Какие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету?

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету?

Хорошо известно, что права на недвижимость возникают с момента их регистрации, а недвижимым имуществом является имущество, которое прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного нанесения ущерба его назначению невозможно.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Приобретя или создав объекты недвижимости, граждане и юридические лица спешат побыстрее оформить права на данные объекты, обращаясь с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган. И бывают очень удивлены в том случае, если регистрирующий орган выносит решение об отказе в государственной регистрации с формулировкой, что право на данный объект в соответствии с законом регистрации не подлежит. Ведь в законах и подзаконных актах конкретно и прямо не указаны случаи, когда права на объекты недвижимого имущества не регистрируются.

Логично, что, получив такой отказ, заявители обращаются в суды за защитой, как полагают, своего нарушенного права, не учитывая того, что не на все объекты права подлежат регистрации.

На какие же объекты права не подлежат государственной регистрации? Рассмотрим эти случаи.

Это, в первую очередь, права на так называемые объекты временного назначения. Например, на торговые павильоны или минимаркеты на остановочных площадках, земля под которыми отводится на строго определенный срок, и которые состоят из легких конструкций – сборно-разборных сэндвич-панелей или из пластика.

Легкие конструкции объекта, изготовленные из сэндвич-панелей, свидетельствуют о возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Оформление технического паспорта на вещь при отсутствии у такой вещи признаков, характерных для недвижимости, само по себе не может являться единственным доказательством того, что объект следует рассматривать как недвижимое имущество по смыслу действующего законодательства.

Во-вторых, не подлежат государственной регистрации права на объекты вспомогательного назначения. Данные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота. Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание. В качестве другого примера можно также привести блочный пункт на газопроводе высокого и среднего давления к малярно-сушильному отделению, который предназначен для автоматического поддержания заданного выходного давления на газопроводе, автоматического отключения от подачи газа, а также для очистки газа от механических примесей.

В данных случаях государственной регистрации подлежит право на административное здание и соответственно на газопровод, и не подлежит государственной регистрации право на забор, окружающий здание, и на блочный пункт, подсоединенный к газопроводу. Эта правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в соответствии с которым в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Объекты вспомогательного назначения не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от главной вещи.

При этом не важно, являются ли объекты вспомогательного назначения объектами капитального строительства или нет, потому что понятие «объект капитального строительства», используемое в нормах градостроительного законодательства, не тождественно понятию «объект недвижимости», т. к. имеет иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Также наличие технического паспорта и постановки на кадастровый учет объекта не может безусловно свидетельствовать о том, что объект имеет самостоятельное хозяйственное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другому объекту.

Однако на некоторые объекты вспомогательного назначения права все же регистрируются. К такому исключению относятся те объекты, права на которые регистрируются по «дачной амнистии», если объект находится на дачном или садовом земельном участке (например, баня, хозяйственная постройка, погреб, теплица).

Таким образом, регистрации не подлежат права на объекты вспомогательного назначения (кроме регистрации прав по «дачной амнистии»), а также права на так называемые временные объекты. И те и другие фактически и не являются объектами недвижимости в полном смысле этого слова.

Что касается результатов рассмотрения в судах дел об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на временные объекты или на объекты вспомогательного назначения, то судами принимаются решения об отказе в удовлетворении жалоб заявителей на действия регистрирующего органа. При этом суды обосновывают свои решения тем, что данным отказом права собственника объекта никак не нарушаются, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Факт того, что права на объект заявителя не подлежат государственной регистрации, не препятствует ему осуществлять свои права собственника.

Подытоживая все вышесказанное, можно сделать вывод, что право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Как проводится кадастровый учет и сколько стоят подобные услуги

Каждый объект недвижимости уникален не только в глазах владельцев, но и с точки зрения государства. Любая недвижимость, будь то загородный дом, склад или земельный участок, должна быть описана и включена в государственный реестр. Для этого существует кадастровый учет. Что представляет собой процедура постановки недвижимости на кадастровый учет, каковы ее сроки и стоимость — расскажем в данной статье.

Кадастровый учет объектов недвижимости: что это такое и зачем он нужен

Кадастровый учет земельных участков и любой другой недвижимости необходим для того, чтобы закрепить право собственности. Если данные о недвижимости внесены в кадастр, государство выступает в роли свидетеля, подтверждающего права на объект и его расположение. Кроме того, кадастровый учет земельных участков необходим для определения размера земельного налога.

Постановка на кадастровый учет — первый шаг государственной регистрации права на объект недвижимости. В результате учета владелец недвижимости получает выписку из ЕГРН, с которой может идти в регистрирующий орган за получением свидетельства о государственной регистрации права.

В рамках кадастрового учета существует несколько типов процедур:

• Постановка на учет . Любые сделки с недвижимостью без свидетельства о госрегистрации права невозможны, а для оформления этого свидетельства необходим кадастровый паспорт. Если у вас нет свидетельства о государственной регистрации права, то вам сначала в любом случае придется поставить имущество на кадастровый учет.
• Снятие с учета . Снять недвижимость с учета необходимо после ее разрушения (например, если дом снесли или он был разрушен стихийным бедствием).
• Внесение изменений . Любые изменения в характеристиках объекта недвижимости должны быть отражены в кадастровом паспорте. Внесение изменений необходимо после каких-либо структурных изменений на участке, в доме или квартире. Перепланировка, пристройка еще одного этажа к дачному коттеджу, изменения границ участка — все это требует внесения изменений.

Этапы процедуры и необходимые документы

Вы не можете самостоятельно подготовить план участка, дома и квартиры — этим занимаются кадастровые инженеры, имеющие соответствующую аккредитацию. Они также оформляют акт согласования местоположения границ участка с владельцами смежных земельных участков.

Особенности постановки на учет

Объекты, которые подлежат постановке на кадастровый учет, делятся на 2 группы:

Ранее учтенные — те, которым присвоен условный номер и на которые уже составлена регистрационная запись о праве собственности.

Образованные или вновь созданные — те, на которые право собственности еще не зарегистрировано.

Постановка на кадастровый учет начинается с того, что собственник подает заявление в Росреестр или МФЦ. Помимо заявления установленного образца, в зависимости от особенностей недвижимости могут потребоваться:

• копии документов, подтверждающие право собственности;
• технический план помещения или здания;
• межевой план (если на учет ставятся земельные участки);
• копии документов, подтверждающие принадлежность участка к определенной категории земель, и разрешение на пользование таким участком.

После проведения учета документы выдаются заявителю лично в руки при наличии паспорта. По итогам учета собственник получает кадастровую выписку со сведениями об изменениях, произошедших с момента последней учетной записи. Эти бумаги необходимо сохранять до проведения следующего кадастрового учета.

Как снять с кадастрового учета объект недвижимости

Порядок действий при снятии объекта с учета мало отличается от действий при постановке его на учет. Для того чтобы снять недвижимость с кадастрового учета, необходимо также написать заявление установленного образца в Росреестр или МФЦ. В заявлении следует указать причину снятия с учета и кадастровый номер объекта. К заявлению нужно приложить копию паспорта, копию свидетельства о собственности на объект, кадастровый паспорт и акт обследования.

Решение, как и в случае с постановкой на учет, принимается в течение 5–7 рабочих дней. По прошествии этого срока документы выдаются собственнику лично по предъявлении паспорта или высылаются почтой с необходимостью уведомления о получении.

Нюансы процедуры внесения изменений в Кадастр недвижимости

Для того чтобы осуществить кадастровый учет изменений, владельцу недвижимости нужно подать в Кадастровую палату документ, удостоверяющего личность, заявление установленного образца, свидетельство о праве собственности на землю, межевой план участка и копии документа, подтверждающего отношение участка к соответствующей категории земель, — в случае если предметом учета становится земельный участок. Документы сдаются и получаются на тех же условиях, что и в перечисленных выше случаях.

Длительность процедуры

Если в поданных документах нет никаких ошибок или расхождений и все они оформлены правильно, описание объекта вносится в кадастр. Вся процедура занимает 5–7 дней. Если же обнаружатся какие-либо неточности, срок может значительно увеличиться. Кадастровая палата может отказать в постановке на учет или приостановить учет — например, если земля не подлежит кадастровому учету (к таким относятся земли заповедников, земли, зарезервированные для государственных нужд, земли стратегического назначения и прочие), если собственник предоставил неполный комплект документов, если лицо, подавшее заявление, имеет спорные права на эту недвижимость.

Стоимость услуг кадастрового учета

Цены на услуги кадастровых инженеров, осуществляющих разработку планов, актов обследования и постановку на учет, различаются в зависимости от типа недвижимости.

В среднем постановка на учет квартиры или комнаты стоит от 10 000 рублей, жилого дома и нежилого помещения — от 25 000 рублей, нежилого здания — от 50 000 рублей. Внесение изменений обойдется минимум в 10 000 рублей.

Со­глас­но рос­сий­ско­му за­ко­но­да­тельст­ву, про­во­дить ра­бо­ты по ка­даст­ро­во­му уче­ту мо­гут толь­ко ак­к­ре­ди­то­ван­ные ка­даст­ро­вые ин­же­не­ры. Про­ве­рить на­ли­чие ак­к­ре­ди­та­ции мож­но на сай­те Рос­ре­ест­ра в раз­де­ле «Ре­естр ка­даст­ро­вых ин­же­не­ров». Имей­те в ви­ду, что спе­ци­а­ли­с­ты это­го про­фи­ля мо­гут ока­зы­вать услу­ги и как ин­ди­ви­ду­аль­ные пред­при­ни­ма­те­ли, и как ра­бот­ни­ки ком­па­ний.

Какие объекты подлежат кадастровому учету — тонкости и нюансы

Перед регистрацией имущества (земли, сооружения, дома или прочих объектов недвижимости) важно разобраться с актуальностью такой работы. Стоит уточнить, какие объекты подлежат кадастровому учету, и в чем тонкости такой процедуры. Начнем с того, что правовая основа государственного учета недвижимости оговорена в ряде документов — Конституции, ЗК и законе о госрегистрации имущества. Кроме того, нюансы государственного кадастра прописаны и в ряде других законах и правовых актах России.

Кадастровый учет — мероприятия, направленные на включение в госреестр недвижимости информации о тех или иных объектах. Сведения об учтенных сооружениях формируют ЕГРН. Без указания данных в госреестре оформить бумаги на имущество не получится. Это касается любого объекта, будь то гараж, жилое здание или квартира. Процесс оформления таких сооружений зависит от учета ЗУ, где они построены.

Какие объекты подлежать кадастровому учету — список

В законе о госрегистрации недвижимости указан перечень имущества, которое подлежит регистрации:

• Земельные наделы.
• Сооружения и помещения.
• Незавершенные постройки.
• Места для транспорта.
• Цельные недвижимые комплексы.
• Организация (если она выступает в роли имущественного комплекса).

Кроме того, постановке на кадастровый учет подлежат многоквартирные жилые здания, а также линейные объекты. К последним относятся тепловые и газовые трассы, железные и автомобильные дороги. Регистрация необходима, ведь оформление дарственной, мены, аренды, купли-продажи и прочие действия выполняются только после постановки на кадастровый учет.

Какие объекты недвижимости не подлежат кадастровому учету?

С учетом сказанного напрашивается следующий вывод — если объект прочно связан с земельным участком, он подлежит регистрации. Чтобы точно позиционировать имущество, как недвижимость, важно учитывать его назначение. Также учитываются и обстоятельства, при которых возводился объект. К примеру, применение твердой основы (гравия, щебня и прочей) при создании автомобильной дороги является гарантией выравнивания поверхности. При этом в объекте нельзя выделить самостоятельных свойств, а только качества, улучшающие характеристики.

Если сравнить упомянутый объект со зданиями, в его составе нет конструктивных элементов. Это значит, что в случае перемещения риск разрушения отсутствует. Следовательно, такие объекты не подлежат кадастровому учету. Это же касается и других элементов конструкции — стен, фундамента, перекрытий, перегородок и прочих. Упомянутые объекты не относятся к недвижимости, а, значит, и регистрировать их не требуется.

Не относятся к самостоятельным сооружениям навесы, модульные конструкции, емкости, ограждения, бетонные или каменные стены. Этот перечень можно также дополнить шиферной кровлей, причальными стенками, мелиоративными или иными сооружениями. Если человек передал заявление о постановке имущества на кадастровый учет, а последнее не относится к недвижимости, его регистрация останавливается.

Перед обращением в Росреестр для постановки имущества на учет важно установить следующие нюансы:

• Возможность отнесения к категории недвижимости.
• Наличие особого назначения — хозяйственного (функционального).
• Шанс выступать в гражданском обороте в виде самостоятельного объекта гражданских прав.

Что еще подлежит кадастровому учету — многоквартирные дома

Регистрации в Росреестре подлежат не только перечисленные выше объекты, но и придомовой участок многоквартирного здания. Ранее такая процедура представляла ряд трудностей для владельцев квартиры. Сегодня для упрощения процедуры Госдумой принят законопроект, позволяющий хозяину недвижимости самому оформлять права собственности на часть придомовой территории.

По законодательству РФ заявление о создании придомового ЗУ вправе подать только один из владельцев квартир. Речь идет о представителе, выбранном хозяевами других объектов недвижимости в многоэтажном доме. После внесения правок в законодательстве любой из владельцев недвижимости вправе оформить такое заявление, а другие хозяева квартир не могут запретить проведение таких действий.

Существует еще одна сложность, которая касается границ ЗУ возле многоквартирных объектов. В большинстве случаев они не определены и не зарегистрированы в кадастровом органе. Это значит, что владельцы помещений (жилых и нежилых) не смогут оформить право на часть придомового ЗУ.

В результате возникает ситуация, когда права хозяев квартир оказываются нарушены. Представители Госдумы РФ поясняют такую ситуацию бюрократией и необходимостью оформления большого объема документации. «Палки в колеса» часто ставят местные органы власти, которые не хотят делиться с людьми земельными наделами возле многоэтажного дома. Внедрение нового законопроекта позволяет решить возникшие трудности. В новых правилах указан период рассмотрения заявки владельца, а также сроки создания межевого плана. Здесь же указываются временные промежутки, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет. Общий срок, затрачиваемый на процесс оформления, составляет до двух месяцев.

Порядок регистрации

Выше рассмотрено, что подлежит кадастровому учету, и какие объекты можно не вносить в реестр. Если имущество нуждается в регистрации, требуется оформить заявление и передать его для рассмотрения в кадастровый орган. Далее в течение 14 суток требуется передать остальной пакет бумаг. Этот период не подлежит изменению даже в том случае, когда заявитель передает документацию из других источников. Чтобы избежать проволочек по времени, рекомендуется подготовить документы заблаговременно.

Если исходить из порядка оформления документации, внесение любых правок приводит к необходимости правок в главном реестре. К примеру, в случае смены владельца придется получать новую выписку (ранее — кадастровый паспорт). Также при разделе или объединении земельных наделов и иных территорий все данные вносятся в базу данных кадастровой палаты.

Вне зависимости от причины обращения порядок постановки объекта на кадастровый учет остается неизменным:

• Готовится необходимый пакет бумаг.
• Посещается местный орган госреестра, который отвечает за недвижимость.
• Заполняется заявления и передается вместе с подготовленной документацией.
• Сохраняются расписки о получении бумаг.
• Выдается результат в назначенный день.

Что потребуется?

Часто знания, какие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету, недостаточно. Многое зависит от оперативности сбора документации и ее предоставления в уполномоченный орган. Так для регистрации объекта недвижимости требуется подготовить:

• Паспорт хозяина или доверенной стороны.
• Заявление (оформляется по утвержденной форме). Важно внести сведения корректно и с учетом действующей документации.
• Техплан или межевой план. Первый требуется при постановке на учет недвижимости, а второй — земельного участка.
• Правоустанавливающие бумаги на объект.
• Нотариальная доверенность (требуется в случае, если бумаги передаются заявителем).

В роли подтверждающих права владельца документов применяются следующие бумаги — свидетельства о наследовании, ренте, обмене, приватизации, дарении, долевом участии и прочие.

В случае внесения правок в уже имеющиеся данные, к пакету бумаг прикладывается свидетельство об оформлении госрегистрации. Для снятия имущества учета требуется приложить акт, составленный в процессе его обследования. Что касается техплана или межевого плана, он оформляется с привлечением специалистов, имеющих лицензии на выполнение подобного рода работ.

Когда вероятен отказ?

Иногда возможны ситуации, когда с постановкой объекта на кадастровый учет возникают трудности. В результате заявитель получает отказ в оформлении услуги. Такое возможно при ряде обстоятельств. К примеру, если имущество не относится к категории недвижимости или жилого помещения. Также отказ вероятен, если в переданной документации имеют место ошибки, или человек не исправил недочеты в установленный срок.

Кроме того, регистрация не проводится при наличии ошибок в вопросе межевания земель (без соблюдения законодательства), а также при невозможности специалистом получить доступ к объекту. Возможны ситуации, когда при разделении территории назначение вновь полученных участков поменялось. В таком случае также выдается отказ, после которого можно исправить ошибки или подать иск в суд.

Аналитика Публикации

ВС РФ обобщил практику по кадастровым делам

Президиум ВС РФ 30 ноября 2016 года утвердил Обзор по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Президиум обобщил спорные вопросы, возникающие при постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет. В Обзоре учтены последние изменения в законодательстве в сфере государственного кадастрового учета, в частности положения вступившего в силу с января 2017 года (за исключением отдельных положений) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственное регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации), предусматривающие в том числе объединение сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр недвижимости и иные недавние изменения в релевантном нормативном правовом регулировании. Рассмотрим ключевые разъяснения, связанные с особенностями осуществления кадастрового учета.

Кадастровому учету не подлежат

Высшая судебная инстанция разъяснила, какие объекты не могут быть поставлены на кадастровый учет. К таким объектам по общему принципу относятся объекты, не обладающие признаками объекта недвижимости, как то:

– объект, не имеющий неразрывной связи с землей, когда демонтаж либо перемещение такого объекта (его отдельных частей) не могут нанести существенный ущерб его конструкции, исключающий возможность использования объекта по назначению (объекты, не имеющие признаков капитального строительства, – навесы, модульные конструкции и т. п.);

– объект, не отвечающий признакам самостоятельного объекта недвижимости (например, суд посчитал правомерным решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, поскольку оно не является самостоятельным сооружением, а считается улучшением земельного участка, на котором оно размещено);

– незавершенный объект капитального строительства, когда степень выполненных работ по его созданию не позволяет идентифицировать такой объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости (например, нельзя поставить на кадастровый учет незавершенный фундамент как объект незавершенного строительства). Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы;

– объекты, не обладающие признаками обособленности и изолированности от других объектов в здании или сооружении, при этом признак изолированности, по мнению судов, означает, что объект недвижимости имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в другое помещение (часть здания), доступа к общему имуществу собственников в здании, а также инженерным коммуникациям (так, суды признают правомерными отказы в осуществлении кадастрового учета части коридора, подвала здания и др.).

Здесь и далее под объектом недвижимости согласно ст. 130 ГК РФ понимаются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре, с 01.01.2017 “О кадастровой деятельности”) образование объекта недвижимости возможно в том числе в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству действия с преобразуемым объектом недвижимости.

Верховный Суд разъяснил некоторые вопросы, связанные с образованием объекта недвижимости в результате учета нескольких объектов как одного объекта. Так, по мнению высшей судебной инстанции, комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единый объект недвижимого имущества (жилое помещение), если они являются смежными и изолированными от других помещений. При этом изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.

Действующее законодательство допускает кадастровый учет части объекта недвижимости только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована. В соответствии с абз. 4 п. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ограничением (обременением) вещных прав на объекты недвижимости является наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимости (в том числе сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, соглашения о государственно-частном партнерстве, концессионного соглашения).

Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре объектом кадастрового учета могут быть земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, государственные органы нередко отказывают в осуществлении кадастрового учета части объекта, мотивируя это тем, что участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав не предусмотрено.

Высшей судебной инстанцией разъяснено, что часть земельного участка, обремененная, например, договором аренды, может являться объектом государственного кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.

Суд также отметил, что с заявлением об учете арендованной части может обратиться не только собственник, но и лицо, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) вещных прав (в данном случае арендатор). При этом осуществление кадастрового учета части объекта недвижимости не приводит к появлению нового объекта недвижимости. Как указал суд, описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является дополнительной характеристикой данного объекта.

Следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости (здания, помещения) является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которого установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

При этом согласно п. 3 ст. 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Следует принимать во внимание, что учет отдельных изменений помещения, касающихся характеристик здания в целом (например, в случае пристройки, в результате которой изменилась площадь помещения), без внесения изменений в сведения о здании в целом не допускается.

Таким образом, если проведенные работы в отношении помещения, являющегося частью здания, повлекли изменение характеристик всего здания (изменение конфигурации, внешних границ всего здания), кадастровый учет таких изменений не может быть осуществлен без соответствующих изменений в сведениях о здании.

Порядок внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в данном случае урегулирован в п. 6 ст. 40 Закона о регистрации, согласно которому государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с кадастровым учетом изменений характеристик таких зданий, сооружений, в случае если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Здесь важно отметить, что согласно положениям ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов), признаются реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), что в предусмотренных законом случаях требует наличия разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, орган, осуществляющий кадастровый учет, вправе потребовать представления документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения в случаях, когда такое согласование требуется.

При отсутствии соответствующих документов, подтверждающих законность проведенных работ, орган, осуществляющий кадастровый учет, вправе отказать во внесении изменений в сведения об объекте недвижимости. По мнению высшей судебной инстанции, в данном случае осуществление кадастрового учета изменений на основании технического плана в отсутствие документов, подтверждающих законность переустройства и (или) перепланировки, создавало бы возможность внесения неподтвержденных сведений об объекте недвижимости в кадастр.

Напомним, что ранее органы, осуществляющие кадастровый учет, не всегда запрашивали такие документы, что позволяло вносить изменения в сведения об объектах недвижимого имущества без наличия необходимых разрешительных документов на проведение соответствующих работ, что приводило к постановке на учет объектов с неузаконенными реконструкциями и перепланировками (переоборудованием). Теперь такая возможность будет ограничена.

Разъяснения также коснулись иных вопросов, связанных с осуществлением кадастрового учета, в частности оснований для отказа в постановке на кадастровый учет земельных участков, требований к предельным (максимальным или минимальным) размерам образуемого земельного участка, а также оснований снятия земельных участков с кадастрового учета, аннулирования и исключения сведений из ГКН относительного земельного участка, носящих временный характер.

Приведенные разъяснения основаны на практике, сформировавшейся на основании ранее действовавшего правового регулирования кадастрового учета, которое сменилось вступившим в силу с января 2017 года (за исключением отдельных положений) Законом о регистрации, устанавливающим новые правила осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

Вместе с тем выпущенные разъяснения учитывают также положения Закона о регистрации, поэтому они будут актуальны и с учетом нового правового регулирования.