Подготовка документов о продаже доли недвижимости

Как продать квартиру в долевой собственности в 2020 году

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

ШАГ 4 Подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

• паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
• правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
• справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
• нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
• согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

• заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
• электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

• проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;

• в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
• в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
• квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

ШАГ 5 Задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

ШАГ 6 Нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

• государственная пошлина – 2000 рублей;
• удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
• технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

ШАГ 7 Получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

• если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
• при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
• регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Подготовка документов о продаже доли недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, возможные проблемы с документами

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

• Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
• Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Для оформления сделки предоставляются:

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе.

Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора.

К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю.

Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя.

Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ.

Могут потребоваться и дополнительные документы

Статьи по теме:

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.). Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).

Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

• уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
• паспорта родителей/опекунов;
• выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. выписка из домовой книги);
• свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
• технические паспорта на оба помещения;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.

Подготовительный этап к продаже

Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:

• заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр. ) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
• вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
• запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
• ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
• получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
• запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.

Покупатель может запросить у продавца

Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую «чистоту» квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать такому любопытству . Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:

1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье . Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры . Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут здесь.

1. Справка о количестве прописанных лиц , выдается в паспортном столе.

1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
2. Свидетельство о браке/разводе . Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
3. Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

• договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
• возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
• безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

• наименование адресата уведомления;
• сообщение о факте предстоящей сделки;
• описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

• учреждение Росреестра;
• Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

• договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
• кадастровый паспорт на жилое помещение;
• согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
• уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
• официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
• общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
• кадастровый паспорт на объект;
• зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Какие документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику и при покупке?

Продажа доли в квартире очень похожа на обычную продажу недвижимости. Главное отличие заключается в том, что продается не вся жилплощадь, а лишь отдельная ее часть.

Как правило, это случается, если доля перешла владельцу по наследству, принадлежит несовершеннолетнему, еще ее могут продавать по совместному соглашению или после развода.

Нужно понимать, что если, к примеру, продается двухкомнатная квартира, то совладелец имеет право продать не одну комнату, а именно 50% всей жилплощади.

Чтобы процедура продажи прошла успешно, нужно заранее подготовить перечень требуемых документов. Рассмотрим какие документы необходимые для продажи доли в квартире и ознакомимся с ними, а также документы при покупке доли в квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие документы для продажи доли в квартире необходимы?

Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:

1. Паспорта РФ всех участников.
2. Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
3. Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
4. Кадастровый паспорт.
5. Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
6. Справка о регистрации прав собственности.
7. Тех. паспорт.
8. Справки-характеристики жилплощади.
9. Выписка из ЕГРП.
10. Разрешение, выданное органами опеки.

Паспорта каждого из участников

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Справка о праве собственности

Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно. А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.

Справка о прописанных жильцах

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол. Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней.

Согласие супруга

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Справка о регистрации прав собственности

Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.

Тех. паспорт

При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его (процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях. Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Разрешение, полученное в органах опеки

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).

Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14.

В органы следует предоставить:

• выписку из домовой книги;
• паспорта;
• документ о праве собственности;
• паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
• тех. паспорт.

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

Документы для регистрации контракта

При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками:

1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления.
3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

О налоговой ставке

Согласно действующему законодательству все доходы физ.лиц облагаются 13-процентным налогом. Но в некоторых случаях человек, который продает жилплощадь, может избежать уплаты. Так, если продавец владеет недвижимостью дольше 3-х лет, то он не обязан платить налоги. Если же этот срок меньше 3-х лет, но стоимость доли не превышает 1 000 000 рублей, то уплата налога также необязательна.

В остальных же случаях продавец обязан своевременно заплатить налог в сумме 13-ти процентов, но – что важно – не от общей суммы. Из денег, которые он получает, вычитается 1 000 000, а процент определяется уже по оставшейся сумме.

Допустим, доля продана за 1,5 000 000. Сумма налога в таком случае будет составлять:

(1 500 000 – 1 000 000) х 0,13 = 65 000

Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.

Как видим, конкретные документы для продажи своей доли в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая. Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.

Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире. О том, что делать после заключения сделки, читайте здесь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: