Продать или подарить долю в квартире родственнику

Как лучше оформить квартиру (дарение или купля продажа), в зависимости от обстоятельств?

К основным гражданско-правовым сделкам, при совершении которых имущество переходит от одного собственника к другому, относится дарение и продажа.

Оформляются эти сделки специальными документами – дарственной и договором купли-продажи соответственно.

Между ними есть как некоторые общие черты, так и существенные отличия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Попробуем разобраться, что лучше (дарственная или купля продажа квартиры)? Возможна ли продажа квартиры по договору дарения квартиры? Сделать это можно при помощи более детального рассмотрения каждого документа, а также сравнения их преимуществ и недостатков.

Что проще?

Итак, дарственная на квартиру или договор купли продажи — что лучше и проще?

Между дарственной и договором купли-продажи существует одна принципиальная разница – это наличие во втором случае материального вознаграждения за передаваемое имущество.

Первая сделка является безвозмездной, а вторая – возмездной.

По договору купли-продажи, собственник обязуется передать свою квартиру (или любую другую недвижимость) покупателю, а тот, в свою очередь, должен принять и оплатить ее стоимость, определенную сторонами.

При составлении дарственной собственник также передает свою квартиру другому человеку, но уже на безвозмездной основе – эта сделка не предусматривает получения дарителем какой-либо выгоды от ее совершения.

Возникает вопрос, возможна ли продажа квартиры по договору дарения или продажа доли в квартире через дарение? Ответ прост.

Далее дарственную необходимо зарегистрировать в Госреестре, после чего одариваемый получит свидетельство о праве собственности на квартиру.

Договор купли-продажи также может быть составлен без участия нотариуса – документ можно сразу после подписания сторонами отнести на регистрацию в ФРС. После проверки легальности сделки продавец и покупатель получат свои документы – зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности на квартиру соответственно.

В основном процедура составления обоих договоров мало чем отличается, однако оформление дарственной немного проще – для этого требуется меньшее количество документов.

Что дешевле?

Стоимость оформления – один из главных факторов, которыми руководствуются граждане выбирая, как лучше оформить квартиру — дарение или купля продажа.

В большинстве случаев этот фактор зависит от наличия между сторонами сделки родственных отношений.

Стоит сравнить затраты на оформление каждого договора.

Дарственная

• НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры (если он не родственник дарителю);
• госпошлина за регистрацию права собственности.

• услуги нотариуса (если он привлекается к оформлению сделки) – сюда относится не только заверение договора, но и его составление;
• госпошлина за регистрацию договора.

Договор купли-продажи

В этом случае часть расходов несет продавец (в основном по подготовке документов), а часть – покупатель:

• оплата услуг нотариуса;
• НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
• оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов.

При этом он не только несет расходы, но и получает право на имущественный вычет, если между ним и продавцом нет взаимозависимых отношений.

Что сложнее расторгнуть?

Размышляя что лучше — купля продажа или дарение квартиры, давайте посмотрим с точки зрения возможности расторжения договора.

Намного более надежным является договор купли-продажи.

Отменить действие данного договора можно только в нескольких случаях:

• со стороны продавца – из-за невнесения покупателем стоимости имущества;
• со стороны покупателя – если он узнал о наличии каких-либо обременений на квартиру.

Когда что предпочесть?

Чтобы определить целесообразность заключения той или иной сделки, нужно прежде всего, рассмотреть, между кем она происходит. В зависимости от принимающих участие сторон преимущества могут иметься как у продажи квартиры, так и у дарения.

Если сделка заключается между посторонними людьми и основной ее целью является получение прибыли, то выбор однозначен – оформление договора купли-продажи.

Не стоит пытаться обойти законодательство и уклониться от уплаты налогов, заключая мнимый договор дарения – такая сделка может быть признана недействительной, если данный факт будет обнаружен.

Если сторонами договора являются близкие родственники или члены семьи, то более выгодным вариантом будет составить дарственную.

Во-первых, одариваемый не должен будет оплачивать стоимость квартиры.

Во-вторых, при дарении между близкими родственниками обе стороны освобождаются от уплаты налога, поэтому такая сделка будет проходить с минимальными затратами.

Что касается договора купли-продажи, то в этом случае для родственников никаких льгот не предусмотрено – налогообложение будет происходить так же, как и в общих случаях.

Преимущества и недостатки дарственной

Определиться с выбором между договорами дарения и купли-продажи можно после сравнения их основных плюсов и минусов.

Преимущества дарственной (перед договором купли-продажи):

1. Освобождение от налогообложения – в том случае, если дарение происходит между близкими родственниками, имущество не облагается НДФЛ. Следовательно, сделка обойдется намного дешевле, ведь новому собственнику имущества не придется уплачивать 13% от стоимости квартиры.
2. Невозможность раздела полученного в дар имущества. При разводе квартира, которая была подарена даже после регистрации брака, делиться между супругами не будет. Такое имущество считается личной собственностью гражданина.
3. Легкое снятие с регистрации всех прописанных в квартире лиц. В отличие от ситуации с покупкой квартиры, при получении ее в дар новый собственник имеет законные основания выписать из нее всех жильцов.

Исключением может быть ситуация, когда прописанному человеку больше негде жить – тогда он может остаться в квартире или переехать в другое жилье, которое предоставит ему новый собственник.

Минимальный пакет необходимых для совершения сделки документов. При дарении собственнику нужно предоставить лишь правоустанавливающие документы на квартиру, свой паспорт, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

И, повторимся, на вопрос «Если оформляется дарственная на квартиру, можно ли ее продать потом?», стоит отметить, что продажа квартиры через дарение, впоследствии, не составит труда.

Новый собственник сможет распоряжаться даром по своему усмотрению.

Недостатками договора дарения являются:

1. Необходимость платить НДФЛ, если сделка заключается между посторонними людьми. В этом случае квартира, подаренная гражданину, считается его доходом, поэтому он должен заплатить 13% от ее стоимости.
2. Возможность отмены документа – для этого предусмотрен ряд случаев и ситуаций, когда оспорить дарственную может как сам даритель, так и его близкие родственники.
3. Возможность включения в договор дарения некоторых условий, выполнение которых обязательно для получения имущества. Конечно, далеко не все их них могут быть законно вписаны в документ, однако иногда это вполне допустимо.

Преимущества и недостатки купли-продажи

Если вы еще не решили что выбрать: договор дарения квартиры или купли продажи, имейте ввиду, что несмотря на множество положительных моментов от составления дарственной, ее оформление подходит далеко не во всех случаях.

Иногда наиболее выгодным вариантом будет продажа квартиры. Преимуществами договора купли-продажи (в сравнении с дарственной) являются:

Возможность получения покупателем квартиры имущественного налогового вычета.

Каждый гражданин имеет право на получение вычета в размере уплаченного за год НДФЛ (если он официально работает).

Исключением являются ситуации, когда сделка оформляется между родственниками и взаимозависимыми лицами – в этом случае право на имущественный вычет они не получают.

Более высокая надежность сделки. Оспорить договор купли-продажи практически невозможно, поскольку он является равноправной сделкой – покупатель получает квартиру, продавец – деньги за нее.

Освобождение от налогообложения, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет. В этом случае ему не нужно платить НДФЛ.

У договора купли-продажи есть и определенные недостатки:

1. Необходимость разделения квартиры, приобретенной покупателем после вступления в брак. Такое имущество является совместно нажитым и делится поровну между супругами.
2. Сложности с выпиской зарегистрированных в квартире лиц. После перехода прав собственности от одного лица к другому в результате продажи все прописанные в квартире лица сохраняют свое право на регистрацию и проживание в ней.

Такая ситуация может существенно испортить сделку, ведь никто не захочет жить с посторонними людьми. Выписать же их принудительно вряд ли получится, поскольку основания для проживания в квартире у них законные.

Необходимость продавца заплатить налог, если квартира находилась в его собственности менее трех лет. Базой в этом случае является стоимость квартиры, превышающая 1 млн. руб., а ставка налога составляет 13%.

Если же собственник квартиры хочет передать ее постороннему человеку, надежнее оформить договор дарения – это сможет уберечь его от множества рисков и неприятных последствий.

Полезное видео

Что лучше предпочесть: договор дарения квартиры или купли продажи, смотрите в видео ниже.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Что лучше между родственникам: дарственная или купля-продажа

При планировании передачи собственности неизменно встает вопрос: как провести оформление сделки, что лучше между близкими родственниками: договор дарения или купли продажи.

Между данными понятиями есть существенная разница. Договор дарения предполагает, что имущество передается другому собственнику без внесения каких-либо средств, даром. Купля-продажа же предполагает передачу собственности за энное вознаграждение либо указание такого вознаграждения в тексте договора.

Если родственники решают между собой, что лучше: продать квартиру или подарить квартиру, им стоит знать порядок проведения обеих процедур, плюсы и минусы каждой из них.

Особенности оформления договора дарения

Отличительная особенность договора дарения – это именно отсутствие каких-либо вознаграждений со стороны одариваемого к дарителю. Если такое условие нарушено, договор может быть оспорен или отменен.

Несомненным плюсом договора дарения между кровными родственниками или супругами будет являться отсутствие требования уплаты налога 13% на прибыль при приобретении недвижимости. Независимо от того, сколько лет была недвижимость в собственности у дарителя (3 года до 2016 года и 5 — после 2017 года), налог НДФЛ не будет начисляться. Обязательное условие для оформления такой сделки – наличие справок и документов, подтверждающих родство.

Заверять договор дарения в нотариальной конторе – требование необязательное, но рекомендуемое специалистами.

Выбирая, что лучше заключать между родственниками, договор дарения или купли-продажи, стоит отдавать предпочтение не только тому, который будет дешевле в плане оформления и налогообложения, но и который более надежен в плане оформления права собственности.

Минусы, которые возникают при оформлении договора дарения

1. При отсутствии родственных уз между участниками сделки по дарению недвижимости налог НДФЛ будет начислен независимо от времени владения недвижимостью.
2. Договор дарения оспорить проще, чем договор купли-продажи:

• Если одариваемый передает дарителю вознаграждение.
• Если даритель – лицо преклонного возраста либо имеет психические отклонения или тяжелое заболевание.
• Если у дарителя есть другие кровные родственники, которые могут являться наследниками первой очереди и не согласны с осуществлением сделки дарения.

Необходимый комплект документов для договора дарения

1. Свидетельство о собственности на передаваемое имущество.
2. Заявление о передаче права собственности одариваемому.
3. Письменно оформленный дарственный договор.
4. Выписка из БТИ с техническим паспортом.
5. Если одариваемому меньше 14 лет – разрешение опекунов или родителей с согласием по принятию имущества в дар.

Собранный пакет документов передается в органы Росреестра для оформления перехода прав собственности на новое лицо. В установленный срок право переоформляется, и новый собственник может получить справку из реестра сделок с недвижимостью о том, что собственность принадлежит ему.

Если право владения недвижимостью передается по дарственной, одариваемое лицо, указанное в договоре, будет являться единственным владельцем. Независимо от того, есть или нет у одариваемого супруг/супруга или дети, объект не оформляется в общую семейную собственность.

Особенности оформления договора купли-продажи между родственниками

В отличие от договора дарения, приобретенная при покупке недвижимость будет являться совместной собственностью супругов, определенный объем денежных средств будет необходимо внести.

Плюсы договора купли-продажи

• Быстрый порядок оформления (если покупка происходит без кредитных средств).
• Если происходит отмена или оспаривание сделки, все потраченные покупателем средства будут возвращены в установленный срок.
• Покупатель может оформить налоговый вычет на покупку недвижимости, в том числе и на проценты по ипотечному кредиту, если он будет иметь место.
• Существует возможность составить договор с включением в него большого количества прав и возможностей для каждого участника сделки.

Что включает в себя договор купли-продажи

1. Сведения о реализуемом объекте недвижимого имущества – площадь, местонахождение и другие технические характеристики.
2. Данные о личностях продавца и покупателя.
3. Четко указанная цена реализуемого имущества.
4. Права и обязанности сторон, размер и порядок начисления штрафов за ненадлежащее исполнение обязанностей.
5. Другие существенные условия.

Подробнее о сделках между родственниками в видео:

Договор купли-продажи лучше оформить, если родственники не являются кровными – он отразит не только существенные условия по цене договора, но и обязанности сторон, поможет вернуть потраченные средства в случае его расторжения.

Сделка дарения недвижимости по договору дарения между кровными родственниками или супругами не будет облагаться налогом на доход физических лиц, но может быть оспорена в спорных ситуациях.

Таким образом, выбирая, что лучше — продать квартиру или подарить квартиру, собственник должен определить для себя, насколько он доверяет лицу, которому будет переходить право на объект, степень родства с ним, при необходимости – оформить договор купли-продажи с указанием широкого спектра прав и обязанностей.

Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней

Дарение или продажа доли квартиры, что выгоднее собственнику? Какие плюсы и минусы дарения и продажи доли в квартире? Какая сделка обойдется дешевле при отчуждении недвижимости? Это одни из часто задаваемых вопросов наших клиентов. Давайте рассмотрим особенности такой сделки и решим, что же выгоднее и дешевле.

Продать или подарить на рынке недвижимости возможно не только всю квартиру, но и ее часть—долю. В целом сделка по такой продаже особо ничем не отличается от стандартного договора купли – продажи или договора дарения. В документе прописываются все условия, обязательства и особенности сделки. При заключении договора, дается четкое описание долевой части, а также указываются условия пользования площадью, которая принадлежит всем собственникам квартиры. Это ванная, кухня, коридоры. После заключения договора, стороны его регистрируют, составляют акт приема – передачи объекта.

Договор купли – продажи на долю своей недвижимости

Договор на продажу доли должен содержать в себе следующую информацию:

• Указание на предмет договора. Сообщается о месторасположении объекта продажи, площадь, тип строения, перечень правоустанавливающих документов. Эту документацию предоставляет продавец доли квартиры
• Стоимость объекта продажи (доли квартиры), порядок расчетов, возможные рассрочки
• Указываются реквизиты сторон, паспортные данные
• Действия и ответственность сторон
• Дополнительные условия

Подписание стандартной формы договора происходит в присутствии обеих сторон. Если одна из сторон по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке, допускается оформление представителя, имеющего на руках нотариально заверенную доверенность. Оформление договора купли – продажи доли квартиры и ее последующая регистрация должна быть грамотной. Это позволит в будущем избежать массу проблем и конфликтных ситуаций.

Чем отличается долевая собственность

Доли в квартире имеют свои отличительные черты:

• Каждая часть или доля определяется в виде соответствующего договора
• Указываются конкретные размеры и комнаты собственников
• Определяются правила пользования всеми жильцами
• При продаже доли в квартире совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку

Причины образования доли в квартире

Квартира—вам не пирог и на куски ее не разрежешь. Долевое участие жильцов может возникать по таким причинам:

• Расторжение брака между супругами
• Судебное решение о выделении долей в квартире
• Неразрешимые споры по поводу продажи квартиры

Бывают случаи, когда совладельцы квартиры годами не могут прийти к общему решению по улучшению своих жилищных условий. Поэтому договор купли – продажи доли является единственным спасительным решением для всех дольщиков.

Перечень документов для отчуждения своей доли в квартире

С самого начала процедуры по отчуждению доли в квартире с последующей регистрацией, необходимо собрать пакет документов:

• Заявления сторон о переходе права собственности на долю в квартире
• Договор купли – продажи
• Акт приема – передачи
• Указания на полномочия сторон
• Паспортные данные сторон
• Уведомление в письменной форме участникам долевой собственности
• Отказы в письменном и заверенном виде от участников долевой собственности

Также могут быть востребованными документы о согласии опеки при наличии несовершеннолетних собственников долей

Расходы и налоги при оформлении дарственной на долю

Согласно НК РФ статьи 217 при продаже или дарении собственник доли квартиры обязан уплатить налог на доходы. От уплаты такой пошлины освобождаются лица, которые владеют недвижимостью более 3 лет с момента ее приобретения.

Что выгоднее собственнику подарить или продать долю в квартире

Задумываясь об отчуждении долевой части квартиры, люди не могут понять, чему дать предпочтение дарственной или договору купли – продажи? Ответ на этот вопрос может кроиться только в индивидуальном характере этой специфической сделки. Обязательно нужно учитывать родственную связь между совладельцами квартиры и размер долей в недвижимости, а также размер пошлины при той или иной сделке.

Плюсы и минусы дарения доли квартиры

Различие процедур дарения и купли – продажи говорят сами за себя. Разберемся в преимуществах и недостатках таких сделок. Рассмотрим сначала достоинства договора дарения части жилья:

• В первую очередь от дорогих налогов (13% от стоимости) при дарении освобождаются близкие родственники и супруги—владельцы долей
• Доля в квартире, приобретенная по договору дарения может быть продана без налога по истечение 3 лет
• При дарении в определенных обстоятельствах, возможно отсутствие нотариального заверения сделки
• В процессе дарении доли квартиры не нужно согласие соседей
• Быстрый переход права собственности—сразу после сделки и регистрации новый владелец вправе распоряжаться своей частью

Основными минусами могут быть:

• Оспаривание и аннулирование сделки. По статистике, в судебном порядке могут оспариваться дарственные, которые совершались невменяемыми лицами.
• Проблемы и риски с арестами и залогами на долю квартиры
• Третьи лица обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости доли

Преимущества и недостатки продажи доли квартиры

Продажа, а не договор дарения, имеет свои очевидные плюсы:

• Все налогоплательщики получат налоговый вычет
• Возможность заключения предварительного договора, который исключает возможные риски со стороны продавца
• Нет ограничения по выбору покупателей

Минусы купли-продажи доли квартиры:

• Всегда налоговые платежи оплачивает продавец
• Продавец не имеет права заключения сделки без согласия совладельцев
• Купленная в браке доля, сразу считается совместно нажитой собственностью супругов

Что же выбрать, дарение или продажу доли в квартире

Договор купли – продажи более обезопасит продавца на сделке. Пока собственник не получит на руки требуемой суммы, договор заключаться не будет. При дарении доля сразу переходит в право владения, но в дополнительных пунктах договора могут быть прописаны такие условия, как пожизненное содержание. Также при договоре дарения согласие совладельцев квартиры не требуется. Но все же лучше полюбовно и без проблем оформлять договор дарения между близкими родственниками.

Так что же выбрать владельцу квартиры в процессе отчуждения доли квартиры? Все будет зависеть от обстоятельств и конкретной индивидуальной ситуации.

Компания Чистые Пруды всегда проконсультирует своих клиентов по продажам доли квартиры в Москве и Подмосковью, а также разъяснит специфику и риски при заключении договора дарения. Мы обеспечим сопровождение отчуждения квартиры на всех его этапах. АН Чистые Пруды гарантирует правомерность заключающихся сделок как по купле – продаже, так и по дарению доли в квартире. Для законного решения квартирных вопросов и удачного заключения договоров, обращайтесь в наше агентство недвижимости!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Жилая недвижимость: дарить или завещать?

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда.

После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Как оформить дарственную на долю

Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус

Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

Что вы узнаете

Требования к доле в квартире

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Кому можно подарить долю в квартире

Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:

1. Работникам школ, больниц и других аналогичных организаций, если вы — их пациент или клиент, либо супруг или родственник такого пациента.
2. Государственным, муниципальным и другим подобным служащим, если такой подарок связан с исполнением ими своих служебных обязанностей.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.

Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

Как оформить дарственную на долю

Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:

1. Документы-основания — это документы, на основании которых собственник получил свою долю. Это может быть свидетельство на наследство, договор купли-продажи или другой документ. Документы обязательно прописаны в графе «Документы-основания», которая есть и в свидетельствах о госрегистрации права собственности, и в выписке из ЕГРН.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.
4. Технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликацию и поэтажный план.
5. Паспорта сторон договора: дарителя и одаряемого.
6. Документы, подтверждающие родство сторон договора, — это важно, если дарите долю близкому родственнику.
7. Свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя — когда это требуется.
8. Доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители.

Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.