Как продать здание принадлежащее ООО?

Как продать здание принадлежащее ООО?

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва
+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Читать еще:  Можно ли продать имущество ниже остаточной стоимости?

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?

ООО на УСНО часто имеют единственного участника. И иногда на балансе ООО есть ценный объект (здание, помещение и т. д.), который эта компания приобрела в ходе своей деятельности. Рано или поздно участник ООО может пожелать заполучить этот объект в свою единоличную собственность. И конечно, при этом не хочется платить налоги. Какие же варианты передачи объекта с баланса участнику возможны?

Наши рекомендации касаются упрощенцев и с объектом «доходы минус расходы», и с объектом «доходы». Просто последние могут не читать наши рекомендации по учету расходов.

Продаем «по рынку»

Это самый беспроблемный, но не самый дешевый вариант.

Цена вопроса для ООО

Продажа здания участнику — самый очевидный и простой способ передать ему нужный объект

В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступлени Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.

С расходами ситуация следующая:

  • вы не списывали стоимость объекта как расходы на ОС (то есть считали его товаром), то на дату перехода права собственности вы сможете учесть в расходах оплаченные затраты на его приобретени
  • стоимость объекта была списана на расходы как расходы на ОС и вы продаете его до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения), вам придется пересчитать налоговую базу за весь период пользования ОС по нормам гл. 25 НК РФ и доплатить налог и пен То есть вы восстановите списанную стоимость ОС и включите в расходы сумму амортизации плюс (если прошло более 5 лет после ввода в эксплуатацию) еще и амортизационную премию.

Восстановив расходы на покупку ОС, вы можете попробовать учесть, помимо амортизации и амортизационной премии, еще и остаточную стоимость объекта — ведь это предусмотрено теми же нормами гл. 25 В итоге доплата налога будет минимальной или ее не будет вовсе. Хотя налоговики с этим и не согласны, большинство судебных решений в подобных спорах было принято в пользу налогоплательщико

Цена вопроса для участника

При покупке у ООО жилого дома (квартиры) участник даже может получить имущественный вычет в связи с его приобретением. Хотя участник и ООО являются взаимозависимыми лицами, вычет тут вполне допустим. Ведь запрет установлен на вычет по сделке между взаимозависимыми физическими лицам

ВЫВОД

Очевидно, что вариант выкупа имущества по рыночной цене возможен, если участник располагает средствами.

Продаем «сильно задешево» или отдаем безвозмездно

Этот вариант небезопасен вот по каким причинам.

Цена вопроса для ООО

Ситуация с налогами похожа на первую и значительных рисков не несет:

  • при продаже объекта в облагаемый доход включаются только фактически поступившие от участника суммы;
  • при безвозмездной передаче облагаемого дохода не будет вовсе.

При этом поставить под сомнение цену сделки или ее безвозмездность налоговикам будет сложно — ведь они не вправе контролировать цены сделок, в которых упрощенец является продавцом, а физическое лицо — покупателе

Правда, у компании, как и в первом варианте, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение объекта, если он был учтен в качестве ОС и прошло менее 10 лет с момента приобретени

Цена вопроса для участника

В случае продажи объекта по низкой цене налоговики в ходе последующей проверки вполне могут посчитать, что участник получил доход в натуральной форме — в виде разницы между рыночной ценой на идентичные (однородные) объекты и ценой вашей сделк Если налоговики смогут установить рыночную цену и выявить расхождение, то наверняка заявят, что низкая цена не обусловлена какими-либо действиями покупателя и не является скидко

А при безвозмездной передаче объекта у участника однозначно появляется облагаемый НДФЛ доход — в размере его рыночной стоимост ООО должно подать в инспекцию на участника справку с суммой неудержанного налога не позднее 31 января следующего года, а участник — задекларировать этот доход и самостоятельно доплатить нало

Еще один вариант не платить налог при продаже такой. Стороны сделки могут ее зарегистрировать, но расчеты не проводить, а в дальнейшем ООО может и простить участнику долг или списать его по истечении срока давности взыскания. В таком слу-

чае у ООО облагаемого дохода не возникнет вовсе. Но зато он возникнет у участника — как раз в размере списанного долг

ВЫВОД

Будет лучше, если отклонение цены вашей сделки от рыночной не превысит Тогда сниженную цену можно будет обосновать отсутствием других покупателей на объект, срочной потребностью в финансовых ресурсах и т. д.

Продаем в рассрочку

Если откровенно занижать цену продажи объекта опасно, то предоставить отсрочку или рассрочку его оплаты вполне допустимо.

Цена вопроса для ООО

Ваша компания будет последовательно включать в доходы только поступившие от участника-покупателя сумм

Цена вопроса для участника

Материальной выгоды от экономии на процентах у участника нет, поскольку речь идет о коммерческом кредите (рассрочке), а не о предоставлении заемных средст

ВЫВОД

Продажа в рассрочку подразумевает, что «живых» денег в полном объеме компания сразу не получит. Зато продажа в рассрочку может спасти вашу компанию от «слета» с УСНО из-за возможного превышения порогового значения выручки (60 млн руб. в год

Отдаем в качестве дивидендов

Законодательство не запрещает выплату дивидендов каким-либо имуществом, в том числе и принадлежащими компании объектами недвижимости. Такой порядок их выплаты обязательно должен быть предусмотрен в уставе Однако мы советуем оформить передачу объекта более понятным для регистрирующих органов способом: участник принимает решение о распределении прибыли ООО в определенной сумме, затем подписывает договор купли-продажи объекта на эту же сумму, а впоследствии оформляет взаимозачет.

ООО передачу имущества отражает как обычную реализацию. А потом показывает зачет задолженности участника по оплате этого имущества в счет погашения задолженности по выплате дивидендов.

Цена вопроса для ООО

Налоговые последствия для компании, по сути, не будут отличаться от последствий при обычной продаже ОС:

Передача здания в виде дивидендов хороша для участника тем, что ему не придется перечислять за имущество «живые» деньги

  • компания признает доход от реализации объекта в размере распределенных дивидендов на дату проведения зачет
  • у компании, как и в предыдущих вариантах, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение здания, если они были учтены как расходы на приобретение ОС;
  • кроме того, компания в качестве налогового агента должна будет исчислить НДФЛ с суммы дивидендов. Сделать это нужно не на дату принятия решения о распределении прибыли и даже не на дату фактической передачи объекта, а на дату зачета. Поскольку только тогда у участника возникнет доход в виде дивидендов. Если удержать 9% с выплаченных дивидендов ООО не может (при отсутствии других выплат участнику), то в срок не позднее 31 января следующего года должно подать в свою инспекцию (и отправить участнику) сведения о невозможности удержания налога (по форме

Цена вопроса для участника

Участник должен будет не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию и самостоятельно заплатить НДФЛ с дивидендов по ставке

ВЫВОД

Очевидное условие — у компании должна быть возможная к распределению прибыль в объеме, соответствующем стоимости здания.

А плюс этого варианта в том, что участнику не нужно перечислять за имущество «живые» деньги.

Итак, если участник ООО на упрощенке настаивает на передаче ему объекта недвижимости, то ему можно предложить несколько вариантов. И способ передачи, и цена должны зависеть от того, как именно он намерен распорядиться объектом. Самый оптимальный вариант — продажа по близкой к рыночной цене, но в рассрочку.

Читать еще:  Возможно ли вернуть свои деньги, если товар не устраивает?

Предвосхитим вопросы о дальнейшей судьбе полученного участником объекта. Если он продаст его после 3 лет владения, то ему не придется даже декларировать доход от продаж Ну а если к моменту продажи 3 года от получения объекта в собственность еще не прошло, то участник сможет уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет (1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. для нежилых) или на свои расходы по приобретению объекта у

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

ООО продает нежилое помещение физическому лицу

ООО на УСН 6%, продает нежилое помещение физическому лицу.

Участник ООО единственный владеет 100% УК. ООО создано в результате реорганизации в форме преобразования из ЗАО в ООО в 2014 году.

Как это лучше сделать через продажу доли в УК или через ДКП помещения, по какой цене обязано продавать балансовой, рыночной, кадастровой, налогообложение, порядок действий в соответствии с законодательством РФ?

Спасибо всем за консультации! Нравится Ваш сервис, быстро, удобно, разное мнение! Всем юристам и адвокатам удачи и благополучия! В дальнейшем буду обращаться к Вашему ресурсу.

18 Апреля 2018 17:38

Ответы юристов ( 5 )

  • 10,0 рейтинг
  • 7537 отзывов эксперт

Как это лучше сделать через продажу доли в УК или через ДКП помещения,

Ирина, добрый день! Все таки продается помещение или доля в ООО? Из этого и надо исходить при выборе договора. Если покупателю нужно только помещение то зачем ему ООО если даже это его единственный актив. Цена определяется исключительно сторонами сделки за исключением случаев, когда сделка совершается между взаимозависимыми лицами, в этом случае налоговая в целях налогообложения «откорректировать» стоимость сделки в соот. со ст. 105.3 НК РФ

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Учет для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки) в соответствии с настоящим пунктом производится в случае, если это не приводит к уменьшению суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, или увеличению суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса.

т.е. если сделка происходит между взаимозависимыми лицами, цена продажи должна соответствовать примерным рыночным ценам такого имущества

Добрый день, Ирина!

Является ли для ООО физическое лицо взаимозависимым?

Какая остаточная стоимость имущества?

Статья 46. Крупные сделки

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин — балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

  • 9,4 рейтинг
  • 1423 отзыва эксперт

Во первых замечу, что продажа доли в УК общества не сделает физ. лицо собственником объекта недвижимости. Тут важно понять, что за цель стоит у покупателя и продавца, продать именно недвижимость, либо все ООО? Кроме того, получателем денежных средств в одном случае будет собственник, а в другом само ООО.

Читать еще:  Недостойный наследник судебная практика удовлетворительные решения

Если вопрос именно в недвижимости то проще, конечно, это сделать через обычный договор ДКП. Если покупатель никак не связан с ООО и его собственником, т.е. не является взаимозависимым лицом, то цена продажи может быть любой и никак не привязывается к рыночной и кадастровой стоимости. Налогообложение будет 6% с суммы полученной от продажи, причем учитывая что УСН это кассовый метод, платить налоги необходимо после фактического получения денежных средств.

Ирина, ДКП повлечет за собой необходимость начисления и уплаты налога в размере 6%, в случае с недвижимостью эта сумма может быть немалой. Вместе с тем существуют способы избежать уплаты налога.

Если единственный актив ООО — недвижимость, и покупатель готов приобрести недвижимость вместе с ООО, то возможен вариант продажи 100% доли ООО, тогда недвижимость окажется в распоряжении покупателя, но он так же получит и ООО в нагрузку.

Если ООО будет функционировать после продажи недвижимости можно пойти двумя путями:

Первый вариант, который тем не менее зависит от размера уставного капитала: покупатель входит в состав участников ООО совершая взнос деньгами, а в последующем выходит из состава ООО с недвижимым имуществом, равноценным его вкладу. В этом случае важно рассчитать размер чистых активов, так как если покупатель получит возмещение в большем размере, он обязан будет уплатить налог.

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об обществах с ограниченной ответственностью»

Статья 19. Увеличение уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество
2. Общее собрание участников общества может принять решение об увеличении его уставного капитала на основании заявления участника общества (заявлений участников общества) о внесении дополнительного вклада и (или), если это не запрещено уставом общества, заявления третьего лица (заявлений третьих лиц) о принятии его в общество и внесении вклада. Такое решение принимается всеми участниками общества единогласно.

Второй вариант (долгий): провести реорганизацию ООО в форме выделения или разделения, и создать новое ООО которому будет принадлежать только недвижимость и продавать 100% доли вновь созданного ООО

Интересный вариант, вот только если у ООО уставный капитал 10 000 руб. (как это бывает чаще всего), а новый участник внесет в УК несколько миллионов, он станет по сути единоличным собственником ООО, при этом нынешний участник не получит совершенно ничего. Какая же выгода во всей этой схеме для текущего собственника?

Максим, как я и говорил, в данном варианте велика зависимость от размера уставного капитала, но обходные пути всегда есть. Так, например, не обязательно вносить несколько миллионов, но тут уже вопрос доверия выходит на первый план. Кроме того в этом случае, скорее всего разница между взносом и полученным имуществом будет облагаться НДФЛ у покупателя

220000 руб Уставный капитал. Цель продать здание и сократить налоги при продаже

а стоимость недвижимого имущества реальная и по балансу?

По балансу 220000, кадастровая 5000000, рыночная 60000000. По балансу ведь нельзя, по рыночной ближе к закону?

В данном случае отношения не продавец-покупатель, а участник-общество, поэтому первостепенную роль будет иметь то, как имущество отражено на балансе для расчета чистых активов, так как исходя из величины чистых активов общество будет выплачивать выходящему участнику стоимость доли.

Если имущество на балансе 220000, то новый участник будет входить этой суммой, у Вас останется открытым вопрос, как получить оставшуюся сумму.

Ну и при таком разрыве всегда есть риск того, что налоговый орган доначислит налоги, причем покупателю, который получит выгоду более 4 млн. и должен будет уплатить налог с нее 13%

Можно провести переоценку стоимости и тогда на балансе имущество будет по той цене, по которой Вы его «продаете». Тогда новый участник входит этой суммой (60000000), ей же и выходит (но уже имуществом). Однако и здесь есть риск — покупатель примерно на месяц становится фактически полноправным владельцем ООО

В Вашем случае, на мой взгляд, варианты с продажей ООО или с предварительным выделением нового ООО и его продажей надежнее и безопаснее, но покупателю может быть не нужно ООО

Почем собираетесь продавать и как давно владеете долей в ООО?

Владеем давно с 1992 года, но было ЗАО, а в 2014 реорганизация в форме преобразования в ООО с изменением ИНН, ОГРН и т.д. Продавать по чем хотим понять в соотношении закон и выгода.

И еще момент: при входе-выходе нового участника деньги поступят на ООО, при продаже ООО — деньги получит участник ООО. Участник ООО не будет платить налог с продажи доли, если владел ей более 5 лет или имеет подтверждение расходов на ее приобретение

НК РФ, ст.217. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.2) доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в пункте 2 статьи 284.2 настоящего Кодекса, при условии, что на дату реализации (погашения) таких акций (долей участия) они непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.

С 2014 года выходит менее 5 лет. Тогда налог от продажи доли по какой цене +- 20% от рыночной или балансовой?

Налог от продажи доли будет с той суммы, которая будет указана Вами в договоре купли-продажи доли. Тут ограничений в цене договора нет.

Вот тут как раз хотелось бы добавить, что в связи с тем, что преобразование случилось в 2014 году, срок владения будет отсчитываться именно с даты преобразования. Т.е. до 2019 года продать долю без уплаты НДФЛ не получится:

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 20 апреля 2017 г.
N 03-04-06/23742
О налогообложении доходов физических лиц при продаже долей в уставном капитале ООО, приобретённых в 2012 г.
2 мая 2017
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о налогообложении доходов физических лиц при продаже долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — общество), приобретённых в 2012 году, и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утверждённым приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем, в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Доходы, освобождаемые от налогообложения, перечислены в статье 217 главы 23 Кодекса.
Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 395-ФЗ) статья 217 Кодекса была дополнена пунктом 17.2, согласно которому освобождаются от налогообложения доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в пункте 2 статьи 284.2 Кодекса, при условии, что на дату реализации (погашения) таких акций (долей участия) они непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.
Согласно пункту 7 статьи 5 Федерального закона N 395-ФЗ положения пункта 17.2 статьи 217 Кодекса применяются в отношении долей в уставном капитале, приобретённых налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 284.2 Кодекса его положения применяются, в частности, в отношении доходов от операций по реализации или иного выбытия (в том числе погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, при условии, что на дату реализации или иного выбытия (в том числе погашения) таких долей участия в уставном капитале организаций они непрерывно принадлежат налогоплательщику на праве собственности или на ином вещном праве более пяти лет.
Из вышеизложенного следует, что доходы от реализации долей участия в уставном капитале российских организаций, приобретённых в 2012 году и на дату реализации непрерывно принадлежащих налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом для целей применения пункта 17.2 статьи 217 Кодекса основание приобретения доли в уставном капитале значения не имеет.
Абзацем вторым пункта 17.2 статьи 217 Кодекса предусмотрено, что при реализации акций (долей, паёв), полученных налогоплательщиком в результате реорганизации организаций, срок нахождения таких акций в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность акций (долей, паёв) реорганизуемых организаций.
Из вышеизложенного следует, что в случае реорганизации общества в форме присоединения или выделения срок нахождения доли в уставном капитале реорганизованного общества или общества, созданного в результате реорганизации, в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность долей в уставном капитале реорганизуемых организаций.
Заместитель директора Департамента
Р.А. Саакян

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector