Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Коммерческая недвижимость России: риски при покупке

Специально для IRN.RU их анализирует адвокат Олег Сухов

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические (подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом»), но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.

Объект некапитального строительства
Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском.

С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде. Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле. И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации.

Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле. За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года. Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры. А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.

Читать еще:  Порядок продажи недвижимости в России

Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион.

Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор.

Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму. А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле. В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки.

Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье. Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле. Все убрали за один месяц.

Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.

Риски из недр власти
Разговор о них будет неполным, если не указать на… местные выборы. Самая обычная демократическая процедура превращается в нашей стране в серьезный риск в сфере недвижимости. В одном из приволжских городов лет пятнадцать назад началась нешуточная борьба за кресло мэра. В конце концов победил самый популярный кандидат. Придя во власть, он, прежде всего, инициировал пересмотр многих решений бывшего градоначальника, в том числе и по продаже объектов муниципальной собственности. Суды работали споро, возвращая помещения и здания в бюджет и прекращая договоры аренды: «Незаконные, мол. С превышением полномочий заключались». Прошло еще четыре года. Наступили новые выборы. И опять все пошло по накатанной колее. Коммерческая недвижимость снова меняла владельцев и арендаторов. Так продолжалось почти двенадцать лет, до тех пор пока не сменился губернатор, после чего ситуация наконец стабилизировалась.

Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя.

Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта. Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы. Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд. Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.

Обременения
Следующий риск, о котором следует сказать особо, – наличие обременений на недвижимость со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты.

Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада. Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом – девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект. В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору. Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.

Инженерия
Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения. Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов. Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод. Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто. Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.

Читать еще:  Неотделимые улучшения арендованного здания это объект недвижимости

Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов. О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерства по налогам и сборам России, Ар битражного суда Российской Федерации. Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет, планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката. Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

Подробнее о рисках при аренде помещений можно прочитать в статье адвоката Олега Сухова «Коммерческая недвижимость: риски при аренде».

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

  • покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
  • капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
  • перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
  • отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

  • личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
  • наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
  • права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
  • история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
  • финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
  • соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Читать еще:  Отмена свидетельств о праве собственности на недвижимость

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

Риски при покупке коммерческой недвижимости.

Андрей

Всвязи с тем, что риски надо сначала ВЫЯВЛЯТЬ, а потом рассказывать про них клиенту, могу сказать только то, что первый и основной риск для Вас – это отказ от обращения за защитой Ваших интересов к грамотному специалисту в этой сфере.

Опытный риэлтор Вам в помощь!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Андрей, Ваш вопрос все и ни о чем. На него просто невозможно ответить в рамках онлайн форума.

Много. Долги юрлица например, в другом регионе страны. Все вопросы скачут от схемы покупки.

Покупка недвижимости от юрлица без проверки всех доверенностей на такую сделку, уставных документов, полномочий лица представляющего продавца , самих документов этого юрлица (устава, решений и т.д.) невозможна без риска остаться без денег. Много нюансов . Способы расчетов. Один из самых сложных по документам и особенностям вариант в сфере купли-продажи недвижимости

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

риски есть всегда, но в каждом конкретном случае они индивидуальные, их выявление требует соответствующего анализа ситуации и документации.

Риски зависят от конкретной ситуации. Так что без ознакомления с оной не возможно что либо ответить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риски потерять деньги ‌‌‌

Если покупаете недвижимость, а не фирму, долю в уставном капитале то риски минимальны. Естественно сначала нужно понять имеет ли генеральный директор право продавать основные активы. В любом случае желательно получить и сделать приложением договора решение собрания учредителей. Читайте устав фирмы. Если собственник 100% уставного капитала директор фирмы то вообще заморочек минимум. Наймите кого нибудь тысяч в 70 уложитесь или того меньше. Или больше 🙂

При такой покупке нужно и объект проверять, и юр. лицо, В общем случае, если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении, либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. И ещё и понять, что значат столбцы цифр в этой кипе бумаг. А ещё и бумаги по объекту. Тут уже напрямую зависит от того, какой это объект. +Расчёты по налогам, оптимизация, и прочее, прочее.

Добрый день Андрей,
не хотелось бы в рамках форума рассказывать о 16-летнем опыте – а он и есть и о рисках в том числе, опыт же – самое ценное. “Есть ценность истинная в правде, она не может оскорбить”. Роберт Браунинг. Удачи!

Максим Вы так расписали, что и желание покупать может пропасть :). Конечно согласен риски есть, но драматизировать всё же не стоит.
Ок.
1. У генерального директора может не быть прав продавать недвижимость фирмы. Соответственно необходимы а)приказ о назначении генерального директора б) выписка из ЕГРЮЛ в) устав (проводим собрание учредителей, получаем протокол собрания и решение о продаже той или иной собственности. Незабываем сроки, цену, дату, место, время и прочие атрибуты данной бумажки(документа) и то, что генеральный директор в праве продать данный объект. Если даже в уставе этого не требуется, всё равно проводим. В прошлом году сталкивался (подделали протокол собрания, назначили другого генерального, сдали площади в аренду. Итог- полгода судов.) Поэтому собирать участников общества желательно. Всё права генерального по продаже подтвердили.

2. Проверяем наличие объекта в ГКН. Получаем выписку их ЕГРП (могут быть обременения). Знакомимся с ДКП или иным документом на основании которого данный объект перешел в собственность юр лицу. Знакомимся с документами БТИ экспликация, поэтажный план. Получаем в итоге красные линии, несоответствие назначения помещения с его эксплуатацией. торгуемся и идём дальше. Знакомимся с кадастровым паспортом обычно пятно застройки и ничего более интересного. Проверяем -имеет ли данный объект историческую ценность. Если даже не имеет, то фасад может иметь. Есть риск что никто в дальнейшем не согласует дополнительный выход с первой линии. С архитектурой свои заморочки, может быть разрешена реконструкция и перепланировка помещений, но с запретом изменения объёмных характеристик здания и тому подобное. Это скорее относится не к рискам, а к дальнейшей эксплуатации.

3. Определяемся с землёй. Если земля в аренде, а в основном это так (собственность в Москве встречается редко) то знакомимся с договором аренды земли, её назначением, сроком аренды. Расходы по аренде могут быть довольно существенными. Далее идём к соседям. Точнее открываем соседние участки на кадастровой карте росреестра смотрим границы, назначение земли. Если есть возможность посмотреть Генеральный план застройки города, то пользуемся если нет -смотрим инвест контракты, которые Москва назаключала в вашем районе. От этого может многое зависеть, как перспективы оказаться по соседству с новым бизнес центром, так и лишиться части земли по которой проложат дорогу.
4. По финансовым документам не скажу (другой человек обычно занимается). Может что и не упомянул (например свидетельство о регистрации собственности, но это и так очевидно).

Нужно просто проверить документы и провести сделку, а рисков не больше чем везде. Основную работу вы сделали нашли помещение и договорились о цене.

Единственным препятствием к осуществлению наших планов на завтра могут быть наши сомнения сегодня. (Ф.Д.Рузвельт)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector