Типы сделок с коммерческой недвижимостью

Сделки с коммерческой недвижимостью

Для осуществления практически любой коммерческой деятельности необходимо наличие недвижимости – офисной, складской или производственной, и предпринимателю ее надо иметь либо приобрести на определенных условиях. Это ведет к множеству сделок, плюсы и минусы которых надо рассмотреть подробнее.

Виды сделок с коммерческой недвижимостью:

Рассмотрим плюсы и минусы всех вариантов сделок.

Покупка коммерческой недвижимости

Плюсом такая ситуация может быть для предприятия, которое ориентировано на долгосрочную деятельность – таким образом оно избегает ненужных затрат на оплату аренды, то есть денежные средства не уходят на сторону, а идут целенаправленно на предмет приобретения в собственность.

Плюсом также является тот факт, что предприниматель может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: делать ремонт, менять мебель, окна и т.д., то есть подстраивать помещение под свои нужды и запросы, в соответствии с видами своей деятельности.

Если у бизнесмена, покупающего коммерческую недвижимость, есть возможность ее полностью или частично сдавать в аренду — в таком случае приобретенная собственность довольно быстро окупается, и это является еще одни плюсом данного вида сделки.

Минусом в этой ситуации является тот факт, что цены на коммерческую недвижимость довольно интенсивно растут и зачастую предпринимателю необходимо будет много денежных средств снять с оборота для приобретения недвижимости в собственность. Это может негативным образом сказаться на его коммерческой деятельности и привести к печальным результатам.

Аренда недвижимости

Плюсом аренда коммерческой недвижимости является тогда, когда предприниматель мелкий, денежных средств у него на покупку нет или он не рассчитывает на долгую продолжительность своей деятельности. В таком случае аренда может оказаться лучшим выходом из ситуации. Классическим примером служит аренда офиса.

Плюсом в аренде является еще и тот показатель, что арендатору не надо заботиться об объекте недвижимости, он только несет ответственность за часть арендуемого помещения по договору аренды

Минусом в этой ситуации является то, что арендатор зависит от своего арендодателя: тот может захотеть продать свою недвижимость или передать ее в аренду другому лицу, или повысить плату и многое другое. А также то, что в этом случае арендатор не может сделать ремонт по своему усмотрению в арендуемом помещении и вынужден приспосабливаться к существующим условиям.

Ипотека коммерческой недвижимости

Если предприниматель все-таки заинтересован в приобретения в собственность объекта коммерческой недвижимости, он может приобрести ее в ипотеку.

Плюсом по сравнению с арендой является тот факт, что предприниматель не будет отдавать деньги арендодателю, вместо этого он этими средствами будет оплачивать свою недвижимость.
А минусами коммерческой ипотеки здесь выступают высокие процентные ставки, а также короткие сроки для погашения кредита. Немаловажным фактом является и то, что заемщику также необходимо будет внести первый взнос, который может составлять от 25% до 40% от стоимости имущества, при этом не каждый сможет взять недвижимость в ипотеку – клиент должен иметь прибыльный баланс и определенный минимальный срок работы на рынке.

Если все-таки предприниматель, не смотря ни на что, желает приобрести коммерческую недвижимость в собственность, а кредиты ему не доступны, денежных средств на покупку недвижимого имущества не имеет, то есть еще такой вариант, как лизинг. Для представителей малого бизнеса это очень удобная и экономичная, по сравнению с вышеперечисленными вариантами, форма приобретения объектов недвижимости в собственность.

Лизинг недвижимости

Лизинг – это собственно, финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает у покупателя объект, ставит себе на баланс и сдает этот объект в аренду лизингополучателю, оформив при этом договор финансовой аренды.

Плюсы этой сделки таковы: клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность предмет лизинга, то есть в нашем случае – объект недвижимости. Притом, либо амортизированный, либо по уже минимальной остаточной стоимости.

Вторым плюсом является то, что клиент в результате экономит на налоге на прибыль, так как платит налог непосредственно в лизинговых платежах. http://www.realty-ekb.ru/ Притом эти платежи он относит на себестоимость продукции, за счет чего достигает экономии.

Таким образом, рассмотрев все варианты сделок с коммерческой недвижимостью, каждый предприниматель, исходя из собственных нужд, и возможностей способен выбрать именно такой вариант, который в результате принесет успех его коммерческой деятельности.

Типы сделок с коммерческой недвижимостью

1. Проверка недвижимости.

Когда потенциальный покупатель тем или иным образом находит интересующий его объект коммерческой недвижимости обычно начинается процесс достаточно длительных переговоров с продавцом недвижимости, суть которых сводиться, в первую очередь, к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т.д.). На практике такие переговоры могут носить длительный характер и часто в них принимают участие не только представители продавца и покупателя, но и риэлторских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).

Безусловно, очень важным в переговорах между контрагентами является участие в них юристов, которые обладают большим опытом работы и необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. Обычно в переговорах участвуют юристы, являющиеся сотрудниками сторон планируемой сделки, но часто, особенно при крупных сделках, контрагенты привлекают к сопровождению сделки юристов сторонних юридических компаний, участие которых в подобных процессах является очень полезным. Преимущества участия таких юристов в сделке заключаются в их независимости (т.е., например, в отсутствии заинтересованности «любой ценой» провести сделку, в отличие от многих риэлторов) и часто узкой специализации этих юристов, работающих только с недвижимостью и знающих тонкости этой сферы деятельности (в отличие от многих корпоративных юристов организаций, для которых недвижимость в большинстве случаев не является основной сферой деятельности).

В большинстве случаев в процессе таких переговоров или до их начала покупатель проводит юридическую проверку интересующего его объекта недвижимости. Цель проверки – определение «юридической чистоты» недвижимости, то есть самой возможности заключения сделки, а также же выявление проблем, которые имеются в выставленной на продажу недвижимости и возникающих в связи с этим рисков.

Иногда в процессе такой проверки выясняется большое число «неожиданностей», которые, если и не приводят к срыву намечающейся сделки, то, по крайней мере, часто являются основанием для значительного занижения стоимости продаваемой недвижимости.

В процессе юридической проверки недвижимости часто обнаруживаются, например, не согласованные в установленном порядке перепланировки (переоборудования) в зданиях или помещениях. В большинстве случаев такие перепланировки не препятствуют совершению планируемой сделки, но перекладывают на покупателя проблемы, связанные с узакониванием этих перепланировок.

В случае, если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит целый комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т.д.) часто возникает ситуация, когда на часть расположенных на земельном участке строений нет необходимых документов, т.е. права на эти здания не зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть либо строения, на которые есть правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо самовольные постройки. И в первом, и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на строения стребует значительного времени, а иногда и вообще является невозможным. В последнем случае под угрозу может быть поставлено само заключение сделки по покупке предприятия.

В отношении земельных участков могут также отсутствовать все необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, что также является достаточно сложной процедурой, требующей существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, требуется не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и сначала проводить необходимые мероприятия по их межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в здании являются обремененными арендой, в том числе, и долгосрочной. Это создает для приобретателя имущества массу проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов, если это не сделано до продажи здания. Также, при проверке недвижимости может обнаружиться наличие зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или в отношении земли, которые могут препятствовать заключению сделки купли-продажи. При этом необходимо учитывать, что на практике бывают ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но в реестр прав не внесены об этом соответствующие записи, что также требует определенных временных затрат.

Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения и сделки и, по-возможности, добиться от продавца устранения проблем, либо — уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив соответствующую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией когда в течение очень длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением этих проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства.

Для продавца недвижимости во многом гораздо более выгодно именно перед выставлением недвижимости на продажу добиться устранения всех проблем, иначе сделка может не состояться, или покупатель будет требовать существенного уменьшения цены сделки.

Более того, многие из вышеуказанных проблем, могут привести к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление о приостановлении или отказе в регистрации. Последнее является весьма болезненным сторон сделки, которые потеряют драгоценное время и понесут убытки.

2. Проверка сторон сделки.

Юридическая экспертиза должна включать в себя не только проверку самого недвижимого имущества, но проверку сторон планируемой сделки. Юристам, осуществляющим такую проверку, известно, что в современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Задача юристов при оформлении сделки – избежать в будущем таких негативных последствий.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. При заключении сделки с недвижимостью все соответствующие решения о продаже и о покупке недвижимости должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства.

При проверке отчуждающих и приобретающих недвижимость юридических лиц необходимо также в обязательном порядке изучать их уставы, учредительные договоры (при наличии), проверять соблюдение порядка назначения их генеральных директоров и т.д.

В случае, если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать, в первую очередь, что в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При этом супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Заключение сделки и расчеты.

После того, как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, подготовке и сбору необходимых для совершения сделки документов.

Часто на этапе заключения сделки стороны сразу подписывают не основной договор купли-продажи недвижимости, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Обычно предварительный договор заключается как раз в том случае, если, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие-либо проблемы и их устранение занимает существенный промежуток времени. В этом случае стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала заключают между собой предварительный договор, продавец единолично или совместно с покупателем, устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого заключается основной договор купли-продажи. Суть предварительного договора состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

На рассматриваемом этапе юристы составляют договора отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки. На этом этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказываются документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков – документы кадастрового учета (кадастровые планы). На этом же этапе стороны также обсуждают и согласуют порядок расчетов.

В настоящее время, особенно в Москве, сложилась ситуация, при которой спрос на коммерческую недвижимость значительно превосходит предложение. Поэтому продавцы недвижимости вольны диктовать зачастую крайне жесткие условия заключения сделки. Речь здесь идет, в первую очередь, о порядке расчетов по договору. Так, в Москве, в подавляющем большинстве случаев, с целью уклонения от уплаты налогов, стороны не указывают в договоре реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто указывается либо минимальная цена, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и «неофициальных» платежей (например, 50% на 50% или 40% на 60%).

«Неофициальные» платежи обычно передаются продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек. В соответствии с условиями договора аренды банковской ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.

После согласования и подписания всех необходимых документов они подаются в соответствующий регистрирующий орган, в Москве — это Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, проводят оставшиеся расчеты.

Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе, в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной (подробнее про титульное страхование а также про другие вопросы относительно сделок с коммерческой недвижимостью можно узнать на сайте www . riskam . net ).

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью

Даже если вы честно купили недвижимость, ее могут отобрать, и это будет полностью в рамках закона. Хорошая новость — этого можно избежать, если знать узкие места покупки недвижимости. Плохая новость — придется затратить больше времени на дополнительные проверки. Но оно того стоит.

Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости. Есть на чем поучиться.

1. Проверять недвижимость поверхностно

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

На самом деле это иллюзия защищенности.

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках». Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос. регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было. То есть, может случится так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2019 год).

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

Например, относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,

в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества.

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Не проверять характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить большегрузы. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой.

Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

Покупая готовый арендный бизнес, стоит критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

Эта схема очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывается новый магазин. Заключается договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости может оказаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель посмотрит на эти показатели и приобретет недвижимость. А через некоторое время руководство сети дает ему понять, что покупателей в магазине очень мало, и они вынуждены снижать обороты и арендную ставку соответственно, иначе придется съезжать. При этом срок окупаемости уже не будет таким радужным — он может составить и 20 лет. А доказать сговор невозможно.

Как избежать: Проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его все устраивает и не собирается ли он съезжать. Обязательно нужно затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить насколько регулярно поступает арендная плата. Если арендатор не платит арендную плату, это уже даже не тревожный звонок, а набат.

Плюс к этому всегда полезно иметь запасной вариант — даже добросовестный арендатор может съехать.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

Сделки с коммерческой недвижимостью сейчас не редкость. Большинству частных предпринимателей приходится покупать, продавать или сдавать в аренду торговые точки, склады или офисы, то есть коммерческую недвижимость. В статье расскажем, о видах сделок с коммерческой недвижимостью, о нюансах их оформления и о том, как себя обезопасить при проведении таких соглашений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное регулирование

Основные нормативные акты, которые устанавливают порядок оформления прав на коммерческую недвижимость это Гражданский кодекс РФ и федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества».

С какими объектами можно совершать сделки?

Коммерческая недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены исключительно для коммерческой деятельности. В коммерческом помещении может размещаться офис, магазин, кафе, склад, завод или турбаза. Главное — помещения относятся к категории «нежилых».

Виды сделок

Коммерческую недвижимость можно не только купить или продать, но и срочно выкупить, сдать в аренду или в лизинг. Предприниматель выбирает исходя их своих нужд и возможностей.

Купля-продажа

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, это сделка, по которой собственник обязан передать все свои права на объект другому лицу за плату. Сделка купли-продажи бывает несрочной или срочной.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Плюсы:

• Бизнесмен может распоряжаться своим имуществом как хочет: делать ремонт, красить потолок или стены.
• Если вдруг бизнес не пойдет, помещение можно сдавать в аренду.

Минус в таких сделках один — высокие цены на недвижимое имущество.

Срочный выкуп

Срочный выкуп — это продажа недвижимости в максимально сжатые сроки. Подойдёт для тех, кому срочно понадобились деньги, нужно переезжать, предприятие ликвидировали или бизнесмен обанкротился.

• Плюс — срок реализации сделки — не более трёх недель.
• Минус — при срочном выкупе цена недвижимости может сократится до 30% по сравнению со стандартной рыночной стоимостью.

Срочный выкуп часто становится альтернативой банкротству. Предпринимателя, у которого в срочном порядке выкупили недвижимость, могут не объявлять банкротом и он сможет продолжать заниматься бизнесом.

Лизинг

Лизинг — это финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает у покупателя объект, ставит себе на баланс и сдает этот объект в аренду лизингополучателю, оформив при этом договор финансовой аренды.

Плюсы:

• Клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность объект недвижимости: или амортизированный, или по минимальной остаточной стоимости.
• Клиент в результате экономит на налоге на прибыль, поскольку платит налог непосредственно в лизинговых платежах. Платежи относятся на себестоимость продукции, за счет этого происходит экономия.

Аренда

При аренде собственник передаёт своё имуществ другому лицу на временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). Подойдет для начинающих бизнесменов, которые ещё не определились — будет их дело долгосрочным или не будет.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

• Плюс — не нужно заботиться обо всём объекте недвижимости, его дело — платить арендную плату.
• Минус — зависимость от арендодателя: помещение могут продать, сдать в аренду другому или повысить плату за занимаемую площадь. Ремонтировать арендуемое помещение «под себя» не все предприниматели разрешают.

Обмен

Можно обменять помещения на первом этаже жилого дома (которое перевели в нежилой фонд) на квартиру. Продавец жилья в этом случае чаще всего доплачивает. Склад обменять на квартиру будет сложнее, но тоже возможно. Также, если предпринимателю нужен офис больше, он может найти того, кому наоборот нужно помещение меньшего размера и обменять.

Преимущество обмена равнозначными объектами – не нужно платить НДФЛ. Сделки по обмену заключаются на основании договора мены. Документ должен быть официально подтвержден и зарегистрирован в Росреестре.

• договор оформляют только в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК РФ);
• в договор включают условия, которые закон предусматривает для продажи недвижимости (если это не противоречит существу мены и правилам о ней);
• регистрируют переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основные этапы проведения

Прежде чем переходить к заключению договора и оплате недвижимого имущества, нужно проверить законность сделки и другие факторы.

Оценка и проверка объекта

Когда продавец собирается устанавливать начальную стоимость объекта, он может ориентироваться на кадастровую стоимость, на цену аналогичных объектов или на свой опыт и убеждения о стоимости такой недвижимости. Нередко для определения стоимости объекта, вызывают профессионального оценщика (для подстраховки).

Способы проверки объекта:

Проверить, оформлено ли право собственности на имущество. Нужно обратиться в ЕГРН и попросить выписку из реестра. Из неё можно понять, нет ли у объекта каких-то обременений – в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

Договоры со сроком аренды менее года не попадают в реестр ЕГРН. В этом случае арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником, прежняя договоренность переходит на него по умолчанию.

• адрес объекта;
• относится объект к нежилому фонду или нет;
• завершено ли строительство здания завершено его строительство или нет;
• согласованы ли все перепланировки внутри объекта.

Проверить договоры продавца на оплату коммунальных услуг. Для покупателя объекта важно, чтобы по нему не было задолженностей по оплате воды, электричества и газа.

Проверка сторон

После проверки документов на объект, нужно проверить документы продавца. В первую очередь — его правоспособность. Если продавец — юрлицо, он должен предоставить согласие на продажу от всех совладельцев объекта. (п.1 ст.46 № 14-ФЗ). Если в интересах продавца действует представитель, от него потребуется:

• нотариально удостоверенная доверенность;
• договор на доверительное управление.

Заключение договора и расчеты

Чаще всего договор заключают в письменной форме. Непосредственно процесс заключения договора проходит в несколько этапов:

• Стороны изучают документы и обсуждают условия.
• После проверки всех документов оформляют предварительный договор купли-продажи (п.1 ст. 429 ГК РФ).

На его основании вносят авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

В ПДКП указывают условия и сроки проведения сделки, фиксируют стоимость объекта и сумму аванса:

• Заключают основной договор.
• Подписывают акт приёма-передачи.
• Рассчитываются друг с другом.

Для успешной сделки потребуются следующие документы:

1. Учредительные документы организации или ИП.
2. Выписка из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН.
3. Приказ или решение о назначении директора.
4. Документ, подтверждающий согласии на сделку других совладельцев.
5. Паспорт представителя компании и документ, свидетельствующий об его полномочиях (при необходимости).
6. Документы по объекту недвижимости.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидетельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

Регистрация права

Документы для регистрации:

• Паспорта сторон.
• Три экземпляра подписанных договоров купли-продажи.
• Уставы сторон и нотариально заверенные копии учредительных документов.
• Выписка из реестра регистрации юрлиц.
• ИНН сторон.
• Протокол (копия протокола) общего собрания с согласием на продажу недвижимости с подписями от всех совладельцев объекта.
• Кадастровый паспорт объекта.
• Экспликация БТИ.
• Правоустанавливающие документы о собственности на недвижимость, документы на земельный участок.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.Её размер в 2019 году: для юрлиц — 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб.

Срок регистрации — 7 рабочих дней. Если отправить документы в электронном виде регистрация займёт меньше времени.

После — новый владелец получит свидетельство о собственности и сможет распоряжаться имуществом.

Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?

Часто в компаниях уже есть свои юристы, которые помогают подготовить документы и присутствуют при заключении сделки. Иногда предприниматель или юрлицо не обращаются за помощью к профессионалам, самостоятельно изучают законы, нюансы оформления (тратят время, но не тратят деньги). Другие наоборот, подключают к сделкам и юриста, и нотариуса, чтобы себя обезопасить (тратят деньги, но не тратят время). Всё зависит от возможностей сторон.

Как себя обезопасить?

Риски мошенничества в сделках покупки, продажи или аренды коммерческой недвижимости чаще всего связаны с документацией.

Нужно обязательно проверять все бумаги, связанные с объектом и продавцом:

• Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
• Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты: помещения под магазины, офисы, склады или земельные участки. Их можно продавать, сдавать в аренду или лизинг. Перед сделкой нужно проверить объект и провести оценку. Прежде чем заключать договор, нужно внимательно изучить всю документацию по сделке и собственнику. Новое право собственности необходимо обязательно регистрировать. Это стоит 22 000 руб.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.