Обязателен ли технический паспорт при продаже квартиры?

Нужен ли техпаспорт при продаже квартиры

Сделка купли-продажи объекта недвижимости требует подготовки достаточно объемного пакета документов. Зачем нужен техпаспорт на квартиру, придется ли его предъявлять покупателю и регистратору?

Технические документы

Техпаспорт вплоть до 2013 г. был тем документом, который необходимым для постановки недвижимости на учет. Затем требования изменились, появился техплан квартиры. Чем они отличаются, для каких целей используются, могут ли заменить друг друга?

Техпаспорт

Этот документ сочетает в себе план квартиры и ее описание. Он составляется при первичной инвентаризации. Подготовкой документа занимается БТИ. Оформляет его не застройщик, а собственник объекта или его законный представитель (требуется доверенность). В случае переоборудования или перепланировки изменения должны быть согласованы и внесены в документ.

В настоящее время техпаспорт выполняет сугубо справочные функции – предоставляет информацию о характеристиках квартиры заинтересованным физическим лицам и организациям:

• покупателю жилья;
• кредитной организации;
• страховой компании, предлагающей услуги по страхованию объектов недвижимости;
• органам опеки (если реализуется жилье, принадлежащее несовершеннолетнему);
• нотариусу (например, при оформлении наследства);
• судебной инстанции (при оспаривании сделок).

Технический план имеет в своем составе 3 части (графическую, информационную, пояснительную) и содержит следующие сведения:

• адрес;
• этаж, на котором расположена квартира;
• этажность здания, год его постройки, степень износа и время проведения последнего капитального ремонта;
• общее число жилых/нежилых помещений, их описание (площадь, назначение, высота потолков);
• закрепленный на все время эксплуатации инвентарный номер;
• дата, когда было проведено последнее обследование;
• кадастровый номер, инвентаризационная стоимость.

Приводятся сведения о владельце или владельцах, правоустанавливающем документе. В графической части находится план квартиры с поясняющей его таблицей (экспликация содержит сведения об инженерных коммуникациях, типе отопления, материале несущих конструкций/перекрытий, проведенных перепланировках).

Техплан

В соответствии с № 221-ФЗ и приказом Минэкономразвития РФ № 577, подписанным 14.10. 11 г., отредактированным 29.08.12 г., для кадастрового учета и актуализации данных с 2013 г. используется технический план. Этот документ дополнен геолокацией – помимо информации о квартире приводятся сведения о ее расположении в пределах этажа, привязке координат частного дома к земельному участку.

Техплан готовят кадастровые инженеры, а не БТИ. Как и паспорт на жилье, его заказывает собственник объекта – для этого необходимо заполнить декларацию, в которой записываются все известные характеристики.

Техплан содержит графическую и текстовую части. Графическая часть представляет собой схему всего этажа с расположенным на ней планом самой квартиры. Текстовая часть предоставляет информацию об объекте недвижимости (адрес, этаж, инвентарный номер, назначение, материал стен, площадь), сведения о заказчике и исполнителе кадастровых работ, заключение кадастрового инженера. В процессе составления может потребоваться обследование объекта, проведение замеров. На руки владельцу выдается оформленный на бумаге техплан, декларация служит приложением к нему. Электронный вариант в формате xml документа поступает в Кадастровую палату. Подготовка техплана занимает около 5 дней.

Кадастровый паспорт

В соответствии с №218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация прав собственности перестали быть отдельными процедурами. Начиная с 2017 г. кадастровый паспорт, свидетельствующий о том, что объект поставлен на учет, получать не нужно – его заменяет выписка из ЕГРН. Информация предоставляется в 5 разделах, а не в 6, как это было в выдаваемом ранее документе. В графическом блоке представлены планы, чертежи, графики.

Преимущества произошедших изменений:

• упрощение процесса государственной регистрации (отсутствуют бюрократические преграды);
• экономия времени граждан;
• снижение финансовой нагрузки (не нужно оплачивать госпошлину за получение 2-х документов, все сведения приводятся в выписке).

Можно ли продать квартиру без техпаспорта?

Начиная с 1997 г. техпаспорт в обязательном порядке задействовался при регистрации прав, но после 2013 г. для этих целей он больше не нужен. Если объект сделки поставлен на кадастровый учет (проверить можно на rosreestr.ru), то регистратору не потребуется ни один из технических документов (техпаспорт, техплан, кадастровый паспорт) – все необходимые сведения присутствуют в реестре, дополнительно подтверждать их не нужно.

При обращении в банк техпаспорт на квартиру позволяет аналитикам оценить риски и понять, компенсирует ли залоговое имущество кредитные средства, если должник не погасит свой долг. Сделать выводы позволяют следующие данные:

• год постройки и степень износа здания (не допускается выше 60%);
• площадь объекта;
• стоимость по оценкам БТИ (дополнительная оценка осуществляется аккредитованной банком компанией).

Еще одна ситуация, в которой может потребоваться техпаспорт на квартиру при продаже – жилье по тем или иным причинам не было поставлено на кадастровый учет. Если не составлен технический план, без которого осуществить процедуру невозможно, собственнику придется заняться этим вопросом – для его подготовки и будет нужен технический паспорт.

Может потребовать этот документ и вторая сторона сделки. Приведенная в нем информация позволит покупателю убедиться в отсутствии перепланировок или в том, что внесенные в конструктив изменения были произведены после согласования. При приобретении жилья на вторичном рынке этот момент очень важен – неузаконенные работы приводят к штрафным санкциям и другим неприятным последствиям (вплоть до необходимости за свои деньги вернуть жилье в исходный вид).

Где заказать документ?

Изготовлением техпаспорта на квартиру занимается бюро технической инвентаризации. Если лично обратиться в эту организацию не получается, то заказать услугу можно и через многофункциональный центр – по времени это будет немного дольше. От собственника потребуются:

• паспорт;
• документ, дающий основание на владение квартирой;
• квитанция об оплате госпошлины (от 900 руб.).

Точная сумма зависит от того, необходим ли выезд техника (это требуется, например, в случае проведения перепланировки).

Благодаря возможности осуществлять многие действия через интернет, острая необходимость в оформлении доверенности отпала – заказать документ можно не выходя из дома, с помощью портала госуслуг через зарегистрированный там личный кабинет.

Нужно ли его обновлять?

По законодательным нормам срока давности у технического паспорта нет – документ считается бессрочным. Но это не значит, что необходимости в обновлении не возникнет. Обязательно придется вызывать техника и вносить изменения, если проводилась перепланировка (она должна быть согласована). При обращении в банк/страховую компанию нужно обновлять техпаспорт, если он был оформлен более 5 лет назад – эти организации, как правило, требуют свежую информацию. Придется обратиться в БТИ, и если выявлено несоответствие между приведенными сведениями и реально имеющимися характеристиками.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Насколько «свежим» должен быть техпаспорт квартиры при продаже?

– Люди покупают у меня квартиру, и их агент говорит, что нужен техпаспорт. Я предоставил им техпаспорт 2012 года и ЕГРН. В квартире ничего не менялось! Нужно ли делать новый техпаспорт?

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Ситуация двоякая. С одной стороны, для проведения сделки купли-продажи недвижимости технический паспорт, или технический план, не требуется в обязательном порядке, если речь не идет об ипотеке. Росреестр зарегистрирует факт перехода права собственности и без него.

С другой стороны, если покупатель не проанализирует данный документ перед покупкой, не сверит его содержание с фактическими характеристиками объекта (год постройки дома, площадь квартиры, инженерные коммуникации, материал стен, перекрытия и т. д.), он покупает кота в мешке и поплатится за это своим кошельком в будущем. Вы как продавец квартиры можете говорить все что угодно. Но это не имеет никакой юридической силы. Да и покупатель не обязан верить Вам на слово. С 2012 года прошло много лет. За это время Вы могли что-то поменять в квартире и официально не зарегистрировать данный факт. А выписка из ЕГРН показывает лишь факт перехода права собственности от одного владельца к другому. Планировочных изменений она не фиксирует. Поэтому возникшие впоследствии проблемы с БТИ новый собственник будет вынужден решать самостоятельно.

Покупатель имеет полное право требовать от вас техплан, актуальный на сегодняшний день. Тем более если он покупает квартиру в ипотеку. Это обязательное условие банка.

Просто Вам необходимо было подготовить все официальные документы по квартире заранее.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Документы технической инвентаризации необязательны для совершения сделки. Если никаких изменений в квартире не было, то нет необходимости проводить дополнительную инвентаризацию.

Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:

С одной стороны, технический паспорт не является документом, обязательным при регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику. С другой – срок действия техпаспорта объекта недвижимости составляет пять лет (постановление правительства Москвы № 106 от 17.03.2017). Стоимость выдачи нового технического паспорта составляет около 3 тысяч рублей, срок изготовления – не более 10 рабочих дней. Таким образом, если изменения в планировку жилья не вносились, а техпаспорт требует банк для оформления ипотеки, то в этом случае новый документ получать не нужно, а, кроме того, можно обойтись поэтажным планом и экспликацией.

Если же техпаспорт просит предъявить агент покупателей, важно определить цель, с которой это делается: для одобрения ипотеки или из праздного любопытства. В Вашем случае рекомендую отправить имеющиеся документы в банк и удостовериться, что они удовлетворяют требованиям финансового учреждения. Если данные, приведенные в техническом паспорте, устарели (например, изменилась площадь помещений или другие его характеристики, была произведена перепланировка и т. п.), то Вы не сможете использовать его в качестве документа, подтверждающего сведения о недвижимости. Для получения актуальных сведений об объекте недвижимости рекомендую запросить выписку из ЕГРН. Сведения будут действительны на дату ее выдачи (ч. 4 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Обычно новый техпаспорт требуется при оформлении квартиры в ипотеку. Если у вас сделка за наличный расчет, то делать новый техпаспорт нет необходимости.

Отвечает юрист агентства ЦДН Алексей Черных:

Технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ), или технический план, — один из основных документов объекта недвижимости. Он является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Техпаспорт обязателен при покупке квартиры при помощи ипотечного кредита и входит в пакет документов, которые запрашивает банк. Обычную сделку купли-продажи можно провести и без него: Росреестр и так зарегистрирует права нового собственника. Но вот покупатели часто хотят видеть полный перечень документов на квартиру для того, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Они имеют право потребовать у продавца и техпаспорт.

Срок действия технического паспорта жилого помещения не установлен, но иногда в него надо вносить изменения, например, при переустройстве помещения (часть 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ). Кроме того, иногда БТИ требует от собственников обновлять документ не реже одного раза в пять лет, ссылаясь на утратившее силу Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921. Поэтому при отсутствии перепланировок, не отраженных в техническом паспорте, он считается действительным.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Ни в силу закона, ни в силу подзаконных актов для регистрации перехода права собственности не требуется такого документа, как технический паспорт. А действующее законодательство запрещает требование у сторон договоров, подлежащих регистрации, какие-либо дополнительные, не предусмотренные законом документы.

Их агент может говорить, что нужен техпаспорт, потому что его, как правило, запрашивают банки, для предоставления ипотечных кредитов. Если покупатели хотят получить ипотечный кредит для покупки Вашей квартиры, то они заинтересованы в этом документе. Поэтому Вам следует принять решение: если планируете продать квартиру как можно быстрее, то есть смысл понести расходы на техпаспорт, потому что он нужен банкам, выдающим ипотечные кредиты. Если Вы не торопитесь, то можете либо предложить покупателям самостоятельно оплатить изготовление паспорта, либо найти других покупателей, которые не планируют брать ипотечные кредиты.

Отвечает ведущий специалист ГК «Бизнес-Гарант» Алексей Фисенко:

Технический паспорт не является обязательным документом при совершении сделки купли-продажи квартиры. Он необходим только для ипотечной сделки, для подготовки отчета об оценке квартиры. Если в данной квартире никаких перепланировок, переустройств ранее не проводилось, и общая площадь, указанная в техническом паспорте, совпадает со сведениями ЕГРН, то этот документ на свежую дату не нужен и для оценки.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Техпаспорт не является документом, необходимым для сделки. Его может запросить только банк для подтверждения каких-то значимых параметров для одобрения квартиры в качестве залога при ипотеке. Планировки и основные технические характеристики теперь содержатся в ЕГРН (расширенной выписке).

Если требуют именно техпаспорт, то попросите объяснить, почему. Если просто так, из серии «должен быть», то пусть берут тот, что есть. Если же для банка, то надо делать свежий. Считается, что этот документ действителен в течение пяти лет. Но пусть платят за него покупатели, так как он нужен им.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Обязательно ли оформлять технический паспорт при продаже квартиры и каков срок его действия?

Технический паспорт – не просто формальная бумага, выдаваемая при покупке или строительстве жилой недвижимости.

В нем содержаться важные сведения, которые позволяют контролировать проведение капитального ремонта, иметь представление об инженерных конструкциях жилого дома, а также беспроблемно определять факт проведения перепланировки. Нужен ли кадастровый и технический паспорт при продаже недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте на нашем сайте о том, чем отличается кадастровый паспорт от технического. А также о понятиях технического плана и кадастровой выписки на квартиру.

В чем необходимость?

Удастся ли продать жилье без техпаспорта?

Начиная с 2012 года, данное понятие было заменено на технический план, но он полностью сохранил свою структуру и имеет все данные, что ранее указывались в техпаспорте.

Наличие этой бумаги позволяет получить кадастровый план, сделать оценку рыночной стоимости жилья, прописать других жильцов, установить норму платы за коммунальные платежи, сделать перепланировку.

Официально продавец обязан предоставить техплан, но на деле это происходит не всегда. Если сам покупатель не высказывает претензий по этому поводу, сделка может быть оформлена без него.

Покупатель самостоятельно должен проверить наличие всех бумаг при оформлении сделки по покупке жилья.

О том, как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости по адресу или по регистрационному номеру, а также о том, как её оспорить, читайте в наших статьях.

Когда можно обойтись без оформления?

Обойтись без этого документа можно в любом случае, если не боитесь возникновения проблем с купленной недвижимостью. Исключением является оформление сделки купли-продажи по ипотеке.

В таких сделках банк запрашивает полный пакет бумаг, включающей в себя также паспорт жилья, выписку из домовой книги и многое другое.

После проверки всех поданных бумаг банк может разрешить или запретить покупку.

Если с предоставленными бумагами будет все в порядке, гражданин обращается в Регистрационную палату.

Независимо от того, каким образом осуществляется попытка продать или купить квартиру, покупатель имеет полное право потребовать предоставление технического паспорта.

О том, во сколько обойдется заказ документа в БТИ, а также о том, почему лучше заказывать кадастровое свидетельство в МФЦ,можно узнать на нашем сайте.

Срок действия

Официально технический план не имеет срока годности, исключением является проведение перепланировки, тогда он выдается новый.

В большинстве случаев никто из владельцев квартир и жилых домов за подобными документами не приходят, пока не возникает необходимость в продаже квадратных метров.

Если в БТИ выдадут техплан, имеющий ограничения по сроку действительности, такой шаг может расцениваеться как нарушение законодательства.

Технический паспорт изготавливается по официальному запросу владельца жилплощади сроком от 15 рабочих дней. Стоимость оформления процедуры 900 российских рублей.

Если техплан для продажи требуется гораздо быстрее, можно ускорить процедуру, но стоимость оформления будет равняться 1300-2000 российских рублей. Срок изготовления в таком случае составит 10-15 дней.

Независимо от того, приобретается приватизированая или неприватизированная жилая площадь, лучше потребовать предоставления всех документом, в том числе и техпаспорта.

Особенно нужен этот документ, если в жилых комнатах была произведена перепланировка. В случае проверки госорганов квартир на наличие незаконных перепланировок отвечать за ее проведение придется новому жильцу.

О перечне бумаг для постановки квартиры на учет, а также для получения кадастрового свидетельства, есть на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать регистрационный номер квартиры за пять минут, и как внести изменения или исправить ошибку в документе.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: