Классификация торговой недвижимости по классам

Классификация торговой недвижимости по классам

О краткой классификации недвижимости

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, – а это заказчик оценки и потребитель отчета, – что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

    Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/? >Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

  1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
  2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

    Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php? >В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

  • интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
  • согласование результатов проведенного опроса;
  • выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, – каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Состояние объекта

Конструктивные и планировочные решения объекта

Паркинг

Инфраструктура

Основные характеристики Класс “А” Класс “В” Класс “С” Класс “D”
Местоположение объекта центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой не центральные районы города;
рядом с транспортными магистралями
окраина города,
неудобный подъезд
на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
новостройка, отделка высокого качества эксплуатация до 10 лет,
качественная отделка в хорошем состоянии
эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии
удовлетворительное состояние, требующее ремонта
высота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользования высота потолков – не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования высота потолков -не менее 2,7 м,
коридорная система,
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом ограниченная возможность паркинга стихийная парковка без охраны
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Расположение Аудитория Торговая площадь Якорный арендатор Описание
Микрорайонный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей до 3000 человек менее 3000 квадратных метров может отсутствовать торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте 3000 – 40000 человек 3000-10000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центр вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности 40 – 150 тысяч человек 9000 – 20000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания
Региональный торговый центр вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности свыше 150 000 человек 30000 – 45000 квадратных метров несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Расположение объекта

Техническое оснащение

Транспортная инфраструктура

Основные характеристики Склады класса “А” Склады класса “В” Склады класса “С” Склады класса “D”
Характеристика здания новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные ангары, производственные помещения, новые или реконструированные неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой – 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия высота потолков – не регламентируется, пол – ограниченно пригоден для движения транспорта
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка транспортная доступность для большегрузных автомобилей наличие дороги для автотранспорта
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта нет
Дополнительные условия офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки вспомогательные помещения для персонала вспомогательные помещения для персонала наличие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.

Классификация коммерческой недвижимости в Москве

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.

Разделение на классы коммерческой недвижимости позволяет унифицировать требования и расценки для различных помещений, сориентироваться в тенденциях рынка. Традиционно наибольшее количество сделок заключается относительно аренды/покупки офисных и торговых объектов, поэтому их вариантам типологии следует уделить особое внимание.

Классификация офисных помещений

  • Класс «А» – недавно построенные бизнес-центры, расположенные на главных транспортных магистралях, крупных улицах и городских площадях. Обеспечен удобный подъезд, присутствует подземный паркинг или охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 м2 офисов). Это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой этажа минимум 3,6 м. Присутствует панорамное остекление, внутренняя отделка по заказу арендатора. Обеспечен полный контроль микроклимата, современные системы безопасности и ИБП.
  • Класс «В» – бизнес-центры, эксплуатируемые 5-7 лет, реконструированные постройки, новые офисные здания. Могут иметь неудобный подъезд или недостаточно выгодное расположение. Обычно речь идет о монолитно-каркасных, кирпичных или металло-каркасных объектах. Планировочные решения и отделка могут не соответствовать стандартам класса «А». При этом обязательна возможность полного контроля микроклимата, наличие ИПБ, качественной системы охраны, вместительной парковки.
  • Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата. Необходимо наличие внимательного отдела эксплуатации, круглосуточной охраны.
  • Класс «D» – помещения нежилого фонда, расположенные в офисных, административных постройках, на территории НИИ. При этом возраст здания больше 10 лет, полностью отсутствуют требования по расположению, конструктивным и планировочным решениям, к службам эксплуатации и охраны. Обязательно наличие простого ремонта.
  • Класс «Е» – помещения, расположенные в жилых и нежилых постройках (включая подвальные и цокольные уровни). Никаких специальных требований к таким объектам не предъявляется, за исключением простого ремонта.
  • Класс «F» – соответствует тем же стандартам, что и офисы класса «Е», но без косметического ремонта. Требуется отделка, которая обычно производится за счет арендатора и может учитываться в качестве части ежемесячной оплаты. Это условие обязательно указывается в договоре аренды.

Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

  • Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
  • Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
  • Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
  • Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов. При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Как подобрать класс коммерческой недвижимости

Подыскивая помещение для аренды или покупки, важно в первую очередь ориентироваться на окупаемость каждого конкретного предложения, особенности расположения объекта, этажность, специфику транспортной развязки. Классификация коммерческой недвижимости по классам остается достаточно условной и позволяет сориентироваться только в основных вариантах на рынке. Чтобы подыскать помещение, максимально соответствующее потребностям вашего бизнеса, стоит обратиться к специалистам. Профессионалы компании Minds Capital оперативно подберут лучшее решение по выгодной стоимости.

Мы располагаем большой актуальной базой данных, которая охватывает все районы Москвы. Перейдите в каталог коммерческой недвижимости Minds Capital, чтобы увидеть лучшие предложения с фото, подробной информацией по каждому объекту. Наши эксперты готовы проконсультировать по всем возникшим вопросам в режиме онлайн или по телефону. Закажите обратный звонок прямо сейчас, и менеджер компании перезвонит в удобное для вас время!

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Последние новости

Рассылка

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

наличие центральной системы управления зданием;

возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;

современные системы пожарной безопасности;

высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;

два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;

современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

высота потолков не менее 2,7–2,8 м;

планировка этажа открытая;

шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

величина торговых площадей;

зона охвата торгового центра;

специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

целевые группы покупателей («портрет покупателя»);

тип торгового центра;

состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

окружной торговый центр (Community Shoping Center);

региональный центр (Regional Center);

суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

близость основных транспортных артерий;

возможность адаптации под любые виды товара;

высокая скорость оборота;

гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

Читать еще:  Налог с договора дарения недвижимости
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector