Сложно ли продать долю в квартире?

Сложно ли продать долю в квартире?

Как продать проблемную долю в квартире

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности. К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем. В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок. Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно. Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам. Предложение направляется каждому лицу в письменной форме. В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ. Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится. Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день. Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента. Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку. Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей. Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю. От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил. Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

  • бесплатная консультация;
  • составление плана по продаже части в жилом помещении;
  • заключение договора;
  • работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
  • регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми. Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности. Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать долю в квартире

Не всегда человек имеет в собственности целую квартиру. Нередки случаи получения в наследство или приобретения иными способами доли в общем жилье. Со временем может возникнуть необходимость продажи такой собственности. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать?

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя?

Главная особенность продажи такой недвижимости касается наличия у неё совладельцев. Поэтому для продажи необходимо учитывать их интересы. Стоит подробно описать все аспекты процесса выделения и продажи доли в квартире.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре. Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы. Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах. Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

  • При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
  • При получении доли в дар.
  • При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
  • При покупке доли.
  • При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Главное, что нужно учитывать – доля должна быть выделена. Если на квартиру существует общая собственность, без выделения долей, то продать её нельзя. Для этого нужно пройти процедуру выделения доли, что возможно по соглашению сторон (собственников квартиры) или в судебном порядке.

Только после получения документов о праве собственности на долю можно будет заниматься её продажей.

Всё остальное в этом процессе идентично продаже квартиры только с учётом преимущественного права других дольщиков, о котором сказано выше.

Кстати, доли при разделе квартиры могут быть равные или неравные, как решат сами владельцы недвижимости.

Заверяя сделку у нотариуса нужно учитывать, что он несёт ответственность только за проверку законности данной сделки. Предыдущие сделки с данной собственностью нотариус проверять не обязан, также как и следить за порядком расчётов сторон сделки.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

  • Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
  • После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
  • Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
  • Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
  • Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.
Читать еще:  Куда идти по перепланировке квартиры?

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
  • Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
  • Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

  • Данные сторон.
  • Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
  • Стоимость доли.
  • Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
  • Порядок расчётов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Указание о передаче доли по соответствующему акту.
  • Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают. Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным. Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены. Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому. Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры. Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

  • Цену доли.
  • Её описание.
  • Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

  • Указать данные продавца.
  • Вид объекта и его кадастровый номер.
  • Адрес объекта.
  • Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Как продать cвою долю в квартире без трудностей?

Как продать долю в квартире: 2 типа общей собственности + 3 шага, которые нужно сделать, чтобы осуществить продажу + 5 наиболее распространенных вопросов о сделке с ответами.

Вот, казалось бы, кому нужна доля в квартире вместо целого жилья?

Кому охота делить жилплощадь с соседями вместо того, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров?

Оказывается, многие заинтересованы в этом, поэтому, если вы владеете частью жилого помещения, то стоит разобраться, как продать долю в квартире, чтобы не ущемить интересы других владельцев, но и не стать жертвой их интриг.

Есть и другие сложности данного дела, которые нужно учитывать, если вы продаете не всю квартиру, а лишь свою долю в ней.

Что такое доля в квартире и как ее продать?

Помните детский стишок «Мы делили апельсин, много нас, а он – один»? Там каждому из участников процесса поедания вкусного цитрусового выделяется своя долька.

То же самое происходит и при дележке квартиры: и «еж», и «стриж», и «утята» и прочая «живность» может получить свою долю в квартире, а потом – распоряжаться ею по своему усмотрению, например – продать или подарить.

Владение долей возможно только при общем владении одной квартирой нескольких лиц.

Общая собственность бывает двух типов:

Совместная – без определения долей.

Например, муж с женой, находясь в законном браке, приобрели квартиру. Не важно, что владельцем жилья значится один человек, собственность этой квартирки общая, но без определения долей.

Долевая, когда каждому из совладельцев положено определенная доля «пирога».

Например, в завещании некой абстрактной бабушки указано, что ее квартира делится между тремя внуками, причем каждый получает равную долю, то есть – 1/3.

Иногда совместная собственность может переходить в долевую. Например, уже после покупки квартиры можно оформить брачный договор, согласно которому доли в квартире зависят от капиталовложений мужа и жены.

Допустим, муж, как вложивший больше, получает 2/3 квартиры, тогда как жена – всего 1/3 доли.

Все стороны могут продать свои части, не прося согласия остальных собственников.

Регулируется продажа долей в квартире 250 статьей ГК РФ:

3 основных шага, как продать долю в квартире

Нужно просто сделать 3 основных шага и сделать их – максимально грамотно.

1. Продать свою долю в квартире нельзя, не проинформировав других владельцев.

Даже если вы находитесь в жуткой ссоре с другими совладельцами и квартиры и хотите продать свою долю не столько ради того, чтобы заработать, сколько из-за того, чтобы насолить этим людям, совершить сделку без информирования других владельцев вы не сможете.

Более того, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ именно другие совладельцы первые на очереди среди покупателей.

Итак, чтобы сделку с недвижимостью не оспорили другие совладельцы нужно проинформировать их в письменном виде о своих намерениях.

Чтобы без “проволочек” продать свою долю в квартире, следует составить документ по всем правилам:

  1. В письменном виде, ведь устные договоренности доказать практически нереально.
  2. В нескольких экземплярах (для всех совладельцев, включая вас). Пусть на вашем экземпляре другие совладельцы распишутся о получении своего экземпляра. Можно также отправить бумаги заказным письмом / телеграммой с уведомлением.
  3. Указать всю необходимую информацию в письме: условия сделки, стоимость вашей доли и т.д.

Если другие совладельцы отказываются приобрести ваш пай (причем, желательно, чтобы они оформили свой отказ в письменном виде), то через месяц после их уведомления вы можете заключить договор с посторонним лицом, которое согласится заплатить установленную вами цену.

2. Чтобы продать долю в квартире, правильно оформите документацию.

После того, как вы нашли покупателя на вашу долю (не важно, посторонний это человек или же один из собственников), следует оформить два документа у нотариуса:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт приема передачи части недвижимости.

И акт передачи, и договор купли-продажи составит для вас юрист, но важно убедится, что эти документы содержат все необходимые сведенья:

1. ФИО продавца и покупателя
2. Паспортные данные продавца и покупателя
3. Место регистрации
4. Описание предмета сделки, то есть – самой квартиры
5. Идентификационные особенности квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади)
6. Сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение
7. Цену договора

Помимо оплаты услуг нотариуса за составление договоров вам еще придется заплатить государственную пошлину: 0,5 % от суммы сделки (эта сумма не может быть менее 300 и более 20 000 рублей).

3. Переход права собственности – основа продажи доли в квартире.

Вы можете завершить сделку:

  • самостоятельно;
  • посредством нотариального участия.

Первый путь более дешевый (вам не придется платить за услуги нотариуса), второй – более быстрый.

Вопросами смены владельца занимается Росреестр. Вы можете отправиться прямо туда или же сделать все через МФЦ.

  • лично;
  • отправив все бумаги заказным письмом;
  • через интернет по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Вместе с заявкой следует подать в Росреестр или в МФЦ пакет документов:

Читать еще:  Как продать квартиру в ипотеке?
1. Квитанцию об уплате государственной пошлины
2. Заявления сторон договора
3. Оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах)
4. Документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли
5. Документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны)
6. Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора
7. Иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ)

Как видите, список бумаг достаточно внушительный, поэтому лучше заплатить юристу определенную сумму денег, зато сделать все правильно и с первого раза.

5 наиболее распространенных вопросов, как продать свою долю в квартире

Сбыть свою долю недвижимости бывает весьма проблематично, поэтому неудивительно, что у многих людей возникают вопросы, которые требуют ответов.

Вот 5 наиболее распространенных вопросов по поводу продажи доли в квартире с ответами на них:

Могу ли я продать свою долю чужим людям, не проинформировав других собственников?

Нет, не можете. Если вы проигнорируете необходимость уведомления других собственников квартиры, то они, согласно Ст. 200 ГК РФ могут через суд потребовать права первой покупки квадратных метров.

На судовые разбирательства им дается 3 месяца с того момента, как совладельцы узнали о нарушении законодательства с вашей стороны.

2. Могут ли другие собственники устанавливать свою цену за мою долю?

Конечно, нет. Это ваше право, как продавца, назначать цену. Если другие хозяева находят ее слишком высокой, то вы вправе искать покупателей среди чужих людей.

Но не жадничайте слишком уж сильно, поскольку вряд ли вы найдете покупателя на свою часть, если цена будет значительно выше рыночной.

Можно ли другим совладельцам назвать одну цену (очень высокую) специально, чтобы они не смогли купить ее, а потом продать другому покупателю свою часть значительно дешевле?

Нет, нельзя. Если вы снижаете цену или вносите любые другие изменения в условия продажи (например, решаете продать не всю долю, а лишь ее часть), то другие совладельцы должны быть письменно уведомлены обо всех изменениях.

В любом случае, они имеют первоочередное право покупки.

Хочу продать долю несовершеннолетнего ребенка. Можно ли это сделать?

Можно, но это не так-то просто. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то вам придется иметь дело с органами опеки. Представитель этих органов должен убедиться, что продажа части не ущемляет интересы несовершеннолетнего.

Вы добьетесь согласия органов опеки, если предоставите несовершеннолетнему соответствующий пай на другой жилплощади или переведете все деньги от продажи на его счет.

Как обмануть других совладельцев и лишить их права первоочередности приобретения части квартиры?

Варианты есть, но подумайте, готовы ли вы идти на сделку со своей совестью и вредить другим собственникам таким образом.

Если готовы, то можно поступить следующим образом: подарить микродолю (например, 1/8) продавцу со стороны. Так он станет первым в очереди на покупку оставшейся части и заботиться об интересах других совладельцев уже не придется.

Продажа доли в квартире.

Как продать долю в квартире без согласия
остальных собственников? Советы юриста.

Продать долю в квартире или наказать второго владельца?

В последнее время с продажей долей наблюдается весьма плачевная ситуация. Прорехами в законодательстве РФ частенько пользуются и нечестные совладельцы, жаждущие мстить другим собственникам, и аферисты-риелторы, сделавшие из этого полукриминальный бизнес.

Ирина два года как развелась с мужем Иваном.

Тот «любезно» разрешил ей жить с малолетним сыном в квартире, которую они покупали вместе.

Год все было тихо-мирно, но затем у бывшего мужа Ирины появилась новая любовь и замаячила перспектива переезда в одну из стран Евросоюза.

Естественно, на переезд нужны были деньги. Бывший муж не придумал ничего лучше, как потребовать от Ирины выкупить его долю в совместно купленной квартире.

Женщина заупрямилась «мол, как тебе не стыдно, подумай о ребенке – ведь это его имущество». Но если бы она знала, каким кошмаром это для нее обернется, то наверняка бы согласилась.

Иван проконсультировался с юристом и начал действовать согласно законодательству.

Сначала он письменно уведомил бывшую жену о том, что продает свой пай в их квартирке и предложил ей воспользоваться правом выкупить его часть. Получив отказ, он заключил договор с совершенно незнакомыми людьми.

Те там жить не собирались. Они хотели заработать, причем заработать – на Ирине. Начались звонки и угрозы «заселить туда семью цыган», «въехать всей многодетной семьей вместе с тремя собаками» и т.д.

Требовали выкупить их долю за огромные деньги.

Измученная террором Ирина согласилась на все условия: вместе с родителями влезла в огромные долги и выкупила часть жилья у новых хозяев за сумму втрое превышающую цену бывшего супруга.

Прав ли был Иван по отношению к бывшей жене и сыну?

Если говорить о моральной стороне дела: нет, не прав, мог бы поступить по-мужски и подарить, если не бывшей жене, то хотя бы своему ребенку эти квадратные метры.

А вот если опираться на законодательство, то все он сделал грамотно и никаких претензий к нему быть не может.

Если вы нуждаетесь в деньгах и не можете договориться с другими совладельцами, узнайте, как продать долю в квартире в соответствии с законодательством РФ.

В конце концов, почему вас должны интересовать чужие трудности, с которыми могут столкнуться другие совладельцы жилья после того, как вы оформите сделку?

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире в 2017 году? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

    Непростые отношения между собственниками нередко препятствуют быстрой реализации имущества;

Определение четких границ частей квартиры возможно далеко не всегда, требует компетентности и знания действующего законодательства;

Для оценки необходимо учитывать большое количество как объективных, так и субъективных факторов;

Круг потенциальных покупателей этой разновидности недвижимости значительно уже, чем при продаже полноценной квартиры.

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

    По Гражданскому кодексу РФ для совершения любого вида сделки потребуется обязательное письменное согласие всех собственников;

Содольщики обладают приоритетным правом покупки и первыми получают возможность стать владельцами чужой доли;

В противном случае они должны оформить отказ от покупки, заверенный нотариусом, в течение одного месяца;

Если собственники за это время не дают никакого ответа, право заниматься реализацией своей части квартиры возникает автоматически;

Когда на покупку претендуют сразу несколько дольщиков, продавец может сам выбрать из них покупателя.

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

    При оценке учитываются все факторы, влияющие на цену квартиры (площадь, район, год постройки, материал дома, инфраструктура, ремонт, состояние двора и др.);

Рыночная цена квадратного метра доли примерно на 30% меньше цены квадрата в целой квартире;

Большое количество собственников пропорционально снижает стоимость;

Наличие отказа других дольщиков от права выкупа является преимуществом для потенциальных покупателей;

Чем быстрее нужно продать часть квартиры, тем ниже должна быть цена;

Если в помещении проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, продажа без услуг специалиста становится крайне затруднительной;

Ведение судебных разбирательств максимально обесценивает недвижимость и ставит сделку под угрозу срыва.

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

    Когда решение о реализации принято, первым делом стоит назначить цену выделенной части. Можно попробовать провести самостоятельную оценку с учетом всех особенностей, описанных выше, а также узнать мнение специалистов. Они приедут на место, осмотрят жилплощадь, учтут наибольшее число факторов и реальные цены сделок из своего опыта, в результате чего стоимость приблизится к действительной прибыли от продажи.

Следующим важнейшим шагом должно стать письменное извещение всех собственников квартиры о продаже с обозначением цены выделяемой доли и других важных особенностей. Реакцией может быть либо желание выкупить обозначенную часть, либо письменный отказ, заверенный у нотариуса. Хотелось бы подчеркнуть, что любые устные договоренности не будут иметь юридической силы и никак не смогут учитываться в случае возможного обращения в суд.
Если после месячного срока отказ не получен, к нему будет приравнено отсутствие какой-либо реакции на извещение. Затем можно приступать к подготовке собственности к реализации.

Большим плюсом будет предварительный сбор оставшихся документов согласно списку:

Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних);

Договор или иной документ, подтверждающий право собственности;

Согласие супруга или супруги (если имущество считается нажитым в браке);

Справка об оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

В каждом случае этот список будет индивидуальным и должен уточняться у специалистов.

После приведения в порядок документации нужно провести процедуру уборки в помещении. Стоит избавиться от лишних вещей, сделать несколько фотографий комнаты либо её части и составить развернутый текст объявления.

Для сокращения сроков реализации и ведения переговоров с клиентами важно понимание того, кто может стать потенциальным покупателем доли в квартире. Как правило, такую недвижимость приобретают:

    С целью получения прописки;

С расчетом выкупить квартиру целиком;

Для временного или постоянного проживания.

Разместить рекламное объявление можно в газетах, в интернете, в том числе и на сайте агентства «БЕСТ-Недвижимость». Основательная база объявлений и широкий перечень характеристик облегчат поиск потенциальных покупателей и сократят срок совершения продажи.
Организовать просмотр квартиры или комнаты можно как самому, так и с участием агентов недвижимости. Они представят жилплощадь в наиболее выгодном свете, решат возможные вопросы с другими собственниками, наилучшим образом проведут переговоры с потенциальными покупателями.

Когда покупатель найден, на первый план выступает заключение договора купли-продажи, в котором указываются:

    Сведения о продавце и покупателе;

Описание объекта недвижимости (в том числе адрес, кадастровый номер, площадь и др.);

Права покупателя на имущество и возможные ограничения.

Приложением к договору служит акт приема-передачи, который подлежит подписанию.

Регистрация сделки в государственных органах – один из последних шагов. Для регистрации необходимо предоставить в МФЦ или Росреестр весь комплекс документов:

    Заявление о регистрации перехода права собственности на имущество;

Экземпляр договора купли-продажи и его копию;

Акт приема-передачи имущества и его копию;

Ксерокопии документов, подтверждающих личности покупателя и продавца;

Документы из органов опеки (при необходимости).

Завершающим этапом продажи части квартиры является получение расчета и уплата налогов. В соответствии с налоговым кодексом РФ гражданин оплачивает установленный процент либо может обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении налогового вычета, если он не пользовался такой возможностью ранее.

Читать еще:  Что входит в квадратные метры квартиры?

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры. Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления. По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

    Если оно отправляется почтой, то лучше, чтобы это было заказное письмо с уведомлением о получении;

Вы можете отнести извещение в Росреестр и зарегистрировать его;

Пригодится также его копия, заверенная у нотариуса.

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

    Цена квартиры не должна быть ниже сообщенной другим собственникам; в противном случае каждый из них может подать в суд и потребовать признания сделки недействительной;

При попытке обойти правило приоритетной продажи совладельцам и реализовать долю по договору дарения третьим лицам не исключено судебное разбирательство и аннулирование договора;

Если одним из владельцев окажется несовершеннолетний, и его права не будут соблюдены, он может опротестовать продажу.

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

    Проведут квалифицированную оценку;

Помогут обойти все подводные камни, связанные с законодательством и возражением прочих собственников;

Грамотно организуют подготовку недвижимости к продаже и проведение рекламной кампании;

Найдут покупателя в кратчайшие сроки и посодействуют защите ваших интересов при заключении договора.

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Продать долю в квартире

Добрый день, я имею долю равную 1/2 от двухкомнатной квартиры и хотел бы её продать. Доля не выделена в натуре. Вызвал оценщика и провёл оценку стоимости квартиры. Общая стоимость квартиры получилась 4.7млн. руб., стоимость доли составила 1.85млн. руб.. Предложил выкупить свою долю второму собственику, предложенная им стоимость меня не устраивает (1.2млн. руб). Как мне организовать продажу постороннему покупателю?

Ответы юристов ( 5 )

  • 7,2 рейтинг
  • 1820 отзывов

Доля в квартире как правило и не может быть выделена в натуре. Поэтому уточню для ясности — у вас долевая собственность или все таки совместная? Что написано в выписке из ЕГРН на квартиру?

Предложил выкупить свою долю второму собственику, предложенная им стоимость меня не устраивает

Каким образом предложили? Устно, письменно?

Извещение иных участников собственности необходимо именно в письменной форме:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После этого, если от другого участника не поступило так же письменного отказа в покупке доли, вы ждете месяц и продаете долю любому другому лицу

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если же этот порядок будет нарушен и вы продадите другому лицу долю ниже той стоимости, по которой предлагали ее второму участнику, то он сможет в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В таком случае покупатель, который лишится купленной доли, сможет взыскать с вас свои убытки

Общая стоимость квартиры получилась 4.7млн. руб., стоимость доли составила 1.85млн. руб

Оценочная стоимость доли ничем вас не обязывает, вы можете продавать ее по любой другой цене

Общая долевая собственность. На данный момент предложили в устной форме, надеялись что вопрос решится быстро и мирно. Но как оказалось родственники не всегда хорошие, когда доходит до квартирного вопроса.

Значит делайте по официальной форме

Посылайте письменное предложение о покупке по установленной цене заказным письмом с описью, ждите месяц, после чего продавайте

  • 8,2 рейтинг
  • 2263 отзыва

Нужно направить ему официальное уведомление, и если он в течении 30 дней не выкупит, можете продать на условиях, указанных в уведомлении, любому желающему (см. ст. 250 ГК РФ)

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).

Вам нужно письменно предложить купить квартиру по определенной цене. Второй собственник должен на данную цену написать отказ. Предлагать он может все, что угодно. В силе именно Ваше предложение. Предложение лучше дать лично в руки с отметкой о получении либо направить заказным письмом. Потому что собственник может проигнорировать и попросту ничего не ответить. Это также будет означать отказ. Соответственно, получив его, можете выставлять квартиру на продажду третьим лицам

  • 10,0 рейтинг
  • 2741 отзыв

Согласно ст. 252 ГК РФ дольщик имеет преимущественно право покупки. В связи с чем Вам необходимо направить письменное уведомление о продаже доли по определенной цене. Если он не ответит в течении месяца, тогда уже можете спокойно реализовать свою долю 3 лицам.

Как можете заметить, что важно соблюсти процедуру и сроки. Направлять уведомление нужно заказным письмом с описью вложения на адрес регистрации.

Для понимания можно еще разъяснить, что согласно ч.1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Т.е. отслеживаете по трек-номеру отправление, как только письмо поступает на почту, то нужно отчитывать указанные выше срок.

Если у Вас имеются дополнительные вопросы, напишите. Готов на них ответить!

  • 8,0 рейтинг
  • 1453 отзыва

В вашем случае единственное требование, которое Вы должны соблюсти — преимущественное прав покупки другими дольщиками согласно статье 250 ГК РФ. (не 2150, не 252, а именно 250 ГК РФ).

Всё, что Вы должны сделать — уведомить собственников оставшихся долей о продаже и предложить им выкупить свою долю за определенную Вами цену. Если в течение месяца с омента получения уведомления они её не выкупят — можете продавать её третьим лицам, но за сумму, не меньшую той, которая была объявлена сособственникам.

Законом не регламентировано, каким образом Вы должны их уведомить. Это может быть и заказное письмо с описью вложения, но имейте ввиду, что сделка по продаже Вашей доли в обязательном порядке будет оформляться нотариусом. Я пока что не сталкивался с нотариусами, которые бы соглашались оформить сделку, если предложение о выкупе направлялось продавцом самостоятельно через почту заказным письмом с описью вложения. Все нотариусы, с которыми я работал по таким вопросам настаивают на том, чтобы предложение о выкупе направлялось через нотариуса. Еще раз повторюсь — это только моя практика. Законом самостоятельное уведомление заказным письмом с описью вложения не запрещено. Важно вот что: уведомление о выкупе доли должно направляться по адресу постоянной регистрации а не по адресу этой долевой квартиры (если собственники долей зарегистрированы по месту жительства по другому адресу).

Теперь самое важное, о чем я хотел написать:

Не могу ничего сказать о компетенции оценщика, который производил оценку Вашей доли, но реально при цене всей квартиры в 4.7 млн. р. Вы не продадите свою долю даже за полтора миллиона. Рассудите сами: за эти средства можно при желании найти отдельную комнату, а не долю со всеми вытекающими перспективами. А тут доля, которая ни для проживания, ни в качестве инвестиции нецелесообразна. В итоге такие доли приобретают либо те, у кого не хватает средств на отдельную комнату, либо полулегальные инвесторы, по заниженной цене, в расчете на то, что её выкупят потом либо сособственники, либо удастся продать квартиру целиком. Есть еще одна категория: квартирные рейдеры. Они так же по рыночной стоимости у Вас её не купят. Предложенная цена будет меньше миллиона.

Не подумайте, я ни в коем случае не уговариваю Вас продать её за ту цену, которую Вам предложили родственники. Цена должна быть справедливой. Я просто хотел донести на что Вы можете реально рассчитывать.

Теперь, что касается Ваших сособственников: в ситуации, когда дольщики не могут договориться больше всего «достается» тем, кто остался в квартире.

Так или иначе, покупатели Вашей доли заплатят Вам деньги и Вы к этой квартире больше отношения иметь не будете. А дальше начнется самое интересное: покупателям нужно будет стимулировать оставшихся дольщиков либо к выкупу этой доли по завышенной цене, либо к продаже этим же покупателям оставшихся долей по существенно заниженной стоимости, либо к совместной продаже квартиры.

Какими методами будут стимулировать оставшихся дольщиков — можно только догадываться. Но статей и видео про квартирных рейдеров в интернете навалом, а уголовных дел по статье 179 УК РФ (принуждение к сделке) практически нет. То есть — полная безнаказанность и явное нежелание полиции вмешиваться в этот вопрос.

Так что именно Вашим содольщикам сейчас крайне необходимо договариваться с Вами о выкупе, и именно они больше всего в этом заинтересованы, а не Вы. Попытайтесь донести до них эту позицию, пусть подумают, покопаются в интернете, может быть даже проконсультируются у юристов.

Ссылка на основную публикацию