В какие сроки застройщик должен выдать акт приема передачи?

Акт приема-передачи квартиры в новостройке – подробное описание процедуры и все ее нюансы

Акт приема-передачи квартиры при покупке таковой в новостройке – обязательная процедура к проведению. Осуществляя ее, любой покупатель должен соблюсти ряд важных нюансов.

По результатам «приемки» новоиспеченные владельцы квартиры получать некоторую документацию, которая необходима для оформления права собственности на недвижимость и может потребоваться при возникновении проблем с застройщиком.

О том, как грамотно и беспроблемно провести акт приема-передачи квартиры в новостройке, читайте в представленном ниже материале.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке — основные законодательные положения

Что такое акт приёма-передачи квартиры в новостройке?

Рассматривая любую юридически значимую сделку, стоит обращаться к законодательству РФ. Различные нормативно-правовые акты содержать ту или иную информацию об осуществлении разных юридических процедур.

Приобретение квартиры и ее отдельные этапы не стали тому исключением. Что касается «приемки» приобретенной недвижимости, то данную процедуру регламентируют сразу несколько законодательных актов.

В первую очередь, обратимся к Гражданскому Кодексу РФ. Он определяет, что при купле-продаже недвижимого имущества стороны сделки обязуются оформлять некоторую документацию.

Договор купли-продажи или указанный акт являются обязательными бумагами к оформлению.

Стоит понимать, что соглашение купли-продажи может выступать одновременно и актом «приемки», если содержит соответствующую информацию. Однако в том случае, когда недвижимость приобретается в новостройке, необходимо оформлять отдельный акт, что и делают большинство застройщиков и их дольщиков.

Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке.

В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.

Однако при этом застройщик обязан заранее уведомить всех дольщиков о завершении строительных работ. Несмотря на это, тот же ФЗ позволяет растянуть процесс приема или передачи жилья на срок до полугода. В большинстве случаев подобное явление связано с бюрократическими сложностями всех процедур.

Также не стоит игнорировать к рассмотрению и многочисленные Федеральные законы «Об оформлении права собственности на недвижимость».

Согласно им новоиспеченный владелец квартиры обязуется оформить свое право собственности на приобретенное жилье. Иначе он в полной мере не сможет владеть данным имуществом.

В процессе регистрации прав в соответствующие госорганы (зачастую Росреестр) новый владелец жилья должен предоставить некоторый перечень документов, который в обязательном порядке включает описанный акт.

Не забывайте, что в зависимости от индивидуальных особенностей конкретной ситуации придется рассматривать прочие законодательные акты.

Если работать с законодательством РФ у вас по каким-либо причинам не получается, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом по поводу особенностей вашей ситуации.

Общий порядок проведения процедуры

Когда выдается и подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке?

Как было отмечено ранее, проводить акт приема-передачи квартиры в новостройке придется обязательно.

В юридическом плане процедура не столь сложная, однако для неподкованного в данной сфере человека не лишним будет ознакомиться с общим порядком ее проведения. В общем виде, алгоритм действий при «приемке» следующий:

В первую очередь, перед оформлением и подписанием актовой документации проверьте наличие некоторых бумаг у застройщика. В обязательном порядке он должен предоставить своим дольщикам:

документы, подтверждающие факт принятия построенного дома госкомиссией по жилищным вопросам;
бумаги, подтверждающий факт получения построенным домом почтового адреса (а не строительного – как это было в процессе стройки).

При отсутствии данных документов подписывать акт не стоит.

Если с документами все в порядке, то можно приступить к проверке принимаемого вами во владение жилья. Стоит понимать, что квартира должна полностью соответствовать всем тем условиям, которые были ранее оговорены между дольщиком и застройщиком. Наличие каких-либо дефектов обязательно удостоверяется документально.
Данный этап процедуры проводится в том случае, если дефекты в построенном жилище имеются. На нем необходимо оформить смотровой лист, в котором будут указаны все недочеты, допущенные застройщиком при возведении дома (проблемы с внешней отделкой квартиры, нерабочий лифт, дефекты с коммуникациями и т.п.). По данному смотровому листу застройщик должен устранить все дефекты квартиры или дома. И сделать это в оговоренные договором или в самом листе сроки. Также можно подписать акт по приему или передаче, но приложив к нему данный смотровой лист. В таком случае застройщик обязуется в оговоренные сроки устранить все недочеты, иначе будет вынужден нести некоторую ответственность.
Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье. Однако не забудьте, что после оформления всей документации по приобретению квартиры (договор купли-продажи, акт «приемки» и т.д.), вам необходимо зарегистрировать за собой право собственности на приобретенную недвижимость в Росреестре или МФЦ.

Как видите, акт приема-передачи жилья в новостройке осуществляется в достаточно простом порядке. Конечно, могут возникнуть некоторые проблемы, однако устранить их не столь сложно.

Если у вас есть подозрения на то, что грамотно оформить акт «приемки» вы не сможете, лучше оплатите услуги профессионального юриста или риелтора.

Оформление документов

Как оформить акт приёма-передачи квартиры при покупке нового жилья?

В процессе приема-передачи недвижимого имущества оформлять большое количество документов не потребуется. По сути, может возникнуть необходимость составления двух бумаг:

смотровой лист (при наличии дефектов в принимаемом жилье);
непосредственно актовая документация «приемки».

Давайте рассмотрим вариант оформления обоих документов.

Итак, смотровой лист оформляется только в тех ситуациях, в которых застройщик допустил некоторые недочеты во время постройки квартиры или дома в целом. В данной бумаге должна содержаться следующая информация:

данные обо всех дефектах принимаемого жилья;
срок, в течение которого застройщик обязан устранить все недочёты;
подтверждение того, что при несоблюдении своих обязательств застройщик должен понести некоторую ответственность;
официальные данные о том, кто является сторонами акта. Это паспортные данные о дольщике и полные реквизиты, печать застройщика;
адрес того жилья, в котором должны быть устранены дефекты;
отсылка на актовую документацию «приемки» (при решении принять жилье, но с условием того, что застройщик в определенный срок устранит все допущенные недочеты).

Оформление смотрового листа осуществляется в двух экземплярах (один для дольщика, другой для застройщика). В том случае, если застройщик не выполнит свои обязательства по пунктам смотрового листа, он будет вынужден нести ответственность в соответствии с ФЗ № 214.

Сам акт также должен быть документально оформлен. Актовая документация составляется в двух экземплярах и не требует нотариального удостоверения. В акте «приемки» обязательно указывается:

дата и место составления;
официальные данные о том, кто является сторонами акта приема-передачи. Это паспортные данные о дольщике и полные реквизиты, печать застройщика;
описание квартиры – адрес, ее состояние, отсылки к прилагаемым смотровым листам, метраж;
дата вступления документа в силу (при наличии дефектов определяется на конец того периода, в который они должны быть устранены в соответствии со смотровым листом);
гарантийные обязательства застройщика и срок их действия;
стоимость принимаемого жилья.

Заверяются документами подписями сторон акта «приемки» и печатью застройщика.

К составлению актовой документации важно подойти с должной ответственностью, так как она предоставляется в Росреестр для оформления права собственности на нового владельца квартиры.

Нюансы процедуры

Какие нюансы могут возникнуть при приеме квартиры у застройщика?

Резюмируя представленную ранее информацию, наш ресурс решил выделить основные нюансы акта приема-передачи квартиры в новостройке. Их стоит учитывать при осуществлении процедуры, иначе есть риск возникновения проблем в будущем.

Итак, основные нюансы процедуры таковы:

Принимать нужно только ту квартиру, которая полностью соответствует качеству, ранее оговоренному в долевом соглашении. Не забывайте, что подписав акт «приемки», дольщик сильно снижает шансы на получение компенсации от застройщика за некачественное исполнение его обязанностей.
Составляйте всю документацию в соответствии со всеми юридическими нормами. Иначе есть риск, что в будущем она будет признана недействительной.
В том случае, если в сроки, установленные в смотровом листе, застройщик не устранил имеющиеся дефекты жилья, на него накладывается некоторая ответственность:

либо изменить сумму приобретаемого жилья на то количество средств, которые потребуются дольщику для «приведения квартиры в порядок»;
либо полная компенсация всех расходов дольщика, которые он выделил на устранение дефектов приобретенного жилья.

Как видите, принять квартиру в новостройке юридически грамотно можно без особых проблем. Главное в данной процедуре – придерживайтесь представленной ранее информации и действующего законодательства РФ. Удачи в осуществлении сделок!

О том как правильно принять квартиру у застройщика вы можете узнать, посмотрев видео:

Передача квартиры по договору долевого участия

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков. В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.
Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.

После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

Принятие объекта долевого строительства

Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

застройщик — передает объект;
участник долевого строительства — принимает квартиру.

Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
- не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
- если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Передача квартиры в одностороннем порядке

Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

дольщик уклоняется от принятия квартиры;
участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

Сроки передачи по договору долевого строительства

Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором. Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока, указанного в договоре.

Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Акт приема-передачи квартиры дольщику

Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для регистрации права собственности на квартиру, приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

дата, место его подписания;
кто является его сторонами;
описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

на состояние самой квартиры:
- стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
состояние и наличие общедомового имущества:
- лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

условиям заключенного договора;
требованиям техническим регламентам;
проектной документации;
градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

На принятое жилое помещение — не менее 5 лет.
- Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.
- До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
На технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточногоакта на квартиру в этом многоквартирном доме).

Устранение недостатков в квартире

Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
возмещения расходов при устранении недостатков;
уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания;
стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

Если все недостатки незначительные — дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

Составление и подписание акта приема-передачи квартиры от застройщика. Как происходит осмотр недвижимости?

Акт приема-передачи квартиры в новостройке – обязательная процедура, проведение которой закреплено законодательно.

Акт является обязательным документом для оформления права собственности на недвижимость, однако, его основное предназначение – защита прав участников договора.

Законы, защищающие права дольщика

Процедура приёмки квартиры в новостройке является юридически значимой, а значит, ее положения четко регламентируются законодательными нормами РФ. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации сделки по приобретению недвижимости в обязательном порядке должны сопровождаться составлением ряда документов, в том числе – договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

В том случае, если предметом сделки является квартира в новостройке – акт должен быть составлен в формате отдельного документа, включать его в договор купли-продажи нельзя.

О необходимости этого документа говорит и Федеральный закон №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем говорится о том, что дольщики обязаны осуществить приемку объекта не позднее чем через семь дней с момента завершения строительства.

Также о необходимости составления акта приемки косвенно говорит и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сделка по покупке недвижимости должна быть зарегистрирована в Росреестре, а акт является одним из необходимых для этого документов. Покупка квартиры также попадает под действие ФЗ РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 29.07.2018) «О защите прав потребителей».

Предварительный документ

Предварительный акт приема-передачи объекта недвижимости подписывается до официальной сдачи дома и его приемкой государственной комиссией в том случае, если между застройщиком и покупателями уже имеются разногласия.

В тексте документа перечисляются все недостатки жилья, которые должны быть устранены застройщиком до сдачи дома. Основной акт приемки подписывается только после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Перед подписанием предварительного акта приема-передачи квартиры уточните, действительно ли дом ещё не был принят государственной комиссией. В противном случае подписанный вами предварительный акт будет признан основным, а в пересмотре будет отказано.

Основной документ от застройщика

Что должен содержать?

Российским законодательством не определен единый вид акта приема-передачи квартиры, он может быть составлен от руки в свободной форме. Однако, на что же следует обратить внимание перед заключением акта приемки?

Статистика, основанная на судебных разбирательствах, показывает, что в тексте документа должны присутствовать следующие пункты:

Подробное описание жилого объекта и перечисление всех выявленных недостатков.
Кадастровые данные о местоположении квартиры – предмета сделки.
Место и дата составления акта.
Данные о договоре купли-продажи, к которому впоследствии будет прилагаться акт приемки.
Фотографии объекта.
Подробные данные о застройщике и покупателе.
Подписи и их расшифровки от каждого из участников.
Если при подписании акта приемки присутствуют свидетели – их паспортные данные тоже нужно отобразить в тексте документа.

Когда подписывается?

Акт приёма-передачи квартиры в новостройке подписывается только после того, как дом будет введен в эксплуатацию, т. е. после принятия дома государственной комиссией.

Когда заключать не нужно?

Акт приемки нельзя подписывать при обнаружении серьезных недочетов, так как приняв квартиру, дольщик лишается права требовать устранения обнаруженных изъянов. Для их фиксации в 2 экземплярах составляется дефектный акт, который останется на руках у каждой из сторон. После того как застройщиком будут устранены все недочеты будет проведен повторный осмотр квартиры, с последующим составлением акта приема-передачи и передачей ключей.

В том случае, если обнаруженные недостатки существенны – дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от сделки и потребовать от застройщика возврата внесенных ранее средств и выплаты неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования. В феврале 2019 года ставка рефинансирования составила 7,75% годовых.

Если выявлены незначительные дефекты

Несущественными признаются те недостатки, которые не мешают проживанию в квартире. В эту категорию попадают царапины на стеклопакетах, неровно оштукатуренные стены и др. В таких случаях обнаруженные недостатки вносятся в дефектный лист, но акт приёма-передачи квартиры подписывается. Застройщик при этом обязан согласовать время ремонтных работ, направленных на устранение недостатков с собственником.

Варианты требований

Законодательные нормы Российской Федерации предусматривают следующие виды требований, которые может предъявить дольщик при обнаружении дефектов в принимаемой квартире:

Устранить недостатки в разумные сроки.
Уменьшить стоимость квартиры по договору пропорционально имеющимся дефектам.
Компенсировать оплату работ по устранению недостатков третьими лицами.

Вид требования дольщик вправе выбрать самостоятельно.

Отказ от приемки недвижимости

Хотя дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке, делать это рекомендуется только при обнаружении существенных недостатков. В противном случае отказ может быть интерпретирован как отказ от обязательств застройщика передать, а дольщика, соответственно принять объект недвижимости, являющийся предметом договора. В этом случае на дольщика могут быть наложены штрафные санкции, описанные в договоре купли-продажи.

СНИПЫ, на которые необходимо ссылаться при наличии недочетов

При осмотре квартиры важно помнить, что все найденные недостатки должны быть подтверждены СНИПами, иначе застройщик вправе не учитывать их, и, соответственно, не исправлять.

Приложение

Смотровой лист следует оформлять в том случае, если в принимаемой квартире были выявлены какие-либо недостатки.

Документ должен содержать:

Перечень всех обнаруженных дефектов и их подробное описание.
Срок, в течении которого застройщик обязан устранить выявленные нарушения.
Ответственность застройщика в случае невыполнения им своих обязательств.
Полные сведения о сторонах договора (паспортные данные, реквизиты, адреса и печать застройщика).
Адрес объекта недвижимости, являющимся предметом договора.
Ссылки на актовую документацию приемки, в том случае если акт принятия будет подписан с условием устранением застройщиком недостатков.

Документ составляется в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон). Если застройщик по каким-либо причинам не исполнит взятые на себя обязательства по устранению перечисленных в смотровом листе дефектов – он будет нести ответственность согласно ФЗ РФ № 214.

Привлечение профессионалов для осмотра недвижимости и подписания бумаг

На осмотр квартиры и последующее составление акта приема-передачи допускается приглашать профессионалов или просто знакомых, которые могут сразу заметить все недочеты в квартире и грамотно перечислить их в акте приема-передачи. Однако в 2017 году были зафиксированы отказы застройщиков допускать третьих лиц на такие осмотры.

Аргументировалось это тем, что сторонами договора являются непосредственно дольщик и застройщик, а присутствие посторонних на объекте запрещено. Исключение делалось только для близких родственников дольщика, которые должны были при этом документально подтвердить свое родство.

В законодательстве РФ детально не описан процесс приема-передачи квартир, и нигде не указано кто именно может присутствовать при осмотре. Если застройщик откажет в допуске специалиста на осмотр – гражданин вправе составить письменное уполномочие на присутствие при приемке квартиры, которое не требует нотариального заверения (п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса). Составить его можно прямо на объекте в присутствии представителей застройщика.

Если и после этого последует отказ – застройщику необходимо направить письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры, потребовав допуска технического специалиста и с просьбой указать на норму права, запрещающего допуск технических специалистов на осмотр квартиры. Претензию можно направить почтой в офис застройщика или лично передать в канцелярию.

Дополнительным основанием для допуска профессионала на принимаемый объект может стать статья 8 Закона о защите прав потребителей, согласно которой покупатель имеет право знать полную информацию о квартире.

Таким образом, акт приема-передачи при продаже квартиры в новостройке не просто формальность, он гарантирует защиту прав всех участников сделки. Для того, чтобы защита была максимальной — он должен быть составлен предельно подробно, чтобы исключить его двоякое трактование.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что делать дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства

Неурядицы со строительной компанией могут возникнуть и на финальном шаге постройки нового дома, т.е. в процессе передачи уже готового жилья в эксплуатацию. Подобные конфликты могут происходить, если то, что наблюдает принимающий работу, совершенно отличается от того, что он ожидал увидеть. Так, у построенной квартиры может быть другая планировка, большие или меньшие размеры, дефекты или брак в отделке. Чтобы не исправлять имеющиеся недочеты строительная компания может выслать жильцу односторонний акт о приеме и передачи.

Стандартный процесс принятия объекта долевого строительства

Полная готовность постройки к длительной эксплуатации должна сопровождаться составлением акта приема-передачи и заверением его строительной компанией для подтверждения надлежащего уровня выполненной им работы, а также будущим жильцом, что доказывает его готовность принять выполненную работу и говорит об отсутствии у него претензий.

Стандартный порядок сдачи квартиры жильцу таков:

1. После получения застройщиком разрешения на сдачу постройки в эксплуатацию на основании ст. 55 Градостроительного кодекса, ему необходимо сдать построенный объект жильцам в период, который оговорен в строительном соглашении. В случае просрочки застройщик должен будет уплатить неустойку.

2. Строительная компания оповещает жильцов о том, что строительство завершено и им необходимо принять их части дома в эксплуатацию. При этом она обязана:

направить извещение нужно минимум за месяц до момента, когда квартиры необходимо будет передать;
в условиях, когда период сдачи не прописан в строительном соглашении, то оповестить жильцов необходимо минимум за две недели до момента, когда квартиры нужно будет передать.

3. Далее жилец должен принять свою новопостроенную квартиру в эксплуатацию. Сроки при этом устанавливаются следующие:

исходя из строительного соглашения;
если таковые сроки не прописаны в соглашении, то на протяжении семи банковских дней с даты получения извещения от строительной компании.

Процесс составления одностороннего акта приема-передачи

Основываясь на ФЗ №214, минимум за месяц до даты передачи квартиры в эксплуатацию строительная компания должна оповестить жильцов о том, что строительство подошло к концу.

Когда жилец получил такое извещение, в течение семи банковских дней ему необходимо принять свою квартиру. Это означает, что участнику строительного соглашения нужно явиться на место строительства, осмотреть квартиру, определить, что дефектов и недостатков нет. По данному факту составляется акт приема-передачи, который подтверждает, что обе стороны удовлетворены результатом. Или же, если жилец находит недостатки, то прописывается, в какие сроки эти недостатки должны быть устранены или оплачено их устранение.

Однако, ФЗ №214 предусматривается также и односторонний акт приема-передачи в следующих ситуациях:

жилец отказывается подписывать акт без должных оснований;
жилец уклоняется от принятия в эксплуатацию квартиру.

Так, некоторые застройщики могут пойти на хитрость и составить односторонний акт приема-передачи, чтобы не платить неустойку по факту срыва сроков. При этом такой акт направляется жильцу по почте.

Зачастую, когда жилец получает односторонний акт, он не всегда понимает его назначение. Односторонний акт приема-передачи, являясь подтверждающим документом, дает право долевому инвестору забрать ключи от своей квартиры у строительной компании.

Действия жильца при получении одностороннего акта приема-передачи

Жилец, который получил от строительной фирмы односторонний акт приема-передачи, вправе обжаловать его действительность посредством судебного разбирательства. Важно знать, что при подаче иска заявителю необходимо вооружиться неоспоримыми доказательствами своей правоты. Также требуется документально подтвердить, что претензия обоснована и брак существенный (посредством свидетельских показаний или фотографических материалов). Существенными дефектами принято считать трещины в полу и на стенах, недостаточную герметичность окон, неровный пол и т.д.

Также в исковом заявлении о существенных недостатках постройки можно изъявить желание о том, чтобы строительная компания выплатила жильцам сумму неустойки или была наказана штрафом. Неустойка образуется вследствие пропуска сроков, так как, пока будет длиться судебное разбирательство, фактическая сдача пригодного для эксплуатации жилья будет отсрочена и выпадет значительно дальше договорной даты сдачи.

Настоятельно рекомендуется воспользоваться советами юриста при составлении иска на застройщика в суд. Именно профессионал поможет разрешить многие спорные и непонятные вопросы, а также грамотно расценить ситуацию, устанавливая, необходимо ли вообще подавать иск или возможен мирный исход дела. Ведь зачастую застройщики также не хотят иметь лишние проблемы с судебными разбирательствами.

Оформление акта приёма-передачи квартиры при купле-продаже

Все сделки, совершаемые с недвижимостью, проходят через определённые этапы, каждый из которых должен быть оформлен по соответствующим законам. На одной из заключительных стадий приобретения квартиры требуется составить и подписать акт приёма-передачи квартиры.

Что такое акт приёма-передачи квартиры

Согласно 556 статье ГК РФ продажа любого недвижимого имущества происходит при заключении передаточного акта между участниками договора о продаже. Он является заключительным этапом в отношениях между покупающей и продающей стороной. Визирование акта преследует 2 основные цели:

Фактическое признание перевода прав на квартиру от одной стороны сделки к другой. Дата, указанная в документе, считается моментом передачи недвижимости.
Определение состояния квартиры на день составления акта. Следует указать все имеющиеся недоделки и требования по их устранению.

В оформлении приёмочного акта заинтересованы все участники купли-продажи:

Без подписанного документа продавец не сможет переложить обязанности по содержанию недвижимости на покупателя.
У покупателя не получится предъявить требования об устранении неисправностей и недостатков продавцу.

Важно: только при наличии акта приёма-передачи жилой недвижимости покупатель сможет оформить налоговый вычет.

Как правильно оформить документ при продаже квартиры

Акт приёма-передачи составляется при оформлении квартир, приобретаемых как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. В каждом из данных случаев имеются свои нюансы.

Акт приёма-передачи оформляется при покупке жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости

Для новостроек

Передаточный документ заключается между застройщиком и покупателем. В нём покупатель должен указать все имеющиеся строительные недоделки и дефекты. Подписывая такой документ, застройщик соглашается с устранением указанных претензий.

Перечень и сроки доработок могут быть оформлены самим застройщиком в отдельном Смотровом акте. Он формируется на основании разработанных СНиПов и ФЗ №384 от 30/12/2009 года. При его подписании дольщик должен проверить:

соответствие реальной площади жилья тем габаритам, которые указаны в договоре (СНиП 2.08.01–89 Приложение 2);
температуру и конденсат на внутренней поверхности стен на предмет отсутствия щелей с улицы (СНиП 23–02–2003);
выравненность поверхности полов, перепад во всей квартире не может превышать 20 мм (СНиП 3.03.01–87);
исправность работы вентиляции;
работоспособность электропитания;
наличие системы отопления: радиаторы должны располагаться на своих местах;
правильность установки дверей;
целостность стеклопакетов;
внутренняя отделка;
наличие сантехники (если такое предусмотрено в договоре).

Для вторичного рынка

Подписание приёмочного документа производится между продавцом и покупателем. Такая процедура считается установлением действительного перехода квартиры к покупателю в том состоянии, которое оговорено в договоре. Принимающей стороне остаётся проверить:

коммунальные платежи;
телефонные счета;
внешнее состояние помещений.

Содержание передаточного акта (с образцом для скачивания)

Утверждённой формы документа о приёме-передаче не установлено. Важным требованием является необходимость заключения акта в письменной форме (статья 160 ГК РФ). В документ следует внести следующие пункты:

название составляемого документа;
место и дату заключения акта;
наименование организации или ФИО участников сделки;
указание договора, к которому составляется акт;
описание приобретаемого жилого помещения с указанием точного адреса;
перечень выявленных недочётов;
паспортные сведения участников или основные реквизиты застройщика (ИНН, наименование, ОГРН, паспортные данные представителя);
подписи сторон.

Акт может быть как отпечатан, так и составлен вручную. Для последнего варианта следует оформлять документ шариковой ручкой, разборчивым почерком. В нём не должно быть сокращений. Следует придерживаться официального стиля. Составляется акт приёма-передачи в 3-х экземплярах:

1-я копия остаётся у покупателя;
2-я предоставляется продавцу;
3-я направляется для регистрирования в Росреестр права собственности.

По усмотрению любой из сторон сделки в акт включаются дополнительные вопросы. Если жильё покупается с мебелью, то следует указать предметы, находящиеся в квартире. В акте может быть указан раздел о передаче денег.

Важно: бумага о приёме-передаче жилой недвижимости оформляется:

в виде отдельного документа;
в качестве приложения, входящее в состав договора.

Документ может быть оформлен отдельно или как приложение в составе договора

Когда подписывается

Подписание акта приёма-передачи осуществляется в день предоставления старым владельцем ключей от квартиры новому хозяину. Обе стороны сделки назначают встречу в реализуемой квартире, где покупатель внимательно производит осмотр, фиксирует имеющиеся недостатки. Имеется 2 возможных варианта разрешения вопросов с исправлением найденных недочётов:

Продавец соглашается устранить выявленные дефекты, за свой счёт производит все необходимые работы.
Продавец снижает стоимость жилья. Покупатель за счёт собственных средств решает проблемы с переделками.

С момента подписания акта участниками сделки покупатель ответственен за приобретённое жильё. Коммунальные платежи новым владельцем должны перечисляться с даты, зафиксированной в передаточном акте.

Важно: если стороны не пришли к компромиссу, то возможно расторжение ранее заключённого договора купли-продажи.

После подписания акта покупатель становится ответственным за приобретённую квартиру

Где регистрируется документ

Документ по приёму-передаче недвижимости приобретает юридическую силу только при наличии в нём подписей двух сторон. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не заявит о таком желании.

Передаточный акт требуется при регистрации договора и оформлении права собственности на квартиру.

Какие документы передаются при купле-продаже жилой недвижимости вместе с актом

При совершении сделки по приобретению квартиры на руках у покупателя должны остаться следующие бумаги:

договор;
передаточный акт;
выписка из ЕГРН (до 15/07/2017 выдавалось свидетельство о праве собственности);
расписка о получении денег;
технический паспорт;
кадастровый паспорт;
наличие квитанций об оплаченных коммунальных услугах (при покупке на вторичном рынке).

В какой срок нужно освободить жильё после подписания документов

Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:

Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.

Важно: не следует покупающей стороне подписывать акт до того, как помещение не будет полностью освобождено.

Выехать из квартиры нужно в течение месяца

Возможна ли передача квартиры без акта

При отсутствии передаточного акта сделка может обернуться определёнными неприятностями для обеих сторон.

Возможно установление факта неполноценности сделки при нежелании одной из сторон ставить подпись на документе (статья 556 ГК РФ). Отсутствие акта может явиться основанием к расторжению договора. При возникновении судебных тяжб и неимении в наличии акта квартира будет возвращена продавцу.
Без оформления акта фактический переход обязательств к покупателю по содержанию квартиры не был установлен. Сохранность полностью в этом случае возлагается на продавца. Так при возникновении пожара или затопления квартиры даже по прошествии некоторого срока устранение последствий при обращении в суд будет возложено на продавца.

Акт приёма-передачи обязательно требуется при оформлении операций с недвижимостью. Он фиксирует фактический переход обязательств по содержанию квартиры с продавца на покупателя. Акт оформляется как самостоятельный документ или как дополнение к договору. Требуется его заключение при государственной регистрации сделки. Без него не обойтись и при оформлении налогового вычета. Поможет установить справедливость наличие передаточного акта при обращении в суд одного из участников сделки.

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны? Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >> Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы – все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Читать еще: Акт проверки огнезадерживающих устройств форма