Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?

Как продать участок с незарегистрированным домом?

Благодаря, так называемой дачной амнистии, объявленной правительством РФ в 2006 году, многочисленные владельцы земельных участков и загородных дач получили возможность оформить имущество в личную собственность. В связи с этим увеличилось количество сделок купли-продажи земли. Однако очень часто покупатели сталкиваются с проблемой наличия незарегистрированного строения на участке. Что делать в таком случае? Стоит ли совершать сделку или лучше от нее отказаться? Насколько сложно решается данная проблема?

Земельный участок с незарегистрированным домом. Проблема?

Пример. Покупатель решает приобрести в собственность понравившийся участок, найденный по объявлению. Однако при посещении его он обнаруживает дом, о котором не было ничего сказано. Продавец заявляет, что данное строение не является незаконным, так как перед его возведением были получены все разрешения, и оформлены документы, но после введения в эксплуатацию дом не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Почему? Все очень просто – за недвижимость следует платить налог.

Что делать, если сам участок утраивает по всем параметрам, а строение вас не привлекает, и скорей всего вы его снесете? Выход есть. Можно оформить покупку земли, не упоминая о том, что на ней имеется дом. После этого вы сможете его снести и пользоваться участком по своему усмотрению. Документы необходимые для получения земли в собственность:

  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый план с межеванием;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если же имеющийся на участке дом вам необходим, то вы можете потребовать от владельца сначала зарегистрировать его, а потом уже подписывать с ним договор купли-продажи, тем более, если продавец из-за наличия строения увеличивает стоимость участка. В противном случае, все заботы по регистрации неузаконенного строения будут возложены на нового хозяина.

Риски приобретения земли с незарегистрированным домом

Конечно, лучше всего приобретать землю с домом, когда все легализовано и зарегистрировано. Однако если вас, как покупателя, заинтересовал именно этот участок, и неузаконенное строение вас не пугает, то вы можете поступить так, как было описано выше или же можно не регистрировать дом. Однако такие действия носят рискованный характер.

  1. В случае, когда муниципальным органам понадобиться земля (на которой, в том числе, расположен и ваш участок), например, под строительство дороги, геологические разработки или возведение торгового комплекса, вы сможете получить компенсацию лишь за землю. Незарегистрированные сооружения не будут учтены.
  2. Если участок земли не предназначен для возведения на нем индивидуальных строений (сведения об том имеются в документах на землю), то имеющийся дом не удастся зарегистрировать ни при каких обстоятельствах, даже через суд.
  3. Также при регистрации строения могут возникнуть другие сложности технического характера. Например, при строительстве не были выдержаны нормы расположения дома, или сам дом построен с нарушением СНИПов, а исправления невозможны, из-за чего регистрация здания становится проблематичной.

Важно! Если вы решились приобрести землю с незарегистрированным домом, то обязательно проконсультируйтесь с инженером БТИ на предмет возможности его узаконивания. Если имеются нарушения, то от покупки лучше отказаться или предложить продавцу предварительно зарегистрировать строение, а потом заключать сделку.

Насколько сложно зарегистрировать дом на земельном участке?

Если строительство дома было предварительно согласовано, проект прошел проверку и был утвержден, а также выполнены все требования по расположению здания и подведению к нему коммуникаций, то сложностей с регистрацией возникнуть не должно. В этом случае вся процедура займет не больше полумесяца.

После приобретения земли следует обратиться в Бюро технической инвентаризации того района, которому принадлежит земля, и пригласить инспектора для составления плана и согласования всех условий. После получения технического паспорта с планом дома вы можете писать заявление о регистрации строения и подавать его в Росреестр. В установленные законом сроки будет принято решение, и вы получите на руки документ о регистрации дома.

Юридическая консультация по вопросу приобретения земли с незарегистрированным домом

Если вам понравился земельный участок, но на нем возведен дом, который не был зарегистрирован, то вам следует предварительно проконсультироваться у юриста компании «Правосфера». Он, ознакомившись со всеми документами, выяснит, имеется ли возможность зарегистрировать данное строение, не будет ли получен отказ.

Вы также можете привлечь сотрудника агентства к оформлению документов. Мы гарантируем законную регистрацию домостроения, которую невозможно будет оспорить. Огромный практический опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет утверждать, что юристы компании «Правосфера» справятся с любой сложной ситуацией и смогут отстоять ваши права.

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом

Благодаря принятым в 2006 году поправкам в Земельный кодекс РФ и ряд законодательных актов, получивших общее название дачная или земельная амнистия многие граждане получить шанс узаконить многолетнее владение своими наделами в упрощенном порядке и без оплаты.

В результате число землевладельцев выросло в несколько раз, что повлекло и увеличение количества заключаемых сделок по продаже земельных участков. Покупатель, желая приобрести участок при встрече с потенциальным продавцом, обнаруживает на заветных сотках дом, который продается вместе с землей, но не зарегистрирован в установленном порядке, однако при этом не является самовольной постройкой.

Отсутствие регистрации владелец строения мотивирует, тем, что таким образом он избегал излишних затрат, связанных с налогообложением на недвижимость.

Если привлекательность самого участка не померкла на фоне незарегистрированного дома, а самое строение не представляет никакой ценности (например, старый ветхий дом под снос), то заключение сделки возможно и без указания наличия здания.

В органы Росреестра в таком случае потребуется представить:

  • правоустанавливающие документы на землю – с 15 июля 2016 года это выписка из Росреестра о правах;
  • договор купли-продажи с согласованными условиями;
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанцию об оплате госпошлины (размер и реквизиты нужно уточнить на дату регистрации);
  • заявление установленной формы (заполняется лично в органах Росреестра или МФЦ или же составляется сотрудником, принимающим документы).

После правовой экспертизы получить на руки выписку из ЕГРП о подтверждении перехода права.

Что дальше?

Дальнейшие действия нового владельца зависят от его намерения пользоваться или снести дом на участке и построить новый для себя и членов своей семьи. Регистрация вновь возведенного строения возможна так же в упрощенном порядке, в рамках все той же дачной амнистии, согласно которой зарегистрировать права на дом можно до 1 марта 2018 года.

Читать еще:  Где узнать являешься ли ты собственником дома?

Если речь идет о дачном домике, построенном на землях, входящих в состав дачных некоммерческих или садовых товариществ, то достаточно заполнить декларацию на него и обратиться в Росреестр за регистрацией права. Образец декларации имеется на сайте регистрирующего органа, заполняется она самостоятельно заявителем и сведения указанные в ней не подлежат проверке.

Для указания достоверных сведений лучше подстраховаться с помощью БТИ, заказав технический паспорт, в котором будут содержаться точные замеры дома, выполненные по всем правилам. Соблюдение данного порядка позволит избежать недоразумений при желании в будущем продать участок с домом.

В случае если приобретателю недвижимости понравился дом и у него имеется намерение приобрести его, а права зарегистрированы только на землю, а само здание никак не узаконено, то все проблемы по его оформлению и признанию законно возведенным несет новый собственник.

Законодатель разрешает возводить дома для частного пользования на земельных участках имеющих специальное целевое назначение, при этом в документах на землю должно быть указано, что он входит в состав земель поселений и предназначен для индивидуального жилищного строительства, либо как указывалось выше, является частью земель СНТ или ДНТ.

Покупая землю с характеристикой, устанавливающей иной режим пользования да еще с неузаконенным домом, новый владелец рискует тем, что ему не удастся зарегистрировать права на строение даже в судебном порядке.

Так же не нужно исключать возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в случае отсутствия документов на дом, подлежит возмещению только стоимость земли.

Дома, построенные на выделенных под ИЖС участках можно зарегистрировать в таком же упрощенном порядке, что и дачные строения. Только он должен соответствовать требованиям Градостроительного кодекса, быть выше 3-х этажей и предназначен для проживания одной семьи.

Для регистрации дома потребуется заказать кадастровый паспорт, а в дальнейшем в Росреестр представить те же документы: на землю, оплату пошлины и паспорт владельца.

Можно обязать продавца совершить все действия по регистрации, поскольку они несложные и не отнимут много времени, не более 2-х недель на узаконение дома (исключая судебный порядок) и около месяца на кадастровый паспорт. В дальнейшем можно будет не переживать за напрасно выброшенные деньги или опасаться, что придется расторгать договор купли-продажи или же судиться с муниципалитетом.

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

Корни проблемы

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.
Читать еще:  Заполненный образец сообщения о наличии объектов недвижимого имущества

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Выводы

Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.

Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.

На участке могут располагаться и другие постройки, которые также подлежат регистрации, но до сих пор не поставлены на учет. Они тоже не представляют серьезной проблемы. К тому же их можно без опасений перестроить или демонтировать, а на их месте возвести новые.

Особенности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Сегодня на продаже стоит немало земельных участков, которые имеют на своей территории незарегистрированный дом. Дело в том, что далеко не каждый владелец, построивший объект, желает возиться с бумагами, оформлять право на собственность и ставить дом на учет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Одной из причин, по которой многие граждане решались строить дома без согласования и регистрации – сложный процесс оформления документов в девяностых годах. Не существовало никаких проверок и наказаний за наличие дома без регистрации, поэтому большинство граждан с удовольствием пользовались возможностью построить объект.

Но так было до вступления в силу закона о «Дачной амнистии». В 2020 году, оформление построенной недвижимости в собственность намного проще, а сроки растягиваются не более чем на два месяца.

Сейчас же все еще можно встретить участки с неоформленными домами. Покупаются такие участки, как просто земля, а строения являются приложением к сделке.

Одной из причин является низкая цена. Но при этом необходимо понимать, какие особенности сете в себе покупка земельного участка с незарегистрированным домом.

Причины приобретения

Кроме цены, есть и другие причины, которые являются весомыми, чтобы сделать свой выбор в сторону приобретения участка с неоформленным домом. Во-первых – возможность изменить дом в соответствии со своими требованиями.

Поэтому покупается «пустой» по документам участок, после чего перестраивается дом под нужды нового владельца. Необходимо только учитывать нормы градостроительства, так как в противном случае не получится поставить на учет новый дом.

Во-вторых – сроки регистрации сделки. Владельцу достаточно переоформить документы на участок на покупателя. А вот если заставить продавца лично оформлять документы на дом перед сделкой, то может появиться конкурент, который предложит большую сумму, чем первоначальный покупатель. А так как не было заключено никаких договоров или заверенных соглашений, то продавец может спокойно согласиться на условия нового покупателя.

В-третьих – если продается участок с неоформленным домом, это может говорить о времени владения территорией уже более трех лет. Это позволит потребовать указания полной стоимости сделки в соответствии с рыночными показателями.

Если будет покупаться дом, на который только были оформлены документы, то может встретиться продавец, который попросит указать в бумагах сумму менее одного миллиона рублей. Делается это для того, чтобы избежать уплаты подоходных налогов. Несмотря на то, что такое действие является незаконным, но получить участок другим способом не получится, так как нет законодательных актов, которые бы принуждали к соглашениям.

Читать еще:  Аренда доли в общей долевой собственности! Помогите пожалуйста

Требование продавцу о необходимости регистрации дома целесообразно, только если объект построен с нарушениями строительных норм или норм безопасности. Одобренная регистрация дома местными властями должно говорить о том, что недвижимость построена полностью в соответствии с правилами, с ней не должно возникнуть никаких проблем.

Также читайте, как оформляется купля продажа земельного участка.

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом заключаются лишь в нескольких пунктах:

  • продавец может отказать в оформлении сделки на участок, если покупатель потребует получить документы на дом перед продажей;
  • может оказаться так, что построенный дом не соответствует нормам градостроительства, тогда придется проводить ремонтные работы за свой счет;
  • зная особенности участка и дома, соседи могут отправить жалобу, в которой будет указано, что на земле стоит неоформленный объект, но этот пункт легко обойти, если начинать регистрацию недвижимости сразу после покупки.

В остальном новый владелец не получит проблем. Избежать и дополнительных вопросов можно будет, если как можно скорее оформить все необходимые документы на объект.

Чем это может быть чревато

Незаконно построенные дома могут нести с собой некоторые проблемы. Но не стоит бояться штрафа за дом, так как такого пункта нет в законодательстве, но за неоформленную постройку придется «платить» другими способами.

Так как регистрация права собственности – это операция, которая проводится по соответствующему заявлению владельца, то обязать подать его государство не может.

Также не существует сроков, в течение которых нужно подать документы для оформления права собственности на новый дом. Неоформленный дом также не может стать объектом налогообложением, за что даже не могут начисляться штрафы за уклонения взноса платежей.

Дело в том, что не будет никаких сведений о собственнике дома, а значит – выставлять платежи некому. Зато государство использует другие пути для того, чтобы заставлять оформлять право на недвижимость.

Повышенный земельный налог

Такой вид налога начисляется для тех участков, которые оформлены для индивидуального строительства жилья, но в течение десяти лет объекта так и не появилось или он не был оформлен.

Размер налогов увеличивается в два раза. Поэтому выгодным решением становится оформить дом, нежели переплачивать за землю.

Иногда возникают разговоры о том, что необходимо увеличить коэффициент на налог до пяти, но дальше, чем на уровень внесения законопроекта на утверждение, дела не заходят.

Повышение затрат на оформление

Особенно важным этот пункт является для людей, которые имеют домики на садовых участках. На таких землях не нужно проводить кадастровые работы в обязательном порядке, а общая госпошлина превышает 350 рублей.

Если нет документов не только на дом, но и на землю

Это особенно плохой случай, так как участок и дом в деревне являются ничейными. У властей будет полное право признать участок бесхозным, если в течение пяти лет не будет оформлена собственность или право аренды на землю, а позже и на объект.

Пока еще есть время для граждан, которые имеют в собственности неоформленные участки. Программа «Дачной амнистии» продлиться до конца 2020 года.

Главное, при оформлении такой земли – получить разрешения собрания товарищества о передаче участка в пользование, с чем хозяин получит и права на собственность. Одним из примеров такого объединения является СНТ.

Плюсы и минусы

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом несет с собой как плюсы, так и минусы:

Преимущества
  • Новый владелец дома может перестраивать его по собственному желанию. Никто даже не запретит ему полностью снести дом, а на его месте построить новый, который будет соответствовать требованиям градостроительства и потребностям нового владельца участка. Если же пытаться снести изменения в уже зарегистрированный дом, то это может вызвать определенные трудности на этапе согласования работ, тем более, придется тратить время на походы по всем необходимым инстанциям. Все это можно избежать, если перестраивать незарегистрированный дом. Причина достаточно весомая, чтобы выбрать участок с неоформленным объектом, поскольку не придется согласовывать действия с администрацией.
  • Нет необходимости проводить перерегистрацию. Процесс постановки недвижимости на учет куда проще, чем его переоформление в связи с продажей или дарением. Сюда также можно вновь отнести возможность перестройки, так как это несет с собой большие затраты по времени.
  • Есть возможность попросить у владельца указать полную стоимость участка с домом в договоре купли-продажи.
Недостатки
  • Нет никаких доказательств того, что сделка проходит прозрачно, так как дом может не соответствовать требованиям градостроительства, из-за чего объект будет невозможно поставить на учет, пока недостатки не будут устранены.
  • Увеличение налогов на участок в некоторых случаях, если дом не будет зарегистрирован в течение определенного времени.

Из всего этого можно сделать вывод, что в некоторых случаях, приобретение земельного участка, на котором располагается неоформленный дом, даже является правильным и удобным решением. Главное – удостовериться в том, что дом соответствует нормам строительства, а на участок владелец имеет полное право. Кроме дома, на участке могут располагаться и другие объекты, которые необходимо было зарегистрировать, но они все еще не стоят на учете.

Читайте далее, как оформить переуступку права аренды земельного участка.

Также мы расскажем, как взять в аренду земельный участок сельхозназначения.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ссылка на основную публикацию