоставить общежитию статус жилого дома. Результаты проверки фиксируются в соответствующем акте.

Если изменение статуса возможно, глава городской администрации подписывает распоряжение о переводе. Расходы на проведение процедуры, как правило, оплачивает балансодержатель. В случае отказа, который должен быть мотивирован, его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Когда перевод будет произведен, вместо ордеров, выданных жильцам ранее, им вручат ордера на жилплощадь в коммунальной квартире. После этого нанимателям предоставляется право приватизировать жилье в соответствии с действующим законодательством.

Какие общежития не подлежат переводу

Согласно закону далеко не каждому общежитию может быть присвоен статус жилого дома. Например, такому переводу не подлежат:

  • Помещения, которые находятся в учреждениях социального обслуживания. К ним относятся дома, предназначенные для проживания ветеранов, инвалидов, престарелых граждан.
  • Жилые помещения в детских интернатах, детдомах семейного типа и других заведениях для детей, оставшихся без родительского присмотра.
  • Служебные помещения, расположенные в пожарных депо и других зданиях, принадлежащих подразделениям по чрезвычайным ситуациям.
  • Специальные помещения, которые находятся в общественных и административных зданиях органов госбезопасности.

Не разрешат изменить статус и тех помещений, которые предназначены для временного проживания иностранцев и лиц без гражданства

Общежитие или многоквартирный дом: что лучше для жильцов?

Существуют и другие проблемы. Не секрет, что многие российские общежития находятся в плачевном состоянии. Но денег на капитальный ремонт в регионах не хватает. Жильцы вновь созданных жилых домов только начинают оплачивать взносы на проведение таких работ, и ждать, пока до них дойдет очередь, приходится долго.

Правда, в некоторых областях власти принимают решение ремонтировать бывшие общежития в первую очередь. Но это вызывает недовольство жителей других многоэтажек: получается, что собственники много лет вносили деньги, а их снова отодвинули.

Кроме того, за счет средств, выделенных на капремонт, можно выполнить очень ограниченное количество работ. В результате возникает ситуация, что и проблемы общежитий не решаются, и права других граждан оказываются ущемлены.

Таким образом, перевод общежитий в статус многоквартирных домов – не самый эффективный способ решения жилищных проблем. Гораздо большие надежды люди возлагают на строительство жилья с господдержкой, на которое ежегодно выделяются солидные средства. Но при желании жильцы могут попробовать добиться перемен, обратившись в местную администрацию.

Статус общежития

  • Как перевести статус квартиры в статус общежитие?
  • Как секции в бывшем общежитии присвоить статус квартиры?
  • Изменить надо статус квартиры с малосемейки на общежитие. Как?
  • Статус общежития приравнивается к статусу многоквартирного дома?
  • Где можно узнать перевели ли общежитие в статус многоквартирного дома? Спасибо.
  • Общежитие переведено в статус многоквартирного дом
  • Присвоение статуса общежития

1.1. В данном случае расчет коммунальных услуг будет произведен по нормативу потребления на каждого прописанного в комнате.

2.1. Обращайтесь в Росреестр через МФЦ и получайте справку ЕГРН, там всё указано точно, возможно техническая ошибка в справке..

Читать еще:  Допустимые нормы расстояний от линии межевания

3.1. В соответствии с требованиями ст.36 ЖК РФ, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Право долевой собственности предполагает равенство объемов правомочий каждого из собственников, по распоряжению и пользованию общим имуществом, вне зависимости от размера долей в праве собственности.

Жилищное законодательство исключает возможность для участника долевой собственности, по своему усмотрению распоряжаться каким-либо образом общим имуществом, создавать препятствия к пользованию им для иных сособственников, либо единолично пользоваться ею.

4.1. По данному вопросы нужно обратиться в местную управу (муниципалитет) по вопросу о признании вас малоимущие, нуждающиеся в улучшении жилья. При этом, на основании предоставленных, будет сделано заключение – являетесь ли вы малоимущие семьей, нуждающейся в улучшении жилищных условий.

5.1. Вы обратитесь письменно, что мол желаем установить счетчики на воду и электричество и потребуйте дать письменный ответ, что бы было понятно, чем мотивирован данный отказ.

6.1. Никаких отказов нотариальных не требуется и вообще, соседи вправе вообще не отвечать на предложения о выкупе.

7.1. Если это отдельный объект собственности, то не надо.
С уважением.

8.1. Надо иметь 10 лет постоянной регистрации в Москве. Если у вас сейчас постоянная регистрация. Значит только через 9 лет. Временная регистрация не считается.

8.2. Это суммарное “оседлое” прибывание в Москве 10 лет.

9.1. Олеся. Согласно Закону РФ «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 194-ФЗ) – Глава II – Статья 19, пункт 7 – в частности гласит: «Решение об исключении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, принимается с СОГЛАСИЯ комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав и органа опеки и попечительства»

10.1. С помощью межведомственной комиссии зафиксировать её как квартиру. А потом зарегистрировать в Росреестре.

11.1. Распоряжение общежитием и обслуживание, разные понятия. Лечебное учреждение им распоряжается, а не производит обслуживание на предоставление коммунальных услуг.

12.1. Отчисленные студенты оставлены в общежитии на определенный срок приказом руководителя? Следовательно и выселение из общежития должно быть произведено приказом руководителя с ссылкой на требования Устава общежития.
К слову, прописаны ли в Уставе условия выселения, то есть в чем выражается нарушение режима проживания и в каком количестве их можно совершить и собственно какова степень вины?
Если в Уставе прописан запрет на распитие спиртных напитков с наказанием в виде выселения, то вопрос решается на уровне руководителя организации.
Всего хорошего!

12.2. В судебном порядке.

12.3. В данном случае применению подлежат внутренние документы образовательного учреждения или на усмотрение руководства.

13.1. Это решение принимается даже не на уровне ДЖП, а на уровне “Управы”–это не реально.

14.1. При расселении жилья признанного в установленном порядке ветхим и аварийным собственники вправе рассчитывать на жилье по аналогичной квадратуре.

15.1. Если эта душевая является собственностью общежития, как места общего пользования, то собственник общежития, но это видимо долго ждать, если это Ваша совместная собственность, то,значит, за Ваш счет.

15.2. Казань!
Для решения данного вопроса рекомендую вам обратиться в БТИ и заказать технический паспорт на туалет и душ.

Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 12.01.2020 г.

16.1. Если комната в общежитии приватизирована, то наверняка у Вас есть Свидетельство о государственной регистрации права. Лучше всего обратиться в МФЦ и заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости на данный объект недвижимости, и тогда все станет понятно.

17.1. Определенные шансы есть, смотря что за справки с учебного заведения
Согласно пункту 7 Перечня документов, необходимых для установления трудовой пенсии и” пенсии по государственному пенсионному обеспечению в соответствии с Федеральными законами «О трудовых пенсиях в РФ» и «О государственном пенсионном обеспечении в РФ», утвержденного Постановлением Минтруда РФ и ПФР от 27.02.2002 №16/19 па, к заявлению о назначении пенсии по старости граждан, пострадавших в результате радиационных или техногенных катастроф, должны быть приложены документы о проживании или работе в определенных зонах радиоактивного загрязнения, предусмотренных Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС».

В качестве документов, подтверждающих проживание и работу в зонах радиоактивного загрязнения, предусмотренных Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, принимаются: удостоверения установленного образца, документы, подтверждающие проживание в указанных зонах (регистрация по месту жительства или месту пребывания), трудовая книжка с записью о факте работы в организации, расположенной в зоне радиоактивного загрязнения (п. 22 Перечня от 27.02.2002 № 16/19 па).

18.1. Установка стиральной машины не является ни перепланировкой. Ни переустройством, можете ничего не бояться.

18.2. Если она не в так называемой “мокрой” зоне, то это, конечно, нарушение.
С уважением.

19.1. согласно п.2 ст.92 ЖК РФ включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Таким образом, для разрешения сложившейся ситуации Вы можете инициировать процедуру смены вида общежития, посредством письменного обращения к балансодержателю (лучше коллективного).

20.1. В Росреестр через МФЦ с заявлением. Но сначала к кадастровому инженеру.

21. Как перевести статус квартиры в статус общежитие?

21.1. Это не получится никак.
Вы можете отдельную квартиру сделать коммунальной квартирой, если этому будет позволять сама квартира, то есть её планировка, возможность выделения отдельных комнат как отдельные изолированные жилые помещения.
Для этого квартира должна быть в долевой собственности. И собственники захотят выделить свои доли в натуре в виде отдельной комнаты. Например, 4-х комнатная квартира, 3 или 4 собственника имеют свои доли и выделяют свои доли в натуре. Вот каждому и достанется по отдельной комнате.

22. Как секции в бывшем общежитии присвоить статус квартиры?

22.1. Вам желательно с этим вопросом очно обратиться к юристу так как надо видеть все документы тогда уже и принимать решение.

23. Изменить надо статус квартиры с малосемейки на общежитие. Как?

23.1. Что имеется ввиду под словом “малосемейка”? Если это комната в общежитии или коммуналке, то комната, а если полноценная квартира (с санузлом, кухней) , то она независимо от площади является квартирой.

23.2. — Здравствуйте, вопрос стоит задать корректно малосемейка и есть общежитие. Что вы менять собираетесь? Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Легостаева А.В.

24. Статус общежития приравнивается к статусу многоквартирного дома?

24.1. Общежития не приравнивается к статусу многоквартирного дома, поскольку общежитие находится совершенно в ином жилищном фонде.

25. Где можно узнать перевели ли общежитие в статус многоквартирного дома? Спасибо.

25.1. Вы можете об этом узнать как у собственника общежития, так и в администрации вашего поселения по месту нахождения общежития.

25.2. Чтобы узнать перевели ли общежитие в статус многоквартирного дома необходимо обратиться в администрацию района или города, в отдел архитектуры.

26.1. Снятие статуса общежития означает приобретение статуса жилого помещения. Теперь Вы можете получить Ваши помещения в собственность или по договору социального найма.

27.1. Переоформить в статус квартиры можно но для этого она должна отвечать требованиям отдельной квартиры, необходимо наличие так называемых индивидуальных удобств (кухня, санузел, душ).

27.2. Никак. Комната не может стать квартирой при всем желании

У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом сайта, на платной консультации.
Желаю Вам удачи и всех благ!

27.3. если у этого жилья статус общежития в статус жилое помещение Выпей оформить самостоятельно не сможете Спасибо за ваше обращение на наш сайт удачи вам и всего хорошего.

28.1. Что значит коммунального? Коммунальная квартира? Нет. Общежитие могут передать на баланс органа местного самоуправления и предоставлять жилье по договору социального найма. Это возможно.

29.1. если у Вас комната в общежитии, то составляете договор купли-продажи и сдаете его в МФЦ, госпошлина за переход права собственности 2000 рублей (оплачивает покупатель), если доля то к нотариусу, если комната в коммунальной квартире, то в МФЦ, но с уведомлением сособственников.

30.1. Необходимо в первую очередь узнать – подходит ли общежитие в качестве гостиницы (назначение здания, грубо говоря) – можно посмотреть по публичной кадастровой карте.

Чем аукнется перевод общежитий в МКД?

В Курске не все согласны с решением горсобрания о превращении общежитий в многоквартирные дома

На своём последнем в прошлом году заседании депутаты Курского городского Собрания приняли ряд важных решений, которые имеют социальное значение для жителей областного центра. Спасибо им за это от горожан.

Но один вопрос вызвал неоднозначную реакцию у тех курян, кто живёт в зданиях бывших общежитий. До 22 декабря 2016 года они носили статус жилых домов, что давало возможность их обитателям приватизировать свои комнаты, чем многие и воспользовались. Правда, по старинке их продолжали называть общежитиями. По последним данным, в Курске таких зданий 137. В них проживают свыше 22 тысяч 600 человек.

С каждым годом общежития ветшали и требовали капитального ремонта. Денег, выделяемых государством на их содержание, катастрофически не хватало. Во многих ремонт не проводился со времени их постройки.

Спасение утопающих

Когда с финансами в стране стало плохо и практически иссяк поток денег из Фонда содействия реформированию ЖКХ, курские депутаты решили, что заботиться о своём жилье должны сами собственники. Ведь большинство комнат в общежитиях было давно приватизировано.

Но включить их в программу капремонта не позволяло одно юридическое препятствие – общежития носили статус жилого дома. А по закону в таких домах запрещено собирать взносы и проводить капитальный ремонт, в программу можно включать только многоквартирные дома (МКД). Тогда было принято решение поменять статус общежитий. Теперь они стали называться многоквартирными домами и могут стать полноправными участниками программы по капремонту жилья.

Лёгким движением руки…

Решение городского собрания об изменении статуса бывших общежитий чем-то напоминало кадры из кинофильма «Бриллиантовая рука». Помните: «Лёгким движением руки…»? Хотели показать заботу о людях, но, по мнению жителей общежитий, проблему решить не получится.

Вот как прокомментировала решение народных избранников жительница жилого дома №2в на ул. Моковской.

– Сообщение о том, что наш дом получил новый статус, я услышала по радио на работе, – рассказала корреспонденту «КИ» Маргарита Кондратьева. – Приезжаю вечером домой, но как была у меня одна комната и общая кухня с четырьмя плитами на семнадцать семей, так и осталась. Ничего не изменилось, везде сырость, подвал затоплен, краны сломаны, штукатурка отваливается кусками.

Курянка также рассказала, что платят они за коммуналку намного больше, чем в обычных домах, а теперь ещё прибавятся взносы на капремонт. Управляющая компания своих обязанностей не выполняет, их общежитие скоро может развалиться. Жители жаловались и в комитет ЖКХ, и на сайт президенту, но их жилищные проблемы на местном уровне пока не решают.

Проблему переложили на чужие плечи

О ситуации со сменой статуса бывших общежитий корреспондент «КИ» беседует с председателем Общественного совета при ГЖИ Григорием Елетиным.

– Считаю некоторые положения Решения КГС №196-5-РС от 22.12.2016 г. непоследовательными и не соответствующими законодательству.

В чём вы видите несоответствия и что конкретно вызывает сомнение?

– Взять, например, подпункт 1.1 пункта 1 («считать жилые дома, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшиеся в качестве общежитий и переданные в муниципальную собственность, многоквартирными домами согласно приложению»). Это определение несостоятельно, так как общежития в большинстве своём квартир не содержали и не содержат, а состоят лишь из комнат, койко-мест и т.д. Следовательно, считать многоквартирным домом то, что им фактически не является, нельзя.

Читать еще:  Делается ли приказ о продлении отпуска после больничного

Вы свою точку зрения можете обосновать, опираясь на законы?

– На федеральном уровне законодательно определено, что «многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. » (п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждён Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47).

Таким образом, многоквартирным домом нельзя считать любые четыре стены и потолок, а только совокупность квартир! Таков закон. При этом в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ дано исчерпывающее значение понятия «квартира»: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Если комнаты в доме таким требованиям не отвечают, то о совокупности квартир речи быть не может, следовательно, без соответствующей перепланировки и реконструкции такой дом считать «многоквартирным» преждевременно и незаконно.

Критикуя, предлагай, как на ваш взгляд нужно поступить правильно?

– Считаю, что присвоение статуса «многоквартирный дом» допустимо и приемлемо только после реализации пункта 1.2 («провести инвентаризацию домов, указанных в приложении»), т.е. обследовать бывшие общежития и никак не иначе. В противном случае получается, что мы сначала называем автомобиль «Мерседесом», а только потом выясняем, что он «Запорожец», а вовсе не «Мерседес».

Кроме того, каждый пункт должен иметь срок исполнения, в противном случае инвентаризация рискует затянуться на долгие-долгие годы, в то время как дома уже официально стали называть многоквартирными.

При этом считаю необходимым отметить, что решение КГС никак не учитывает и не предусматривает исполнение требование ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, которое сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Как новоиспечённые МКД повлияют на очерёдность в программе капремонта?

– Кроме всего вышеперечисленного, решение депутатов нарушит права и законные интересы не только жителей г. Курска, но и Курской области. Потому что, по утверждению депутатов, оно принимается для того, чтобы эти дома включить в программу капремонта, реализуемую за счёт взносов, уплаченных собственниками помещений региональному оператору. То есть жители этих общежитий почти три года в фонд ничего не платили, а теперь претендуют на те средства, которые долгое время копили все собственники квартир Курской области. Выходит, что депутаты переложили обязанность города как собственника оплатить расходы на капремонт на плечи остальных жителей многоэтажек всей области.

Получается, что, например, капремонт в домах, которые находятся в столь же плачевном состоянии и нуждаются в нём так же, как и бывшие общежития, должны будут отодвинуть по срокам, потому что общежития втиснут в очередь.

Какие ещё проблемы, на ваш взгляд, нужно будет решить?

– Для того, чтобы общежития реально «превратились» в многоквартирные дома, нужна не только инвентаризация, но и их реконструкция, а в дальнейшем – изменение всех адресов и переоформление всех документов. А за чей счёт всё это будет делаться и будет ли вообще делаться, неизвестно.

То есть существуют обоснованные опасения, что всё сведётся только к перекладыванию на чужие плечи обязательств города и включению этих домов в капремонт к региональному оператору.

Но всё же, капремонт сможет поправить плачевное состояние жилфонда общежитий?

– Не уверен. Ведь по законодательству за счёт регионального оператора можно сделать очень ограниченное количество работ капитального характера. Например, менять плиты нельзя, а это безопасность. Нельзя ремонтировать подъезды и коридоры, места общего пользования (кухни, души, туалеты), менять сантехническое оборудование, нельзя менять выпуски канализации и теплоузлы, не говоря уже о теплосчётчиках – нельзя (по утверждениям регионального оператора). И в результате жители получат какой-то ремонт снаружи и продолжение разрухи внутри зданий.

В итоге и волки будут не сыты, и овцы не целы – и проблемы общежитий не решены, и у других собственников ущемлены права.

Достигнуто будет лишь одно – снята головная боль у чиновников без фактического решения проблемы. Необходимо осознать, что считать многоквартирным домом можно только то, что таковым является, со всеми вытекающими правовыми и финансовыми последствиями.

Свежий номер

Актуальная тема

Наших садоводов наградил губернатор

Самое читаемое

Консультации

Как не переплачивать в бывшей общаге

Уважаемая редакция! Ко мне, как правозащитнику, все чаще обращаются за советом в связи с проблемами вокруг общежитий Хабаровска. Граждане, приватизировавшие свои жилые комнаты через суд, ждут ответов на ряд вопросов. Уверен, тема «общаг» интересна вашим читателям, поскольку «Хабаровский Экспресс» – единственная газета в крае, которая неоднократно рассматривала эти вопросы на своих страницах, тем самым вселяя в людей надежду в борьбе за их права.

За что боролись

В Хабаровске не было ни одного решения суда о снятии статуса общежития. И каждому, кто решал приватизировать свою комнату, приходилось идти в суд – ведь мэрия, вопреки действующей ст.7 ФЗ-189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», категорически многие годы отказывалась выполнять эту законодательную норму.

Прошло 11 лет борьбы хабаровчан с администрацией, прежде чем мэрия, поняв бесплодность противостояния со своими избирателями и признав законность требований граждан на бесплатную приватизацию комнат, стала применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Как результат, только 17 марта текущего года мэрия постановлением № 694 «О муниципальном жилфонде» сняла статус общежитий – теперь каждый, кто пожелает бесплатно приобрести свою жилую комнату в собственность, может сделать это без суда.

Однако власти не только не облегчили платежи собственников комнат в этих теперь уже коммунальных квартирах, а, наоборот, понудили их семьи платить за содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в разы больше, чем платят владельцы квартир в больших многоквартирных домах.

Почему такое неравноправие? После вступления в силу вышеуказанного постановления мэрии жилой фонд бывших общежитий перешёл в категорию «жилфонда коммунальных квартир по договору социального найма». При этом собственники комнат попали под требования ряда статей ЖК РФ.

Нормы и тарифы

Так, в ч.2 ст.42 говорится, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры их бывшего общежития зависит от размера жилой площади этой комнаты. Надо помнить, что в собственности одного человека может быть несколько жилых комнат.

В ч.3-5 ст.42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст.37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.

И потому доля обязательных расходов на содержание общего имущества бывшего общежития определяется долей в праве общей собственности на него.

Например, в конкретной коммунальной квартире из двух жилых комнат общей площади 29 кв.м в бывшей «общаге» по ул. Осетинская, 1-а, (общая площадь всех жилых и нежилых помещений которого равна 5661,4 кв.м, суммарная площадь жилых помещений – 3148,7 кв.м) выставлены платежи за апрель – за содержание, текущий и капитальный ремонт. В сумме это 1531,66 руб.

Отсюда стоимость тарифа 1 кв.м жилой площади этого собственника составляет:

Т = 52,81 руб./кв.м

Для сравнения – в многоквартирном доме, где я живу, такой тариф составляет 24 руб./кв.м (при общей площади моей квартиры в 61 кв.м). То есть, в 2,2 раза меньше!

Теперь собственник пары комнат на Осетинской, равно как и его соседи, оказались заложниками требований ст.ст. 41, 42, 43 ЖК РФ, где их доля обязательных расходов на содержание общего имущества в бывшем общежитии оказалась значительно выше, чем до процедуры снятия статуса общежития.

Бремя расходов, которые они сегодня несут, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в бывшем общежитии как: S1/S2. Где S1- жилая площадь отдельно взятой жилой площади собственника, а S2 – общая площадь всех жилых помещений (коммунальных квартир) и нежилых помещений бывшего общежития.

Поскольку плата за содержание и ремонт включает не только работы по фактическому ремонту и содержанию площади общего имущества собственников жилых комнат – это еще и услуги, и работы, предоставляемые собственникам помещений сообразно их доле. И расчёт ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества (П) для собственника должен определяться так:

П = S2 х Т х Х (S1/S2)

Основание для расчета – ответное письмо Минрегиона РФ на имя автора этих строк за №14845-14/ИБ-ОГ от 06.07.2011 г.).

Проблема и решение

Проблема с платежами после приватизации объясняется только величиной помещений, входящих в общее имущество бывшего общежития. Например, 2512,7 кв.м – это 80% от суммарной жилой площади бывшего общежития. В то время как во всех многоквартирных домах – не больше 30%.

Можно ли эту проблему решить? Можно. И всё зависит от желания собственников. Рекомендую им за оставшийся до 1 марта 2013 г. срок (очевидно, что власти не продлят в четвёртый раз бесплатную приватизацию жилья) выполнить следующие юридические процедуры.

1. Довести приватизацию жилых комнат бывшего общежития до 50% плюс одна комната – тем самым лишить администрацию Хабаровска возможности преобладающего права принимать любое решение без учёта мнения собственников, в том числе и создавать некие ТСЖ, пользуясь правом большинства долей в реестре голосующих на общем собрании.

2. В тех бывших общежитиях, где только по инициативе администрации Хабаровска созданы некие ТСЖ надо обратиться в жилинспекцию правительства края. Согласно п.4 ст.8 ФЗ-123 от 4.06.2011 г. «О внесении изменений в ЖК РФ…», до 1 марта 2013 г. этот уполномоченный орган исполнительной власти обязан проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников, условий договоров управления домом и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений инспекция обязана добиваться признания этих решений недействующими через суд.

Воспользуйтесь этим правом, потому как незаконных актов при создании в вашем доме ТСЖ администрация Хабаровска допустила много!

3. Собственники жилья подают в правление ТСЖ заявление о прекращении своего членства в ТСЖ – и тем самым заявляют о своём выходе (основание – п.2 ст.141 ЖК РФ).

4. Не дожидаясь итога предыдущих действий, выберите инициативную группу из трёх собственников и подайте в суд иск об установлении юридического факта мошенничества при создании ТСЖ в вашем доме! В этом я готов помочь.

5. После ликвидации ТСЖ, руководствуясь ст.161.1 ЖК РФ, проведите общее собрание собственников, на котором выберите Совет собственников и его председателя.

6. На основании п.2 ч.1 ст.161 ЖК РФ примите на общем собрании решение о непосредственном управлении собственниками помещений в бывшем общежитии. Через Совет собственников будете заключать договоры на техобслуживание с управляющей компанией, которую тоже выберете сами. А также – заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.

Только после этих шагов вы сможете устанавливать уровни платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования бывшего вашего общежития – сможете поставить их на уровне платежей в многоквартирных домах. Вы также будете иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения бывшего вашего общежития, а сбор за аренду сможете направлять на уменьшение выплат за услуги ЖКХ.

И это – единственный выход из созданного мэрией Хабаровска правового тупика при снятии статуса общежития.

Читать еще:  Аренда офиса на какой счет расхода списывается

Геннадий Петухов, правозащитник

Жилищные права граждан, проживающих в общежитии

Жилые помещения в общежитиях используются для проживания граждан на время их работы, службы и обучения; в помещениях, специально построенных либо переоборудованных для использования в качестве общежития в обычных жилых домах или в каких-либо частях этих домов.

На основе положений ст. 105 Жилищного кодекса РФ “договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии”.

Основания и условия проживания в общежитиях регламентируются и в отдельных законодательных актах, примерных, типовых положениях об общежитиях, в частности в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. “О высшем и послевузовском профессиональном образовании”, Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г., Положении об общежитии для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г., Типовом положении о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденном Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г., письме Госкомвуза РФ от 18 августа 1994 г. “О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги”, письме Минстроя РФ от 17 марта 1995 г. “О плате за проживание в общежитиях”.

Министерства и ведомства, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции РФ, ЖК РФ, других законодательных актов.

При этом должны соблюдаться и особые права граждан, связанные с их проживанием в общежитии. В Примерном положении об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.), Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с измен. от 25 октября 1996 г.) предусмотрены требования относительно укомплектования помещений общежития мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для занятий и отдыха граждан; важное значение придается тому, имеются ли штаты обслуживающего персонала, каков размер платы, взимаемой за пользование общежитием.

Очевидно, что эти виды услуг должны предоставляться и в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, используемых в качестве общежитий.

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Вселяемому(ым) на основе договора найма выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь.

Размер платы за проживание и бытовые услуги для обучающихся (студентов) за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% от размера стипендии.

Вместе с тем государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размеры оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом. К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материально-технических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т.п.)

В иных случаях за проживание в общежитии размер платы не должен превышать установленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в жилых муниципальных домах.

Рекомендованный порядок не распространяется на лиц, поступающих на учебу с полным возмещением затрат на обучение (в т.ч. иностранцев), которые должны оплачивать услуги в полном объеме.

Наниматели, проживающие в общежитии как в специализированном жилом фонде, не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. Они (наниматели) как имеющие права только временного проживания, при отсутствии другой жилой площади (на территории РФ) и наличии оснований признания малоимущими (ст. 49 ЖК РФ), вправе требовать от местных органов самоуправления постановки на учет на получение жилья в порядке ст. ст. 51, 52 ЖК РФ.

Если эти жилые помещения, использовавшиеся ранее в качестве общежитий, переданы в ведение местных органов самоуправления с соблюдением требований законодательства, то впоследствии на эти помещения будут распространены положения статей ЖК РФ о договоре социального найма (ст. ст. 60 – 91). Граждане, проживающие в них, будут обладать правами на обмен, поднаем, изменение, расторжение договора найма, приватизацию.

Предоставление гражданину места в общежитии, длительное время его проживания в нем (общежитии) не является основанием отнесения его к категории лиц, обеспеченных жильем на постоянной основе. Ибо, как было отмечено, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания. Верховный Суд РФ в своих определениях и постановлениях неоднократно разъяснял, что недопустимо превращать комнаты в общежитии в место постоянного проживания и считать гражданина обеспеченным жильем.

Имеют место факты нарушений жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, по мотивам переселения из одного общежития в другое. Такое решение может быть принято только при наличии законных оснований и должно быть согласовано с местными органами государственной власти и управления. При этом заинтересованные лица вправе обратиться в суд, ибо первоначальной стадией такого переселения является выселение из занимаемого помещения.

Бывают случаи вселения в общежитие без оформления договора найма на правах временного проживания лиц, как указанных в законе, так и не указанных в нем (не обладающих правами проживания) на основе письменного или даже устного распоряжения руководителей предприятий, учреждений и организаций, в ведении которых находятся общежития. Проживание таких граждан в общежитии без данных правовых оснований продолжается годами и после увольнения таких лиц с работы в связи с неоднократными нарушениями трудовой дисциплины, службы.

Из-за бездействия руководителей граждане становятся фактически постоянными жильцами общежития и в связи с истечением больших сроков проживания (10 и более лет) становится весьма затруднительным их выселение без предоставления другой жилой площади из-за пропуска срока исковой давности.

