Методы оценки аренды недвижимости
Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы
Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.
Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.
Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
От чего зависит арендная плата?
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.
Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
- Площадь объекта.
- Базовая ставка платы за 1 кв. м.
- Степень износа здания и помещения.
- Предназначение помещения и т. д.
Что входит в счет на оплату?
Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:
- Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
- Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
- Уровень изношенности объекта.
- Материалы, которые были использованы при возведении здания.
- Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
- Скачать бланк счета на оплату
- Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения
Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:
| Город | Цена аренды (руб. за 1 кв. м.) |
| Севастополь | 367 003 |
| Москва | 157 948 |
| Санкт-Петербург | 114 640 |
| Сочи | 106 781 |
| Ярославль | 85 499 |
| Симферополь | 75 685 |
| Тюмень | 71 184 |
| Ростов-на-Дону | 67 640 |
| Воронеж | 65 247 |
| Белгоод | 61 702 |
| Омск | 30 869 |
Базовая ставка от государства: что это такое?
Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.
Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:
- Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
- Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.
Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.
Методика оценки рыночной стоимости
Оценка арендной платы используется в следующих случаях:
- Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
- Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
- Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:
Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.
Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.
Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.
Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:
- Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
- Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:
- ПД – размер арендной платы.
- Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
- Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:
- Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
- S – общая площадь объекта.
- Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
- Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
- Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
- Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
- Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.
Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.
В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:
- Площадь – 50 кв. м.
- Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
- Территориальный коэффициент – 1,25.
- Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
- Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
- Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
- В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.
Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:
50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.
Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:
- По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
- Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.
В результате возможны два варианта:
- Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
- Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
Как обосновать повышение?
Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:
- Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
- Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.
Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
Определение стоимости аренды на рынке.
В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.
Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды
Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:
1. Сравнительный подход включает методы:
- Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
- Последующей реализации;
- Цены реализации вторичного продукта.
При оценке аренды, как и при оценке недвижимости в целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений, а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.
Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации. Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены. Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.
Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.
2. Затратный подход включает один метод – метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:
- Рекапитализация;
- Экономическая амортизация;
- Валовый рентный множитель.
Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.
Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:
- Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
- Определение коэффициента капитализации;
- Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
- Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
- Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
- Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).
Недостатки метода компенсации затрат:
- Метод выгоден только арендодателю;
- Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
- Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.
3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).
Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:
- Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
- Составление прогноза по издержкам арендатора;
- Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
- Расчет рентабельности работы арендатора;
- Расчет прибыли (дохода) арендатора;
- Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).
Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.
Таким образом, оценка аренды – сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.
ООО “Премьер-Оценка”, 2018. Тел.: +7 (495) 646-03-84; +7 (905) 740-67-75
Особенности оценки недвижимости при аренде
Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду. Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам. Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.
Что такое оценка недвижимости
Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.
Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.
Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:
- суть оценочной деятельности;
- круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
- требования и правила оценки;
- случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.
Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.
Для чего нужна оценка аренды недвижимости
Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:
- для принятия управленческих решений;
- в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
- при оценке функционирующего бизнеса или организации;
- для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.
Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.
Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.
Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:
- передачи объекта в залог (ипотека);
- определения арендной ставки;
- переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
- совершения сделки купли-продажи;
- формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
- разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.
Кто может оценить право аренды объекта
Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.
Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).
Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.
Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.
Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:
- цель проведения оценки;
- тип объекта;
- вид определяемой стоимости;
- размер вознаграждения;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Какая недвижимость оценивается для аренды
Объектами оценки могут выступать:
- здания административного и офисного назначения;
- промышленная и коммерческая недвижимость;
- помещения жилого и нежилого назначения;
- незавершенное строительство;
- земельные наделы и прочее.
Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:
- аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
- владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
Что такое право аренды земли
В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.
Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.
Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.
Особенности оценки права аренды земли
Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.
Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:
- договора аренды;
- кадастрового плана земельного надела;
- данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
- сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
- паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.
Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.
Цели оценки права аренды земли
Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:
- покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
- получение кредита, когда земля выступает залогом;
- вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
- купля-продажа прав аренды земельного объекта;
- необходимость принятия инвестиционных решений;
- оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
- судебные разбирательства.
Подходы к оценке стоимости земельного участка
Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:
- Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
- Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
- Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.
Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.
Методы оценки права аренды
В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:
- сравнения продаж,
- распределения,
- выделения.
Доходный подход характеризуется методами:
- капитализации продаж,
- предполагаемого использования,
- остатка.
При затратном подходе используются методы выделения и остатка.
Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.
Нюансы составления отчета
По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:
- вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
- назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
- оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
- вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
- применявшиеся методы и способы.
Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:
- данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
- основания для получения права аренды;
- правомочия арендатора;
- сроки аренды;
- размер платы.
Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.
Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.
Выводы
Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
Методы оценки стоимости аренды
- Соблюдение ФЗ № 135
- ФСО-1
- ФСО-2
- ФСО-3
- 10-ти летний опыт работы
- Более 700 проведенных оценок
- Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
- Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
- Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.
Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.
Важность правильного определения фактической стоимости аренды
Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.
При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:
- фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
- переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
- процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.
Основные методы оценки стоимости аренды
Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.
Сравнительный метод
Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.
Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.
В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.
Затратный метод
Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.
Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.
Доходный метод
Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.
Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.
Особенности оценки стоимости аренды земельных участков
Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.
В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.
