Сдать в аренду недвижимость родственнику
Сдача жилья в аренду родственникам: осторожно, налоговый контроль!
При сдаче жилья в аренду родственникам часто согласовывается более низкая арендная плата. Но она не должна быть слишком низкой, потому что в таком случае хозяин жилья рискует понести дополнительные налоговые расходы.
Тот, кто сдает в аренду свою недвижимость сыну, дочери, внуку или другому близкому родственнику, устанавливает для них, как правило, более низкую арендную плату, чем для других квартиросъемщиков. Это общепринятая практика, и даже для налоговых органов она считается нормой, но до тех пор, пока соблюдается так называемое «правило 66 процентов»: «Арендная плата, установленная для родственников, должна быть не менее 66 процентов от стоимости аренды, обычной для данной местности. В противном случае налоговые льготы не могут быть использованы в полной мере».
Основы налогообложения при сдаче жилья в аренду
Доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны указываться в налоговой декларации для фискальных органов в качестве доходов от аренды.
Сдающий в аренду квартиру должен платить налог с дохода от аренды. Но перед этим из суммы дохода от аренды вычитаются затраты, связанные с получением дохода: это ссудные проценты, амортизационные расходы и другие текущие расходы на недвижимость. В результате — в каждом конкретном случае — может получиться как прибыль, так и убыток. В последнем случае владелец недвижимости не платит налоги.
В принципе, арендодатель может даже получить некоторый доход и, тем не менее, в финансовом отчете заявить об убытке. Это зависит от амортизационных расходов, которые в большинстве случаев сдачи жилья ежегодно составляют примерно два процента от стоимости объекта недвижимости или расходов на строительные работы. Амортизация не оказывает прямого влияния на баланс собственника имущества, только на расчет прибылей и убытков, так как при этом амортизация рассматривается как расходы.
Так как родственникам жилье сдается в аренду часто по заниженной цене, высока вероятность того, что при подведении итога выявится убыток, и, следовательно, налоговые органы должны будут компенсировать разницу. Поэтому на законодательном уровне установлено ограничение в виде правила 66 процентов: «Если взымаемая арендная плата составляет меньше 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, обычной для данной местности, то затраты на содержание жилья могут быть компенсирована только частично», — предупреждает Герхард Гаммель из налоговой канцелярии «Гаммель» в Нюрнберге.
К сведению: правило 66 процентов имеет силу также в случаях правоотношений аренды, в которых находятся квартиросъемщики, не являющиеся родственниками хозяина жилья, однако, на практике для таких лиц сниженная арендная плата устанавливается гораздо реже, чем для квартиросъемщиков-родственников.
Проблемы в определении сравнительной стоимости аренды, принятой в данной местности
Во многих муниципалитетах существуют утвержденные индексы аренды, с помощью которых определяется сравнительная стоимость аренды, обычная для данной местности. Обычно финансовые учреждения признают арендную плату удовлетворяющую правилу 66 процентов. Останется ли такая система в будущем — неизвестно, так как некоторые суды сомневаются в достоверности некоторых индексов аренды, например, в Берлине. К тому же в некоторых муниципалитетах существуют только общие индексы аренды, или они вообще отсутствуют.
Стоимость аренды, обычная для данной местности, может определяться, например, с помощью следующих методов:
- Экспертное заключение.
- Сравнение трех аналогичных квартир.
- Сравнение с предложениями аренды на порталах недвижимости.
- Федеральный суд допускает использование индексов аренды соседнего муниципалитета, если там существует аналогичный рынок жилья.
Налоговые последствия при сдаче в аренду жилья родственникам
В зависимости от согласованного размера арендной платы при сдаче жилья родственникам могут возникнуть негативные последствия:
Арендодатель назначает родственникам арендную плату в размере не менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности.
«При арендной ставке, составляющей не менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности, арендодатель может полностью представить к налоговому вычету все затраты, связанные с получением дохода от аренды», — говорит эксперт по налогообложению из «Гаммель». Потому что из-за сниженной стоимости аренды часто получается убыток, который в свою очередь уменьшает налоговую нагрузку хозяина жилья. Таким образом, фактический убыток может оказаться в итоге меньше, чем потеря от сниженной арендной платы.
Совет: в случае затруднений определения сравнительной стоимости аренды – как, например, при отсутствии индексов аренды для данного региона или потому что конкретный объект недвижимости сильно отличается от квартир, представленных на рынке – рекомендуется несколько завысить арендную плату, чтобы избежать последующих споров с налоговыми органами.
«Если из-за общего роста стоимости аренды в данном регионе в течение срока аренды установленная арендная плата окажется ниже 66 процентов от местной стоимости аренды, то налоговые льготы будут частично утрачены», — предупреждает Гаммель и рекомендует своевременно повышать арендную плату даже для родственников.
Арендодатель назначает арендную плату в размере менее 66 процентов от сравнительной стоимости аренды, принятой для данной местности.
Если при сдаче жилья родственникам арендная плата будет составлять менее 66 процентов от обычной местной ставки, то затраты, связанные с получением дохода от аренды, могут быть лишь частично представлены к налоговому вычету. Если арендная плата составляет, например, только 50 процентов от обычной местной ставки, то только половина доходов от аренды, затрат и амортизационных расходов могут быть представлены для льготного налогообложения.
Родственники могут проживать в квартире бесплатно
Если квартира предоставляется родственнику для проживания совершенно бесплатно, то никакие затраты, связанные с содержанием жилья, хозяин жилья не может представить к налоговому вычету. «Это рассматривается налоговой инспекцией как хобби», — говорит бухгалтер из «Гаммель» и предупреждает о другом случае, — «при определенных обстоятельствах это может привести даже к обязательной уплате налога на дарение».
Специальные договоры аренды с ограничением срока: расчет рентабельности
Поэтому с родственниками целесообразно заключать договоры бессрочной аренды
Несколько лет назад было принято законодательное изменение, позволяющее не производить оценку рентабельности в договорах бессрочной аренды, заключенных с родственниками. Иначе обстоит дело, когда договор аренды заключается на определенное время. Тогда налоговые органы могут потребовать расчет с учетом общего прогнозируемого роста ставок на период аренды. «В таком случае путем расчета налоговой службе нужно доказать, что хозяин жилья хочет, несмотря на льготную арендную плату, в течение фиксированного срока аренды получить доход», — говорит Гаммель. Если же здесь — независимо от правила 66-ти процентов – в результате будет убыток, все налоговые льготы пропадают: налоговая служба рассматривает такие арендные отношения также как хобби. Поэтому с родственниками целесообразно заключать договоры бессрочной аренды.
Важно: следует соблюдать формальности, иначе возможны проблемы с налоговыми органами.
Крайне важно при сдаче жилья родственникам соблюдать все формальности:
- С родственниками должен быть заключен письменный договор об аренде жилья, оформленный так же, как договор с чужими людьми.
- При выполнении договора должны соблюдаться те же правила, что и в договорах аренды с незнакомыми людьми: в частности, арендная плата не должна выплачиваться наличными, а должна регулярно перечисляться на счет. Счёта за коммунальные услуги должны выставляться на регулярной, то есть ежегодной основе. Любые дополнительные платежи или взносы должны быть также уплачены.
- При сдаче в аренду встроенного кухонного оборудования, гаражей или мебели также необходимо учитывать правило 66 процентов.
- Налоговая служба проверяет, может ли родственник вообще позволить себе снять такую квартиру. Если нет, то договор аренды не признается действительным.
На что должны обратить внимание родители студентов
Если при проверке банковского счета арендодателя будет замечено, что арендная плата полностью или частично перечисляется обратно к ребенку, налоговая служба имеет основание заподозрить уход от налогообложения. В таком случае можно потерять налоговые льготы. Иначе обстоит дело, если родители оказывают материальную поддержку (содержание) своим детям-студентам. Это не имеет ничего общего со сдачей жилья в аренду и поэтому не влияет на расчет налогов. А из средств на содержание может быть оплачена и арендная плата.
К сведению: родители, которые хотят оказать финансовую поддержку своим родным или приемным детям, могут подарить им не облагаемые налогом деньги: минимальная сумма, не облагаемая налогом, составляет 400.000 евро в любой десятилетний период.
Вывод
Когда дело касается аренды квартиры для студентки-дочери или сыну, существует альтернатива: дарение им недвижимого имущества. Если стоимость подобного подарка не превышает 400.000 евро, она не облагается налогом, и если одаренный самостоятельно использует недвижимость, он также не платит налоги. Преимущество: в этом случае налогоплательщик не обязан доказывать правильность данных, внесённых им в налоговую декларацию.
Статья: Аренда по-родственному (Гулидов П.) (“Современный предприниматель”, 2009, n 12)
“Современный предприниматель”, 2009, N 12
АРЕНДА ПО-РОДСТВЕННОМУ
Проблема поиска помещения, подходящего для оборудования офиса или размещения производства, у предпринимателей нередка, и не всегда вопрос удается решить быстро и с выгодой для себя. В этой связи не исключена ситуация, когда помощь в этом непростом деле может прийти со стороны близких родственников (от супруга, ребенка, брата, сестры и т.д.) или знакомых, у которых в собственности случайно оказывается необходимое здание или помещение.
С одной стороны здание (помещение) нужно передать на законных основаниях, с другой – по-родственному не хочется оформлять возмездные отношения и платить лицу, предоставившему свою недвижимость, арендную плату, так как деньги в большинстве случаев просто перекладываются из одного кармана в другой. В данной ситуации есть два основных выхода, позволяющих оформить безвозмездные (безденежные) отношения с родственниками по поводу передачи во временное пользование здания (помещения).
Договор аренды
При заключении договора аренды арендная плата не всегда взимается деньгами. Пункт 2 ст. 614 Гражданского кодекса допускает оформление арендной платы в виде:
1) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
2) предоставления арендатором определенных услуг;
3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Закон также допускает сочетание разных форм оплаты. Если родственники не желают оформлять свои арендные отношения через денежный расчет, они вправе предусмотреть, что арендатор в качестве платы обязуется улучшить арендуемое им здание (помещение), к примеру, сделать ремонт (текущий или капитальный), приобрести новое оборудование, проложить новые коммуникации. А вот возложение на арендатора обязанности оплачивать расходы на коммунальные услуги не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Гражданский кодекс не требует от сторон устанавливать в договоре стоимость таких улучшений. То есть сами улучшения должны быть перечислены, а вот на какую сумму они будут выполнены, указывать не обязательно. То же самое касается и других вариантов. Например, в договоре аренды можно указать, что за аренду здания (помещения) супруг передает супруге в собственность определенную вещь, причем стоимость этой вещи может быть любой, даже не соизмеримой со стоимостью реальной арендной платы за арендуемое здание (помещение).
У рассматриваемого варианта есть единственный недостаток: если родственник-арендодатель является обычным гражданином либо предпринимателем, уйти от налогов, даже не получая арендной платы в денежной форме, не удастся.
Суммы, полученные от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы по ставке 13 процентов (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 224 НК РФ). В то же время Налоговый кодекс обязывает граждан уплачивать НДФЛ и с доходов, получаемых не в виде денежных средств, а в так называемой натуральной форме. Согласно п. 2 ст. 211 Налогового кодекса к таковым, в частности, относятся:
– оплата (полностью или частично) организацией или предпринимателем товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах гражданина;
– полученные физлицом товары, выполненные в его интересах работы, оказанные услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой.
Из этого следует, что любая форма арендной платы, установленная вышеуказанной ст. 614 Гражданского кодекса, будет рассматриваться в свете налогового законодательства в качестве дохода в натуральной форме. Главой 23 НК РФ устанавливается порядок расчета НДФЛ от доходов, полученных гражданином (в том числе, индивидуальным предпринимателем) в натуральной форме.
Если родственник-арендодатель является индивидуальным предпринимателем на “упрощенном” режиме, предполагающем освобождение от уплаты НДФЛ, то “безденежный” договор аренды не повлечет за собой уплату НДФЛ. Но возникающий доход будет включаться в состав “упрощенной” выручки в качестве внереализационного дохода.
ЕНВД также освобождает от уплаты НДФЛ, но этот режим вводится в отношении определенных видов деятельности. Доходы, не связанные с “вмененным” бизнесом, должны облагаться налогами в рамках УСН или общего режима. К примеру, предприниматель занимается розничной торговлей и уплачивает ЕНВД. Одновременно он передает в аренду неиспользуемое помещение (здание), и эту деятельность следует рассматривать как отдельное направление.
Если помещение передается для организации торговли, то “вмененный” налог, а следовательно, отсутствие обязанности уплачивать НДФЛ с аренды, вполне возможны. Согласно Налоговому кодексу под ЕНВД подпадает деятельность по передаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Это означает, что сдача в аренду здания, помещения склада, иной площади, не имеющей торгового зала, подпадает под спецрежим. Если этот вид деятельности в вашем регионе переведен на ЕНВД, то договор аренды не повлечет обязанностей по уплате НДФЛ или “упрощенного” налога. Отметим, что сдача в аренду помещения магазина или павильона не является вмененной, так как эти объекты относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговый зал (Письмо Минфина России от 17 апреля 2009 г. N 03-11-09/136). Когда в аренду передаются площади для иных целей – организации производства, оборудование офиса, доходы в виде арендной платы будут облагаться НДФЛ. Как видите, на “вмененке” уплата налога зависит от вида передаваемого помещения, а также от того, введен ли в вашем регионе ЕНВД в отношении передачи в аренду торговых мест.
Безвозмездное пользование
Действующее законодательство (гл. 36 ГК РФ) предусматривает такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (по-другому – договор ссуды). Таковым является договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном (предусмотренном) договором (ст. 689 ГК РФ). И ссудодатель, и ссудополучатель могут быть как простыми гражданами, так и индивидуальными предпринимателями.
Основное отличие договора безвозмездного пользования от аренды – безвозмездность. Это означает, что родственник-ссудополучатель не должен ничего платить или передавать родственнику-ссудодателю за здание (помещение). Более того, он не имеет права делать это, даже если на то есть добрая воля обеих сторон. В противном случае договор безвозмездного пользования превращается в договор аренды, а это, в свою очередь, предполагает уже совсем другие отношения, описанные выше. В связи с этим в арсенале бизнесменов появилось такое понятие, как “скрытая аренда”, когда в целях ухода от налогов (нет прибыли в виде арендной платы – нет налогов) коммерсант официально передает ссудополучателю вещь в безвозмездное пользование по договору ссуды, а фактически получает арендную плату за эту вещь так называемым черным налом, то есть из рук в руки, в обход официальных денежных расчетов.
Конечно, в отношениях между родственниками подобное не требуется, поскольку, в случае необходимости, они сумеют рассчитаться друг с другом сполна. Однако сам по себе договор безвозмездного пользования позволит освободить родственника-ссудодателя от уплаты НДФЛ по указанной выше причине (нет дохода – нет налога).
Договор безвозмездного пользования здания (помещений) является на сегодняшний день единственной сделкой с недвижимостью, которая не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Договор аренды недвижимого имущества в виде здания или сооружения не требует госрегистрации только в случае, когда заключен на срок менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53, такое же правило распространяется на государственную регистрацию аренды помещений. Таким образом, в случае с договором аренды родственникам придется либо перезаключать его ежегодно, либо пройти непростую и хлопотную процедуру государственной регистрации.
Наилучшим выходом в рассматриваемой нами ситуации станет заключение договора безвозмездного пользования зданием (помещением).
Коммерсанту следует помнить, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). В силу ст. 23 Гражданского кодекса на предпринимателей распространяются правила Кодекса, предусмотренные для юридических лиц – коммерческих организаций. Напрашивается однозначный вывод о том, что если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, договор этот, под страхом недействительности, должен быть заключен в простой письменной форме, то есть путем составления документа (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Что же касается договора аренды помещения, то для него обязательная письменная форма предусмотрена ст. 609 ГК РФ, за исключением случая, когда договор заключается на срок менее года и сторонами его выступают обычные граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Договор аренды здания (сооружения) в любом случае должен быть заключен в письменной форме (ст. 651 ГК РФ).
П.Гулидов
Юрист частной практики,
основатель “Юридического кабинета
Павла Гулидова”
Подписано в печать
10.12.2009
Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду
Рынок аренды жилья полон легенд и страшилок. Мы выбрали 15 самых популярных утверждений и вместе с экспертами проверили, насколько они соответствуют действительности.
1. Арендаторов нельзя выселять зимой, даже если они перестали платить.
Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.
2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию.
Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.
Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.
3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды.
Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.
4. Если договор заключён на срок более 11 месяцев, то арендатор может претендовать на проживание в квартире даже после расторжения договора.
Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. «Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.
А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок. «В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье. При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.
5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе.
Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.
Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.
6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям.
И да, и нет . С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.
С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.
7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже.
Миф . Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.
Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.
8. За капитальный ремонт дома платят квартиросъёмщики, это входит в пункт договора «коммунальные услуги».
И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.
Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.
9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец.
И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано. «Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.
10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев.
Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. « Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством . Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.
Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.
11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП.
И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.
Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.
Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам.
Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.
Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже. Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.
А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат. Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.
В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.
12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре.
И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. «В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.
Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. «Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.
13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.
Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.
Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.
14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно.
Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.
В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.
15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов.
Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.
Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.
Можно ли сдать коммерческую недвижимость в аренду бесплатно?
Российским законодательством не предусмотрено запрета на заключение договора аренды между индивидуальным предпринимателем и учредителем общества, являющимся супругом этого индивидуального предпринимателя. Однако такой договор не может быть безвозмездным.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время содержание соответствующего условия договора может быть предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Исходя из вышеназванных норм закона, следует сделать однозначный вывод о том, что договор аренды не может быть безвозмездным.
В то же время согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ оформление арендной платы допускается не только в денежном виде, но также в виде:
– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставления арендатором определенных услуг;
– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, в случае нежелания оформлять арендные отношения через денежный расчет вы вправе предусмотреть в договоре, например, что арендатор в качестве оплаты по договору обязуется произвести улучшение арендуемого им помещения, т.е. сделать ремонт.
Кроме этого, обращаю ваше внимание, что российским законодательством предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды), который также может быть заключен с целью оформления описанных вами отношений с супругой.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения, когда коммерческая организация не может выступать ссудодателем. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Иных ограничений законом не предусмотрено.
Итак, основным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является его безвозмездность. Следовательно, по данному договору ссудополучатель не должен платить ссудодателю за занимаемое и используемое им помещение.
Кроме этого, договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Обращаю ваше внимание, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). При этом на предпринимателей распространяются правила ГК РФ, предусмотренные для юридических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, такой договор, под страхом недействительности, также должен быть заключен в простой письменной форме.
Подводя итог, следует отметить, что заключение договора аренды между супругами-предпринимателями не противоречит закону. Данный вывод подтверждается нормами законодательства, а также судебной практикой (например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 11АП-502/2015 по делу № А55-20273/2014).