По общему правилу на эти требования распространяются положения ст. ст. 195, 196, 198 – 200 ГК РФ о сроке исковой давности. Утверждение, что на это требование (о выселении) не распространяется срок исковой давности из-за “требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304) (ч. 4 ст. 208 ГК РФ)”, несостоятельно: эти граждане в свое время были вселены в общежитие на законном основании (письменные и устные распоряжения руководителей о вселении приравниваются к законным основаниям).

Другое дело, если в общежитие граждане вселились самовольно. На эти требования, естественно, не распространяется срок исковой давности.

Большую озабоченность людей, непонимание сути и смысла вызывает положение п. 2 ст. 102 ЖК РФ.

Что означает прекращение договора найма в данном случае? Каковы последствия такого прекращения? Может ли такое прекращение договора найма привести к выселению проживающих без предоставления другой жилой площади?

Выражение “прекращение договора найма” означает утрату прав и обязанностей по договору не по воле сторон. На основании п. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Но это относится к договору социального найма. В рассматриваемом же случае слово прекращение употребляется применительно к договору найма в специализированном жилом помещении – общежитии. Как представляется, в том и другом случае “прекращение” означает утрату прав и обязанностей не по воле сторон по конкретному договору. И оно непосредственно не связано с выселением, тем более без предоставления другой жилой площади.

Попытки толковать выражение п. 2 ст. 102 ЖК РФ как “. прекращение договора найма такого жилого помещения. ” приводят к выселению жильцов из занимаемых комнат без предоставления другой жилой площади, что противоречит статьям 99, 101, 103, 104 ЖК РФ, а также принципиальным положениям ст. 40 Конституции РФ.

Возможно, со временем редакция п. 2 ст. 102 ЖК РФ будет уточнена в интересах охраны и защиты жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, Государственной Думой, через разъяснения в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ либо в постановлениях Конституционного Суда РФ в точки зрения соответствия этой нормы ст. 40 Конституции РФ.

Это возможно в будущем. К сожалению, жизнь показывает, что пока критические замечания и предложения по совершенствованию ряда статей ЖК РФ, как правило, не воспринимаются.

А граждан, оказавшихся в ситуации выселения без предоставления другой жилой площади в связи с передачей общежития другим собственникам либо владельцам, надо защищать сегодня.

Такая защита должна строиться, прежде всего, исходя из правового анализа договора по передаче такого жилого помещения – общежития – другим лицам на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Соответствует ли закону; в связи с какими, собственно, обстоятельствами закончен этот договор по передаче общежития? Как прошли стороны этапы регистрации недвижимости? Нет ли оснований для признания договора как мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенной, возможно, с целью выселения ряда “неугодных” жильцов или установления более высоких размеров платежей за жилье и коммунальные услуги?

Весьма действенной является защита, построенная на основе ссылок на практику рассмотренных Верховным Судом РФ подобных дел. Так, по одному из гражданских жилищных дел Верховный Суд РФ разъяснил: “Перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами занимаемых ими жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилых помещений с целью разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров. При рассмотрении подобных споров судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из жилых помещений в общежитиях, в т.ч. и с предоставлением других жилых помещений, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит.

Изменение статуса жилого помещения в общежитии само по себе не является основанием для выселения лица, занимающего в этом общежитии жилое помещение.

При рассмотрении конкретных споров, связанных с передачей общежитий в ведение других предприятий и организаций, особое внимание следует уделить положениям законодательных актов о преимущественных формах перехода общежитий в ведение местных органов власти и управления.

Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов. Согласно положениям статей 6, 7 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР общежития были отнесены к жилищному фонду и жилые дома, в т.ч. общежития, ведомственного жилищного фонда подлежали передаче в ведение местных органов исполнительной власти.

Согласно статьям 13, 92 ныне действующего Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ жилые помещения в общежитиях отнесены к специализированному жилищному фонду, отчуждение которых не допускается.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здание общежития, которое было незаконно отчуждено по сделке конкурсным управляющим в частную собственность другого лица со ссылкой на п. 5 ст. 132 упомянутого Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”, судами признан правомерным.

Сезонные, временные работники, иные лица, работающие по срочному трудовому договору, обучающиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, службой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за систематические нарушения трудовой дисциплины при отсутствии льгот, предусмотренных п. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector