Можно ли продать дом без приватизации

Можно ли продать дом без приватизации

Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?

Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.

Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.

Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.

Соответственно, если необходимо продать неприватизированную квартиру, то алгоритм купли-продажи предусматривает:

  1. Приватизацию и регистрацию права собственности.
  2. Сделку купли-продажи.

Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.

Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.

Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:

  • работы в определённой организации;
  • службы по контракту в вооружённых силах;
  • командировки или стажировки;
  • учёбы в среднем или высшем учебном заведении.

Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:

  • совместная приватизация;
  • обмен;
  • буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

  • если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
  • при снижении стоимости объекта;
  • когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

  1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
  2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
  3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
  4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Читать еще:  Доли неприватизированной квартиры

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

  • занижением стоимости жилья;
  • улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий:

  1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
  2. Составление и регистрация договора мены.
  3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
  4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

  1. Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
  2. Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
  3. Стороны обмениваются квартирами.
  4. Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Порядок действий для жилья с долгами

Нередко наниматели социального жилья не участвуют в приватизации из-за существенных финансовых затруднений. Соответственно, у них могут быть долги и неоплаченные счета за услуги ЖКХ. Для таких случаев также имеется соответствующий порядок действий, допускающий одновременное погашение долгов и продажу жилья одним из перечисленных выше, способов.

Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:

  1. Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
  2. Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
  3. Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.

После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

  • учредительную документацию компании;
  • документацию на буферный объект;
  • доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

  • получить сопровождение сделки компетентным юристом;
  • передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
  • удостоверять договоры сделок нотариально.

Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

Читать еще:  Как прописаться в не приватизированную квартиру?

Полезное видео

Предлагаем в дополнение к статье посмотреть информативное видео на тему продажи неприватизированной квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Продать дом если земля не приватизирована

  • Можно ли продать дом если земля не приватизирована.
  • Можно ли продать часть дома в Крыму, если земля не приватизирована?
  • Можно ли продать частный дом, не приватизируя землю приусадебного участка (огорода)?
  • Могу ли я продать дом под материнский капитал, если не приватизирована земля?
  • Можно ли продать дом, если земля не приватизирована.
  • Можно ли продать дом если земля не в собственности
  • Можно ли продать дом если земля не приватизирована

1.1. Как вы планируете продать то, что документально не ваше? Для более детального анализа вашей ситуации необходимо видеть документы. Но, по трём словам вопроса предполагаю продать нельзя.

2.1. В двух словах не ответишь, но общий смысл. До конца оформить документы на дом (регистрация на Вас), и продавайте, земля также перейдет покупателю на таких же условиях, как принадлежала Вам.
Более конкретно, надо смотреть документы.

2.2. Вам нужно зарегистрировать право собственности и оформить право на землю (право собстенности или прао аренды) ст.8.1,454 ГК РФ.После чего можете продавать.

3.1. Не видя всех документов ответ дать сложно.

4.1. Продать земельный участок, на который не оформлено право нельзя.
Вы вправе только распоряжаться своей частью дома.
Связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
“При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости”. (Ст.552 ГК РФ)

5.1. Тётя получила деньги и осталась владеть недвижимостью, т.к. продать то, что не зарегистрировано в реестре невозможно.

5.2. Настя
Из сказанного выходит, что тетя продала долю в доме который не приватизирован, а если так, то можно сказать сделка не состоялась. Дело в том, что продать возможно только собственное имущество, а у не приватизированного дома, собственник – орган местного самоуправления.

5.3. Обратитесь в местную администрацию с заявлением, возможно, они знают где находится второй собственник.

6.1. Обратиться в суд по месту нахождения земельного участка и оспорить сделку купли-продажи земельного участка.

7.1. Приватизация земли под домом, находящимся в совместной собственности, возможна только при согласии всех сособственников. То есть прежде всего, Вам нужно поговорить с соседями, и если они согласны на приватизацию, то вызывайте кадастрового инженера, делайте межевое дело, ставьте участок на кадастровый учет, если он еще не стоит, и подавайте документы на приватизацию в местную администрацию. Если же соседи не согласны на приватизацию, то нужно смотреть, возможно ли выделить Вашу часть дома в натуре, для этого у вашей части дома должен быть отдельный вход и отдельные места общего пользования. Если это возможно, то Вам нужно заключить с соседями соглашение о выделе Вашей доли, зарегистрировать его в Росреестре и получить новый кадастровый номер на Вашу часть дома. После этого вызываете кадастрового инженера, проводите межевание земли, то есть раздел земельного участка с соседями, и потом отдельно подаете документы на приватизацию Вашей части земельного участка.

8.1. Анна добрый вечер! Нужно смотреть документы, теоретически приватизировать можно@

9.1. Все зависит от кого, как именно зарегистрированы права собственности на объект в Росреестре. Если действительно как “квартира”, тогда никакой приватизации не нужно. Совокупность 2 и более квартир – это уже многоквартирный дом, право собственности на земельный участок под домом дополнительной регистрации не требует. В этом случае можно обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке (но если отказали именно в МФЦ, и именно в приеме документов, эти действия уже незаконны по той простой причине, что МФЦ лишь передаточное звено между Вами и Росреестром, они никакого решения не принимают, оценку документам дает Росреестр, а они лишь обязаны принять документы. Можно обжаловать руководителю Управления Росреестра и руководителю МФЦ). В случае, если права на дом (ИЖС) зарегистрированы как общая долевая собственность, тогда действительно, необходимо либо регистрировать право собственности или аренды на земельный участок. Но даже в этой ситуации, отказать в приеме документов МФЦ не имел права.

Читать еще:  Пояснение по выписке ЕГРН по переходу прав приватизации

9.2. Отказ неправомерен. Средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий. За покупку земельного участка деньги мат. капитала не переводятся. Не важно, что земля не приватизированная. Обжалуйте отказ в суде.

10.1. Можно, потому как, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.» Помимо прочего, если дом с соседом в долевой собственности, то есть половины дома не являются разными объектами недвижимости с разными тех планами и в свидетельствах указано именно на долю в праве собственности, необходимо реализовать преимущественное право соседа на покупку продаваемой доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ: направить ему предложение о покупке с указанием цены продажи, ждать месяц или отказ от покупки (если поступит ранее), затем продавать.

11.1. Да, этот дом можно продать по договору купли-продажи с использованием средств материнского капитала. В договоре купли-продажи нужно указать кадастровый номер земельного участка (он есть в квитанции из налоговой) и указать, что земельный участок в собственность не передавался. Можно зарегистрировать право на земельный участок на основании ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимости на основании любого документа о предоставлении земельного участка прежнему собственнику (свидетельство о праве собственности и (или) пожизненно-наследуемого владения земельным участком, государственный акт о праве собственности на земельный участок, постановление о предоставлении земельного участка для строительства или ведения личного подсобного хозяйства). Однако если Вы зарегистрируете право на земельный участок и сразу же продадите его вместе с домом, то заплатите налог с дохода от продажи (зависит от кадастровой цены земельного участка и цены в договоре)

12.1. Надежда! Можете продать без согласия других собственников, но имейте в виду, что они имеют преимущественное право покупки доли (п.1 ст.250 ГК РФ), т.е. прежде чем продать долю постороннему лицу, Вы обязаны предложить приобрести Вашу долю другим сособственникам по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. И если в течение месяца они (или кто-нибудь из них) эту долю не приобретут, Вы можете продать долю постороннему.
Наличие отдельного входа, разделения и пр. в данном случае не является необходимым, т.к. продается не жилое помещение (не комнаты, не квадратные метры), а доля в праве.
С уважением, А.Д.Руслан.

12.2. если дом находится в собственности нескольких лиц, то Вы не сможете продать свою долю с нарушением преимущественного права других сособственников на покупку Вашей доли.
При подаче документов на государственную регистрацию с Вас потребуют предоставить документ, свидетельствующий о соблюдении прав других сособственников (предложение купить по определенной цене).
для того, чтобы продать свою долю Вам необязательно оборудовать отдельный вход.
Разрешается продажа в любом виде: будь то идеальная доля (дробь), прописанная в Вашем свидетельстве, или доля с уже определенным судом порядком пользования конкретной площадью в доме, либо с оборудованным отдельным входом, либо без него.
Покупатель Вашей доли после ее оформления на себя сам решит, что ему надо: определить порядок пользования жилым домом, оборудовать отдельный вход или другое.
С уважением,

13.1. Разрешение на продажу жилья, в котором имеются доли несовершеннолетних, дают вам и следует обращаться.
Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

13.2. обратитесь за разрешением в органы опеки – ст. 37 ГК РФ что б продать доли детей, они в своем решении-разрешении укажут, какое жилье по кв.. метрам и благоустройству нужно приобрести.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector