Надо ли согласие супруга на покупку квартиры?

Согласие на покупку квартиры от супруга

Операции с недвижимостью для людей, находящихся в браке, имеют свои особенности. В зависимости от обстоятельств может потребоваться согласие супруга на покупку квартиры, а в некоторых случаях его отсутствие будет основанием для аннуляции сделки. В любом случае документ обеспечивает защиту самой сделки и приобретаемой недвижимости от оспаривания и связанных с ним неприятных последствий.

Законодательная база

По сделкам о покупке квартиры одним из семейной пары действия регулируются следующими положениями Семейного Кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):

п. 2 ст. 35 СК РФ – предполагает, что все действия в отношении общего имущества ( в данном случае трата денежных средств на приобретение жилья) совершаются по взаимному согласию, каждый действует с одобрения другого. Но при этом не отменяется право второго супруга не согласиться со приобретением, а при наличии доказательств своей неосведомленности – обратиться за обжалованием в суд.
п. 3 ст. 35 СК РФ – декларирует необходимость получать нотариально заверенное согласие жены (мужа) при заключении сделок с имуществом, требующим государственной регистрации прав (в данном случае приобретением квартиры), а также подлежащих обязательной госрегистрации или заверению у нотариуса. При отсутствии такового в течение 12 месяцев с момента уведомления о сделке (фактического или планируемого) можно требовать признать ее недействительной.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2020 году

Нормы законодательства о необходимости оформлять письменное разрешение супруга при покупке жилья неоднозначны:

С одной стороны, Семейный кодекс разрешает гражданам в браке обходиться без письменного согласия при сделках по распоряжению имуществом.
С другой стороны, отсутствие документа оставляет возможность второму супругу оспорить договор, если тот посчитает свои права нарушенными или докажет факт игнорирования своего мнения в части приобретения недвижимости.

Если возникают сомнения зачем оформлять разрешение на приобретение жилья от жены (мужа), следует понимать, что таким образом можно исключить риск признания сделки недействительной. Даже если на словах вторая половина в курсе планируемой сделки купли-продажи и одобряет ее, по разным причинам мнение на этот счет может измениться. Документ позволит подстраховаться, если дело дойдет до судебного разбирательства. Особенно оформить разрешение следует в случаях, когда:

на предварительном обсуждении возможной покупки муж (жена) были категорически против;
на приобретение жилья используется сумма из общего бюджета, которую вторая сторона планировала потратить на другие нужды;
недвижимость покупается за счет доходов, полученных в браке, но скрытых от совместного распоряжения со вторым супругом для собственных нужд.

Кроме того, его наличие зачастую спрашивают риелторы, которым доверен подбор квартиры: по договору они несут ответственность за результат сделки, поэтому вполне разумно выглядит стремление минимизировать все возможные риски.

Последствия отсутствия документа

Из-за неоднозначных трактований законодательства некоторые территориальные отделения Росреестра требуют нотариальное согласие мужа (жены) при подаче заявления на регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи, а при отсутствии такового отказывают в регистрационных действиях. В других субъектах РФ сотрудники Росреестра принимают документы и проводят регистрацию, но делают пометку о возможности оспаривания договора вторым супругом. Его могут признать недействительным в ситуациях, когда:

инициатор сделки (муж или жена) знал, что вторая половина против, но несмотря на это провел ее;
вторая сторона не была осведомлена о планируемой покупке жилого недвижимого имущества;
прошло не более 12 месяцев с момента, когда супруг узнал о сделке купле-продажи недвижимого имущества.

Сделка может быть оспорена в районном суде по месту регистрации истца или ответчика. Главной задачей истца будет доказать, что ее инициатор знал об отказе второй половины покупать жилье. При удовлетворении иска договор купли-продажи расторгается, продавцу обратно возвращается недвижимость, покупателю – уплаченные по договору денежные средства.

Когда можно обойтись без разрешения

В отдельных случаях муж или жена имеют право купить жилье без одобрения второй половины. Такое право возникает, когда один из супругов:

Становится собственником квартиры на основании дарственной или свидетельства о наследстве. Имущество будет принадлежать ему единолично и не подлежит разделу в случае развода.

Оформил ранее нотариальную доверенность о праве мужа (жены) совершать куплю-продажу имущества без получения предварительного письменного согласия.
Заключил с вторым супругом брачный контракт (до регистрации брака или после), где отражены условия распоряжения имеющейся недвижимостью и покупаемой в будущем, даже если они не соответствуют нормам Семейного кодекса.
Заключает сделку на основании доверенности в интересах третьего лица. Последний станет владельцем недвижимости после регистрации права собственности, соответственно общие интересы семьи в таком случае не затрагиваются.
Покупает квартиру за средства материнского капитала. Но в таком случае муж и жена обязаны составить нотариально заверяемое обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям.

Кроме того, оформлять письменное разрешение нет необходимости, если в договоре купли-продажи в качестве покупателя фигурируют вместе муж и жена. Соответственно оба автоматически соглашаются на покупку, о чем ставят подпись в договоре, а недвижимость регистрируется в собственность на равных правах.

Приобретение в ипотеку

Отдельного внимания заслуживают случаи сделки по ипотеке. Недвижимость, покупаемая с привлечением ипотечных средств, числится в залоге банка до полного погашения задолженности. При отсутствии брачного контракта она считается совместной собственностью (без выделения долей), поэтому для совершения сделки необходимо предоставить банковскому учреждению письменное согласие всех собственников (ст. 7 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»), то есть мужа и жены. Без него банк вряд ли одобрит оформление ипотеки, поскольку право собственности, как и долговые обязательства по такому договору, возникает одновременно у обоих. Сам документ необходим в качестве дополнительной подстраховки для банковского учреждения.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры

Оформить документ можно в любой нотариальной конторе. Для этого необходимо:

Лично явиться стороне, оформляющей одобрение, иначе сотрудник нотариата не имеет права заверять разрешение. Оформление по доверенности в этом случае не допускается.
Принести документы: паспорт, свидетельство о регистрации брака, предварительный договор купли-продажи (при наличии), квитанцию об оплате пошлины (если у нотариуса не организован пункт оплаты на месте).

Законодательством не предусмотрена единая форма бланка для согласия супруга на покупку квартиры. Его можно составить самостоятельно или получить соответствующий бланк в нотариальной конторе. В заявление вносится следующая информация:

Дата и место составления (название населенного пункта).
Данные заявителя (жены или мужа), дающего разрешение: ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), место регистрации.
Данные супруга, который проводит сделку.
Сведения из свидетельства о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган выдачи).
Разрешение на определенные действия (приобретение недвижимого имущества).
Указание о наличии/отсутствии брачного контракта.
Информация об ознакомлении со ст. 34-35 СК РФ, правах и обязанностях сторон.
Подпись заявителя (ставится в присутствии нотариуса).

Дополнительно могут вноситься сведения о недвижимости:

цена: если необходимо установить ограничение стоимости квартиры не выше определенной суммы;
адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно практикуется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).

В конце следуют реквизиты нотариуса, его подтверждение дееспособности заявителя, личная подпись, печать и регистрационный номер. Документ составляется в одном подлинном экземпляре, при необходимости заявитель может попросить об оформлении дубликатов. В зависимости от способа приобретения недвижимости он передается далее в регистрирующий орган или кредитное учреждение. Продавцы обычно не требуют разрешение, поскольку оно не относится к перечню обязательных документов по сделке купле-продажи.

Образец доверенности, согласия на супруга на покупку квартиры

Срок действия

В законодательстве нет положений о сроках действия разрешения. Как правило, оно является разовым и ограничивается датой проведения сделки, для которой оно оформлялось. При отсутствии таковой действие считается бессрочным или до момента отзыва согласия. Последняя процедура также должна быть проведена в нотариальной форме (ч. 1 ст. 452 ГК РФ). Кроме того, муж или жена вправе установить самостоятельно временные рамки (1 месяц, 1 год и пр.) при оформлении у нотариуса.

Сколько стоит оформить согласие у нотариуса

Стоимость оформления формируется из следующих статей расходов:

государственной пошлины за нотариальные действия – 500 руб. (п. 6 ч. 1. ст. 333.24 НК РФ);
дополнительных услуг правового и технического характера (составления документа, изготовления копий, консультации о нюансах оформления договоров с недвижимостью и пр.) – оплата устанавливается региональной нотариальной палатой, ее размер можно посмотреть на сайте ФНП, выбрав соответствующий субъект РФ и наименование услуги.

Итоговая сумма будет отличаться в зависимости от региона. В среднем оплата услуг нотариуса в 2020 году составляет 1500-2000 руб. с учетом составления разрешения и его заверения. При желании сэкономить можно обратиться уже с готовым текстом только для его заверения. При этом следует учитывать вероятность того, что нотариус может отказаться заверить принесенный экземпляр, если обнаружит, что информация указана неверно, в неполном объеме или документ оформлен с ошибками.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Читать еще: Как быстро продать комнату в коммунальной квартире?

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Согласие на покупку квартиры от супруга

Имущество супругов в значительной своей части считается совместно нажитым, при условии, что оно было получено тогда, когда пара уже состояла в браке. Исключением может считаться вариант с получением наследства или дара. Таким образом, предполагается, что оба супруга согласны с фактом покупки квартиры. Нужно ли оформлять такое согласие в письменном виде? Рассмотрим данный вопрос в этой статье.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2020 году

В статье 35 СК РФ сказано, что любые действия с имуществом, которое принадлежит или будет принадлежать обоим супругам совершаются с согласия мужа/жены. В то же время, предполагается, что согласие получается автоматически, хотя фактически, это далеко не всегда происходит именно так.

На практике, если квартира приобретается одним из супругов, почти всегда нужно согласие второго супруга, даже если он действительно в курсе предстоящей сделки и не имеет ничего против. Это элемент подстраховки, на случай возможного судебного разбирательства.

Дело в том, что доказать, что второй супруг действительно знал (или не знал) о сделке очень сложно и если дело доходит до суда, возможно длительное рассмотрение и огромное количество проблем. В первую очередь – для продавца. Потому, логично, большинство продавцов требует нотариально заверенное согласие в обязательном порядке.

Когда согласие супруга на покупку квартиры не требуется

Согласие может не требоваться в некоторых случаях:

Заключен брачный контракт. Данный документ регулирует права и обязанности супругов в достаточно произвольном порядке. Если в нем четко прописан пункт, что все, что приобретается в браке, автоматически становится личной собственностью одной из сторон контракта, то согласие второй стороны не требуется.

Есть доверенность на ведение дел от лица второго супруга. В некоторых семьях супруг или супруга дают своей второй половине генеральную доверенность на ведение всех дел от его/ее лица. При таком уровне доверия со стороны мужа/жены согласие также не требуется. Нужно учитывать, что, как и в случае с контрактом, в доверенности должен присутствовать соответствующий пункт, регулирующий действия с существующей и/или будущей собственностью любой из сторон.
Квартира приобретается за счет личных средств, полученных в наследство или дар. Денежные средства полученные в качестве наследства или в дар обычно считаются личным имуществом одного из супругов. Второй не имеет права на них претендовать никоим образом. Если принято решение приобрести жилье за счет таких средств, согласие также может не требоваться. Другое дело, что очень сложно доказать, какие именно деньги использовались при покупке. Так что, зачастую и в этом случае требуют согласия.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры

Разрешение супруга на покупку квартиры оформляется нотариально. Это гарантия того, что вторая сторона действительно понимает, зачем совершается операция, что будет являться ее результатом и так далее. Сама процедура оформления не сложная, однако может занять некоторое, пусть и небольшое время.

Порядок действий

Определить, требуется ли согласие супруга на покупку квартиры в данном случае. По возможности, такой документ лучше оформлять вне зависимости от сложившейся ситуации. Для подстраховки.
Обсудить с мужем/женой предполагаемую сделку, если это по какой-то причине не было сделано заранее.
Составить согласие (необязательный пункт, можно сделать это непосредственно у нотариуса).
Выбрать подходящую нотариальную контору для заверения документа. Учитывая тот факт, что это сможет сделать любой нотариус, выбирать стоит преимущественно по удобству их расположения и расценкам.
Оплатить услугу.
Предоставить квитанцию об оплате (при условии, что оплата производилась не на месте).
Предоставить готовое согласие или составить его у нотариуса.
Дождаться заверения.
Забрать документ и продолжить оформлять покупку квартиры.

Документы, необходимые для оформления согласия супруга

Согласие оформляется очень быстро, для него потребуется лишь:

Паспорта супругов.
Свидетельство о заключении брака.
Брачный контракт (при наличии).

Образец доверенности, согласия на супруга на покупку квартиры

Правила составления

Если супруги приняли решение составить согласие самостоятельно (иногда это помогает немного снизить стоимость услуг нотариуса), при подготовке данного документа они обязаны учитывать следующую структуру согласия:

В верхней части документа обязательно указывается его название.
После названия идет указание сторон: ФИО, паспортные данные и любая другая информация, которая поможет идентифицировать клиентов.
Данные из свидетельства о заключении брака.
Информация о предполагаемой сделке по покупке квартиры.
Данные о квартире: площадь, адрес, этажность, стоимость и так далее.
Информация о наличии или отсутствии брачного контракта.
Дата и подпись.

Помимо всего перечисленного, некоторые элементы в согласие вставит сам нотариус.

Сколько стоит оформить согласие у нотариуса

Стоимость услуг нотариуса зависит от многих факторов, начиная от региона нахождения и заканчивая тем, что конкретно он делал. Непосредственно само заверение уже подготовленного документа может обойтись в 1-2 тысячи рублей. Если же его нужно еще и составить или, допустим, провести предварительную консультацию по возникшим вопросам, цена может вырасти еще на 1-2 тысячи.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Разбираемся в каких случаях в 2020 году для покупки квартиры нужно/не нужно согласие супруга

Здравствуйте. Чтобы объяснить вам о надобности согласия супруга, я выделила 2 варианта: 1) квартира покупается только за наличные; 2) квартира покупается в ипотеку. Эти 2 варианта самые популярные среди моих клиентов, которым я помогаю в покупке недвижимости.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Квартира покупается только за наличные (без ипотеки и прочего) — согласие не требуется

В п. 2 ст. 35 СК РФ написано — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга». Это означает, что для покупки квартиры согласия супруга по умолчанию НЕ требуется — ни письменного, ни устного. Проще говоря, по Семейному Кодексу супруги априори вместе принимают решения и знают о сделках, которые происходят в браке. Конечно, если же супруги заключили брачный договор и в нем написано, что согласие требуется, тогда нужно его оформить у нотариуса.

Согласно п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ, любая купленная в браке квартира (недвижимость) по умолчанию является общим имуществом ОБОИХ супругов. Даже если в договоре купли-продажи и в остальных документах будет указан один супруг, то второй супруг все равно станет одним из собственников, хоть и не по документам, но по закону.

Супруги Артем и Марина наконец накопили деньги на покупку однокомнатной квартиры и подобрали себе вариант. Квартиру решили оформить только на Артема, т.е. в договоре купли-продажи покупателем будет только он один. Когда подали договор и документы в МФЦ, сотрудник не потребовал согласия от его супруги, хоть и знали что Артем женат (увидел штамп в паспорте). Сделка прошла успешно. Хоть Артем и является единственным собственником квартиры, она считается имуществом обоих супругов, главное что куплена в браке. Квартира в случае развода будет делится поровну.

Хороший вопрос мне задали в комментариях — А КАК ЖЕ ТОГДА П. 3 СТ. 35 СК РФ? Ведь в нем написано — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Давайте по-порядку.

Сначала хочу объяснить про «сделки по распоряжению имуществом». Когда супруг покупает квартиру, он распоряжается не данной квартирой (ее же пока еще нет), а распоряжается деньгами на покупку данной квартиры. Распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Следовательно, чтобы распоряжаться деньгами на покупки недвижимости, не требуется согласие супруга. Вот когда один супруг продает квартиру, то есть распоряжается ею, нужно данное согласие.

Далее разбремся со следующими словами — «сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма». Обязательная нотариальная форма сделки требуется только при отчуждении (т.е. продажи) недвижимости несовершеннолетнего — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости. Или рента — ст. 584 ГК РФ. Про обязательную нотариальную форму при покупке недвижимости ничего не написано, поэтому и согласие не требуется.

Теперь о «сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации». В п. 1 ст. 154 ГК РФ написано — «Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними» . П. 1 ст. 549 ГК РФ гласит — «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать …» . Следовательно, договор продажи недвижимости = сделка. С 1 октября 2013 года сами договора купли-продажи не регистрируют — изменения внесены п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. С указанной даты обязательной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателя по договору — п. 1 ст. 551 ГК РФ. А так как договор/сделка не подлежит регистрации, то и согласие на покупку не требуется.

Читать еще: Как переоформить перепланировку квартиры?

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — подробнее.

А что если супруг не знает о покупке или не дает согласие?

Если супруг не знает о покупке квартиры или не дает на это согласие, то он в будущем может оспорить сделку купли-продажи в суде. Ведь по п. 2 ст. 35 СК РФ заработанные в браке деньги (доходы) являются общим имуществом обоих супругов. Значит и распоряжаться этими доходами (в нашем случае потратить их на покупку квартиры) супруги должны совместно, заранее придя к обоюдному согласию. Поэтому у обманутого супруга будут большие шансы выиграть дело, особенно с грамотным адвокатом.

Квартира покупается в ипотеку — согласие требуется, но только для банка

Здесь уже немного иная ситуация. Бывает такое, что ипотека будет оформлена только на одного из супругов (будет заемщиком), а второй супруг не будет созаемщиком, потому что работает неофициально или вообще не работает. В этих случаях банки требуют от второго неработающего супруга нотариальное согласие, но только не на покупку, а на ПЕРЕДАЧУ покупаемой квартиры В ЗАЛОГ. Причем это согласие не нужно будет отдавать при регистрации сделки купли-продажи, оно нужно лишь самому банку для подстраховки — один супруг согласен на то, что второй супруг берет ипотеку и покупает квартиру под залог. Не забывайте о ст.34 СК РФ, о которой написала выше — эта статья СК РФ также действует при покупке квартиры в ипотеку.

Есть банки, которые в подобном случае требуют от супругов подписать брачный договор. В этом договоре будет прописано, что лишь тот супруг, который взял ипотеку, будет единоличным собственником квартиры. Второй супруг, будучи не созаемщиком, не будет собственником квартиры и претендовать на нее после развода. Так обычно поступают менее крупные банки. Понятно, что в этом случае согласия от супруга не нужно, т.к. по брачному договору он к квартире не будет иметь никакого отношения.

Супруги Максим и Кристина решили купить квартиру. Своих денег было недостаточно, поэтому решили взять ипотеку. В семье зарабатывал только Максим и довольно хорошо, поэтому ипотеку ему одобрили, т.е. он будет единственным заемщиком. Кристине созаемщиком стать не могла, потому что нигде не работала. Но банк, чтобы подстраховаться, потребовал предоставить от Марины нотариальное согласие на передачу купленной квартиры в залог. Она оформила ее у местного нотариуса за 1 400 рублей и передала в банк. Когда пришли в МФЦ зарегистрировать куплю-продажу, сотрудник не потребовал никакого согласия.

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить? Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Согласие супруга на покупку квартиры: когда необходимо, как получить, как приобрести без согласия?

Сделки с недвижимостью являются одной из наболевших тем для многих, особенно если вопрос касается приобретения жилья.

Обязательно ли нужно оформлять у нотариуса согласие второй половины при покупке квартиры.
В каких ситуациях отсутствие подобного рода документа чревато неприятными последствиями.

○ Когда получение согласия является обязательным?

Поскольку речь идет о согласии одного из супругов приобрести недвижимость, которая, естественно по своей стоимости имеет довольно значимую величину, следовательно, обратимся к нормам Семейного кодекса РФ (Федерального закона № 223- ФЗ, действующего с 29.12 1995 года в последней редакции от 01.05. 2017 года).

Одним из аспектов СК РФ является регулирование имущественных отношений между членами семьи.

В соответствии с понятиями о правах и обязанностей, возникающих между людьми, заключившими брачные отношения, в разделе III, выделено отдельными главами:

Режим имущества супругов по закону (нажитое за время совместной жизни принадлежит поровну при любых обстоятельствах, даже, если, например, жена не была официально трудоустроена и вела домашнее хозяйство).
Режим имущества согласно условиям брачного договора (заключенного, как до регистрации брачных отношений, так и прожив, не имеет значения, сколько лет вместе).

Понятно, что в обычных семейных отношениях, даже если второй супруг ничего не знал о покупке новой квартиры, в конечном итоге, права имеет на нее такие же, как и совершивший сделку.

В условиях брачного договора могут быть оговорены изначально все условия, что на приобретаемое имущество вторая половина имеет право на незначительную ее часть, либо вообще не может претендовать.

Говоря о необходимости нотариально заверенного согласия супруга при покупке квартиры, юристы ссылаются на нормы п. 3 ст. 35 СК РФ:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Так, покупая квартиру за счет средств, взятых в кредит, при оформлении ипотечного займа, подлежащего государственной регистрации, нельзя обойтись без нотариально удостоверенного согласия жены (мужа).

○ Случаи, при которых оформление согласия не требуется.

С принятием 30. 12. 2012 года Федерального закона № 302, уже начиная с 2013 года, не регистрируется приобретение недвижимости, в том числе и квартир (не путайте с оставшейся обязательной регистрацией права собственности, уже после свершившейся сделки).

Следовательно, если квартира покупается без оформления ипотеки, никаких доказательств о том, что второй супруг не возражает, предоставлять не надо.

Естественно, не нужно удостоверять согласие второй половины в случае:

Приобретения квартиры по выписанной доверенности, что уже предполагает, что второй супруг информирован о предстоящей сделке и совершает ее от лица своей половины.
Если при оформлении права собственности указываются долевые части супругов.
Когда один из супругов покупает квартиру по выписанной доверенности третьим лицом, то есть она изначально будет принадлежать не семье.

○ В каких случаях сделки, оформленные без согласия супруга, может быть признана недействительной?

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ, если вторая половина сможет доказать, что покупка квартиры совершена при том, что супруг или Продавец недвижимости знали о категорическом возражении по поводу такого приобретения, сделка при обращении в судебные органы, вероятнее всего будет признана недействительной по закону.

Аналогично, если покупка совершена после развода, не разделив вместе нажитое имущество, второй супруг может претендовать на долю в приобретенной квартире, либо признание сделки недействительной, поскольку не давал согласия.

При совершении сделки требующей государственной регистрации, вторая половина может обратиться с иском о признании ее недействительной в течение года после момента, например, когда стало известно об оформлении ипотеки на приобретение жилья.

○ Нотариальное удостоверение.

Покупку квартиры обязательно нужно заверить нотариально (в соответствии с изменениями, принятыми ст. 2 ФЗ № 172), если вы ее приобретаете:

У одного или всех долевых собственников.
У опекуна собственника, не достигшего совершеннолетия.
У несовершеннолетнего или признанного недееспособным лица.
У одного из супругов в период развода и раздела имущества.

Для оформления договора купли – продажи необходимо:

Личное присутствие или нотариально заверенное ранее согласие на продажу доли квартиры, находящейся в их собственности.
Согласие органов опеки, если речь идет об интересах, касающихся несовершеннолетних или недееспособных лиц.

○ Получение согласия бывшего супруга.

Для оформления письменного согласия на совершение сделки, достаточно прийти к нотариусу:

С паспортом, для возможности удостоверить личность.
Со свидетельством о регистрации брака.

В тех ситуациях, когда можно двояко расценивать требования закона об обязательном наличии подтверждения факта, что супруг знал и не возражал против приобретения квартиры, документ, заверенный нотариусом, станет дополнительной страховкой, что в будущем не придется ходить по судебным инстанциям, доказывая правомерность сделки.

Покупая недвижимость даже на имя жены, например, нет никакой гарантии, что она не обжалует эту сделку:

Не зная о ней предварительно и не давая согласия.
Либо вообще возражая против траты денег.
Тем более, оформляя на многие годы кредит, который повлияет на бюджет семьи.

○ Способы оспаривания сделки.

Оспорить законность покупки квартиры можно только, обратившись с иском в суд.

Само собой разумеющимся является факт, что если совершение сделки требовало обязательного согласия второй половины, да еще и нотариально заверенное, отсутствие подтверждающего документа явиться достаточным основанием для признания покупки недействительной.

Читать еще: Сколько стоит нотариальная доверенность на покупку квартиры?

Но и те ситуации, когда однозначно закон не требует письменно выраженного согласия от второго супруга при покупке недвижимости, сторона, считающая, что нарушены ее права, может при наличии доказательств выиграть спор, обратившись в судебные органы о признании сделки ничтожной.

○ Советы юриста:

Закон нигде не оговаривает, что покупая квартиру, или совершая другую сделку с недвижимостью должна присутствовать вся семья.
И все же, если нет письменного согласия второй половины, заверенного нотариусом, когда вы вместе выбираете квартиру, общаетесь с Продавцом, это в будущем избавит от риска, что начнутся судебные тяжбы по вопросам признания покупки недействительной, затрагивающей интересы супруга.

Поскольку, как говорится: «два юриста – три мнения», то лучше не пытаться в последующем доказывать, что законом не предусмотрена обязательная процедура оформления у нотариуса доверенности на покупку недвижимости или письменное разрешение на заключение подобного рода сделок, а оформить, как положено согласие у нотариуса.
Поверьте, это займет намного меньше времени и будут значительно меньшие материальные затраты, чем в перспективе ходить по судам, и в конечном итоге остаться без купленной квартиры.

Специалист Алексей Комаров расскажет о необходимости согласии супругов при покупке квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры?

Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении сделок с недвижимостью согласие супруга на покупку квартиры не требуется – предполагается, что в этом случае покупатель действует с негласного ведома второй половины.

Однако иногда возникают проблемы с регистрацией недвижимости в собственность ввиду отсутствия нотариально заверенного согласия, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его оформлению отменена.

Законодательство

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:

Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.

Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия. Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.

Как оформить согласие

Для оформления согласия в 2020 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:

паспорт;
квитанция об оплате госпошлины;
свидетельство о регистрации брака.

Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.

Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:

Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
Информация из свидетельства о регистрации брака.
Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
Дата составления и подпись.
Данные нотариуса.

ВАЖНО . Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики). То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.

Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».

В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.

Когда согласие не требуется

По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.

ВНИМАНИЕ . Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.

Брачный договор

Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.

ВАЖНО . Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.

Долевая собственность

Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Доверенность на проведение сделки

Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.

Совместная собственность

При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.

ВНИМАНИЕ . Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.

Покупка коммерческой недвижимости

Ситуация с коммерческой недвижимостью – одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.

ВАЖНО . Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.

Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.

Если согласия нет: последствия

На данный момент Росреестр в некоторых регионах продолжает требовать согласие, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его предоставлению отменена. Следствием этого является отказ в регистрации перехода права владения жильем, хотя такие действия являются нарушением закона. Чтобы оспорить отказ, заявителю придется подавать жалобу вышестоящему руководству или в суд.

Если МФЦ или Росреестр действуют по закону, они не откажут в регистрации, но будет сделана пометка об отсутствии разрешения и возможности второго супруга оспорить сделку.

Самое неблагоприятное последствие – оспаривание сделки. Этой возможностью второй супруг может воспользоваться только в течение 1 года после заключения договора купли-продажи.

Здесь важно учитывать несколько нюансов:

Оспаривание производится только в судебном порядке.
В качестве заявителя может выступать только заинтересованное лицо – законный супруг. Если был развод, оспаривание допускается только при отсутствии решения или соглашения о разделе имущества.

ВАЖНО . Если супруг, чьи права были нарушены, пропустил сроки оспаривания сделки, он может обратиться в суд для их восстановления. Заявление будет удовлетворено при наличии уважительных причин: пребывание на длительном лечении или в командировке, проживание в другом городе или стране, тяжелая болезнь, необходимость постоянного ухода за тяжелобольным родственником, и т.д.

Результатом оспаривания купли-продажи недвижимости становится возврат денег покупателям, а продавец получает жилплощадь обратно во владение. В такой ситуации его права не защищены, и законодательство полностью на стороне супруга, который не знал о намерениях второй половины о покупке квартиры или заранее выражал свой протест в устной форме, но это не возымело никакого действия.

Согласие супруга на покупку квартиры требуется не во всех случаях, однако во избежание оспаривания сделки рекомендуется все же оформить данный документ и заверить у нотариуса.