Договор основание приобретения объекта недвижимости

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро “Казаков и Партнеры”

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”. Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации”, были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, который начнет действовать с 1 января 2017 года.
  При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Основание права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Откроется в новой вкладке.”>Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже Откроется в новой вкладке.”>не выдают), но документ-основание должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Основание регистрации права собственности на квартиру позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры.

На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

Аналогичная строка есть и в некоторых типах Откроется в новой вкладке.”>Выписок ЕГРН на квартиру. Подробнее об этих типах выписок, их форме и составе – см. по ссылке в Глоссарии.

Заказать Выписку из ЕГРН (в т.ч. с данными об основаниях права собственности) можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была Откроется в новой вкладке.”>приватизирована);
2. Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке);
3. Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке);
4. Справка о выплаченном пае (если Откроется в новой вкладке.”>квартира приобреталась через кооператив);
5. Свидетельство о праве на наследство (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в наследство);
6. Договор дарения (если Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в дар);
7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов);
8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под Откроется в новой вкладке.”>обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

— Что такое правоустанавливающий документ на квартир? Какими бывают правоустанавливающие документы?

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных Откроется в новой вкладке.”>прав третьих лиц на квартиру.

О том, как Покупателю проверять эти документы подробно рассказано на Покупатель >> Вторичка >> Основание для Свидетельства о праве”>соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Одобрение квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи или проект. Проект договора купли-продажи — это текст договора-основания, не подписанный сторонами. А вот предварительный договор купли-продажи обязательно подписывается, так как он несет обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи. Менеджер может сам составить договор купли-продажи в специальном конструкторе в системе. Копия с оригинала.

Документ-основание возникновения права собственности продавца

Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или иное. Также менеджер по ипотечному кредитованию запрашивает у продавца документ, на основании которого продавец ранее приобрел объект, который сейчас выставил на продажу.
Копия с оригинала.

Отчет об оценке стоимости кредитуемого объекта

Такой отчет заказывается в оценочной компании и позволяет узнать рыночную стоимость объекта. При возможности самостоятельного заказа через сервис «Оценка» менеджер по ипотечному кредитованию делает это сам. Если оценка заказана менеджером по ипотечному кредитованию, то банк получит отчет в электронном виде, а клиент — на бумаге. Если клиент оценку заказывал сам, то менеджер по ипотечному кредитованию запрашивает оригинал отчета об оценке.

Сведения о зарегистрированных жильцах

Справки из жилищно-эксплуатационного органа или выписка из домовой книги. Также потребуется паспорт продавца. А при электронной регистрации сделки — дополнительно СНИЛС и ИНН покупателя и продавца.
Оригинал справки.

Выписка из ЕГРН

Права на недвижимость и сделки с ним подлежат обязательной регистрации в Росреестре. А данные о переходе прав собственности хранятся на информационном ресурсе, он называется Единый государственный реестр недвижимости (сокращенно — ЕГРН). В выписке из ЕГРН содержатся сведения об объекте, она действует 30 дней. Выписку заказывает менеджер по ипотечному кредитованию.

Выписка из ЕГРН или документ из органов, которые регистрировали права ранее

Обратите внимание, что до 31 января 1998 года права на недвижимое имущество регистрировались другими органами: например, БТИ или в местной администрации.
В таком случае дополнительно к выписке из ЕГРН нужно предоставить копию документа из органов, которые осуществляли регистрацию прав ранее. Наименование такой организации отражено в штампе договора-основания.
Копия с оригинала.

Нотариальный отказ или свидетельство нотариуса о передаче заявления продавца другим участникам долевой собственности

Если продается часть или доля объекта недвижимости. Продавец должен уведомить остальных собственников о том, что хочет продать свою долю, так как они имеют преимущественное право покупки, то есть могут выкупить его долю. Продавец должен получить от остальных собственников нотариальный отказ. А если отказ не предоставлен, продавец через нотариуса отправляет заявление о намерении продать свою долю остальным участникам долевой собственности. Далее нотариус выдает свидетельство, содержащее полученный ответ или информацию об отсутствии ответа от других участников.
Оригинал.

Согласие органов опеки
и попечительства для отчуждения доли или части объекта недвижимости

Если одним из продавцов является несовершеннолетний.
Копия с оригинала.

Документ, подтверждающий, что продавец располагает другой собственностью и может проживать в другом помещении

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по иному адресу. Если продавец и покупатель являются родственниками или бывшими супругами.
Копия с оригинала.

Нотариальное согласие супруга(-и) продавца

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по иному адресу. Если продавец состоял в браке на момент приобретения объекта недвижимости. Оно не требуется, если имущество нажито до вступления в брак или получено во время брака в дар и по наследству, а также заключен брачный договор.
Если на момент приобретения объекта продавец в браке состоял, но на момент продажи объекта изменилось семейное положение, например:
• если супруг умер — предоставляется свидетельство о смерти • если брак расторгнут, и с момента расторжения брака прошло более 3 лет — паспорт с отметкой, или свидетельство, или выписка из решения суда о расторжении брака, если менее 3 лет — дополнительно предоставляется решение суда или нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Оригинал.
Заявление продавца о том, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состоял(-а)

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. Если продавец не состоял в браке на момент приобретения объекта недвижимости. Такое заявление не потребуется, если имущество было получено в дар или по наследству.
Оригинал.

Согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог кредитуемого объекта недвижимости

Если одним из залогодателей будет выступать несовершеннолетний. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Оригинал.

Нотариальное согласие супруга(-и) залогодателя

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Копия с оригинала.

Заявление залогодателя о том, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состоял(-а)

Нотариальное или составленное при сотруднике банка заявление. При ипотеке в силу договора, когда в залог передается иная, некредитуемая недвижимость.
Оригинал.

Брачный договор

Если заключался брачный договор.
Копия с оригинала.

Технический паспорт объекта

Поэтажный план и экспликация жилого помещения. Для одобрения банком недвижимости такие документы нужны только при приобретении дома с земельным участком. По квартире эти документы потребуются только для заказа оценки недвижимости через CRM.
Копия с оригинала.

Доверенность от продавца

Поэтажный план и экспликация жилого помещения. Если недвижимость продает не сам собственник, а его представитель, то необходима доверенность.
Оригинал.

Если продавец — юридическое лицо

• Действующий устав и, при наличии, внесенные в него изменения
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Срок действия такой выписки 60 дней с даты выдачи
А также документы, подтверждающие полномочия лица, совершающего сделку от имени юридического лица, а именно:
• Протокол общего собрания акционеров • Документы, подтверждающие полномочия представителя на заключение договора купли-продажи • Письмо о том, что сделка не является для юридического лица крупной сделкой

Предоставляются в копии, заверенной руководителем юридического лица, для вложения в кредитное досье. Если юридическое лицо аккредитовано в Сбербанке, то требуется только письмо о том, что сделка не является для юридического лица крупной.

Приобретение недвижимости через ипотеку

Приобретение недвижимости через ипотеку

Ипотека – это механизм приобретения недвижимости с привлечением кредитных средств банка.

Схема:

Первоначально проконсультируйтесь с риэлтором о состоянии рынка и ваших возможностях по улучшению жилищных условий. Риэлтор предоставит Вам самую свежую и исчерпывающую информацию об интересующих Вас объектах на рынке недвижимости. Кроме того, риэлтор профессионально оценит уже имеющуюся у Вас недвижимость, если речь идет о варианте обмена. Вы получите объективные сведения о наиболее выгодных и актуальных на сегодняшний день ипотечных продуктах.

Далее, когда Вы выбрали подходящий Вам Банк и кредитную программу, заполняете анкету и сдаете необходимые документы, чтобы Вас рассмотрели как заемщика. Когда Вы вместе с риэлтором получаете решение кредитного комитета,то именно специалист по недвижимости поможет Вам подобрать квартиру для покупки через ипотеку, оперативно собрать необходимые для оформления документы и, в завершении, безопасно оформить сделку.

Примерный перечень документов по заемщику:

-заполненная кредитная анкета

-копия паспорта заемщика/созаемщика/поручителя/стороны брачного договора

-копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе

-копия документов об образовании

-документы, подтверждающие семейное положение ( копия свидетельства о заключении брака/о расторжении,

о рождении детей, о смерти детей, родителей, супруга, если применимо)

-документы, подтверждающие занятость (копия трудовой книжки, копия трудового договора и т.д.)

-военный билет (для лиц мужского пола моложе 27 лет)

-страховое свидетельство государственного пенсионного страхования

-документы, подтверждающие доходы ( справка по форме 2-НДФЛ, справка по форме банка и др.)

-сведения по иным обязательствам заемщика ( кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи

с рассрочкой платежа)

-согласие супруга заемщика на получение кредита (если супруга не выступает созаемщиком)

Однако банки оставляют за собой возможность запросить дополнительные документы.

Исходя из сложившейся практики, такими документами являются:

-справка из психо-диспансера,

-справка из нарко-диспансера

-водительское удостоверение (при его наличии)

Для ИП, а также для клиентов, являющихся владельцами юридического лица, предусмотрен дополнительный пакет документов.

Примерный перечень документов по объекту недвижимости:

-договор-основание приобретение объекта недвижимости

(предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи и т.д.)

-отчет об оценке стоимости объекта недвижимости(независимая оценка)

-свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости

-документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца

(свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, мены, дарения, иное)

-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

-кадастровый паспорт на объект недвижимости

-справка о техническом состоянии дома

Помимо подбора квартиры, отвечающей всем требованиям клиента, и проведения правовой экспертизы документов по ней, необходимо собрать документы с учетом требований конкретного банка-кредитора. Для всего вышеперечисленного Вам необходима помощь опытного риэлтора.

Сотрудничая с профессионалами по недвижимости «Центра Бизнес — Недвижимости», у Вас существенно сократится время поиска квартиры, а вот выбор возможных объектов, которые Вам согласятся продать по ипотеки, благодаря помощи риэлтора вероятнее всего увеличится.

Регистрация ипотеки.

При регистрации ипотеки объектов недвижимости применяются общие требования, содержащиеся в первую очередь, в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. По точному смыслу этого слова ипотека отражает ситуацию, когда собственник закладывает (обычно банку) принадлежащий ему дом, земельный участок и другие объекты недвижимого имущества, с целью получения кредита. Лицо не может заложить вещь, если оно не является ее собственником. Также возможно возникновение ипотеки при покупке жилья с использованием кредитных средств банков. Главное преимущество ипотеки в данном случае состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся первоначальный взнос, который обычно составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, либо вообще без такового. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Должник погашает кредит по частям вместе с выплатой процентов. Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя, но лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, имеет ограниченное право на это имущество. Залогодатель уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триады собственности «владение, пользование и распоряжение» выпадает право распоряжаться имуществом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Документы, представляемые на регистрацию договора ипотеки:
-совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, — заявление залогодателя или залогодержателя;
-подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия. С 29.01.2010 в связи с внесением изменений в Налоговый Кодекс РФ государственная пошлина за регистрацию договора ипотеки для физических лиц составляет 1000 рублей, для юридических лиц – 4000 рублей. Регистрация ипотеки в силу закона производится без оплаты госпошлины.
-подлинник и копия документа, подтверждающего полномочия сторон по сделке;
-подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме, или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке, а также его копия;
-подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения,
-подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);
-подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы, например:
— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов;
-для юридических лиц – протокол общего собрания учредителей, акционеров об одобрении заключения договора ипотеки на определенных условиях либо справку в соответствии с требованиями законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», позволяющую определить, что данная сделка не является крупной для общества;
-если предметом ипотеки является право аренды земельного участка, то, в зависимости от срока аренды, представляется согласие на залог или уведомление собственника земельного участка о его залоге; а также другие документы.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения (регистрации) этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента регистрации права собственности на это имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие: полное наименование регистрирующего органа, место государственной регистрации ипотеки, дату и номер государственной регистрации ипотеки.
Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.