Что нужно предпринять продажу или обмен приватизированной квартиры?

Продажа приватизированной квартиры

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности. Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки. При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

• Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
• Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

• Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
• Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
• Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
• Заключить предварительный договор(если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
• Составить и подписать договор купли-продажи.
• Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
• Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
• Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

• Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
• Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
• Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
• Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
• Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

• Название, дата и место составления.
• Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
• Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
• Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
• Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
• Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
• Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

• непроживание в квартире длительное время;
• фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
• добровольный выезд;
• отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
• неуплата своей части коммунальных платежей.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Возможен ли обмен приватизированной квартиры на приватизированную и на муниципальную и как разменять? Мена

Каждый человек и гражданин нашей страны мечтает о своей собственной жилой площади. Стоимость квартир в нашей стране растет год от года, строятся все новые и новые жилые комплексы, более приемлемые и во многом удобные для проживания, в связи с этим растет и цена на недвижимость.

Сегодня далеко не каждый может позволить себе купить квартиру, многие составляют договор найма квартиры.

Также у некоторых людей есть потребность в смене квартиры. Прибавление в семействе или же наоборот, раздел приватизированной квартиры при разводе.

Так или иначе, но каждый гражданин в нашей стране догадывается, что в условиях кризиса, покупка и продажа квартиры может затянуться на длительное время и возможно, в связи с этим, присмотренный вариант также может быть уже занят. Да и неизвестно, поднимутся или же опустятся цены на жилье и совсем уже не понятно, что вы сможете купить на полученные, в конце концов, деньги.

Для этого законодатель предусмотрел один способ, который позволяет сменить жилье без составления договора купли-продажи. Сегодня мы поговорим о том, можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную, 2 приватизированные и не приватизированную квартиры.

Договор мены

Мена представляет собой действие, которое подразумевает обмен приватизированной квартиры на приватизированную, как без доплаты, так и с возможной доплатой одной из сторон, в зависимости от условий договора.

Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.

Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.

Здесь можно скачать наиболее популярные образцы:

Подробнее о составлении договора мены, читайте здесь.

Подводные камни

Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.

Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.

Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.

О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.

Как обменять?

Существует несколько вариантов, как разменять приватизированную квартиру. Все зависит от того, какой именно вариант вам подходит.

Напомним еще раз, что означает приватизация квартиры.

Ваша квартира считается приватизированный, если вы прошли соответствующую процедуру, в ходе которой, вам вручили свидетельство о праве собственности.

Также следует помнить о том, что сам факт приватизации отражается в соответствующих документах в Росреестре и оттуда необходимо взять выписку из ЕГРП, если вы всерьез задумались об обмене.

Приватизированную на муниципальную

Если вам подходит обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, то стоит составить договор мены, с последующим оформлением приватизации на ваше имя.

К сожалению, часто из-за неразберихи в административном аппарате, многие люди успевают оформлять договор мены только в одностороннем порядке, тогда как муниципальная собственность оказывается принадлежащей кому-то на праве собственности и несостоявшиеся стороны договора попросту зря теряют время.

Муниципальная недвижимость должна быть переведена в вашу собственность на основании одного из пунктов договора мены, а также в специально сформированную комиссию в составе администрации города должны быть представлены соответствующие документы, которые бы автоматически делали вас непосредственным собственником.

Две приватизированные квартиры

Перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную следует проверить документы о праве собственности другой стороны вашего договора.

Если с документами все в порядке, то обмен приватизированной квартиры можно осуществить двумя способами.

• В кабинете у нотариуса с предоставлением всех необходимых правоустанавливающих документов.
• Если же вы доверяете своему оппоненту, то можете осуществить процедуру мены бесплатно, без услуг нотариуса, явившись с заключенными договорами, якобы купли-продажи между сторонами.

Ваша новая собственность надлежащим образом отмечается в Росреестре и теперь вы полноправный владелец новой недвижимости.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

К сожалению, если квартира не приватизирована, то вы не можете осуществить действия по ее обмену на приватизированную.

Для начала вам необходимо просто на просто взять недвижимость в собственность, то есть пройти процедуру приватизации.

Поэтому, если вы откладывали данное оформление на потом — немедленно займитесь этим действием, ведь бесплатную приватизацию квартиры продлили на 1 год, в 2017 году такая процедура будет носить платный характер и возможно, некоторым будет не по карману.

Теперь вы знаете, что нельзя ни как разменять квартиру, если она не приватизирована.

О том, как происходит договор мены долей недвижимости, читайте здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.

1. Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
2. Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
3. Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
4. Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.

Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех.

Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство. Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.

Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.

Сбор документов

Наличие всех необходимых документов — это залог успеха в оформлении любого договора, в том числе и договора мены.

• Первым и самым важным документом в вашем арсенале должен быть ваш паспорт.

Снимите с него ряд копий. Он понадобится и нотариусу, и другой стороне договора для того, чтобы проверить, что именно вы являетесь собственником приватизированной квартиры.
Еще один важный документ — это свидетельство на право собственности недвижимым имуществом, в нашем случае — квартиры.

Такой правоустанавливающий документ обязателен для рассмотрения, ведь именно он доказывает, что вы имеете право распоряжаться своим имуществом так, как вам хочется.
Не забудьте о предоставлении технического паспорта квартиры (читайте как заказать в БТИ), а также кадастрового (при отсутствии можно заказать в МФЦ).

На них сразу будет отражено, производилась ли вами перепланировка или иные действия с квартирой, которые вам были разрешены или же запрещены администрацией.

Если вами в действительности осуществлялась перепланировка на основании разрешения администрации, также приложите соответствующие документы.

Составьте с другой стороной договор мены недвижимого имущества. Это можно сделать с помощью нотариуса или же юриста.

Обязательно к предоставлению письменное согласие всех лиц, проживающих с вами в квартире на данное действие по обмену. В противном случае, если вскроется недовольство одного из проживающих, сделка будет признана недействительной.

Также, если приватизированная квартира находится в долевой собственности, необходимо предоставить документы, устанавливающие личность второго собственника.

Не забудьте об оплате государственной пошлины. Чек, подтверждающий вашу оплату также должен входить в пакет документов.

Как разменять с доплатой?

Если вы не знаете, как разменять две приватизированные квартиры с доплатой вам или же другой стороне, то лучше осуществлять такой обмен у нотариуса.

Он поможет вам составить соглашение, а также проследить за фактом передачи денег. Только после этого вы можете подписать договор и отправляться в отделение Росреестра для оформления права собственности.

Как обменяться долями?

Далее вы узнаете, как можно обменяться долями в приватизированной квартире. Если вы хотите поменяться не целыми квартирами то помимо правоустанавливающих, технических документов и договора вам потребуются согласия всех жильцов двух жилых помещений.

Только в случае, если вами получены такие разрешения, мена может быть проведена.

Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

Вы можете отказаться от обмена на любом этапе оформления, если еще не осуществлена сделка.

Однако если вы являетесь членом семьи собственника обмениваемой жилой площади, то вам нужно заявить о своих правах заранее, пока собственники не составили договор мены.

Принудительный обмен через суд

Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

Видео

Посмотрите видео и узнайте, можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную и какими правовыми актами регулируется договор мены.

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей. Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Можно ли продать приватизированную жилплощадь

Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

Основные нюансы заключения сделки

Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт и техплан квартиры;
• правоустанавливающие документы;
• согласие на отчуждение имущества;
• разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

Шаг 2. Снятие обременений

Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Шаг 3. Поиск покупателя

Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

Шаг 4. Оформление сделки

Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

• заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
• заключение основного ДКП;
• передача собственности, оплата по договору.

Важно! Подробней о заключении договора купли-продажи читайте здесь, а мифы, связанные с данными сделками, рассмотрены в этом материале.

Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Интернет-портал юристов и адвокатов ЮРВИКИ.РУ

Что делать при продаже приватизированной квартиры

Приватизированной может считаться жилплощадь, переданная государством или муниципалитетом в частную собственность владельца. Такую квартиру можно продать, сдать в аренду, подарить, заложить или оформить в наследство. Какие справки нужны и каков порядок действий при реализации приватизированного жилья, чтобы избежать рисков и осложнений?

Какие нам понадобятся документы?

Стандартный перечень бумаг для продажи приватизированного недвижимого имущества включает в себя:

• свидетельство о праве собственности. Его можно заменить выпиской из Единого Государственного Реестра Прав, в которой содержатся полные сведения о продаваемой квартире — наличие обременений, доли в собственности и прочие существенные данные об объекте недвижимости. Заказать выписку можно в электронном виде на сайте Росреестра;
• справка из Бюро Технической Инвентаризации о кадастровой стоимости объекта. Инвентаризационная стоимость обязательно должна быть указана в составляемом договоре. Нужна она и для исчисления подоходного налога, который должен выплатить продавец после реализации жилья. Заказать справку можно, обратившись в ближайший многофункциональный центр;
• договор купли-продажи, который удостоверяет передачу прав собственности на недвижимость. Составить его можно самому, скачав соответствующий бланк в конце нашей статьи. Можно также обратиться в юридическую контору, нотариусу или в агентство недвижимости.

В некоторых случаях может дополнительно понадобиться подтвердить произведенные в жилище перепланировки. Ну а также справки из органов опеки — если среди собственников имеются несовершеннолетние дети.

Способы продажи приватизированной квартиры

Это можно сделать своими силами или при помощи риелтора. У обоих способов есть свои плюсы и минусы.

1. Самостоятельная продажа.

Главный плюс здесь — отсутствие комиссии агентству. Продавец сам ищет покупателя, осуществляет показы, собирает необходимые бумаги и составляет договор, проводит сделку и рассчитывается с покупателем.

К минусам этого способа можно отнести высокие ресурсные затраты. При этом риски для продавца здесь минимальны. Но можно напороться на недобросовестного покупателя. Жуликов и мошенников в наше время хватает с головой.

2. Через агентство.

Среди плюсов — полная организация процесса, от размещения предложения до юридического сопровождения сделки. Продавцу не придется выстаивать длинные очереди в инстанциях и искать того, кто купит его имущество.

С другой стороны — велик риск связаться с риелторами-мошенниками. Стоимость услуг агентов недвижимости тоже высока — от 1 до 5% от стоимости реализованного жилья.

Что делать при самостоятельной продаже своего жилья?

Чтобы быстро реализовать приватизированную собственность, следует придерживаться нескольких правил.

• Изучение аналогичных объявлений в своем регионе. Это поможет понять примерные сроки, на которые можно рассчитывать, и определиться с оптимальной ценой. Можно рассматривать подобные объекты с позиции потребителя для понимания того, что и во сколько оценивается сегодня на рынке недвижимости.
• Назначение адекватной цены. При оценивании не рекомендуется опираться на среднюю рыночную стоимость квадратного метра. Цена должна складываться из таких параметров, как метраж, район, состояние жилья, этаж. Также следует учитывать, находится ли жилплощадь в новостройке или в ветхом доме. Повысить цену могут наличие в здании сигнализации, парковки, консьержки.
• Реклама — двигатель торговли, поэтому экономить на ней не стоит. Хорошо, если объявление постоянно будет размещено на самых популярных онлайн-досках: Авито, Domofond, Яндекс недвижимость. Там где есть функция поднятия объявления в топ — так его увидит большее число пользователей. В объявлении нужно максимально полно и правдиво описать характеристики объекта, его плюсы, удобство расположения. Чем больше будет реальных фотографий — тем лучше, интересующимся будет проще понять, стоит ли рассматривать эти апартаменты.
• Нельзя игнорировать существующие недостатки. Кричать о них тоже не следует, но будущий владелец должен быть заранее проинформирован о неважном виде из окна или об отсутствии современного ремонта. Все необходимое для оформления соглашения должно быть на руках на тот случай, если покупатель захочет незамедлительно совершить сделку. Делать капитальный ремонт перед продажей жилья экономически нецелесообразно. Однако, привести его в порядок, подклеить-подкрасить, устранить скрип дверей просто необходимо.

Скачать совершенно бесплатно несколько типовых договоров Вы сможете пройдясь по этой ссылке:

Обмен приватизированной квартиры

• Обмен не приватизированных квартир можно?
• Для продажи или обмена квартиры обязательно приватизировать её. спасибо.
• Можно ли совершить обмен приватизированной квартиры?
• Можно производить обмен приватизированных квартир?
• Существует ли обмен приватизированных квартир?
• Обмен квартиры
• Доля в приватизированной квартире
• Как приватизировать квартиру
• Как прописать в приватизированной квартире
• Могу ли я приватизировать квартиру

1.1. Процедура обмена стандартная. Главное чтобы в договоре стоимость обмениваемых квартир была указана одинаковой.

1.2. уважаемый посетитель!
Безусловно этот вопрос решается индивидуально между собственниками квартир.
Договариваются, заключается договор и регистрируют в Росреестре
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

2.1. Если по документам Ваше жилое помещение числится именно как квартира, то Вы и Ваша дочь вправе распоряжаться ею, как Вам угодно, не спрашивая согласия соседей.

Таким образом, изменения статуса жилого помещения с квартиры на дом блокированной застройки только потому, что Вы планируете обмен, не требуется.

Можете ли Вы без участия соседей изменить статус жилого помещения? Только в судебном порядке.

3.1. Договор соцнайма заключайте, а затем с согласия всех зарегистрированных в квартире можете и приватизировать её.

3.2. Без заключения договора соцнайма вы не приватизируете квартиру.

3.3. Если квартира относится к муниципальному жил фонду, то конечно можно приватизировать.
Отсутствие договора соц найма в письменной форме не является препятствием. К тому же его можно оформить.

3.4. Квартира стоит на балансе города Москвы?

4.1. Если доли то да, если доли выделены в натуре – то есть каждая комната отдельно – то нет.
В выписке нужно смотреть – если написано КОМНАТА – то не нужно согласия.

5.1. Да, должны. В ведь собственник её 2 года всего, а надо 5 лет.
Вычет вправе сделать на сумму приобретения.

6.1. А вы не хотите своей дочери долю давать?

7.1. Пока у Вас нет доли в квартире в результате приватизации, арестовать нечего. Если появится, могут арестовать.
Желаю Вам удачи и всех благ!

7.2. Обмен не возможен так как муниципальное жилье.

8. Мои родственники в деревне хотят переехать в Москву на мою жилплощадь (приватизированная комната в коммуналке).

Я наоборот хочу выйдя на пенсию переехать в деревню в их дом. Мы хотим произвести равноценный обмен жилья. Соседи по коммунальной квартире против того, чтобы к ним приехало жить еще 5 человек (одна семья). Говорят, что я комнату должна предложить им. Подскажите пожалуйста, как нам произвести обмен жилья, какой договор заключить между мной и родственниками?

8.1. Обмен и продажа не подойдет, так как по ст.250 ГК РФ у них преимущественное право покупки.
Если Вы сделаете дарение, то их согласия не нужно.
Но им придется приобретать Вашу комнату по долям, чтобы не было спора о праве проживания в коммунальной квартире тех, кто не собственник.

8.2. заключите с родственниками договоры дарения тогда мнения соседей не нужно.

9.1. Да, для начала, квартиру нужно приватизировать, а затем оформить договоры дарения или купли-продажи.

1. Обмен между квартирами по соц. найму возможен при соблюдении определенных условий.

2. Долг за ту квартиру, можно платить постепенно.

3. Приватизировать квартиру с долгом нельзя.

11.1. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, только с согласия органа опеки и попечительства при выделении долей в новой квартире детям. Как видно из вопроса, их площадь не уменьшится, а увеличится, и ООП может выдать такое согласие, на основании Федерального закона “Об опеке и попечительстве” от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция) Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Легостаева А.В.:sm_ax:

12.1. Нет, таких вариантов не имеется без ее согласия.
Но за коммунальные платить она тоже обязана. Можно взыскать с нее ее долю расходов, кроме платежей на капит ремонт.

12.2. К сожалению, нет. Если сестра отказалась от приватизации с правом пожизненного проживания в данной квартире. Вы селить Вы ее вряд ли сможете даже в судебном порядке. За коммунальные услуги должен оплачивать собственник квартиры. Но тем не менее, Ваша мать может обратиться в суд и взыскать с сестры часть коммунальных платежей, так как она там фактически проживает.

12.3. Все зависит от того, проживает ли в настоящее время там сестра? Если нет, то снять ее с регистрационного учета можно по решению суда. Нужно обращаться с исковым заявлением в суд на основе норм ЖК РФ и ГПК РФ.

13.1. Олег! У Вас не вопрос, а правовая ситуация, в которой нужно тщательно разбираться опытному юристу. Обратитесь напрямую к выбранному Вами юристу очно или по электронной почте. После представления своего подробного объяснения и документов, ответите на уточняющие вопросы, и только после этого им будет предложен вариант (или варианты?) решения проблемы.
Удачи!

14.1. Заключить договор, он подлежит нотариальному удостоверению, так как доли меняются.
Получить сестре согласие опеки на сделку, если сын сестры несовершеннолетний.

15.1. Вы так заумно написали, что читая Ваш вопрос не поймешь, что Вы желаете и о чем пишите.

Нужно писать, что бы было понятно чужому, а не Вам. Извините.

16.1. При наличии прописанных несовершеннолетних в вашей квартире вы теперь вообще не сможете нормально продать ее. Малолетние защищены по закону и их надо куда то перепрописать или отдать деньгами для приобретения другого жилья. У вас уже есть один 16 ти лет, ни в коем случае не прописывайте еще одного. Хотя малолетние автоматом могут быть прописаны к одному из родителей и никакого согласия не надо. Пропишите ребенка, будет проблема с продажей. Опека не даст так просто продать. А если делиться, то у вас может не хватить денег на другую покупку. Папа ребенка пусть шевелится или к своим прописывает. Переделать приватизацию невозможно, можно расприватизировать, но не советую. При продаже отдадите деньгами дочери и все. Даже если ваша дочь без вас пропишет на свою долю ребенка и мужа, в денежном выражении не поменяется ничего в отношении вас, но будут проблемы при продаже с опекой, и вот тут все встанет. А может получиться и так, что дочь и ее муж будут против продажи. Правильно боитесь за квартиру. Оставьте как есть.

17.1. Если продаваемая квартира в собственности более 5 лет, то никакой налог платить не нужно. Вычет получить могут, поскольку они работают официально.

18.1. Уточните вопрос. По тексту, у Вас получается, что Вы собираетесь менять чужое имущество (квартиру по соц найму) на чью-то собственность. Что, конечно, недопустимо.

19.1. Закон – федеральный – данный вопрос не регламентирует. Статья 32 п.8 ЖК РФ позволяет вам претендовать на квартиру в счет стоимости вашего жилья, также вы обязаны будете прописать граждан, ранее зарегистрированных в квартире, в новом жилье. Но для снятия их с регистрационного учета сейчас вам нужно обращаться в суд.
Поэтому смотрите сами – как вам удобнее.

20.1. Если квартира предоставлена в том числе на несовершеннолетних детей, то приватизировать квартиру, не включив детей в число собственников, Вы не сможете. И не важно будут дети зарегистрированы в этой квартире или нет.

21. Обмен не приватизированных квартир можно?

22. Для продажи или обмена квартиры обязательно приватизировать её. спасибо.

22.1. Если сейчас квартира находится в муниципальной собственности, а вы пользуетесь ею на основании договора социального найма, то для распоряжения жилым помещением (например, продажа) вам необходимо приобрести жильё в собственность, то есть приватизировать.

22.2. Для обмена необязательно. Для продажи, обязательно. Так как нельзя продать то, что Вам не принадлежит.

22.3. Да, обязательно – см. ст. 209 ГК только собственник вправе распорядиться своим имуществом.

23. Можно ли совершить обмен приватизированной квартиры?

23.1. Да можно обменять, она в собственности.

24. Можно производить обмен приватизированных квартир?

24.1. Конечно, можно. Заключается договор мены, и регистрируется переход права собственности в Росреестре.

25. Существует ли обмен приватизированных квартир?

25.1. Конечно существует, только не принудительный, а по соглашению сторон.

26.1. Если Вам нужно составить документы или получить консультацию – звоните.

26.2. Собственник может сделать со своей квартирой все, что Вы перечислили.

27.1. Нет, конечно, нельзя распоряжаться чужим имуществом без специального разрешения.

28.1. Договор мены свидетельства о праве собственности кадастровый паспорт.

29.1. Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить ообмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон. Иными словами, после проведенного ообмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник – станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соц. найма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному ообмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из ообменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

30.1. Не нужно. Обмен допускается только неприватизированных квартир, т.е. между нанимателями, а не собственниками. Если между собственниками – это уже договор мены. А обмен с участием приватизированной и неприватизированной квартиры законодательством не предусмотрен.
ЖК РФ.
“Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю”.

Продажа и обмен приватизированной квартиры

Приватизированное жилище становится частной собственностью, поэтому излишним становится вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру. Можно – и не только продать, а и обменять, завещать, и даже подарить.

Продажа приватизированной квартиры, если собственник один

Наиболее легко продать приватизированную квартиру, если у неё единственный собственник.

Необходимые документы для продажи приватизированной квартиры

Документов потребуется довольно много, и перед непосредственной продажей лучше справиться у нотариуса касательно полноты предоставляемого списка:

• Свидетельство о регистрации права собственности в госреестре.
• Документ, подтверждающий право на жильё.

• Кадастровый паспорт.

• Выписка из ЕГРП.
• Технический паспорт.
• Справка из ЖЭК, подтверждающая, что все прописанные ранее в квартире жильцы сняты с учёта.
• Разрешение супруга, заверенное нотариусом, на проведение сделки.
• Справки о полной оплате коммунальных платежей.
• Идентификационный код и паспорт хозяина.
• Экспертная оценка недвижимости.

Оценка стоимости жилья

Нужно определиться с ценой продаваемой квартиры, для чего можно проанализировать стоимость аналогичного жилья, приводимую в прессе и Интернете. Усреднённую величину разных предложений и целесообразно выбрать в качестве цены.

Сделайте около десятка хороших фотографий квартиры, после чего разместите их на как можно большем количестве (минимум 30) соответствующих популярных сайтов и подайте объявления в несколько газет. Ваша квартира автоматически попадёт в базу агентств недвижимости. Её продажу разумно доверить специалисту, причём необязательно заключать с ним эксклюзивный договор и платить до 10%. Агент-частник с удовольствием возьмётся за продажу вашего объекта, если вы письменно предоставите ему право на эксклюзив. А комиссию он может получить только с покупателя после реализации сделки. Хотя в большинстве случаев процент от сделки платит и продавец, и покупатель.

Договор о продаже заверяется у нотариуса. В случае если квартира была в собственности не более трёх лет, необходимо уплатить подоходный налог со сделки – 13%. Существуют, правда, планы изменить налоговый кодекс так, чтобы владельцы единственного жилья при продаже освобождались от уплаты такого налога, независимо от того, сколько они владели жильём.

Продажа доли в приватизированной квартире

Более сложен вариант продажи приватизированной квартиры, когда у недвижимости несколько собственников. Тогда, чтобы продать свою долю, нужно прежде выделить её через суд в натуральном виде. Если планировка жилья это сделать позволяет, то на ваши «метры» выдадут кадастровый паспорт, и вы сможете их беспрепятственно продать. Но часто долю невозможно выделить в натуре, тогда за месяц до совершения сделки вы обязаны уведомить о ней всех соседей, поскольку у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Но если все соседи дали письменный отказ на выкуп, то вы вправе продать свою долю.

Продажа доли приватизированного жилья

1. Нужно оценить стоимость своей доли. Хотя такая оценка и субъективная, но нужно иметь в виду, что проданная отдельно даже самая большая часть квартиры будет существенно дешевле, чем квартира, проданная целиком.
2. Совладельцев нужно письменно уведомить о намерении продажи своей доли, указав там запрашиваемую цену и условия продажи. Согласно закону, они должны в месячный срок принять решение: письменно отказаться от права выкупа или выкупить продаваемую долю.
3. Отказы совладельцев нужно нотариально зарегистрировать, чтобы они в дальнейшем не могли оспорить сделку.
4. Договор покупки можно составить самостоятельно, скачав из сети типовой бланк и заполнив его. Можно за определённую плату воспользоваться услугами юриста. В договоре должны присутствовать описание доли, её стоимость и порядок расчёта за неё.
5. Переход права собственности должен быть обязательно зарегистрирован у государства.

Лучше всего при оформлении договора купли-продажи прибегнуть к помощи государственного нотариуса, как непредвзятого лица. Нотариус также может проконсультировать относительно состава пакета документов, необходимого на первом этапе продажи.

Обмен приватизированных квартир

Улучшить свои жилищные условия можно разными способами. Одним из наиболее распространённых из них давно является купля-продажа. Но ещё относительно недавно, до начала массовой приватизации жилья в России, основным методом улучшения условий проживания был обмен квартир. Сейчас, когда почти всё можно купить и продать, обмен приватизированных квартир уже не настолько популярен, но, тем не менее, он иногда востребован родственниками, желающими поменять свои метры и узаконить эту сделку. В нынешнем законодательстве не сказано, как разменять приватизированную квартиру по-родственному, для этого не предусмотрено каких-либо льгот. Из этого следует, что заключаемый между родственниками договор мены подразумевает за ними точно такие же обязанности и права, как если бы они таковыми не являлись.

Договор обмена с точки зрения налогообложения не отличается от договора купли-продажи (согласно статье 567 ГК России). Передающая сторона здесь рассматривается в качестве продавца, а получающая выступает в качестве покупателя.

Налог при обмене приватизированного жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ (статья 217, пункт 17.1) сделка по обмену жилья, находившегося более трёх лет в собственности, налогообложению не подлежит. При этом неважно, каким образом теперешний владелец стал обладателем этой собственности. Если же собственник владеет жильём менее трёх лет, то полученный от мены доход облагается 13%-ным налогом, то есть фактически подоходным налогом. Однако есть в законодательстве послабление для объектов недвижимости, стоящих менее одного миллиона рублей – они освобождаются от уплаты данного налога. Таким образом, получается, что владельцу недорогой (до миллиона рублей) квартиры, которой он владел менее трёх лет, в случае её продажи вовсе не придётся платить налога на недвижимость.

Для более дорогих же объектов применяется следующая схема налогообложения (стоящих, например, 5 миллионов рублей): из этой суммы вычитается миллион, освобождаемый от налогообложения, а с оставшихся 4 миллионов и удерживается 13%-ный налог.

Документы для обмена приватизированных квартир

Поскольку с юридической точки зрения родственный обмен ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, а иногда и осуществляется по тому же механизму, то в случае обмена жилья потребуется такой же комплект документов, как и при продаже. В него входят:

• Правоустанавливающий документ, который подтверждает право продавца на конкретную жилую собственность. Такими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, а также документы, получаемые собственниками при приватизации квартиры.
• Свидетельство о регистрации права на собственность в государственном реестре.

• Кадастровый паспорт на квартиру, выдаваемый бюро технической инвентаризации. Справку об оценочной стоимости объекта можно также получить в БТИ, эта справка потребуется при оформлении договора у нотариуса.
• В Едином информационно-расчётном центре следует получить такие документы: копию финансового лицевого счёта и выписку из домовой книги. Вместо них иногда выдаётся «единый жилищный документ». В небольших населённых пунктах следует обращаться в паспортный стол, который отвечает за территорию, где находится недвижимость.
• Форма 9 (справка о зарегистрированных в квартире жильцах).
• Паспорта участников сделки.
• Свидетельство о браке или его расторжении.

Перед заключением любых сделок, относящихся к недвижимости, нужно заручиться согласием второй половины. Если квартира приобреталась во время супружества, но брак был расторгнут не дольше, чем за три года до сделки, то согласие бывшего супруга и в этом случае необходимо.

Согласие оформляется как письменное заявление, оно потребуется как при приобретении, так и при отчуждении недвижимости. Согласия супруга не потребуется лишь при таком обмене, когда жилище было приватизировано, получено по наследству или в дар одним из супругов. Это же справедливо и для заключивших брачный контракт супругов, поскольку в нём собственность на недвижимость предусмотрена единоличная, а не общая.

Если в приватизации принимают участие несовершеннолетние, то для заключения сделки потребуются свидетельства их рождения и разрешение органов опеки.

А какие документы Вы собирали для продажи приватизированной квартиры? Расскажите об этом в комментариях.