Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

Метод капитализации дохода

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящую стоимость.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации.

Капитализация дохода – это процесс пересчёта будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При использовании метода преобразуется доход за один период времени.

I – чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации

Основные этапы оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход – доход, получаемый от недвижимости при 100% занятости без учёта всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади и арендной ставки.

где S – площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са – арендная ставка за 1 кв. м.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД – потери от недоиспользования и неплатежи.

.3 Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и др.

К условно переменным относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы, расходы на уборку, содержание территории и т. д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

• 1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД). ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
• 2. Расчёт коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• – Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;
• – Компенсацию за риск;
• – Компенсацию за низкую ликвидность;
• – Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

• 1. Метод рыночной выжимки.
• 2. Метод кумулятивного построения (суммирования).
• 3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
• 4. Метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат.
• 5. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки – является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов ставка капитализации вычисляется следующим образом:

R = ЧОД / цена продажи

Метод кумулятивного построения. Теоретически метод построения основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту.

Основными видами рисков наиболее актуальными для инвестиций в недвижимость являются:

• – риск рынка недвижимости;
• – риск рынка капитала;
• – риск низкой ликвидности;
• – риск инфляции;
• – риск управления недвижимостью;
• – финансовый риск;
• – экологический риск;
• – законодательный риск.

В общем случае метод построения формализуется в следующем виде:

Норма дисконтирования = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции.

Премия за риск учитывает рассмотренные выше типы риска, присущие инвестициям в недвижимость.

Метод связанных инвестиций. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заёмного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заёмный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определённому уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимости равна:

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб = 1 – Мкред, где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз Мкр. + Rс Мсоб

Капитализация заёмного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т. к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки Л. В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включёнными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчёта общей ставки капитализации Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчёта ставки капитализации имеет следующий вид:

R = Rc – Mкр C Dep -app(SFF),

Где R – общая ставка капитализации;

Rc – ставка дохода на собственный капитал;

Мкр – отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С – ипотечный коэффициент;

Dep – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

app – повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF – коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, но можно рассчитать и по формуле:

Где P – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

Ps – ипотечная постоянная.

Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации. Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива, то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока в следующих случаях:

• 1. Стоимость капитала не меняется.
• 2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
• 3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
• 1. Стоимость капитала не меняется. В данном случае в коэффициенте капитализации не необходимости учитывать возмещение капитала.

R – ставка капитализации; R₁ – ставка дохода на капитал

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестицию, так и ожидаемые потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

• – прямолинейным методом или методом Ринга;
• – аннуитетным методом или методом Инвуда;
• – методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула определения феличины ставки капитализации будет иметь вид:

Где R₁ – ставка дохода на капитал;

R – ставка капитализации;

– доля снижения стоимости за период владения объектом;

R₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трёх методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы капитала получается меньше величины, определяемой методом Ринга. Это более точный метод расчёта нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближённым к реальности. По метод Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать.

4. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при её текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учётом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации.

Таким образом, формула определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

Где R₁ – ставка дохода на капитал;

R – ставка капитализации;

– доля снижения стоимости за период владения объектом;

R₂ – норма возврата капитала.

5 Расчёт оцениваемой стоимости недвижимости.

Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода обычно принято выделять два основных метода оценки:

· Метод капитализации прибыли.

• Метод дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Используется в тех случаях, когда:

· имеется достаточное количество данных для прогнозирования денежного потока;

· доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, ожидаемые темпы их роста умеренны или предсказуемы.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость (V) путем деления чистого операционного дохода ( NO I ) (обычно за год) на соответствующий коэффициент капитализации, определенный оценщиком ( R ).

Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового дохода (или среднегодового),

2. расчет ставки капитализации,

3.определение стоимости объекта.

Область применения метода капитализации

Метод применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Достоинства метода капитализации

• Простота расчетов;
• Так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации

• Отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ.
• Если объект находится в стадии становления (еще не постро­ен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них.

В случае если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования – метод основан на определении капитализированной стоимости предполагаемых доходов от функционирования объекта, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования последовательно приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Расчет стоимости недвижимости при применении данного метода осуществляется следующим образом:

· анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции,

· рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года,

· определяется ставка дисконта,

· производится дисконтирование полученных денежных потоков,

· рассчитывается остаточная стоимость,

· суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
* Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
* Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
* Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
* Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
* Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Область применения: Метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости доходов, состоящих из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета необходимы данные:

1. длительность прогнозного периода (для РФ – 3-5 лет);

2. прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1. назначение цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предложений относительно будущего состояния объекта,

2. применения допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

3. капитализация дохода за год, следующего за годом окончания прогнозного периода с использованием самостоятельно рассчитываемой ставки капитализации.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск-доход.

Ставка дисконтирования (ставка дисконта) – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

где: СF_n – денежный поток,

Y_n – норма отдачи n-го периода (где n=1…t, t – срок прогноза),

V_R – приведенная к дате оценки стоимость реверсии, или продажи объекта после истечения срока прогноза, т.е. доход первого постпрогнозного года, капитализированный по ставке, называемой терминальной ставкой (коэффициентом) капитализации (R_T):

Таким образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз функционирования объекта в течение определенного периода, что означает определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные характеристики и ставка дисконтирования. При анализе доходов и расходов используются прогнозные данные, выводимые оценщиком из динамики рыночного контекста объектов оценки.

Метод капитализации

Метод капитализации – один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации – способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы – ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода – это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация – преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К – коэффициент капитализации,
Д – прибыль;
М – мультипликатор,

Vm – стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации – в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

– вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;
– вычислить капитализируемую базу;
– рассчитать коэффициент капитализации;
– произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

– фактических (реальных) дивидендов;
– чистой прибыли до момента выплаты налогов;
– чистой прибыли уже после выплаты налогов;
– потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один – на текущий момент и два – в будущем). Важный момент – сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести :

– простоту вычисления;
– возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях :

– при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
– когда предприятие находится еще на этапе становления;
– объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода – потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

где Ca – плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;
– S – площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету – действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл – Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации – текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

На – количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;
Дп – доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;
Тс – средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров – перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

Последний параметр в формуле (операционные затраты) – средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап – расчет коэффициента капитализации , который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов – нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi – это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi – чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике – это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

– для заемного капитала расчет такой:

– для собственного капитала формула следующая:

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Преимущества

Недостатки

Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проекта Простота проведения расчета Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы. Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции Не походит для оценки бизнеса с убытками Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

V (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Показатель модели	Описание	Измерение	Особенности применения
Стоимость бизнеса	Показывает рыночную стоимость имущества компании
Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов: · Выручка от реализации продукции / услуг · Чистая прибыль компании (стр. 2400) · Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300) · Размер дивидендных выплат Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)
Ставка капитализации	Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Вид данных	Направление применения
Ретроспективные данные (исторические)	Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет. Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.
Прогнозные данные	Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности. Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.
Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных	Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

• Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
• Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
• Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

I_ai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

V_ai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

R – ставка капитализации ;

r – ставка дисконтирования (норма прибыли);

g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе прогнозируемой доходности);

R – ставка капитализации ;

r – ставка дисконтирования (норма прибыли);

g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода).

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
Оценивает и показывает будущую норму прибыли (доходность) капитала компании	Оценивает текущую норму прибыли (доходности) капитала компании без учета темпа роста компании

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет. Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал. Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО “КАМАЗ” не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

Вид риска

Интервал оценки, % Параметры риска Значение оценки для предприятия, %

Пояснение к оценке

Безрисковая ставка * Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ 8,5 – Ключевая фигура, качество и глубина управления Распределенность управленческих решений Структура управления распределена между 11 членами совета директоров Размер предприятия и конкуренция на рынке Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий Финансовый анализ компании Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление Товарная и территориальная диверсификация Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий Диверсификация клиентуры (объем рынка) Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления Устойчивость прибыли Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли

∑ Итого ставка дисконтирования:

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.