Как продать часть нежилого помещения другому лицу?

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва
+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

• возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
• вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
• риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
• риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
• возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

• информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
• данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
• цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
• процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
• указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
• определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
• ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
• договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
• справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
• кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
• справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
• согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
• разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
• оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

• оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
• подтверждение полномочий директора предприятия;
• протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

• продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
• хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

• продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
• строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 350-84-35 — Москва
• +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
• +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Как продать часть нежилого помещения другому лицу?

Главная страница

Форум Гарант

2.7. Части зданий

Некоторые юристы считают, что часть здания может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом в доказательство своей правоты приводят положения статьи 5 Закона ‘О товариществах собственников жилья’, однако ни в этой статье ни в других законах часть здания в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не указана. В данной статье идет речь о том, что часть здания может входить в состав кондоминимума в качестве составной части и приведены случаи в которых это возможно. Из описания этих случаев становится понятным, что часть здания может быть самостоятельной частью кондоминимума, только когда она отвечает признакам здания, то есть по сути является самостоятельным зданием (объектом недвижимого имущества).
Как уже было сказано выше помещения также являются частями здания, однако помещения также являются самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Исходя из приведенных доводов считаю что такого самостоятельного объекта недвижимости, как часть здания нет, и когда законодатель говорит о части здания он применяет этот термин как собирательный образ объектов недвижимости либо являющимися частями зданий (жилые, нежилые помещения) либо самостоятельными зданиями, входящими как часть в другое здание.

я согласна в Мавром, что кроме решения собственника на разделение здания на другие объекты недвижимости (помещения) не нужно

у нас как-то все проще: приходит хозяин здания с вычерченными БТИшниками отчуждаемыми помещениями (типа они этим определили новый объект недвижимости) и продает эти помещения
мы регистрируем новому – помещения ? ___ и продавцу – остатки
предварительной регистрации права продавца на части здания не требуем

с тем, что нет такого объекта недвижимости – часть здания – согласна

с долевкой тоже возможен вариант – покупаете долю в праве и определяете соглашением порядок пользования

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

. Согласно части 2 пункта 6 статьи
и 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой “объект, входящий в состав зданий и сооружений”.

ВАСя посчитал нежилое помещение “Объектом, входящим в состав зданий. “. Иными словами, – частью здания. Если это не считать частью здания, то было бы трудно понять логику ВАСи.

Но вот что интересно. Если предположить, что для продажи помещения необходимо его оформить в качестве отдельно объекта права собственности, то,следуя этой же логике, при сдаче помещения в аренду тоже следует его выделить в качестве сомостоятельного объекта права собственности. Зачем, если сдается часть? Зачем, если продается часть? Что похожего между ними. В чем разница? Разница в том, что
Законом о гос. регистрации прав в ст. 26 указано на необходимость выделения на плане здания(этажа) арендуемого помещения. Почему для помещения при продаже отсутствует такое же условие? Вероятно законодатель упустил этот вариант, поэтому и не прописал его буквально. Но если бы законодатель стал прописывать этот порядок, то, учитывая вышеуказанное, вряд ли он стал обязывать выделять в качестве сомостоятельных объектов права помещения в зданиях.

Закон о гос. регистрации прав на недв.

п. 9 В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Может быть эта ссылка что-либо прояснит в обсуждаемом вопросе? Ваше мнение.

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Может быть эта ссылка подходит?

Ведь зачем выделять помещение с оформлением его в собственность, если все здание и без того находится в собственности? А выдел помещения – это выдел части здания в натуре (в объеме этого помещения)с оформлением на помещение отдельного права, аналогичного праву на все здание.
Тогда выдел части здания и получение на него свидетельства- это больше техническая сторона , нежели правовая. В чем смысл? Ведь объект можно легко выделить(индивидуализировать) и на стадии отчуждения(в договоре, акте, плане БТИ).

Если предположить, что п.9 ст.12 Закона о регистрации прав на недв. имущ. имеет в виду возможные виды физического преобразование объекта у одного собственника, то он вряд ли применим к нашей дискуссии.

Здание это не только совокупность помещений см. подробней ниже
Будут вопросы приши сюда же

5.3. Здания и помещения в них.

Выше мной уже было дано определение понятия помещения как внутренняя изолированная, имеющая общий замкнутый контур, часть здания, состоящая из одной или нескольких комнат, отделенная от смежных помещений стенами (перегородками) без открытых проемов, и имеющая самостоятельный выход (выходы) на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку, предназначенная для использования в нежилых и иных целях.
Понятие помещения можно считать базовым, поскольку в состав любого здания входят помещения, а в составе такого объекта недвижимости как квартира помещение играет главенствующую роль. При рассмотрении этой темы мне хотелось бы поднять вопрос о соотношении прав собственника помещений в здании с правами собственника самого здания.
Для начала рассмотрим этот вопрос относительно многоквартирного жилого дома.
Согласно статье 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Из смысла данной статьи следует, что собственникам квартир (то есть собственникам жилых помещений) принадлежат только общие помещения дома, которые предназначены для обслуживания жилых помещений. Причем под таким обслуживанием следует понимать выполнение функций необходимых для нормального функционирования и использования жилых помещений по их назначению. То есть, говоря по-другому, квартиру в многоквартирном доме нужно рассматривать как неделимую вещь (статья 133 ГК РФ). Из данного положения следует очень важный вывод: если в многоквартирном доме есть помещения не являющиеся общими помещениями и не предназначенные для обслуживания квартир, то право долевой собственности собственников квартир на них не распространяется. Данный вывод также подтверждается судебной практикой.
Теперь рассмотрим права собственников нежилого помещения расположенного в нежилом здании. Как следует из данного выше определения помещения, собственнику помещения принадлежит только внутренняя (изолированная) часть здания то есть ему принадлежит внутренний объем помещения, ограниченный ограждающими конструкциями, то есть сами ограждающие конструкции собственнику помещения не принадлежат. Возникает вопрос об общих конструкциях и оборудовании здания находящихся внутри помещения. Думаю этот вопрос нужно рассматривать следующим образом: если эти конструкции или это оборудование обслуживают не только данное помещение, но и другие части здания, то они принадлежат собственнику здания, но если они предназначены для обслуживания только данного помещения, то они принадлежат собственнику помещения. Еще раз хочу подчеркнуть, что это оборудование или конструкции должны находиться внутри помещения, а конструкции или оборудование расположенное за пределами помещения, хотя и предназначенные для обслуживания только этого помещения принадлежат собственнику здания.
Из приведенных выше выводов вытекает одно очень интересное следствие. Если в многоквартирном доме имеется нежилое помещение, не предназначенное для обслуживания квартир, то часть ограждающих конструкций и инженерного оборудования (та которая предназначена для обслуживания квартир) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, другая часть (находящаяся внутри нежилого помещения и предназначенная для обслуживания только этого помещения) принадлежит собственнику нежилого помещения, а третья часть (оставшаяся) принадлежит собственнику здания.
Кто же является собственником здания, и что же именно ему принадлежит. Рассмотрим четыре варианта строительства многоквартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением. Первый вариант: здание строится за счет государственного или муниципального бюджета. Второй вариант: здание строится за счет средств частного заказчика (коммерческой организации или индивидуального предпринимателя). Третий вариант: для строительства создает жилищно-строительный кооператив. И четвертый вариант: здание создается способом долевого участия.
Для простоты примем, что все квартиры и нежилое помещение после строительства принадлежат разным собственникам отличным от застройщика по трем первым вариантам и не являющимся генеральным заказчиком по четвертому варианту.
Во всех случаях общее имущество, предназначенное для обслуживания квартир, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Остальное имущество в первом случае принадлежит государственному или муниципальному образованию за счет средств когорого было построено здание. Во втором случае это имущество принадлежит частному заказчику. В третьем жилищно-строительному кооперативу (который после окончания строительства должен, в связи с тем, что цель для, которой он создавался, достигнута, прекратить свое существование или реорганизоваться). Для рассмотрения четвертого варианта предположим, что генерального заказчика в договоре долевого участия не было и данный договор можно рассматривать в качестве договора о совместной деятельности (простого товарищества). Тогда при четвертом варианте это имущество принадлежит на праве долевой собственности участникам простого товарищества.
Определившись с собственниками, определимся с имуществом. Как мы уже сказали имущество, предназначенное для обслуживания квартир, принадлежит на праве собственности собственникам квартир. То есть из состава имущества общее имущество исключается. Но как мы уже говорили выше такого объекта недвижимости как часть здания не существует, следовательно, говорить о собственнике оставшегося имущества как о собственнике здания будет не совсем корректно, поэтому будем в дальнейшем его называть собственником имущества не являющегося общим имуществом дома (причем для простоты будем считать, что нежилое помещение принадлежит другому лицу). Итак, в состав имущества не являющегося общим имуществом дома входит имущество (ограждающие конструкции и инженерное оборудование) предназначенное для обслуживания нежилого помещения в многоквартирном доме и находящееся за пределами этого помещения.
Определившись с собственником и составом имущества, вернемся к вопросу, кто же является собственником всего здания в целом, и придем к ошеломляющему выводу, что такого собственника нет. Есть отдельно собственник имущества предназначенного для обслуживания квартир, есть собственник нежилого помещения и есть собственник оставшегося имущества. Принять предпосылку, что всем этим лицам здание принадлежит на праве общей собственности, долевой, если быть точным (в силу пункта 3 статьи 244 ГК РФ), не представляется возможным в силу нижеизложенных причин.
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Однако как мы уже сказали выше это имущество (здание) уже разделено и каждому субъекту принадлежит свое четко выделенное имущество.
Не может быть это имущество быть передано и в долевую собственность по договору, как предполагает абзац 2 этой же статьи, поскольку в силу пункта 2 статьи 289 ГК собственники квартир не могут совершать действия влекущие отчуждение доли в праве собственности на общее имущество здания (дома) отдельно от права собственности на квартиры.
Из вышесказанного можно сделать вывод что с момента регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме многоквартирный дом престает быть объектом гражданских правоотношений и следовательно недвижимым имуществом. Однако это не мешает ему быть частью такого объекта недвижимости как кондоминиум.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда в здании находится несколько отдельных нежилых помещений.
Собственник здания может отчуждать нежилые помещения, оставаясь при этом единственным собственником здания как объекта недвижимости. При этом в отличие от квартир в многоквартирном доме, при переходе права собственности на помещение соответствующая доля в праве на общее имущество здания не переходит. Судебная практика подтверждает, что в данном случае аналогия закона не применима. Может сложиться ситуация, при которой все нежилые помещения в здании, за исключением мест общего пользования, будут принадлежать другим собственникам отличным от собственника здания, общее же имущество так и будет принадлежать собственнику здания.
При всех различиях между этим имуществом (зданием) и имуществом предназначенным для обслуживания нежилого помещения в многоквартирном доме у них есть много общего. Законодательством практически не урегулированы отношения связанные как с отчуждением так и использованием (например путем сдачи в аренду) этого имущества, хотя эти отношения и имеют свою достаточно интересную специфику.
Особенно это заметно в случае, если в здании помимо нежилых помещений имеется и одно жилое. Данную ситуацию, думаю, можно рассматривать как частный случай здания только с нежилыми помещениями (только что рассмотренный), поскольку и в данной ситуации положения статей 289 и 290 ГК РФ не применяются.

Как продать часть нежилого помещения другому лицу?

Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам.

При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 209, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Чтобы продать нежилое помещение, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2) правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на нежилое помещение (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт);
3) правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
4) документы БТИ: экспликация и поэтажный план в отношении продаваемого нежилого помещения (необходимы для того, чтобы покупатель удостоверился в отсутствии в помещении неузаконенной перепланировки);
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по расходам, связанным с содержанием нежилого помещения (для предъявления покупателю).
Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от обстоятельств может потребоваться представление иных документов или части указанных.
2. Получите нотариальное согласие супруга на продажу нежилого помещения и согласие органов опеки (если требуется)
Согласие супруга необходимо, если нежилое помещение (или доля в нем) приобреталось в период брака и является общей совместной собственностью (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При получении нежилого помещения во время брака безвозмездно (наследование, дарение) согласие супруга на его продажу не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
3. Получите выписку из ЕГРН
Выписка необходима, чтобы покупатель удостоверился в том, что нежилое помещение находится в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 4, 6, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. 1.4 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515).
4. Составьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи нежилого помещения должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, общую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на нежилое помещение (ст. 550 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
За нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина (нотариальный тариф – при обращении к частному нотариусу). Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера (ч. 1, 2, 6 ст. 22, ч. 1 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
При подписании договора и подаче документов в Росреестр через представителя потребуется подготовить нотариальную доверенность (ст. 185.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
5. Зарегистрируйте переход права собственности на нежилое помещение
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ “ФКП Росреестра” от 08.04.2019 N П/098):
– непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
– почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор купли-продажи и доверенность представителя – нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
– в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515):
– если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на нежилое помещение на основании электронных документов;
– если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ “ФКП Росреестра”.
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Продажа части помещения

#1 Говорун Говорун –>

Коллеги, столкнулся вот с каким вопросом.
Имеется в собственности у юр. лица вторичный объект недвижимости (нежилое помещение, расположенное на нескольких этажах здания и состоящее из набора. собственно тоже помещений). Можно ли продать другому юридическому лицу не весь объект, а только определенный набор помещений, входящих в объект: продавцу нужно оставить в собственности одну комнату?
Прямых запретов не вижу, но как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером, представляю не очень. Судебная практика противоречива.
Есть у кого-нибудь опыт решения подобного вопроса в Санкт-Петербурге?

З.Ы. Поиск рыл, пару сходных тем нашел, но обсуждения там были довольно невнятными. Если что-то упустил – прошу направить по соответствующему курсу (в хорошем смысле) .

#2 grin095 grin095 –>

как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером

Сообщение отредактировал grin095: 28 Декабрь 2010 – 12:37

#3 Юкком Юкком –>

#4 Говорун Говорун –>

grin095 ,
Не пойдет. Вопрос касается возможности продажи без выдела в самостоятельный объект: со сроками проблема. С выделом-то в самостоятельный объект все понятно. Интересует именно продажа части объекта. Изучение судебной практики показало, что суды спокойно относятся к договору купли-продажи части объекта (во всяком случае, в мотивировочной части решений), Росрегистрация такие сделки регистрировала. Однако касательно “можно-нельзя” нашел только одно постановление ФАС ВСО (от 28 апреля 2010 г. N А78-2980/2009), в котором говорится четко, что нельзя.

Юкком ,
Так вопрос в принципиальной возможности заключения и регистрации перехода права на описанных условиях.

Сообщение отредактировал Говорун: 28 Декабрь 2010 – 18:42

#5 veverica veverica –>

Наша палатка отказывала в регистрации перехода права на часть помещения.
Прямых запретов не нашла, есть положительная суд. практика уфимского АСа 2008 года.
Личного опыта не имею, у нас все покупатели какие-то стеснительные были, им проще разделить свидетельство и выкупить свой кусок, чем упереться рогом и пойти в суд за защитой своего права.

#6 Говорун Говорун –>

#7 veverica veverica –>

Положительная практика – в смысле обязывал суд ФРС зарегистрировать право на часть объекта?

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Факт государственной регистрации права собственности на нежилое строение – автостояночный комплекс общей площадью 9308,40 кв.м., состоящий из 5-ти этажей с подвалом, инвентарный № 510183, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107/5, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АА № 856216 от 05 марта 2007 года.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью, совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Выделив в натуре гаражный бокс № 221 и продав его по договору, собственник реализовал свое право на распоряжение имуществом, предусмотренное статьей 209 ГК РФ.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости не создан, и, соответственно, объект не подлежит дополнительной государственной регистрации.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Следовательно, при выделении объекта недвижимости регистрирующий орган обязан внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, открыть новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и т.п. При этом, возлагая данную обязанность на регистрирующий орган, законодательство не требует от собственника недвижимого имущества повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества. Вышеуказанным законом также при выделении объекта недвижимости не предусмотрена обязанность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям.

Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает при выделении объекта недвижимости обязательность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям, то требования ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ о представлении дополнительных заявлений и дополнительной уплате государственной пошлины не основаны на нормах закона.