Признание договора о приватизации квартиры недействительным

Признание договора о приватизации квартиры недействительным

Основания для признания приватизации недействительной

Основания для признания приватизации недействительной установлены гражданским законодательством, поскольку на приватизационную сделку в полном объеме распространяются нормы Гражданского кодекса. В представленном материале можно узнать, какие обстоятельства позволят оспорить приватизацию, а каков порядок признания недействительности указанной сделки.

Что это такое

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

  • передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
  • в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
  • участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

  • оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
  • ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
  • если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

  • исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
  • незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

  • отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
  • путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

  • подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
  • оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
  • участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Недействительность при совершении сделки под влияние заблуждения, угрозы, обмана или насилия

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Срок исковой давности и последствия недействительности приватизации

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

  • расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
  • оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.

Если применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.

Признание приватизации недействительной: судебная практика

Приватизация – обязательный процесс для обладателей муниципального жилья, но бывают случаи, когда она проведена незаконно. В этом случае происходит признание приватизации недействительной. Для того, чтобы это сделать, необходимо знать регулирующие данный вопрос нормы, условия и этапы обжалования, а также правовые последствия аннулирования договора приватизации для обеих сторон.

Правовая основа

Правовую основу регулирования процесса аннулирования приватизации составляют три законодательных акта Российской Федерации:

  1. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178 от 21 декабря 2001 года.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (первая часть).
  3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04 июля 1991 года.
  4. Федеральный закон № 218, если дело касается смены собственника участка земли.

Перечисленные законодательные акты регулируют все вопросы, связанные с осуществлением процесса приватизации, а также с ее отменой в судебном порядке и правовыми последствиями для сторон.

Отдельные аспекты процесса аннулирования результатов приватизационного процесса могут регулироваться и другими актами.

Основания

Приватизация – это сделка, заключаемая между государством и гражданами РФ в целях передачи права собственности на имущество, принадлежащей Российской Федерации.

В связи с этим основания аннулирования этой сделки являются такими же, как и с договорами других видов.

Случаи отмены процесса перехода права собственности включают следующие случаи:

  1. Обязательные условия сделки противоречат установленным законодательством нормам в части содержания договора.
  2. Результаты заключенного договора нарушают нормы нравственности, морали и правил правового порядка в обществе.
  3. Сделка является мнимой, поэтому перехода права собственности в реальности осуществлено не было.
  4. Договор является притворным (скрывающий в себе другую сделку).
  5. Сделка заключается лицом, ранее участвовавшим в приватизации. Так как участвовать в процедуре приватизации можно только раз в жизни, повторное участие является незаконным. При выявлении таких обстоятельств, недвижимость переходит обратно к предыдущему собственнику (муниципалитету или государству). Исключения составляют случаи, когда лицо ранее подписало отказ от участие в предыдущей приватизации.
  6. Договор был заключен недееспособными лицами, которые являются такими по медицинским показателям, либо признаны такими в судебном порядке. К ним могут относиться также алкоголики и наркозависимые лица.
  7. Составляющие договора нарушили права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, и других граждан.
  8. Стороны приватизации подписывали договор по принуждению, были введены в заблуждение или были жертвами мошеннических действий.
  9. Одной из сторон сделки являлось несовершеннолетнее лицо. Стоит отметить, что законом допускается участие в такого рода сделках несовершеннолетних. Исключения составляют случаи, когда их исключили из приватизации без согласия опеки, договор подписан ребенком младше четырнадцати лет или ребенком от четырнадцати до восемнадцати лет без разрешения хотя бы одного из родителей.
  10. Одной из сторон сделки является не прописанное в приватизируемом жилом помещении лицо. Исключения составляют военнослужащие и заключенные.

Порядок действий

Прежде чем подавать в суд заявление о признании процедуры приватизации недействительной, необходимо установить, была ли заключенная сделка по приватизации недействительной.

Существует два вида сделок, которые являются недействительными: ничтожные и оспариваемые в судебном порядке.

Ничтожная сделка – это договор, который является недействительным уже с момента его заключения, так как был заключен с явным нарушением норм российского законодательства (договор с несовершеннолетним или недееспособным лицом, или заключенный под давлением и т.д.).

Читать еще:  Приватизация право собственности

Оспоримая сделка – это договор, который на первый взгляд кажется законным, и нарушения его заключения могут быть выявлены уже после вступления его в силу (превышение пределов правоспособности, выход за рамки установленных полномочий и т.д.). Особенность такого рода договоров заключается в том, что оспорить их можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях или незаконности заключаемого договора.

В том случае, если заключенный договор приватизации подходит хотя под один из указанных параметров неправомерности (незаконности), его можно будет в судебном порядке признать недействительным. В этом случае необходимо провести процедуру деприватизации, соблюдя соответствующие законом требования и пройдя необходимые этапы.

Признание приватизации недействительной со стороны гражданина включает следующие этапы:

  1. Подача заявление об аннулировании сделки в уполномоченный орган.
  2. Получение ответа. Ответ должен быть мотивирован и отражать позицию нового собственника недвижимости.
  3. Составление на основании полученного ответа и направление в суд искового заявления.
  4. Сбор и подготовка необходимых суду документов, подтверждающих позицию заявителя, а также доказывающих незаконность проведенной приватизации.
  5. Участие в судебных заседаниях и получения решения суда по итогам процесса.
  6. Направление в уполномоченной орган документов, позволяющих им отменить проведенную приватизацию.
  7. Получение ответа по итогам поданного заявления, включая переоформление на прежнего хозяина права собственности на недвижимость.

Необходимые документы

Для того, чтобы обратиться в суд за признанием приватизации недействительной в судебном порядке, необходимо собрать определенный пакет документов. Пакет включает в себя следующие документы:

  1. Паспорт истца (или несколько паспортов, если истец не один). Если участие в процессе происходит через представителя, необходимо предоставить его паспорт и доверенность (либо соглашение об оказании услуг, если представителем является адвокат).
  2. Документы, которые подтверждают право заявителя требовать аннулирования результатов процесса приватизации (справка об ограничении дееспособности или недееспособности заключившего приватизационный договор лица, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей и т.д.).
  3. Документы, подтверждающие фиктивность заключенной сделки (основной договор купли-продажи имущества муниципалитета; справка из Росреестра о не наступлении права собственности.)
  4. Чеки, которые подтверждают понесенные заявителем расходы.
  5. Справка из ФМС, подтверждающая регистрацию в оспариваемом жилом помещении.
  6. Документы, подтверждающие право собственности.
  7. Данные на свидетелей (если в судебный процесс привлекаются свидетели).

Правовые последствия аннулирования сделки

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, к аннулированным приватизационным сделкам применяются правила обычных видов договора. В связи с этим правовыми последствиями признания приватизации недействительной являются следующие события:

  1. Расторжения договора приватизации в принудительном судебном порядке.
  2. Возвращение сторон в те имущественные положения, в которых они находились до заключения договора приватизации.
  3. Приватизированная недвижимость переходит в руки законного собственника.

Если суд установит, что при заключении сделки или в результате ее заключения, истцу был причинен физический вред, суд обязует ответчика выплатить пострадавшему компенсацию в денежном эквиваленте. Можно потребовать также компенсацию морального вреда, но доказать его будет гораздо сложнее.

Судебная практика

В последнее время судебная практика существенно обогатилась делами о признании договора приватизации недействительным. В частности, многие судебные процессы связаны с процессом приватизации в двухтысячных годах, когда многие участники приватизации были несовершеннолетними, а впоследствии решили восстановить свои ущемленные права.

Срок исковой давности по таким делам относится к общим срокам и составляет, на основании статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, три года. Срок может быть восстановлен также в судебном порядке в случае, если истец докажет уважительность законного срока.

В противном случае, в удовлетворении иска ему откажут даже при наличии неопровержимых доказательств.

Большинство судебных дел такого рода заканчивается отказом в удовлетворении иска в связи с истечением срока давности, либо в связи с тем, что в момент заключения договора приватизации законом не была установлена обязанность согласовывать приватизационную сделку органами опеки (попечительства).

Помимо этого, в судебной практике присутствуют дела, в которых процесс аннулирования решения о приватизации закачивается положительным результатом (деприватизацией), и истец оформляет на себя право собственности на спорную недвижимость.

Примером может служить Апелляционное определение Судебной коллегии Хабаровского краевого суда от 14 июля 2017 года в отношении решения районного суда города Хабаровска. Суть иска заключалась в следующем:

В процессе заключения договора приватизации муниципального жилого помещения грубо были нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего лица. Помимо того, что его не включили в процесс приватизации и не оформили на него право собственности на указанную недвижимость, после проведения приватизационной процедуры его выписали из данного жилого помещения. В связи с этим несовершеннолетнее лицо потеряло право пользоваться принадлежащим ему по закону жильем. Интересы несовершеннолетнего лица в судебном заседании представляли органы опеки и попечительства и Министерство образования Хабаровского края, которые требовали в судебном порядке отменить и признать недействительной сделку о приватизации конкретного жилого помещения, а также вернуть сторонам договора и другим задействованным лицам прежнее состояние, то есть вернуть квартире статус муниципальной. Районный суд города Хабаровска исковое заявление удовлетворил в полном объеме, а Хабаровский краевой суд оставил его без изменения.

Признание результата приватизации недействительной – процесс несложный. Для этого необходимо доказать, что сделка нарушила права и законные интересы определенных лиц, была совершена незаконным способом или иным образом не соответствовала нормам гражданского законодательства Российской Федерации.

Незаконная приватизация квартиры — как восстановить свои права

Приватизация стала ещё одним инструментом в руках мошенников. Нередки случаи, когда граждане оставались «за бортом» и оказывались лишёнными права стать одним из владельцев квартиры.

Оказывается, весь процесс можно оспорить. Главное вовремя обратиться в суд и суметь отстоять свои интересы. В каких случаях оспаривается или признаётся незаконной приватизация, мы и расскажем вам сегодня.

Можно ли аннулировать приватизацию?

Скажем сразу, что признать приватизацию квартиры недействительной можно, главное – иметь для этого веские основания, подтверждённые документально.

Оспаривание приватизации квартиры возможно в при определённых обстоятельствах. Перечислим их.

  1. Один из проживающих в квартире граждан не фигурировал в приватизационном договоре и ранее не выступал участником приватизации;
  2. Один из проживающих в жилом помещении совершеннолетних лиц повторно воспользовался правом на приватизацию;
  3. В договор приватизации не внесли несовершеннолетнего, прописанного в данной квартире. Участие детей в приватизации квартиры является обязательным;
  4. Договор приватизации был подписан лицом, не имеющим на это полномочий;
  5. Незаконность процедуры приватизации. О порядке приватизации квартиры по договору социального найма мы уже писали.;
  6. Оформление приватизации по поддельным документам;
  7. Признание одного из участников приватизации недееспособным;
  8. Введение в заблуждение одного или нескольких участников приватизации;
  9. Совершение сделки под давлением.

Подать иск в суд с целью оспаривания приватизации может любой гражданин, считающий свои права нарушенными. Но прежде чем начинать заявлять о своих правах нужно эти самые права знать. Право на приватизацию квартиры имеют следующие категории граждан:

  • все совершеннолетние граждане РФ, которые проживают в данном помещении на условиях социального найма;
  • несовершеннолетние лица, постоянно проживающие в квартире.

Для проведения процедуры приватизации нужно получить согласие на заключение сделки у всех совершеннолетних лиц, а также граждан от 14 до 18 лет. Вы можете узнать как выглядит образец согласия на приватизацию квартиры в нашей предыдущей статье. В случае, когда среди проживающих в квартире лиц есть несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, приватизация дополнительно одобряется органами опеки и попечительства. Отсутствие указанного выше согласия – основная причина, по которой приватизация оспаривается на практике.

Как отменить приватизацию квартиры? Признание приватизации квартиры незаконной возможно исключительно через суд. При признании сделки недействительной она отменяется. То есть квартира будет возвращена в собственность государства или муниципалитета.

Но и к этому правилу есть исключение. Например, при проведении сделки не был включён в приватизационный договор гражданин, обладающий таким правом. В данном случае, при наличии соответствующих требований в исковом заявлении, суд вправе вынести вердикт о включении данного лица в число участников приватизации. Тогда квартира останется в собственности граждан, но доли будут распределены в соответствии с новым числом участников.

Срок давности для признания приватизации квартиры незаконной составляет три года. Если этот срок истёк, вам придётся сначала восстанавливать срок исковой давности и только потом начинать процедуру оспаривания. Что это означает? Вы имеете право оспаривать сделку в течение трёх лет после того, как узнали о нарушении своих прав.

В судебной практике есть случаи, когда оспаривание приватизации проводилось через 14 лет после осуществления сделки. Здесь главное – суметь предъявить суду неоспоримые доказательства.

После принятия закона о приватизации возникло немало мошеннических схем по оформлению этой самой приватизации с нарушением норм законодательства. Случаи встречались разные – это подделка документов, обман участника приватизации, различные угрозы, запугивания и многое другое.

В такой ситуации не все оказались способными отстаивать свои права. Кто-то просто наивно посчитал, что ничего сделать нельзя и опустил руки, другие же сомневались в положительном исходе дела. Однако признать приватизацию незаконной можно, если начать действовать.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Как оспорить приватизацию в суде

Можно ли расторгнуть приватизацию через суд, и как это сделать? Оказывается всё не так сложно, как кажется. Вам нужно предъявить исковые требования о признании приватизации незаконной. В заявлении нужно обязательно указать, на основании каких фактов вы считаете сделку вышедшей за рамки закона, и приложить подтверждающие документы. Важно соблюсти срок давности подачи заявления, который также составляет три года.

Для уверенности в положительном решении суда можно воспользоваться помощью юриста. Он сможет грамотно отстаивать ваши интересы, опираясь на те нормы законодательства, о которых вы можете просто не знать.

При удовлетворении судом ваших требований запись регистрирующих органов о праве собственности на жильё погашается. Одновременно на квартиру накладывается арест, чтобы у мошенников не было возможности её продать. Через какое время можно продать квартиру после приватизации подробнее здесь.

Весь процесс займёт не более полугода.

Случаи признания приватизации незаконной

Среди самых распространённых вариантов противозаконных действий в процессе приватизации можно выделить следующие:

  1. отсутствие отказа от участия в процессе приватизации граждан старше 14 лет. Информация о том, где посмотреть образец отказа от участия в приватизации квартиры вот тут;
  2. повторное участие в приватизации одного или нескольких лиц;
  3. противозаконное лишение права стать участником приватизации.

По поводу первых двух пунктов всё достаточно ясно – это прямые нарушения действующего законодательства.

Читать еще:  Справка о не участии ранее в приватизации

Так же обстоят дела и с повторным участием. Граждане имеют право выступать участниками приватизации всего один раз. Исключение составляют несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, для них такое повторное право закреплено в Законе.

Что же подразумевается под незаконным лишением права на приватизацию? Здесь возможны мошеннические действия при условии временного снятия гражданина с регистрационного учёта. В основном такое снятие производится в отношении лиц, призванных для прохождения воинской службы или осуждённых лишением свободы. В то время, пока гражданин проходит службу по призыву или отбывает наказание, недобросовестные родственники могут воспользоваться ситуацией и оформить сделку без выделения доли в квартире отсутствующему лицу.

Но и другие граждане рискуют оказаться лишенными прав на приватизацию на незаконных основаниях. Например, один из зарегистрированных в квартире граждан, фактически проживает на другой жилплощади (жена у мужа или наоборот). В этом случае аннулировать регистрацию гражданина можно и без его участия, достаточно заручиться показаниями соседей, что человек не проживает в данной квартире. Чтобы узнать как выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия пройдите по ссылке.

В любом случае обратившись в суд, вы можете восстановить свою запись о регистрационном учёте и претендовать на признание приватизационной сделки незаконной.

Возможно ли приостановление приватизации?

Приостановить процесс приватизации можно на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности.

Приостановление данного процесса возможно при возникновении определённых условий, препятствующих оформлению сделки на законных основаниях. Сюда можно отнести регистрацию брака или рождение ребёнка и, как следствие, появление нового гражданина, имеющего право стать участником приватизации. Информация о порядке прописки новорождённого в муниципальную квартиру тут. В данной ситуации вам нужно будет переделывать всю приватизационную документацию с учётом нового количества участников. Здесь приватизация приостанавливается на основании волеизъявления её участников.

Возникали также случаи, когда жильё каким-то непонятным образом оказывалось не зарегистрированным в реестре муниципальной собственности. Здесь регистрация приостанавливается по независящим от вас причинам.

Процесс оформления регистрации права собственности может быть приостановлен и по решению государственного регистратора. Самые распространённые случаи:

  • возникновение у регистратора сомнений по поводу законности сделки;
  • сомнения в подлинности предоставленных документов;
  • неполный пакет документов.

Срок такого приостановления – три месяца. По его истечении оформляется официальный отказ в регистрации сделки.

Процесс регистрации может быть приостановлен и по решению суда. Например, если до процедуры государственной регистрации сделки по приватизации жилья, кем-то был подан иск о признании этой приватизации недействительной или незаконной. В этом случае срок приостановления законодательством не определён и зависит от длительности судебного процесса.

Можно ли переделать приватизацию?

В последнее время в сети появляются заметки, что приватизацию можно переделать. На самом деле это не так. Приватизация представляет собой процесс передачи жилья, занимаемого на условиях социального найма и принадлежащего муниципалитету, в собственность граждан. Поэтому переделать ничего нельзя, можно лишь оспорить и аннулировать.

Если вы захотели изменить количество собственников приватизированной квартиры, оформите куплю-продажу или дарение долей.

Подводя итоги, хочется призвать граждан уметь отстаивать свои законные интересы. Если каким-то неведомым образом приватизация обошла вас стороной, смело обращайтесь в суд. Внесение вас в число участников возможно даже после государственной регистрации сделки по приватизации жилья. Неуверенность в своих силах – повод не опускать руки, а обратиться к квалифицированному юристу.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Жилищные споры

Приватизация жилья

Содержание статьи:

Введение

Приватизация жилплощади – процесс отчуждения государственной и муниципальной квартиры в пользу граждан, обладающих соответствующим правом. Процедура осуществляется бесплатно, если заявитель ранее не получал собственность в аналогичном порядке. Основное требование к лицам, собирающимся произвести приватизацию муниципального жилья – они должны занимать данную квартиру на основании договора социального найма, заключенного между гражданином и органом власти, являющимся непосредственным собственником фонда. Не допускается приватизация служебного (ведомственного) и военного жилья, а также собственности частных лиц.

Приватизация регламентируется федеральным законом №1541-I. Данная норма устанавливает перечень жилых помещений, ограниченных к приватизационной процедуре, порядок ее прохождения и ответственные государственные органы. В закон регулярно вносятся поправки, касающиеся продления срока окончания приватизации в России и изменения порядка участия государственных органов в оформлении прав собственности. Возможные жилищные споры по приватизации жилья решаются в рамках Жилищного и Гражданского кодексов.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

В процедуре участвуют все члены семьи, проживающие к моменту оформления имущества на территории квартиры (учитываются официально зарегистрированные граждане). Интересы несовершеннолетних представляют родители, опекуны и органы попечительства. Граждане также могут отказаться от участия в процедуре, закрепив за собой место жительства без права отмены.

Приватизация квартиры без согласия на то всех проживающих

Процедура оформления приватизации требует предоставления официального согласия или отказа от каждого жильца, прописанного в квартире (статья 2 ФЗ-1541-I). Аналогичная информация вносится в приватизационное заявление, подаваемое инициатором процесса. Закон не предусматривает принуждения к оформлению недвижимости в частные руки, поэтому данная процедура выступает в качестве права граждан.
Несмотря на отсутствие возможности повлиять на получение согласия, возможно исключить несговорчивых жильцов в ходе проверки, состоящей из следующих этапов:

  1. Проверить прописку жильца. Лица, не имеющие постоянной регистрации в квартире не имеют права голоса при принятии решения по приватизации. Прописка выясняется путем обращения в ТСЖ или миграционную службу.
  2. Обратить внимание на возраст. Несовершеннолетние граждане автоматически участвуют в процедуре приватизации, кроме случаев, когда в этом отказывают органы опеки (что практически неосуществимо). В качестве возможной компенсации потерянного права, государство дает детям право повторной приватизации с наступлением совершеннолетия.
  3. Обратиться в территориальную организацию, осуществляющую учет приватизационных отношений (муниципалитет, городской центр приватизации). В случае, если гражданин уже воспользовался бесплатной процедурой оформления жилья, участвовать в голосовании он не может.
  4. Обратиться в суд за выселением. Поскольку жилье муниципальное, основанием могут стать неоплаченные счета за коммунальные услуги (что ведет к неисполнению договора социального найма). Лица, выселенные принудительно, утрачивают право на приватизацию.

Если данные обстоятельства не подтвердились, единственным способом остается ведение переговоров с жильцом, в том числе с предоставлением компенсации.

Исключение из договора приватизации проживающих в квартире лиц

Недобросовестными жильцами признаются лица, чьи действия приводят к порче помещения, либо не осуществляющие содержание жилища – не оплачивающие коммунальные платежи, капитальный ремонт.

Исключение данной категории из приватизации производится в несколько этапов:

  1. Собирается пакет документов, подтверждающий нарушение договоренностей;
  2. Подается исковое заявление в суд с целью признания гражданина утратившим право на пользование квартирой. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Исковое заявление о признании лица утратившим право пользования жилым помещением];
  3. На основании документа производится выселение в органах Федеральной миграционной службы;
  4. После выселения подаются документы на приватизацию с учетом граждан, оставшихся в списке жильцов.

Если гражданин прописан, но не проживает в квартире де-факто, возможно признание его безвестно отсутствующим в судебном порядке. Для осуществления подобной процедуры необходимо утратить контакт с лицом сроком более полугода без возможности узнать новый адрес. Данный факт подтверждается обращением в адресно-справочный центр. Судебная практика показывает, что подобное выселение будет прекращено, если гражданин вернется ранее срока выселения. Также признание безвестно отсутствующим может быть оспорено в судебном порядке, что ведет к отмене процедуры приватизации.

Наиболее цивилизованным способом исключения из процесса является оформление отказа, заверенного нотариально. Документ пишется в форме обычного заявления, согласно требованиям Гражданского кодекса. Если лицо препятствует приватизации не намеренно, например, в случае отсутствия возможности проживать по месту прописки, допустимо оформление доверенности на предоставление отказа или согласия с процедурой.

Приватизация квартиры несовершеннолетним

Несовершеннолетними на территории РФ считаются граждане, не достигшие возраста 18 лет или не прошедшие процедуру эмансипации в особых случаях. Закон выделяет две категории несовершеннолетних, распределяемых по уровню правоспособности:

  • До 14 лет – не обладают правом голоса, а свое участие проявляют только на основании решения родителей.
  • От 14 до 18 лет – являются неполноправными участниками приватизации.

Хотя самостоятельно принимают решение, оно должно быть одобрено родителями, опекунами, органами исполнительной власти.

Исключение несовершеннолетнего из приватизации допустимо, но не может быть реализовано на практике, поскольку задача органов опеки заключается в обеспечении имущественных прав ребенка. Также формально существует право отмены регистрации в отношении ребенка, но оно не применимо, если дети не имеют иного места жительства.

Особые условия действуют в отношении несовершеннолетних, лишенных попечения родителей. Государство берет на себя всех расходы, связанные с оформлением прав собственности, в том числе по уплате налогов. В иных случаях данную нагрузку несут родители несовершеннолетнего.

Случаи, в которых возможно выселение из приватизированной квартиры

Приватизированная квартира является неотъемлемой частью частной собственности гражданина, что подразумевает законное обеспечение прав и интересов владельца. Отчуждение имущества по общему правилу допустимо с согласия жильца, в том числе с возможным предоставлением компенсации.

В то же время, Жилищный кодекс обозначает обязанности жильцов многоквартирных домов по поддержанию целостности общего имущества собственников. Поражение в правах собственности допустимо с согласия суда, если в ходе процесса будет установлена порча жилого помещения или незаконная перепланировка, способные привести к разрушению конструкций здания, существенному изменению его проектной документации.

Таким образом, государство обеспечивает права иных собственников проживать в нормальном, а не аварийном жилье. С точки зрения закона, данная процедура подразумевает изъятие жилья в качестве компенсации пострадавшим лицам в лице государства, ТСЖ и жителей дома.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по жилищным спорам при приватизации

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елена. Более 10 лет назад я приватизировала квартиру совместно с мужем и ребенком, но так получилось, что жилье было оформлено только на меня и мужа. Спустя три года муж ушел из семьи, и я оформила «безвестное отсутствие» через суд. Чтобы он утратил право собственности, я также в суде обжаловала приватизацию из-за того, что ребенок не было включен в процедуру. Недавно муж объявился с судебным решением, в котором указано, что его безвестное отсутствие недействительно. Сможет ли он отобрать квартиру в ходе дальнейшего спора?

Ответ: Добрый день, Елена. Согласно статье 44 ГК РФ, муж может восстановить свои права после возобновления отношений с близкими. Кроме того, все сделки, проведенные с нарушением его прав за это время, будут отменены. Таким образом, возможность прописаться у него полностью законна.

Кроме того, согласно статье 2 1541-I ФЗ в ходе проведения приватизации были также ущемлены его права, что может стать основанием для отмены приватизации. В данном случае следует обратиться к исковой давности, поскольку в 1997 году для подобных сделок она была определена сроком в 10 лет. Если суд признает данное обстоятельство несущественным, муж оспорит приватизацию и станет совладельцем квартиры.

Читать еще:  Есть ли возможность приватизировать квартиру сироте?

Пример по жилищным спорам по приватизации

Гражданин, проживавший в государственном доме на две семьи (так называемом «бараке») был переселен из него в квартиру на основании программы расселения. Спустя несколько лет, он решил приватизировать квартиру, но получил отказ в муниципалитете. В частности, администрация заявила, что в отношении данного объекта не был оформлен договор социального найма.

Жилец обратился в суд с исковым заявлением, в ходе которого указал на форму предоставления жилья по программе для лиц, пользующихся соцнаймом. Статья 85 ЖК РФ допускает выселение из ветхого жилья лишь с предоставлением замены, соответствующей всем нормам проживания, что и было сделано.

Статья 86 ЖК РФ устанавливает, что при переселении формируются договорные отношения, идентичные действующим ранее. Суд обязал местную администрацию заключить договор, в результате чего гражданин получил право на приватизацию.

Заключение

Приватизационные отношения осуществляются с учетом интересов большого числа лиц и организаций. Федеральным законом о приватизации, ЖК РФ и ГК РФ устанавливают:

  • Возможность выселения граждан из муниципального жилья только в судебном порядке;
  • ФЗ-1541-I устанавливает до какого года допускается бесплатная приватизация (на данный момент до 2016 года);
  • Допустимость признания лиц безвестно отсутствующими с последующим лишением регистрации;
  • Обязательность участия несовершеннолетних в процедуре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Исковое заявление о признании недействительной сделки приватизации

_____________ районный суд г.__________
Адрес: _________________________
Истец: _________________________
Адрес: _________________________
_______________________
Адрес: _______________________
Ответчик: Департамент жилищной политике и жилищного и илищного фонда г. Москвы,
Адрес: _____________________

Исковое заявление
о признании недействительной сделки приватизации

Мы, _________________, _________ года рождения и ___________, _____________ года рождения, далее Истцы, проживаем совместно с родителями, ______________________ и _________________, в квартире по адресу _______________________________ .с момента рождения
В _____ году наши отец и мать приватизировали квартиру расположенную по адресу________________________ В момент приватизации Истцы были несовершеннолетними и наши доли по 1/4 за каждым, не были включены в договор передачи квартиры в собственность, и отец с матерью стали собственниками квартиры по ¼ доли каждый, т.е. половины квартиры. Считаем, что при заключении договора были нарушены наши права:
право на приватизацию, предусмотренное Законом РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (ст. 1, 2). Поскольку на момент заключения договора мы являлись членами семьи нанимателя (моего отца) и мы имели право на ¼ доли за каждым от всей квартиры по адресу: ________________________________ , то в соответствии со ст. 53 ЖК имели равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 прямо
указано, что несовершеннолетние члены семьи нанимателя в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК опекун не
вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Такого разрешения получено не было.
Считаю, что при заключении договора небыли учтены наши интересы и наши ¼ доли за каждым, и это не соответствовало требованиям закона.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 166, 167, 168 ГК,
ст. 53 ЖК

1. Признать за _______________________ и ______________________ право на приватизацию квартиры по адресу: ______________________, за каждым по ¼ доли.
2. Признать отказ в приватизации занимаемой нами и членами моей семьи квартиры недействительным.
3. Обязать ответчика передать по ¼ доли квартиры в собственность _______________________ и _______________________, заключив с _______________________ и _______________________ договор передачи по ¼ доли квартиры по адресу: ______________________, по правилам ст. 7 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”.

Приложения:
1. Копия заявления истца о приватизации квартиры – на ____ стр.;
2. Заявления совершеннолетних членов семьи истца, подтверждающие их
согласие на приватизацию квартиры, – на ____ стр.;
3. Отказ ответчика в приватизации квартиры – на ____ стр.;
4. Копия документа, на основании которого квартира была
предоставлена, – на ____ стр.;
5. Копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги – на
____ стр.;
6. План квартиры – на ____ стр.;
7. Справка жилищного органа, подтверждающая неиспользование истцом
ранее права на бесплатную приватизацию жилья, – на ____ стр.;
8. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, – на
____ стр.;
9. Копия искового заявления.

“___”______________ г. ________________
________________

Признание приватизации недействительной: основания

Результаты приватизационного процесса в некоторых случаях могут быть признаны недействительными. Чаще всего такое возможно в том случае, если вся процедура была проведена с явными нарушениями действующего законодательства. Для вынесения решения о недействительности приватизации существует свой порядок действий.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Нормы права

Регулирование всех вопросов, связанных с приватизацией, в том числе аспектов, связанных с признанием результатов процедуры недействительными, осуществляется Законом Российской Федерации «О приватизации. ».

Так как в подавляющем большинстве случаев признание результатов приватизационной процедуры осуществляется с участием судебных органов, то для использования их услуг регулирующим документом становится Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации.

Так как в результате признания результатов приватизационного процесса право собственности, оформленное ранее, прекращается, этот процесс регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Использование других нормативных актов для приватизации жилья не считается возможным.

Основания

Признание приватизации недействительной осуществляется в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации на основании данных о том, что приватизация ‒ это сделка.

Признать сделку недействительной можно в следующих случаях:

  • договор противоречит по своему содержанию нормам действующего законодательства в части обязательных условий;
  • результаты сделки нарушают правила общественного правопорядка и нормы морали и нравственности;
  • сама сделка по приватизации оформлена в качестве мнимой, то есть не повлекла в результате возникновения реальных прав собственности;
  • приватизационная сделка носит характер притворной, то есть скрывает другой договор;
  • в приватизационной сделке участвовали недееспособные лица, признанные такими по решению суда или в силу возраста или медицинских показателей.

Порядок признания

Признание, в том случае, если инициатором не выступают уполномоченные государственные органы, а частное лицо, например, человек, чьи интересы были ущемлены в результате сделки, будет выглядеть следующим образом:

  • подача заявления в уполномоченные органы о признании проведённой приватизации недействительной;
  • получение мотивированного ответа с указанием позиции собственника помещения, появившегося по результатам процедуры;
  • подача искового заявления в судебные органы по итогам полученного ответа;
  • подготовка документов, выступающих в качестве доказательства недействительности самой сделки и её результатов;
  • получение судебного решения по результатам рассмотрения дела;
  • подача документов в уполномоченные органы для вынесения решения о признании приватизации недействительной и получение итогового ответа (в том числе, о переоформлении права собственности).

Документы

К перечню обязательно необходимых документов относятся:

  • паспорта истцов, а в случае работы представителя по доверенности ‒ доверенность и паспорт представителя (для использования услуг адвоката потребуется предъявить соглашение об оказании таких услуг);
  • документы, подтверждающие право требовать результаты признания приватизации недействительной (ордер на вселение в квартиру ещё одного человека и т.д.);
  • документы, которые могут подтвердить фиктивность сделки (судебные документы о признании одного из участников недееспособным, договор купли-продажи муниципального имущества, для сокрытия которого сделка была проведена, документы из Росреестра, по которым видно, что право собственности на квартиру так и не возникло и т.д.);
  • в случае, если суд готов рассматривать показания свидетелей, сообщаемая ими информация должна быть приложена к исковому заявлению в качестве объяснения, написанного собственноручно свидетелем, а в самом судебном заседании таким свидетелем озвучена.

Какие надбавки ждут бюджетников и на каких условиях? По ссылке есть информация про то, что дает вам выслуга лет.

Узнайте больше о самой эффективной системе оплаты труда — бонусной системе. В нашей статье есть вся информация о ней.

Судебная практика

Количество дел за последние годы, в которых главным исковым требованием становится признание недействительным договора приватизации, существенно возросло. Связано это в первую очередь, с тем, что сейчас о реализации своего права на жильё задумываются те лица, которые во время первой приватизационной волны являлись несовершеннолетними и считают, что их имущественные и жилищные права были ущемлены.

В большинстве таких дел суд выносит отказ либо по истечении срока давности, либо по основанию того, что на момент совершения сделки не вступили в силу поправки к законодательству об обязательности согласия на сделку органов опеки и попечительства.

Однако в некоторых случаях такое требование удовлетворяется, а на истца оформляется право собственности на оспариваемую квартиру.

Так, 14 июня 2017 года Судебная коллегия Хабаровского краевого суда оставила в силе рассмотренное в апелляционном порядке дело о признании договора приватизации недействительным. В интересах несовершеннолетнего лица, являющегося инвалидом детства, выступило Министерство образования Хабаровского края, которое совместно с органами опеки и попечительства требовало отменить договор приватизации, признать возникшее право собственности в отношении конкретной квартиры незаконным и вернуть стороны в прежнее состояние, то есть квартиру опять признать муниципальной.

Данный конфликт возник из-за того, что при осуществлении приватизации данного жилья имущественные и жилищные права несовершеннолетнего были нарушены. На него не было оформлено право собственности по результатам процедуры, более того, ребёнка выписали из квартиры после оформления права собственности, что не позволило ему пользоваться конкретным помещением. Решение районного суда, в соответствии с которым сделка была признана недействительной, по результатам апеляционного рассмотрения было оставлено в силе.

Признать результат приватизации недействительной несложно ‒ необходимо только доказать фиктивность приватизационной сделки по одному из предусмотренных Гражданским Кодексом оснований.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector