Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать?

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать?

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

Читать еще:  Налог с договора дарения недвижимости

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Сергей Камлюк: «Самые ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро»

О том, почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость под ритейл и как сейчас обстоят дела в этом сегменте, порталу Comestate.ru рассказал директор департамента по работе с торговой недвижимостью Praedium Сергей Камлюк.

В условиях кризиса многие люди покупают недвижимость для сохранения своих средств. Какую, на ваш взгляд, выгоднее приобретать недвижимость — жилую или коммерческую?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку многое зависит от бюджета инвестора и целей, которые он преследует. Если оценивать активы исключительно по срокам окупаемости, то покупка коммерческой недвижимости, безусловно, более выгодна. Срок окупаемости квартиры составляет около 20 лет, коммерческих проектов — примерно в два раза меньше (7-11 лет).

Простому обывателю (с 5-10 млн руб., которые нужно срочно вложить), разумеется, проще приобрести и сдавать жилье, но это консервативный способ сохранения финансов. Чтобы получить большую прибыль, стоит присмотреться именно к коммерческой недвижимости.

Какой коммерческой недвижимостью выгоднее владеть?

Наиболее выгодны для инвестиций сегменты офисной и торговой недвижимости. Склады не рекомендуется приобретать небольшим компаниям: хотя окупаемость таких помещений составляет 9-11 лет (низкая стоимость строительства), из-за того, что это рынок больших площадей, малый бизнес проигрывает крупному.

При этом, городская коммерческая недвижимость (стрит-ритейл) развивается динамично. Например, сначала объект может быть расположен на тихой улице спального района, а через 5-7 лет недалеко от него строят метро, создают новый жилой район, и ставки на помещение значительно вырастают. Это еще один несомненный плюс торговой недвижимости для инвестиций.

Таким образом, ритейл, как правило, приносит большую прибыль. Арендовать торговые помещения могут магазины различной направленности, заведения общепита, банки, компании, предоставляющие услуги, и проч. Обычно такие арендаторы имеют стабильный доход, особенно в сегменте FMCG.

Уменьшилась ли стоимость коммерческих помещений в результате кризиса? Нужно покупать недвижимость уже сейчас или стоит подождать еще большего снижения цен?

Пока еще кризис не оказал серьезного влияния на стоимость торговых помещений. Но ждать с покупкой не стоит: после традиционного зимнего затишья (в марте 2015 года) на рынке могут произойти перестановки и смена ориентиров у арендаторов по развитию новых точек. Чтобы сохранить и приумножить финансы, есть резон вложить деньги уже сейчас. Как будут меняться цены сложно сказать: с начала весны они могут как снизиться, так и повыситься.

Как проще получить кредит для покупки помещения, если средств не хватает?

Легче всего банки выдают кредиты под покупку франшизы: такие сделки предполагают системность и потенциальную прибыль на разных этапах ведения бизнеса. Отмечу, что речь идет о наиболее известных и давно представленных на рынке компаниях, поскольку они предъявляют к своим франчайзи самые жесткие требования.

А какое лучше приобретать помещение — в торговом центре или стрит-ритейл?

Это очень индивидуально: спрос отличается в зависимости от локации. Успешные торговые центры, такие как «Европейский», «Атриум», «Метрополис», находятся рядом с транспортно-пересадочными узлами, в развитых жилых районах. Среди новых торговых центров перспективны амбициозные проекты, однако с покупкой помещений в них не стоит торопиться: нужно оценить, как ситуация на рынке будет меняться в 2015 году.

Наиболее ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро (максимум 5-7 минут пешком). Также для успешности этого вида коммерческой недвижимости важен постоянный автомобильный трафик. В локациях с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком выручка стрит-ритейла может быть такой же, как и в популярных торгово-развлекательных центрах.

Также под ритейл можно рассматривать площади в бизнес-центрах. Они, как правило, качественнее, чем помещения на первых этажах жилых зданий. Их создают специально для торговых нужд, соответственно, у них витринные окна, отдельный вход и т.д. Такой ритейл ориентирован на сотрудников бизнес-центров, что обеспечивает стабильный спрос.

Точно сказать, какой вид торговой недвижимости более выгоден для вложений, можно только оценивая конкретные примеры. Потенциальному инвестору стоит провести небольшое маркетинговое исследование перед покупкой: проанализировать работу находящихся рядом конкурентов, оценить пешеходный и автомобильный трафик, получить представление о среднем чеке в расположенных поблизости ресторанах и кафе, понять, присутствует ли в районе нужная аудитория и проч.

Как ответить на вопрос: «Где стрит-ритейл выгоднее — на Тверской или в Люблино?». Ответ на него неочевиден, поскольку во втором случае выручки могут быть выше, если помещение расположено рядом с метро. А на центральных улицах, кстати, чаще открывают свои магазины крупные компании исключительно в имиджевых целях: точка продаж становится своего рода «рекламной вывеской» бренда.

Стоит отметить, что на рынке уже долгое время существует дефицит действительно качественных площадей (в исторической части города). За ними предприниматели «стоят в очередях». В то же время часть помещений на окраинах пустует, поэтому общий уровень вакантности в сегменте стрит-ритейла составляет порядка 4%, но сильно различается в зависимости от конкретной локации.

Какие локации можно назвать традиционно самыми удачными для торговой недвижимости?

Это практически любые локации в пешей доступности от метро, исторический центр, а также торговые магистрали: Кутузовский проспект и Проспект мира до ТТК, Ленинский проспект. Если у инвестора недостаточно средств для покупки недвижимости на одной из самых популярных улиц Москвы, ему стоит рассмотреть помещение в любом районе недалеко от метро: оно, как уже было сказано выше, может приносить даже большую выручку, чем помещение внутри Садового кольца.

Читать еще:  Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в новостройке?

Насколько перспективна покупка помещений на пешеходных улицах?

Пешеходные зоны — безусловно, концептуальное решение проблемы распределения пешеходных потоков в историческом центре города. В этом году многим улицам Москвы присвоили статус пешеходных, их внешний облик изменился. Вопреки опасениям арендаторов, летом выручка предприятий общепита в таких локациях увеличилась примерно на 30%. Зима станет «проверкой на прочность»: нужно оценить, как ведут себя посетители таких зон в холодное время года.

Как, на ваш взгляд, будет меняться ситуация на Тверской улице в свете того, что власти собираются возвращать на нее арендаторов?

Думаю, что идею сделать Тверскую похожей на нью-йоркскую Пятую Авеню будет довольно сложно осуществить, но теоретически возможно. Сложность заключается в регулировании арендных ставок со стороны властей: фактически это вмешательство правительства в рынок, и как игроки поведут себя в данном случае – большой вопрос. Наиболее действенной мерой для возврата арендаторов может стать введение льгот для собственников (в случае сдачи в аренду помещений под определенный вид бизнеса, который власти посчитают необходимым для размещения на Тверской).

Сейчас готовят поправки к Жилищному кодексу, которые запретят открывать коммерческие предприятия на первых этажах жилых домов, построенных до 1995 года (в помещениях, не предусмотренных специально для этого). Какие последствия для стрит-ритейла может повлечь эта инициатива?

Вероятнее всего, особого действия этот законопроект, если и будет принят, на рынок не окажет. Его основной посыл, на мой взгляд, заключается в запрете вмешательств в конструкцию домов: ее изменение нередко ведет даже к повреждению здания.

В любом случае, все уже переделанные под коммерческую недвижимость помещения на первых этажах останутся — их закрывать не будут. При этом все действительно хорошие места давно разобраны, а устраивать в центре Москвы «Шанхай» из множества магазинчиков все же не нужно.

Таким образом, получается, что закон коснется в основном жилых домов в пределах Садового кольца, которые уже имеют переоформленные в нежилые помещения для стрит-ритейла. Новостройки за пределами ТТК и МКАД изначально предполагают коммерческие помещения на первых этажах. В старых домах за пределами деловой зоны Москвы тоже достаточно реконструированных помещений, спрос на которые, кстати, невысок.

Каким арендаторам выгоднее сдавать коммерческие площади?

Больше всех на рынке за хорошие помещения платят банки, предприятия общепита, продовольственные магазины, также это могут быть салоны связи и ювелирные магазины. При этом предприятия, связанные с едой, спросом пользуются всегда, даже в кризис, и это стоит учитывать, выбирая арендатора.

Какие сейчас тенденции в сегменте стрит-ритейла?

Пожалуй, сегодня главная тенденция на рынке торговой недвижимости (в том числе стрит-ритейла), — это улучшение городской среды. Происходит активное благоустройство парковых зон (а это тоже место для ритейла), набережных, улиц.

Город стал в разы красивее, стал похожим на европейскую столицу. Теперь в Москве хочется жить, гулять, проводить свободное время, и, соответственно, тратить деньги на покупки и развлечения.

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать?

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы. Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК « Чистое небо » сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек. Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример. ЖК « Стрижи в Невском » от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе. Интересен « ArtLine в Приморском » в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса. Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора. Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов. Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц. Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в Facebook нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах. Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ». В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Читать еще:  Обязательность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Помещение должно хорошо просматриваться с улицы.

Свободная планировка и витринные окна — хорошо

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

Критерий Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость +
Ликвидность +
Эксплуатационные расходы +
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей. +
Дополнительные расходы +
Налоги + +

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

А о том, как быстро найти арендатора читайте в моей книге Как сдать в аренду коммерческую недвижимость.

Ссылка на основную публикацию