О недвижимости просто – Подборки юридических рекомендаций

Авторские судебные подборки

Почему работа юриста сложна, никому объяснять не нужно. Если у нас есть пословица, что «два юриста – три мнения», то американские специалисты говорят, что на каждого юриста должно быть два помощника. К сожалению, в России у нас нет такой возможности. Но таким помощником могут стать авторские подборки в Caselook.

Зачем нужны авторские подборки?

Судебная практика меняется достаточно часто, как и законодательство. Так, можно отметить, что одновременно проходит несколько правовых реформ: это и реформа гражданского права, и налогообложения, и процессуальная реформа. Поэтому часто приходится много изучать изменения, судебную практику. Но можно и сэкономить время, если воспользоваться чужими знаниями, которые уже сформированы в определенную подборку.

Оперативное решение новых задач

Ещё одной причиной, почему нужно изучать чужой опыт, является то, что нельзя знать все на свете. Юрист не может объять необъятное и специализироваться во всех направлениях. Но часто приходится решать нетривиальные задачи, например, если в компании вдруг возник трудовой спор или налоговый, а юриста с соответствующей специализацией нет. При этом руководство не вдается в подробности и специализацию работающих в компании юристов, которым приходится делать все. И, конечно, директора не спешат в кризис привлекать сторонних специалистов. Таким образом, юристам компаний в условиях экономической нестабильности все сложнее работать. И вот в такой непростой ситуации, когда нужно решить задачу, с которой никогда не сталкивался, чтобы не потерять работу в нестабильное время, можно просто изучить чужой опыт, авторскую подборку ведущих специалистов известных российских юридических компаний.

Экономия времени

Если самостоятельно разбираться в каком-то вопросе, например, в оспаривании сделок должника, то можно потратить достаточно много времени и сил. Но согласитесь, что самый ценный ресурс у специалиста – это время, именно «время – это деньги». И если нам нужно, например, сделать заключение, то всегда проще воспользоваться уже готовым решением. Не нужно читать все решение, с помощью одной строчки можно понять, о чем идет речь.

Снижение рисков

Всегда в юридической работе существует вероятность неправильно принять решение. Работа юриста всегда связана с принятием решения, отстаиванием интересов клиента. И важным аспектом подготовки является выстраивание правильной линии поведения, которая должна быть основана на уже принятых судебных актах. Снизить риски возможно, если воспользоваться уже готовым решением проблемы.

Авторитетные мнения ведущих юристов

Авторские подборки составляются ведущими юридическими компаниями: Хренов и Партнеры, ЭКВИ; Гольцблат; НАФКО-Консультанты; Муранов, Черняков и партнеры; Олевинский, Буюкян и партнеры; Яковлев и партнеры; Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры, а, следовательно, подобные авторские подборки являются своего рода авторитетными.

Возможность отвлечься

Как известно, лучший отдых – это смена деятельности. Бывает, что день не задался и сделать то, что поручено, просто невозможно. Но если отвлечься от текущих дел и почитать авторскую подборку, то идея может прийти сама собой.

Пример:

Многие компании и группы компаний в настоящее время оптимизируют активы и совершают сделки со взаимозависимыми лицами. Соответственно, возникает вопрос: может ли быть признана подобная сделка недействительной или ничтожной? Если мы откроем Решение АС Западно-Сибирского округа от 28.01.2016 по делу № А45-8036/2015 то можем как раз найти информацию относительно признания сделки между взаимозависимыми лицами ничтожной. Должник (ООО) заключил с сыном своего единственного учредителя соглашение об отступном, по которому последний получил ликвидные активы общества. Суд признал данное соглашение ничтожной сделкой.. направленной на сокрытие активов, поскольку у должника имелись неисполненные обязательства по выплате действительной стоимости доли вышедшего участника.

Таким образом, можно не изучая судебное дело сразу прийти к выводу о том ,что схема сделок со взаимозависимыми лицами с целью снизить налоговые риски или уберечь активы является достаточно плохим вариантом оптимизации. И юристу нужно предложить другие варианты , как уберечь имущество, например, реализовать его невзаимозависимой компании или передать в качестве отступного лицу, которое не имеет взаимозависимости с должником.

В заключение нужно отметить, что авторские подборки упрощают работу юриста, поскольку сокращают время поиска информации, позволяют воспользоваться опытом и наработками других компаний и быстрее принять решение по важному вопросу.

Авторские судебные подборки

Почему работа юриста сложна, никому объяснять не нужно. Если у нас есть пословица, что «два юриста – три мнения», то американские специалисты говорят, что на каждого юриста должно быть два помощника. К сожалению, в России у нас нет такой возможности. Но таким помощником могут стать авторские подборки в Caselook.

Зачем нужны авторские подборки?

Судебная практика меняется достаточно часто, как и законодательство. Так, можно отметить, что одновременно проходит несколько правовых реформ: это и реформа гражданского права, и налогообложения, и процессуальная реформа. Поэтому часто приходится много изучать изменения, судебную практику. Но можно и сэкономить время, если воспользоваться чужими знаниями, которые уже сформированы в определенную подборку.

Оперативное решение новых задач

Ещё одной причиной, почему нужно изучать чужой опыт, является то, что нельзя знать все на свете. Юрист не может объять необъятное и специализироваться во всех направлениях. Но часто приходится решать нетривиальные задачи, например, если в компании вдруг возник трудовой спор или налоговый, а юриста с соответствующей специализацией нет. При этом руководство не вдается в подробности и специализацию работающих в компании юристов, которым приходится делать все. И, конечно, директора не спешат в кризис привлекать сторонних специалистов. Таким образом, юристам компаний в условиях экономической нестабильности все сложнее работать. И вот в такой непростой ситуации, когда нужно решить задачу, с которой никогда не сталкивался, чтобы не потерять работу в нестабильное время, можно просто изучить чужой опыт, авторскую подборку ведущих специалистов известных российских юридических компаний.

Экономия времени

Если самостоятельно разбираться в каком-то вопросе, например, в оспаривании сделок должника, то можно потратить достаточно много времени и сил. Но согласитесь, что самый ценный ресурс у специалиста – это время, именно «время – это деньги». И если нам нужно, например, сделать заключение, то всегда проще воспользоваться уже готовым решением. Не нужно читать все решение, с помощью одной строчки можно понять, о чем идет речь.

Снижение рисков

Всегда в юридической работе существует вероятность неправильно принять решение. Работа юриста всегда связана с принятием решения, отстаиванием интересов клиента. И важным аспектом подготовки является выстраивание правильной линии поведения, которая должна быть основана на уже принятых судебных актах. Снизить риски возможно, если воспользоваться уже готовым решением проблемы.

Авторитетные мнения ведущих юристов

Авторские подборки составляются ведущими юридическими компаниями: Хренов и Партнеры, ЭКВИ; Гольцблат; НАФКО-Консультанты; Муранов, Черняков и партнеры; Олевинский, Буюкян и партнеры; Яковлев и партнеры; Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры, а, следовательно, подобные авторские подборки являются своего рода авторитетными.

Возможность отвлечься

Как известно, лучший отдых – это смена деятельности. Бывает, что день не задался и сделать то, что поручено, просто невозможно. Но если отвлечься от текущих дел и почитать авторскую подборку, то идея может прийти сама собой.

Пример:

Многие компании и группы компаний в настоящее время оптимизируют активы и совершают сделки со взаимозависимыми лицами. Соответственно, возникает вопрос: может ли быть признана подобная сделка недействительной или ничтожной? Если мы откроем Решение АС Западно-Сибирского округа от 28.01.2016 по делу № А45-8036/2015 то можем как раз найти информацию относительно признания сделки между взаимозависимыми лицами ничтожной. Должник (ООО) заключил с сыном своего единственного учредителя соглашение об отступном, по которому последний получил ликвидные активы общества. Суд признал данное соглашение ничтожной сделкой.. направленной на сокрытие активов, поскольку у должника имелись неисполненные обязательства по выплате действительной стоимости доли вышедшего участника.

Таким образом, можно не изучая судебное дело сразу прийти к выводу о том ,что схема сделок со взаимозависимыми лицами с целью снизить налоговые риски или уберечь активы является достаточно плохим вариантом оптимизации. И юристу нужно предложить другие варианты , как уберечь имущество, например, реализовать его невзаимозависимой компании или передать в качестве отступного лицу, которое не имеет взаимозависимости с должником.

В заключение нужно отметить, что авторские подборки упрощают работу юриста, поскольку сокращают время поиска информации, позволяют воспользоваться опытом и наработками других компаний и быстрее принять решение по важному вопросу.

Выбираем риэлтора: практические рекомендации

Редкий человек, подумывающий о покупке или продаже недвижимости, не будет стоять перед выбором: обратиться к специалисту по недвижимости или нет. Если все-таки выбор пал на обращение к риэлтору, то возникает вопрос: где его взять?

Менеджер компании “Адвекс на Ланском” Марина Гусакова советует всем, заинтересованным в сделке с недвижимостью, обращаться в крупные компании, работающие в недвижимости не одно десятилетие.

—Даже если вам покажется, что специалист не такой сильный, как бы вам этого хотелось, то технологии агентства позволят вам не попасть в неприятную ситуацию, а если таковая и все-таки произойдет по различным причинам, то ведущие специалисты агентства и юридический отдел всегда спасут ситуацию, – дает рекомендации эксперт.

Сегодня портал “Разумная Недвижимость” рассказывает, на что обратить внимание при выборе риэлтора и как с этим выбором не ошибиться!

Выбираем профессионала

В настоящее время в риэлторском бизнесе присутствует много частных маклеров, чьи услуги зачастую обходятся дешевле. Но стоит ли за этим дешевле гнаться? И является ли такая экономия разумной?

Марина Гусакова подчеркивает, что бы не ошибиться с выбором нужно искать солидное агентство, знакомиться с его сотрудниками на сайте.

—Либо если вам посоветовали риэлтора, узнайте в каком агентстве он работает, зайдите на сайт этого агентства, возможно найдете отзывы об агентстве, об агенте. И, заключив договор с агентством, приступайте к исполнению своей мечты безопасно, комфортно, с максимальной выгодой для себя, с понятными сроками и благополучным результатом, – говорит эксперт.

Президент ГК ООО «ЭКОТОН» Екатерина Романенко также считает, что прежде всего, стоит обратить внимание представителем какой фирмы является риэлтор. Наличие у компании хороших рекомендаций наград в профессиональной сфере, а так же членство в общественных организациях рынка недвижимости, является залогом успешного сотрудничества.

—Конечно, максимально этому требованию соответствуют крупные фирмы с многолетним опытом. В столь непростое для недвижимости время, клиент ищет стабильности и поэтому ориентирован на бренд. Молодым компаниям сейчас нелегко, однако, положение не безвыходное. Как мы все знаем, качественное оказание услуги – гарантия успеха фирмы, – констатирует собеседница портала.

Признак профессионализма – аттестат!

Опыт и эрудиция риэлтора важно. Однако его профессионализм также подтверждается наличием аттестата.

Для того, чтобы получить аттестат Российской Гильдии Риэлторов, специалист должен дать ответ на примерно 500 вопросов из области гражданского, жилищного и семейного права.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге аттестат имеют около 3 тысяч специалистов, работающих в разных агентствах, входящих в Ассоциацию Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (сокращенно АРСП).

Генеральный директор АН НЕВСКИЙ ПРОСТОР Александр Гиновкер отмечает, что риэлтор должен хорошо разбираться в современных методах маркетинга недвижимости, ориентироваться в рекламных площадках, соцсетях, иметь представление о качественной фото и видеосъемке, 3D технологиях.

—Большим плюсом является членство агентства в одном из профессиональных риэлторских объединений, старейшим из которых является Ассоциация риэлторов. Немаловажен и момент психологической совместимости с риэлтором, так как это человек, которому Вы доверяете на время поисков и проведения сделки представлять свои интересы в важнейшем имущественном вопросе – продаже или покупке недвижимости. Общаться с ним придется продолжительное время, и это общение должно быть комфортным и удобным для Вас, – рассказывает Александр Гиновкер.

Кстати, еще одним важным моментом во взаимоотношениях агента по недвижимости и клиента являются документы.
Для того, чтобы максимально обезопасить себя стоит заключить агентский договор – документ, в котором регламентируются все аспекты взаимоотношений клиента и риэлтора. В рамках договора можно обозначить сумму денежного вознаграждения и условия его получения.

—Очень интересный вопрос: кому больше нужен договор на услугу риэлтору или клиенту? Так вот, мое однозначное мнение: клиенту. Ведь вы же готовы заплатить 20-50 тыс. рублей маклеру без всякого договора, он этого не боится. А вот вы, не представляя без договора какие именно услуги он вам должен оказать, не сможете этих услуг и потребовать. А если произойдут неприятности, последствия наступят только для вас. Маклер деньги положит в карман, а дальше – как в народном фольклоре “взятки гладки”. Кстати, экономия с маклером тоже может оказаться призрачной, так как агенты, работающие в агентствах, являются гораздо более информированными специалистами и помогут вам сэкономить денег больше, чем вы могли рассчитывать, подчеркнула Марина Гусакова.

Как отличить мошенника от профессионала?

Часто клиенты обращаются к риэлторам, которые поименовали себя так сами (маклеры). Рынок недвижимости – всегда был привлекательным для мошенников. Как на них не наткнуться, универсального рецепта здесь, к сожалению, нет.

Екатерина Ромененко считает, что «хорошего» мошенника действительно сложно отличить от профессионала, зачастую он выглядит даже «лучше»: предлагает «сладкие» условия, цены ниже рыночных, и т.д.

—Мошенники в основном работают в одиночку, зачастую их можно найти по объявлениям «на столбах» и в социальных сетях, которые как раз невольно и представляют простор для их криминальной деятельности. Их обещания кажутся соблазнительными, хотя это пустые слова, не подкрепленные договором и какой – либо ответственностью и направленные только на присвоение денег клиентов, – говорит эксперт.

Согласен с коллегой и Александр Гиновкер, однако подчеркивает, что профессионалы, в отличие от мошенников, не акцентируют внимание на собственной уникальности им колоссальном опыте, не уходят от ответа на вопросы о принадлежности к фирме или стаже работы в отрасли.

—Каждый клиент имеет право знать, кто будет представлять его интересы. Всегда можно позвонить в агентство недвижимости по официальному телефону компании и узнать является ли риэлтор действующим агентом, и какие у него рекомендации, – подытожил спикер.

Бизнес-план агентства недвижимости

1. Краткий инвестиционный меморандум

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.

Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости — бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант — это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.

Основные факторы успеха реализации проекта:

• Огромное количество потребителей.
• Высокое количество предлагаемых ресурсов.
• Свободный вход на рынок.
• Низкий уровень первоначальных затрат.
• Высокая доходность сделок.

Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.

Точка безубыточности достигается в первый месяц работы.

Срок окупаемости составляет от 6 месяцев.

Внутренняя норма рентабельности — 88%.

Средняя чистая ежемесячная прибыль —77 275.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:

• 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 — 18:00 в выходные дни.

3. Описание рынка сбыта

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
• Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.