Особенности оценки коммерческой недвижимости

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости: особенности и необходимые документы

Мы гарантируем соблюдение сроков.

Наши преимущества
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию. С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев. Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Оценка коммерческой недвижимости проводиться в отношении нежилых объектов, используемых для получения прибыли: офисы, торговые площади, производственные и складские помещения. Оценка стоимости любого из этих объектов помогает сократить расходы на владение данным типом недвижимости и время на анализ ситуации на рынке.

Предмет и цели оценки

Оценка коммерческой недвижимости проводиться для определения рыночной стоимости. Самой распространённой целью, ради которой её заказывают является получение кредита под залог нежилых помещений. На втором месте определение рыночных ставок арендной платы за использование конкретного коммерческого объекта.

Особенности процесса

Оценка начинается с переговоров, которые завершаются заключением договора. В документе должны найти отражения условия заказа и задачи, предусмотрен случай расторжения договора сторонами.
Затем заказчик передаёт оценщику необходимые документы (достаточно копий) и согласует с ним время осмотра. По прибытии на место специалист фотографирует объект, составляет акт осмотра. Если доступ к объекту невозможен (идёт судебное разбирательство и другая сторона препятствует осмотру), приходиться искать иные пути для определения его стоимости.

Имея на руках всю необходимую информацию, оценщик приступает к составлению отчёта. Его должен проверить непосредственный руководитель специалиста, прежде чем документ попадёт в руки заказчика.
Требования к отчёту обширны, но главное правило: он не должен вводить в заблуждение и допускать двойного толкования. В нём обязательно указывается дата проведения оценки, порядковый номер, использованные стандарты, обозначаются цели и задачи оценки.

Необходимые документы

Нет смысла говорить о минимальном пакете документов, поскольку чем больше сведений вы предоставите, тем более объективной и точной будет оценка и все сведения, занесённые в отчёт.
Кроме элементарных требований (правоустанавливающие документы), помогут документы из БТИ (техпаспорт или выписка из него по форме БТИ №1а; экспликация по форме №22 и поэтажный план), бухгалтерская информация (справка о балансовой стоимости объекта, о величине остаточной стоимости, информация о расходах на страхование объекта, коммунальные платежи, оплата труда уборщицы, охранника).

Ценообразующие факторы

Оценка в основном заказывает для выявления факторов, которые влияют на цену объекта коммерческой недвижимости. Как и для других типов недвижимого имущества важно местоположение, качество внутренней отделки, а также удобство расположения, функциональное назначение объекта и возможности для развития бизнеса.

Например, для офисных помещений важно близкое расположение к центру города. Чем больше развита вокруг них инфраструктура, чем доступнее транспортные развязки, тем выше стоимость. А для складской недвижимости более важна транспортная доступность.

Самой дорогой на сегодняшний день является торговая недвижимость. Владельцы ТК и ТЦ никогда не жалуются на недостаток арендодателей.

Что касается назначения объекта, то большую сложность в оценки вызывают та недвижимость, которая не используется по прямому назначению, а «помогает» в изготовлении услуг или товаров. Специалисту сложно вычленить параметры, которые собственно и принесли прибыль.

На стоимость коммерческой недвижимости влияет и площадь, причём противоположным способом. Чем больше помещение, тем меньше цена за 1 кв. м. Это вызвано снижением спроса на крупные объекты – в них нуждаются далеко не многие. Если небольшой офис кажется привлекательным тысяче предпринимателей, то складской комплекс размеров в 500 кв. м заинтересует далеко не каждое предприятие. В зависимости от условий: тепло, свет, наличие балок и другие.

Только компетентный специалист в состоянии грамотно распределить факторы по их влиянию на цену и сделать объективный вывод о стоимости объекта.

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта

Коммерческими объектами принято считать нежилые помещения, которые используют в целях получения прибыли. Важно верно оценить стоимость коммерческой недвижимости. В противном случае при продаже может возникнуть недоимка средств, иная ситуация – завышенная цена станет причиной долгой продажи и отказов потенциальных покупателей.

Процедура оценки занимает много времени по причине трудоёмкости процесса, который учитывает не только основные параметры здания, но и уровень дохода, приносимый нежилым объектом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Когда требуется эта процедура?

Оценка такого рода недвижимости необходима при:

  1. Оформлении займа в банке. Тогда нежилая площадь становится залогом под выдачу кредита.
  2. Инвестировании. В том случае, если инвестору необходимо вложиться на крупную сумму, он должен быть осведомлён о предприятии, его рыночной стоимости.
  3. При подготовке к сделке рода купли-продажи, сдаче здания в аренду. Оценка необходима, чтобы точнее определиться с ценой за объект.
  4. При оформлении страховки. Страховая компания обязана знать стоимость оформляемого имущества.
  5. При разделе недвижимости. Обе стороны для избежания разногласий должны узнать стоимость делимой площади.

Какие понадобятся документы?

Перечень необходимых документов меняется в зависимости от пожеланий оценщика, типа недвижимости.

При наличии справочной информации, ее необходимо заверить и подтвердить печатью.

В стандартный пакет документов входят:

  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Паспорт БТИ, план и экспликация к нему.
  • Сведения о наличии обременения на объект.
  • Кадастровый паспорт земельного участка (для отдельных построек).
  • Документы, подтверждающие прочее имущество.
  • Копия паспорта.
  • Копия записи, сделанная в единой налоговой службе для юридических лиц.

Порядок проведения

Специалисты проводят комплексный, многоуровневой анализ для выяснения точной цены недвижимости на рынке. Процедура проверки состоит из нескольких этапов:

  1. Первый этап заключается в переговорах заказчика и оценщика. На данном этапе обсуждаются все нюансы о заключении договора о сотрудничестве, ставятся задачи, выясняются возможные трудности. Главное – учитывается мнение обеих сторон. Документ обязуется быть установлен в письменной форме, он не требует заверения нотариусом на основании ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  2. На втором этапе заказчик предоставляет пакет документов для проведения анализа. После детального рассмотрения документов, специалист имеет право сократить или расширить список необходимых бумаг.
  3. На третьем этапе происходит осмотр помещения. Специалист лично осматривает недвижимость, составляет акт, фотографирует. Если на территории коммерческой недвижимости проходит процесс судопроизводства или по иным причинам доступ ограничен, заказчик может отказать оценщику в проведении осмотра.
  4. На последнем этапе составляется итоговый отчёт.

Особенности торговых помещений как объекта оценки и управления

На 2019 год торговая недвижимость активно развивается. Общая ситуация на рынке торговой недвижимости предполагает дальнейший рост торговых площадей на территории Российской Федерации.

Анализ тенденций рынка торговой недвижимости

Анализ рыночных тенденции происходит в несколько этапов:

  • Анализ ситуации на рынке в настоящий момент.
  • Анализ конкуренции.
  • Определение соответствия особенностей объекта требованиям рынка.
  • Формирование советов для улучшения характеристик имущества.

Внешние и внутренние факторы, влияющие на стоимость объекта

При проведении данного анализа учитывается ряд особенностей:

  1. Доступность транспорта для объекта.
  2. Развитость инфраструктуры.
  3. Уровень привлекательности недвижимости для будущих покупателей.
  4. Особенность доступа к торговой площадке.
  5. Наличие парковок, автостоянок.
  6. Состояние внутренней отделки помещения.
  7. Наличие коммуникаций, оборудования.
  8. Наличие служебных, складских помещений.

Наиболее эффективное использование объектов

Под данным анализом предполагается выявление наиболее прибыльного варианта использования здания. Анализ состоит из четырех последовательных этапов:

  1. Обсуждение всех возможных вариантов использования объекта, учитывая возможные положительные и отрицательные стороны.
  2. Выявление потенциальных покупателей, возможных перспектив.
  3. Рекомендации по дальнейшему развитию коммерческого объекта, опираясь на рыночные тенденции.
  4. Подведение итогов о наиболее выгодном использовании объекта.

Подходы к расчету рыночной стоимости

Следуя п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 297, современная оценочная деятельность основывается на трёх основных подходах к определению стоимости нежилых помещений:

  1. Затратный подход основывается на подсчёте расходов на приобретение недвижимости. В результате выступает определённая сумма денег, которую предполагается потратить на улучшение имущества. При этом подходе во внимание берется общее состояние имущества, износ.
  2. При сравнительном подходе происходит сравнение предмета оценки со схожими объектами. Аналогом принято считать объект, имеющий схожие характеристики, которые оказывают влияние на цену.
  3. Доходный подход основан на методах выявления предполагаемых доходов и перспектив от использования имущества.

Затратный

Затратный подход состоит из нескольких этапов:

  1. Оценка стоимости нежилого помещения на рынке.
  2. Оценка стоимости замещения объекта и величины прибыли.
  3. Расчёт выявленного износа.
  4. Выявление итоговой цены за счёт подсчёта восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением получившейся величины на стоимость земельного участка.

Для вычисления стоимости при данном подходе используется формула:

Пример:
Необходимо высчитать стоимость складского помещения. Для получения верных расчётов необходима информация о стоимости земли, на которой находится объект, и о сумме износа объекта. При условии, что:

  1. Цена земельного участка равняется 5 млн.рублей.
  2. Восстановительные работы обойдутся в 9 млн. рублей.
  3. Сумма износа равняется 1 млн. рублей.

Сравнительный

Сравнительный анализ чаще проводится по отношению к объектам недвижимости, имеющим много аналогов на рынке. Процедура разделена на несколько последовательных этапов:

  1. Сначала анализируется рыночная ситуация, которая меняется в зависимости от рассмотрения аналогичных объектов на рынке.
  2. Далее выявляются показатели, влияющие на цену недвижимости.
  3. Разрабатывается схема, которая соединяет единицы сравнения с показателями сверки.
  4. Рассчитываются корректировки показателей по данным рынка.
  5. Применяются схемы к аналогам в целях точного расчёта скорректированных цен продаж.
  6. Анализируются выявленные цены продаж недвижимостей для выявления рыночной цены стоимости оцениваемого объекта.

Аналоги подбираются по критериям:

  • техническим;
  • экономическим;
  • материальным и т.д.

Например:
В городе Челябинске на пр. Победе продаётся трехкомнатная квартира на третьем этаже новостройки. Другие параметры: монолитнокирпичный дом, площадь квартиры составляет 64,5 кв.м, состояние — под отделку, цена – 3000000 рублей.

В городе Челябинске на улице Октябрьской продаётся четырёхкомнатная квартира на пятом этаже, общая площадь 80,4 кв.м, без отделки. Цена – 4255002 рублей. В Челябинске на Московском проспекте четырёхкомнатная квартира, без отделки, общая площадь 205 кв.м. Цена – 3500000 рублей.

Итог: рыночная стоимость квартиры площадью 84,5 кв.м, расположенной по адресу пр. Победы, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 3875000 рублей без НДС.

Доходный

Данный тип подхода актуален для объектов недвижимостей, основной целью которых является принесение прибыли. Главным критерием остается оценка стоимости, действительной на момент покупки, и дальнейшей выгоды. Пункт 21 «Федеральных стандартов оценки», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 25.05.2015г. утверждает, что специалист:

  1. Определяет период прогнозирования. Производит аналитику всех влияющих на доход от объекта характеристик.
  2. Исследует способность предмета оценки приносить доходы за определённый период, подводит итог о его развитии после периода прогнозирования.
  3. Выявляет стоимость денежного потока через стоимость всех выплат к установленному моменту времени.
  4. Производит процедуру определения прогнозируемых доходов в период прогнозирования, кроме того ещё и последующих вероятных приростов в стоимость на дату оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемой прибыли от использования нежилых помещений.

При сдаче торговых площадок в аренду вычисляется предполагаемая прибыль, которая основывается на арендной ставке и периоде сдачи помещений.

Алгоритм состоит из трёх шагов:

  1. Расчёт чистого годового дохода, который принесёт имущество при максимально эффективном использовании.
  2. Расчёт ставки капитализации.
  3. Вычисление цены по формуле.

Цена объекта: 125000000 Чистый операционный доход: 5000000 КК: 40% 125000000=5000000/40%

Правила составления отчёта о процедуре

Итоговый отчёт об оценке должен быть выполнен в соответствии со всеми требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

В готовом документе фиксируются исключительно достоверно точные данные, не допускается возможность двоякого толкования. Отчёт составляет специалист, являющийся членом Российского совета оценщиков. Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.

На что обращать внимание при выборе оценщика?

Чтобы выбрать грамотного оценщика, необходимо следовать нескольким простым рекомендациям:

  1. Проверить наличие лицензии или государственного сертификата на право заниматься оценочной деятельностью у эксперта.
  2. Оценить прошлый опыт работы с аналогичными предложениями, узнать об итоговых результатах.
  3. Просмотреть отзывы других людей об оценщике, также о компании, сотрудником которой он является.

Сколько стоят услуги специалистов?

Стоимость зависит от нескольких параметров:

  1. Региона, населённого пункта, в котором находится объект оценки.
  2. Удалённости объекта от места проживания эксперта.
  3. Технических характеристик недвижимости.
  4. Вида разрешения на использование собственности.
  5. Двух площадей: земельного участка и строений.
  6. Цели проведения оценки.
  7. Уровня квалификации оценщика.

Средняя стоимость в городах РФ:

  • Москва и Санкт-Петербург— 30000 рублей.
  • Нижний-Новгород – 10000 рублей.
  • Брянск – 10000 рублей.
  • Воронеж – 10000 рублей.
  • Курск – 7000 рублей.
  • Барнаул – 9000 рублей.
  • Новосибирск – 8000 рублей.
  • Красноярск – 15000 рублей.
  • Омск – 15000 рублей.

Оценку коммерческой недвижимости должен производить только грамотный специалист. Правильный выбор оценщика сократит время ожидания и позволит получить максимально качественный результат работы.

Полезное видео

Ниже представлено видео об оценке коммерческой недвижимости:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Профессиональная оценка коммерческой недвижимости: как и когда проводится, куда обратиться

Экспертная независимая оценка коммерческой недвижимости – популярная в последние годы услуга. Она часто требуется для суда, банка, различных сделок, а также для разрешения имущественных споров граждан.

Чтобы получить официальный документ о её проведении, нужно обратиться в профессиональную компанию, уполномоченную выдавать заключение о проведении такой работы. Только оно будет иметь юридическую значимость.

В каких случаях нужна экспертная оценка коммерческой недвижимости

Для коммерческой недвижимости такая процедура может понадобиться в следующих случаях:

  • В целях подтверждения балансовой цены.
  • Для международного бухучёта.
  • По запросу ФНС с целью определения налоговой базы.
  • По запросу банка при подаче заявки на кредит, рассрочку, ипотеку.
  • В целях переоценки недвижимости, если она находится в залоге у банка.
  • Для страховой компании.
  • При проведении сделок с имуществом, например, купли-продажи или сдачи в аренду.
  • В целях сравнения с конкурентами, принятия решений по изменениям, управлению компанией.
  • Для разрешения имущественных споров.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся:

  • ТРЦ, ТРК, ТК.
  • Нежилые отдельно размещённые здания без точного назначения.
  • Производственные и торговые помещения.
  • Офисные здания.
  • Кафе, рестораны, салоны, парикмахерские и т.п.
  • Складские помещения.
  • АЗС.

Существует несколько разновидностей оценки. Какой метод выбрать, зависит от целей проведения и от типа недвижимости. Самостоятельно определять способ нет необходимости – нужно просто проконсультироваться у специалиста компании, в которой планируется заказать услугу. Он сам выявит, какой метод нужно использовать в данном случае.

Используемые способы – затратный, сравнительный или доходный. При каждом из них проводится полный подробный анализ ряда факторов. Разница в том, что акцент делается на разных деталях.

Несмотря на то, что для каждого есть свои правила и формула расчёта, работа проделывается огромная. Эксперт анализирует каждый фактор с учётом своих знаний и опыта. Мнение о том, что высчитать цену недвижимости легко, просто используя интернет-формулы, ошибочно.

Кто имеет право проводить оценку коммерческой недвижимости

Существует два варианта:

  1. Самостоятельная оценка коммерческого помещения или здания. Сюда входят также случаи, когда имущество оценивается общим собранием нескольких сотрудников, знакомыми со смежным профильным образованием и т.д.
  2. Профессиональная. Может проводиться только организациями, имеющими лицензию на такую деятельность.

Первый вариант используется крайне редко. Он подходит, когда не требуется ни определение точной цены, ни официальное заключение в виде документа.

Примеры случаев, когда может понадобиться самостоятельный анализ:

  • Организация хочет внести какие-то изменения во внутреннюю документацию или в принципы своей работы. Для этого в рамках комплексного решения ей требуется оценить недвижимое имущество.
  • Происходит разделение объекта между родственниками, но проблем не возникает, нужно только выяснить изначальную стоимость.
  • Перед продажей владелец желает уточнить цену.

Выбирая такой вариант, очень важно учитывать, что получившаяся в итоге сумма может сильно отличаться от реальных цифр. Если человек пытается сделать оценку по формулам из интернета, вероятность ошибки очень высока. Недаром для проведения оценочной деятельности компании получают лицензию: важны и знания, и опыт.

Поэтому второй вариант выбирают чаще. К тому же в большинстве случаев анализ стоимости объекта не имеет никакой юридической силы, если он не подтверждён официальным документом.

Этапы проведения оценки

Первым этапом является подбор организации. Решение стоит принимать взвешенно, не обращаясь в первую попавшуюся компанию, а выбирая действительно ответственных экспертов.

Согласование действий и подписание договора

Второй этап – непосредственно обращение в эту организацию, получение консультации по всем вопросам и согласование дальнейших действий. Консультация обычно является бесплатной и проводится в течение 15-60 минут. В ходе неё выясняются все нюансы и пожелания заказчика, принимается решение о том, как обойти подводные камни, если они есть.

Далее на этом этапе происходит согласование деталей проведения работы. Необходимый минимум информации, который нужно предоставить:

  • Общее местонахождение объекта и его точный адрес.
  • Его наименование.
  • Информацию об общей площади объекта.
  • Цель проведения – для чего необходимо заключение об оценке.

На втором этапе согласовывается также цена оценки коммерческой недвижимости, запрашивается пакет документов, если он ещё не был собран. После их передачи заключается договор.

После второго этапа основная работа заказчика может считаться оконченной. Далее потребуется только предоставить доступ на объект, если в этом есть необходимость.

Осмотр объекта и составление заключения

На третьем этапе эксперт выезжает на объект и проводит его осмотр:

  • проверяет степень износа;
  • делает фотографии;
  • осматривает прилегающую территорию;
  • проверяет соответствие документации в целом;
  • вносит в свои записи все детали, влияющие на стоимость;
  • также он изучает предоставленные документы.

Затем на основе всех собранных материалов и с помощью оценочных формул проводится анализ актуальной стоимости объекта. Обычно вся работа занимает от 1 дня.

Более точный срок зависит от расположения объекта и наличия факторов, которые могут препятствовать проведению процедуры или задерживать её. Дату получения заключения об оценке можно узнать заранее, ещё при заказе услуги.

Последним, четвёртым этапом является получение готового документа. После этого его можно использовать там, куда он изначально требовался.

Какие документы потребуются

Единого перечня документов, по которому можно было бы их собрать и сдать эксперту, не существует. В различных ситуациях могут понадобиться другие бумаги; бывает и так, что отсутствие какой-либо справки не критично. А иногда документ можно заменить на другой. Всё зависит от конкретной ситуации.

Оптимальный вариант – уточнять заранее, что именно понадобится. Для этого нужно проконсультироваться у специалистов по телефону. На основе предоставленных данных они могут назвать полный перечень.

Но есть основной список, на который можно предварительно ориентироваться:

  • Подтверждение права собственности на тот объект, который предстоит оценивать.
  • Геодезический план либо карты с обозначением места расположения недвижимости. Предоставляется в виде копий.
  • Документы, с помощью которых можно подтвердить право на земельный участок, где расположен объект.
  • Для юридических лиц – справка о размере балансовой стоимости.
  • Информация обо всех сооружениях, входящих в состав объекта и расположенных на его территории.
  • Справки, подтверждающие ежегодные расходы на объект, и размер этих расходов.
  • Документы из БТИ.
  • Реквизиты организации, если заказчиком является юридическое лицо.
  • Документы, подтверждающие суммы расходов по коммунальным платежам или их полное отсутствие.
  • Сведения о том, есть ли обременения, или об их отсутствии. Во многих случаях нужны документальные подтверждения. К обременениям относятся залог, аренда, ипотека и другие подобные случаи.

Кому доверить проведение оценки коммерческой недвижимости

Компаний, занимающихся профессиональной оценкой коммерческой недвижимости, сегодня достаточно много. И всё-таки стоит тщательно выбирать эксперта, особенно если анализ проводится в целях перепроверки или результат может сильно повлиять на дальнейшие обстоятельства.

Наше предложение потенциальным заказчикам – выбрать именно нас в качестве организации для проведения оценки. Огромный опыт позволяет утверждать, что всё будет сделано на высшем уровне.

Преимущества, которые вы можете получить, если выберете компанию «Профсервис», достойны внимания:

  • Предоставляется оценка коммерческой недвижимости в Москве на таком уровне, где учтены все факторы, а значит, она будет максимально точной и обоснованной.
  • Вы будете уверены, что результат – правильный. Это подтверждает репутация компании и огромный опыт, а также высокая квалификация наших сотрудников. «Профсервис» имеет лицензию на свою деятельность. Аккредитован в Сбербанке.
  • Короткий срок выполнения. Согласовать его можно заранее, до подписания договора.
  • Затраты будут приемлемыми. Несмотря на высокий уровень услуг и сервиса, цены демократичные.

Если вы хотите получить оценку коммерческой недвижимости с учётом всех возможных факторов, обратитесь к нам. Профессиональный подход – залог положительного результата!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки. Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств. Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость.

Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки выступает доходный.

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местоположение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обязательно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение. При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе; каков состав населения демографического характера в данном районе; общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимости; могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возможно, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее).

При анализе рынка торговой недвижимости нельзя не выделить такие значимые ценоформирующие факторы, как наличие парковки для автомобилей и особенности расположения торговых площадей относительно фронтальной части здания. Кроме того, на стоимость торговой недвижимости оказывают влияние и многие другие факторы, например наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части здания, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

Данное исследование при оценке торговой недвижимости позволяет определить ориентировочный оборот торговой точки и установить, какую продукцию будет наиболее выгодно реализовывать в ней. При этом при оценке торговых площадей происходит сравнение данного объекта торговой недвижимости с аналогичными, которые выставлены на продажу, и максимально достоверно определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости

Задание на оценку, основные факты и выводы

В задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, техническим заданием для оценщиков – необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы.

Таблица № 1- Общие сведения

Объект оценки 1. Нежилое помещение (административное) общей площадью 262,3 кв.м.; Местоположение объектов: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А
Имущественные права на объект оценки Право собственности
Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость
Цель и назначение оценки Определение рыночной стоимости объектов оценки для оформления сделки купли – продажи, для принятия управленческих решений
Дата оценки 10 мая 2015 года
Дата осмотра объектов 10 мая 2015 года
Дата составления отчета 10 мая 2015 года
Период проведения оценки 10 мая 2015 года по 15 мая 2015 года
Основание для проведения оценки Договор № 502-О/С от 10 мая 2015 года года между ООО «Редо-2 и ООО «Дом оценки»

Окончание таблицы № 1- Общие сведения

Применяемые стандарты оценки Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, № 255, № 254, № 611, стандарты и правила НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
Ограничение и пределы применения полученного результата Результат оценки может быть рекомендован для использования в течение 6 месяцев от даты составления Отчета об оценке

Информация об Оценщиках, участвующих в оценке

Таблица № 2 – Информация об оценщике

Крылова Елена Владимировна – Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.07.2013
Страхование ответственности Ответственность оценщика на сумму 3 000 000 рублей застрахована страховой компанией ОСАО «Ингосстрах», страховой полис № 433-177-041745/14 (действителен до 17 июня 2015)
Диплом об образовании Диплом ПП-3 № 001519 от 04.05.2012 о профессиональной переподготовке по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в Центре делового образования при Южноуральском Государственном Университете
Местонахождение г. Челябинск, ул. Пушкина, 15
Стаж в оценочной деятельности 2 года

Информация об юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовой договор

Таблица №3 – Информация об юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовой договор

Наименование Общество с ограниченной ответственностью «Дом оценки»
Юридический адрес 454091, г. Челябинск, ул. Пушкина, дом 15
Почтовый адрес 454091, г. Челябинск, ул. Пушкина, дом 15
ОГРН
Банковские реквизиты
Контактные телефоны +7 (351) 729-83-42, 729-83-44
Сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор Наименование страховой компании ЗАСО «ЭРГО Русь», страховой полис № L26-13788, страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей 00 копеек, срок действия полиса с «24» апреля 2013 года по «23» апреля 2016 года

Основные факты и выводы

В процессе расчетов Оценщиками были получены следующие результаты, представленные в таблице № 4

Таблица № 4 – Результаты оценки

№ п/п Наименование Место расположения Рыночная стоимость на 04.12.2014 с учетом НДС
Нежилое помещение № 1 административное) общей площадью 262,3 кв.м. г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8/А 13 651 045 Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять рублей

Обобщая полученные результаты, на основе принятой методологии, а также с учетом всех допущений, изложенных в настоящем Отчете, мы получили следующее значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки: 13 651 045 (Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять) рублей с учетом НДС.

Определение вида стоимости

В соответствии с Договором на оценку и требованиями Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость в контексте Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 и Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость – «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Международный стандарт оценки МСО 1, принятый Международным Комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) определяет, что рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между

заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Читать еще:  Срок действия генеральной доверенности на недвижимость
Ссылка на основную публикацию