Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?
Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.
Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.
Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.
Проверка собственности
Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.
Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.
Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.
Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.
При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.
При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.
Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.
Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.
Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.
Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.
Проверка кадастровых документов
Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.
В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».
По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.
Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.
Проверка других документов по недвижимости
Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.
Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.
Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).
Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.
Как проверить нежилое помещение перед покупкой
Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании “Юридическое бюро” при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.
В таблице приняты следующие обозначения:
- ФЛ – физическое лицо
- ЮЛ – юридическое лицо.
№ | • За кем зарегистрировано право собственности; • дата и номер государственной регистрации права; • какие ограничения наложены на объект; • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер; • площадь помещений; • адрес |
|
• Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием • Каково разрешенное использование земельного участка, • Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок |
||
• Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период |
||
• Паспортные данные собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта – можно взять справку из УФМС. Копия Свидетельства о браке собственника Если собственник – ФЛ и состоит в браке Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) Если собственник – ФЛ и состоит в браке | • Паспортные данные супруга собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта – можно взять справку из УФМС. Согласие супруга собственника на отчуждение имущества Если собственник – ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника Если собственник – ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью Копия доверенности на отчуждение имущества Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ | Данные о полномочиях представителя |
• Паспортные данные представителя собственника; • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта – можно взять справку из УФМС. Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника Всегда, если собственник – ФЛ Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью Копия водительского удостоверения собственника (оригинал – на обозрение) Всегда, если собственник – ФЛ Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография) Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы – на обозрение) Всегда, если собственник – ФЛ Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту Выписка из ЕГЮЛ на компанию – собственника Всегда, если собственник – ЮЛ | Статус ЮЛ; форма ЮЛ; кто является генеральным директором ЮЛ; список учредителей ООО |
|
Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников) | ||
Основания приобретения собственником права на объект | ||
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации; • Сведения о субъекте и объекте права; • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности); • Кадастровый номер объекта; • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) |
||
• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права |
||
• Кадастровый номер; • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое); • Кадастровая стоимость; • Площадь; • Предыдущие кадастровые номера объекта; • Этаж, где расположено помещение; • План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат. |
||
• Адрес, метраж; • Номера помещений на поэтажном плане; • Площадь отдельных комнат в составе помещения; • Техн. описание конструктивных элементов здания; • Инвентаризационная стоимость помещения; • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах); • Экспликация |
||
Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО | ||
Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) | ||
• Информация о подключении к соответствующим сетям; • О присоединенной мощности; • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям; • разрешительная документация |
||
• Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение; • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания |
||