Рыночная оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка коммерческой недвижимости

Это необходимо для купли-продажи. Оценка коммерческой недвижимости

Оценка недвижимости экспертами – важная юридическая процедура, позволяющая не ошибиться при продаже или покупке недвижимого объекта.

Оценка, которую проводят специальные компании, основывается не только на обосновании стоимости недвижимости, но и на факторах, которые влияют на ее конечную стоимость.

Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Факторы, определяющие цену

  1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
  2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
  3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

  1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
  2. потребовать кадастровую выписку;
  3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

  1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
  2. умножить эту ставку на 200;
  3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:

  • Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
  • В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
  • В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

  • www.irn.ru — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
  • https://www.cian.ru -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
  • http://www.c-nn.ru — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

  • При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
  • При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
  • В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
  • Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
  • При передаче имущества третьим лицам.
  • При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Что необходимо учитывать?

Как правило, необходимо учитывать такие показатели:

  1. продолжительность владения площадью;
  2. расчет расходов на поддержание объекта недвижимости (оплата взносов, поддержание инфраструктуры и т.д.);
  3. суммарная стоимость эксплуатации здания.
Читать еще:  Срок владения недвижимостью для освобождения от налога

Поэтапная процедура оценки недвижимости выглядит так:

  1. Переговоры сторон сделки. На данном этапе обсуждаются проблемные места и условия оценочных услуг.
  2. Заключение договора по сделке. Допустимо не заверять его у нотариуса.
  3. Предоставление пакета документов заказчиком.

  • справка о праве владения помещением (предоставляется ЕГРП);
  • справка о владении земельным участком, на котором расположен объект;
  • документы из бюро техинспекции.
  • Далее следует смотровой выезд на объект специалиста по оценке. Он составляет акт осмотра и фотографирует объект.
  • Завершающий этап – составление отчет оценки.
  • Применяемые методы

    Доходный

    Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

    1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
    2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
    3. приблизительная оценка потенциального дохода.

    Сравнительный

    Основой данного подхода выступает принцип замещения. Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

    Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

    1. статическую обоснованность;
    2. отражение мнений покупателей и продавцов;
    3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
    4. простоту в применении.

    Среди недостатков это:

    1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
    2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
    3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

    Затратный

    Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

    Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

    Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

    1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
    2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

    Недостатки затратного метода:

    1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
    2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
    3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

    При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

    Этапы

    Куда обращаться?

    В первую очередь, необходимо обратиться в специальную фирму, которая предоставляет подобного рода услуги. После этого нужно определиться с целью проводимой оценки.

    Какие документы необходимы?

    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Поэтажный план.
    • Справка о балансовой стоимости помещения (выдается в бухгалтерии).
    • Паспорт БТИ на здание, в котором находится объект недвижимости.

    Порядок проведения процедуры

    Специалист указывает:

    • адрес объекта;
    • тип коммерческой недвижимости;
    • общую площадь;
    • цель проводимой оценки.

    Затем оценщик составляет отчет.

    Зачастую независимая экспертная оценка требуется при разрешении судебных споров. В этом случае важна квалификация специалиста (наличие лицензии и сертификатов, а также других документов, подтверждающих экспертность оценщика).

    Как выполнить?

    В первую очередь, нужно обратиться в компанию, которая занимается оказанием подобны видов услуг. Главное преимущество независимой оценки коммерческой недвижимости – возможность максимально точно оценить рентабельность объекта. К примеру, здание завода можно использовать как по целевому назначению, так и сдавать в аренду. Задача оценщика – определить, какой именно вид использования объекта недвижимости принесет больший доход.

    Сроки

    В среднем оценка недвижимости и подготовка финального отчета занимает от двух до пяти дней.

    На стоимость услуг оценщика влияет этажность здания, сроки, цели проведения оценки и т.д. В среднем, ценник на оценки площади до 500 кв.м стартует от 5 000 рублей.

    Отчет

    Отчет об оценке недвижимости – это документ, фиксирующий в себе финальную информацию о об объекте оценки, имущественные права владельца, основные характеристики и местоположение. Также документ содержит в себе всю методологию оценки и расчетную часть с выводами, в которых указывается финальная стоимость объекта недвижимости.

    Отчет составляется оценщиком, с которым был ранее заключен договор. Согласно ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стоимость объекта оценки должна быть определена за 6 месяцев со дня совершения сделки. Срок действия документа составляет 5 лет.

    Таким образом, оценку коммерческой недвижимости необходимо доверять сертифицированным специалистам. Правильный выбор оценщика позволит владельцу недвижимости получить результат работы максимально быстро, и аппелировать полученными данными в течение 5 лет.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Оценка коммерческой недвижимости

    Содержание:

    Оценка коммерческой стоимости недвижимости или доходной ответственный и важный процесс, требующий аккредитованного Оценщика, хорошо осведомленного в этой отрасли. Отчет при рыночном определении стоимости недвижимости нужен если вы собираетесь получить ссуду, подтвердить стоимость покупки, проводите переоценке основных средств предприятия, проводите оспаривание кадастровой стоимости или собираетесь к судебным разбирательствам.

    Почему так важен опыт работы Оценщика?

    Если Вам требуется официальный документ, подтверждающий цену объекта, вероятней всего документ-отчет пойдёт на проверку в какой-либо проверяющий орган. Чаще всего наши оценщики сталкиваются с проверяющими в Росимуществе, РЖД, различными банками, комиссии по оспариванию кадастровой. Каждый проверяющий орган в этих организациях имеет свои требования и стандарты. Только наши Оценщики:

    • Знают стандарты и работают с различными банками и организациями
    • Уверенно и кротчайшие сроки качественно выполняют свою работу
    • Быстро решают все возникающие вопросы

    Преимущества

    Максимально сжатые сроки независимой оценки

    Высшее качество независимой оценки

    Индивидуальный подход в оценке каждого случая

    Оценка недвижимости цена

    Объект оценки Тариф, руб. Сроки исполнения
    Помещение До 100 кв. м. От 6 000 3-5 рабочих дня
    Более 100 кв. м. От 8 000 3-5 рабочих дня
    Здание До 100 кв. м. От 8 000 3-5 рабочих дня
    Более 100 кв. м. От 10 000 3-5 рабочих дня
    Арендная ставка От 3 000 3-5 рабочих дня
    Экспертная оценка (заключение) От 2 500 3-5 рабочих дня
    Доставка отчета БЕСПЛАТНО
    Выезд на осмотр в Московскую область – 1000 руб.

    Что влияет на рыночную оценку коммерческих объектов?

    Офисная, торговая складская наиболее крупные группы в которые можно объединить всю приносящую доход недвижимость.

    В России нет общепринятой классификации коммерческой недвижимости. Однако ссылаясь на международные нормы ее принято разделять в классы «А, B, C,D».

    Основные параметры, влияющие на стоимость:

    • Расположение
    • Площадь
    • Состояние
    • Удаленность от основных магистралей
    • Материал стен
    • Физическое состояние объекта

    Какие документы нужны?

    • Реквизиты заказчика
    • Подтверждение права владения
    • Экспликация
    • Технический паспорт
    • Информация об ограничениях
    • Балансовая стоимость

    Заказали оценку ущерба от залива квартиры в новостройке для суда. Быстро собрали все данные, подготовили отчет и оценили ущерб. Суд мы выиграли. Спасибо

    Оценка коммерческой недвижимости

    Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для:

    • Коммерческих целей
    • Извлечения дохода
    • Ведения бизнеса

    Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса. В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту.

    Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о стоимости коммерческой недвижимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка.

    К объектам оценки относятся:

    Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

    Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
    сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
    Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

    1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта.

    2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия.

    3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества.

    4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.

    5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

    6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке.

    7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию.

    8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.

    9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.

    10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

    Методы оценки

    Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки.

    Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ.

    Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик.

    Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные).

    При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

    Оценка коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость — объект крупных капиталовложений любого предприятия. Даже незначительные ошибки в расчетах при определении его фактической стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям. Достоверная и полная оценка офисных помещений, складов и других коммерческих объектов имеет большое значение для успешного ведения хозяйственной деятельности компаний.

    Мы осуществляем независимую оценку:

    • Торговой недвижимости (торговых площадок, отдельно стоящих магазинов, торговых центров и т.д.);
    • административных и офисных площадей (бизнес-центров, офисов, отдельно стоящих зданий и т.д.);
    • производственной недвижимости (заводов, цехов, фабричных сооружений и пр.);
    • нежилых помещений широкого профиля (оценка складов, баз, типографий и пр.);
    • сооружений (мостов, дорог, карьеров, резервуаров и т.п.);
    • встроенных помещений (частей зданий и т.д.);
    • др.

    Цели оценки

    (Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

    Почему вам стоит выбрать нашу компанию?

    • Вы сотрудничаете с командой профессионалов. Мы знаем все особенности проведения оценки объектов коммерческой недвижимости и определения рыночной стоимости, используя алгоритмы, разработанные ведущими российскими экономистами, а также собственные методы, основанные на практическом опыте работы.
    • Вам гарантирована высокая степень точности полученных результатов. Наши аналитики регулярно обновляют базу объектов коммерческой недвижимости, что позволяет нам получать актуальную информацию о рыночной цене аналогичных объектов.
    • При заказе такой услуги, как оценка стоимости коммерческой недвижимости, Вы можете быть уверены в качестве сервиса. Мы всегда готовы помочь нашим клиентам понять общую динамику рынка и получить четкое представление о том, какие факторы влияют на стоимость конкретного объекта и какие существуют риски.

    Как мы работаем?

    Нам доверяют:

    • Коммерческая недвижимость (рыночная стоимость, арендная ставка) Объект оценки Отчёт
      об оценке, руб. Земельные участки коммерческого назначения – участки до 1 га / 1 ед. 10 000 – участки более 1 га / 1 ед.. от 15 000 Встроенные помещения в г. Москве, МО До 300 кв.м. 8 000 От 300 до 500 кв.м. 12 000 От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 25 000 От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 30 000 От 5 000 кв.м. от 35 000 Отдельностоящее здание в Москве, МО До 500 кв.м. 15 000 От 500 кв.м. до 1 000 кв.м. 20 000 От 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 25 000 От 5000 кв.м. 30 000 Машино-место, гараж, в Москве, МО 3 000 Оценка арендной ставки от 10 000 Машины и оборудование Офисное оборудование от 500 Серийное техническое оборудование / ед. 1 500 Строительная техника 5 000 Морские, речные, воздушные суда и ж/д транспорт 15000 – 50000 Технологические линии (заводы) 20000 – 50000

      ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

      1.1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
      1.2. Свидетельство о собственности

      2. Право устанавливающие документы, один пункт на выбор:

      2.1. Договор купли продажи
      2.2. Договор долевого участия
      2.3. Договор переуступки прав требования
      2.4. Договор дарения
      2.5. Иные право устанавливающие документы

      3. Технические документы, один пункт на выбор:

      3.1. Технический паспорт
      3.2. Поэтажный план + экспликация

      4. Кадастровый паспорт (не обязательный документ)
      5. Реквизиты заказчика (карточка организации, либо паспорт заказчика)

      (Список документов может меняться в зависимости от ситуации.)

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector