Сущность доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

• этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
• риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

• инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
• рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

• капитализация чистой прибыли;
• дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

• вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
• состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
• возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
• возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

• прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
• прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

• непостоянность уровня прибыли;
• недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

• если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
• есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
• прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
• недвижимое имущество – многопрофильный объект;
• недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

• временных рамках прогнозирования;
• ориентировочные размеры прибыли;
• дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны – максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

• универсальность;
• возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

• недвижимое имущество способно приносить доход;
• есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

21 Вопрос. Сущность доходного подхода.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а> установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

6> исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в> определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г> осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• дисконтированных денежных потоков.

• прямой капитализации доходов;

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП – метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

,

где РV – текущая стоимость объекта оценки;

С_t – денежный поток периода t;

– ставка дисконтирования периода;

П – стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

n – период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S – 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход – весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

• действительный валовой доход – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

• чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

• денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД – капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

• денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Определение ставки дисконтирования – ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

4. Дисконтирование потока чистых доходов – осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Сущность доходного подхода

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Целесообразность применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используют, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

Вопрос № 11. Применение метода капитализации прибыли к оценке активов финансовых институтов

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы — это:

· метод капитализации дохода;

· метод дисконтирования денежных потоков.

При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

Метод используется при оценке предприятий, успевших накопить активы, приносящих стабильный доход.

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

Предполагается, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Денежные потоки — это серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Именно перспективы позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат оценки рыночной стоимости предприятия.

Преимущества доходного подхода:

· учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования — получение дохода собственником;

· применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;

· подход учитывает перспективы развития предприятия. Результаты доходного подхода позволяют руководителям предприятий выявлять проблемы, тормозящие развитие бизнеса; принимать решения, направленные на рост дохода.

Некоторые предприятия сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик оценки нет соответствующей рыночной информации, например, это:

· предприятия, связанные с информационно-рекламной сферой деятельности, так как их стоимость зависит от размеров и эффективности первоначальных затрат, последующих объемов реализации услуг и чистых доходов;

· предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия существенно зависит от конъюнктуры соответствующего сектора рынка;

· предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи, каналы реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем рынке и получать высокие и стабильные доходы, а следовательно, иметь высокую стоимость;

· предприятия, действующие на рынке интеллектуальных услуг (оценочных, медицинских, юридических, аудиторских и пр.), так как их стоимость в значительной степени зависит от индивидуальных качеств руководителя, его квалификации, связей и т.д.

Основные недостатки доходного подхода:

· прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочное™ прогнозного периода;

· сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;

· в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;

· влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

· многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.

При оценке прогнозируемых разновременных денежных потоков предприятия учитывается стоимость денег во времени.

Для анализа разновременных денежных потоков, обоснования инвестиционных вложений, определения стоимости недвижимости и бизнеса, а также выполнения ряда других операций применяют элементы финансовой математики.

При расчете нормы дохода на инвестируемый капитал должна учитываться текущая стоимость будущих доходов для сопоставимости с текущей стоимостью инвестиций, иначе будущие доходы в случае их преобразования в текущую стоимость могут оказаться равными капитальным вложениям.

При вложении средств инвестор отказывается от текущего потребления в надежде получить больший доход в будущем, однако существует риск неполучения ожидаемого дохода. Поэтому инвестор заслуживает премии, что является ключевым фактором необходимости учета стоимости денег во времени.

Основные причины изменения стоимости денег во времени:

инвестор отказывается от текущего потребления, за что заслуживает премии;

инвестор берет на себя риск неполучения ожидаемого дохода, что требует учета премии за риск, связанный с объектом инвестирования;

меняется покупательная способность денег.

Для анализа денежных потоков от недвижимости и бизнеса, для определения текущей стоимости инвестиций, обоснования величины платы за получение будущих потоков дохода, широко применяются функции сложных процентов. Что это такое?

Простой процент — процент, начисляемый только на основную сумму долга без учета накопленных процентов.

Сложный процент — процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период.

Пример 5.1.Расчет сложного процента. Положим в банк 100 тыс. руб. под 10% годовых. Рассчитаем сумму депозита (суммы на банковском счете) по простому и сложному проценту, если период накопления составляет четыре года.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент – человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10988 – | 7438 – или читать все.

95.47.253.202 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Доходный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и этапы доходного подхода

2. Метод капитализации дохода

3. Метод дисконтирование денежных потоков

1. Сущность и этапы доходного подхода

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую

Доходный подход – подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.

Доходная недвижимость – недвижимость, которая генерирует или предназначена для генерации доходов

Отдельно стоящие здания, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)

Торговая, офисная, производство, гостиницы

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называется величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Существуют 2 метода доходного подхода :

– дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви­жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек­та недвижимости в конце прогнозного периода.

2 Метод капитализации дохода

Капитализация дохода, – процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с учетом риска и времени.

где PС – рыночная (текущая) стоимость объекта;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Чистый операционный доход рассчитывают с учетом арендной платы, загрузки объекта, затрат на его эксплуатацию.

где I – доход на капитал, показывает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за использование его денег (норма отдачи, ставка дисконта);

∆ – норма возврата капитала.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Основными предпосылками метода капитализации дохода является:

·величина дохода постоянна, поэтому используют данные за один год;

·не учитывается величина начальных инвестиций;

·используется общий коэффициент капитализации.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­ного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ­ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

· определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

· расчет ставки капитализации;

· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче­те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры­ночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3 Метод дисконтирование денежных потоков

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости, т. е. в конце периода владения планируется перепродажа объекта (реверсия).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Этапы методы дисконтирования денежного потока:

1. Определить прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на период функционирования объекта

3. Определить размер остаточной стоимости от продажи объекта

4. Определить ставку дисконта. «Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

5. Дисконтировать денежные потоки и остаточную стоимость объекта (определить текущую стоимость)

Рассчитать рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста­точной стоимости (реверсии).

· Учитывает динамику рынка

· Учитывает неравномерность структуры доходов

· Используется, если доход является не стабильным

· Используется, когда объект находится с стадии строительства