Можно ли вернуть налог с продажи квартиры?

Можно ли вернуть налог с продажи квартиры?

Как можно вернуть налог с продажи недвижимости

Всем известно, что со всех доходов граждане обязуются отчислять налоги, в том числе и от проданной недвижимости. В качестве компенсации государство предоставляет некоторого вида льготы. Так плательщики пошлины вправе рассчитывать на налоговый вычет при продаже квартиры.

Рассмотрим, когда и как можно его получить, а также чем он отличается от аналогичной привилегии, предоставляемой при покупке квадратных метров.

Какие законы регулируют выплату налоговых вычетов при продаже квартиры

Вопросы, касающиеся имущественного вычета при продаже квартир, домов урегулированы положениями НК РФ.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Поскольку этот аспект относится к компетенции местный властей, они также могут принимать локальные нормативы, регламентирующие предоставление жителям дополнительных налоговых льгот. Однако они не могут ущемлять либо ухудшать те права, что предоставлены им федеральным законодательством.

Определение вычета

Если вы продаёте недвижимое имущество, вы получаете доход. Соответственно, с него следует уплатить пошлину в размере 13%. Это довольно-таки немалая сумма, учитывая стоимость жилья сегодня. Чтобы снизить финансовую нагрузку на граждан, Правительством им предоставляется шанс воспользоваться налоговым вычетом при продаже недвижимости. Он являет собой своеобразную льготу, стимулирующую людей решать вопросы, связанные с жильём, более удобно и выгодно.

Условия реализации привилегии

Чтобы реализовать право на оформление имущественного налогового вычета при продаже квартиры, следует быть резидентом РФ. Такой статус может получить исключительно человек, проживающий на территории страны не менее 183-х дней. Подобной возможностью вправе пользоваться и индивидуальные предприниматели, которые не содержат квадратные метры для получения прибыли.

Помимо этого, чтобы взять вычет с продаваемого имущества, нужно соблюдать такие условия:

  • не использовать помещение в коммерческих целях;
  • владеть квадратными метрами на протяжении определённого временного периода;
  • прибыль от реализации помещения составляет не менее 1000000 руб.

Онлайн-калькулятор для вычисления размера привилегии

Рассчитать размер имущественного вычета при продаже имущества вы можете с помощью онлайн-калькулятора.

Сколько имущество должно числиться в собственности, чтобы можно было рассчитывать на льготу

Ранее действующие нормативы устанавливали, что продавая квадратные метры, вычеты при продаже можно было получить только если они числятся в собственности гражданина не менее 3 лет. Но 2016 год внёс некоторые коррективы в законодательство. Теперь, чтобы рассчитывать на привилегии, продажа квартиры может происходить, когда она находится в собственности не меньше пяти лет.

Важно сказать, что подобный срок начинает исчисляться с момента госрегистрации квадратных метров в Росреестре, а не с момента их фактической передачи тому или иному владельцу. И заканчивается, соответственно, переходом прав собственности третьему лицу.

Исключением является получение помещения в наследство. Тогда сроки исчисляются со дня открытия наследства.

Величина налоговой льготы

Максимальная величина рассматриваемой привилегии закреплена в нормативах. Так, налоговую базу реально снизить на 1 млн. руб. от общей суммы расходов, потраченных на покупку объекта. Все понесённые расходы нужно подтвердить документально. При этом сюда учитывают не только цену самой недвижимости, но и уплаченные проценты, если квадратные метры приобретались путём оформления ипотеки.

Полученный вычет может иметь фиксированный размер, если гражданин не в состоянии документально подтвердить расходы, либо их размер меньше 1 млн. руб. и это не так выгодно.

Важно оговорить, что компенсацию налога с продажи недвижимости можно получить не только в случае её реализации по собственному желанию, но и при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Вычисление налога при использовании привилегии

Определяя, можно ли вернуть от продажи квартиры уплаченную пошлину, следует произвести ряд расчётов. Высчитать размер предполагаемой привилегии можно и самостоятельно. Для этого используют такую формулу:

Н = (П — 1 млн. руб.) х 13%, где

  • Н – налог;
  • П – прибыль от реализации жилья.

При использовании такого расчета можно возместить фактически понесенные расходы, при условии, что их размер больше предлагаемого государством 1 млн. руб. (т.е. в формуле вместо 1 млн. руб. нужно указать сумму понесенных затрат.) Это выгодно тем гражданам, чьи затраты существенно превышают, установленный миллионный предел. Что нередко случается при проведении операций с недвижимостью.

Если реализуется общая собственность

Часто жильё принадлежит не одному хозяину, а находится в общей собственности нескольких владельцев. Это также оказывает определённое влияние на получение вычета при продаже и покупке квартиры. Так, если владения принадлежат супругам на праве совместной собственности, льгота распределяется между ними. Чтобы определить, как именно она будет распределяться, подаётся специальное заявление. Если же подобная бумага не составлена, вычет делится между мужем и женой поровну.

Когда помещение находится в долевой собственности, то льгота предоставляется всем владельцам пропорционально размеру их доли.

Процедура оформления привилегии

Определяя, как получить налоговый вычет при продаже квартиры, потребуется следовать следующему алгоритму действий:

  1. Заполнить и подать декларацию. Бумагу по форме 3-НДФЛ подают в налоговую инспекцию по адресу проживания либо регистрации гражданина. Материалы следует подготовить до 30 апреля года, следующего за тем, когда возникло право на использование льготы.
  2. Составить заявление.
  3. Собрать документы, подтверждающие величину понесённых расходов.
  4. Уплатить пошлину, с которой в дальнейшем можно получить компенсацию.

Документы, необходимые для получения вычета при продаже имущества

Интересуясь, как вернуть налог с продажи квартиры, следует понимать, что для этого потребуется собрать некоторые материалы, ведь льгота сама собой не начислится. Так нужна следующая документация:

  • заявление;
  • декларация;
  • копия соглашения купли-продажи;
  • копии бумаг, удостоверяющих сумму понесённых затрат;
  • паспорт и ИНН;
  • материалы, свидетельствующие о факте получения денег или расписка, если расчёт производился наличными.

Помимо этого, если объект изымается для государственных или муниципальных нужд, потребуется также предоставить соглашение о выкупе и бумаги, свидетельствующие о получении лицом компенсации. В качестве последних может послужить, к примеру, выписка из банка.

Сколько раз можно вернуть

Говоря о том, как часто можно использовать возврат НДФЛ, здесь есть заметные отличия от покупки недвижимости. Если при приобретении воспользоваться льготой можно только раз в жизни, то при реализации квадратных метров подобных ограничений нормативами не установлено. Использовать привилегию можно хоть каждый год.

Однако важно учесть, что если в течение года продаётся несколько объектов недвижимости, то вычет можно применить лишь к одному из них.

Когда могут отказать и что делать

Проводя продажу квартиры, нужно понимать, что льготу получить можно не всегда. Столкнуться с обоснованным отказом можно, если реализуется:

  • жильё, приобретённое на средства материнского капитала либо иной государственной субсидии;
  • квадратные метры, приобретенные у взаимозависимого лица (родителей, детей, братьев или сестёр и т.д.).

Не стоит также рассчитывать на привилегию предпринимателям, использующим помещение с целью получения дохода. И, конечно же, тем, кто работает неофициально и не уплачивает НДФЛ.

Полезное видео

Если гражданин продал квартиру, он может рассчитывать на 1 млн. компенсации от средств, заплаченных в качестве пошлины. Важно понимать, что при продаже нескольких объектов недвижимости на протяжении года получить вычет в размере миллиона можно будет только с одного из них. Однако подобным правом гражданин может пользоваться каждый год.

Чтобы более детально ознакомиться с рассматриваемой процедурой, просмотрите видео.

Заключение

При продаже жилья также требуется уплачивать пошлину, как и при получении любого иного дохода. Официально трудоустроенные граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть часть потраченных средств, перечисленных в казну государства.

В отличие от покупки недвижимости, когда вычет можно применить лишь раз в жизни, при продаже квадратных метров подобную льготу разрешается реализовать ежегодно, но не более одного раза в год. Однако нужно понимать, чтобы иметь возможность реализовать подобное право, нужно пойти с пакетом документации в налоговую, так как автоматически льгота не насчитывается.

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2020 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Читать еще:  Как передать деньги продавцу при покупке квартиры?

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2020 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом.

С 1 января 2020 года от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются владельцы единственного жилья, если срок владения недвижимостью составляет более 3-х лет.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Можно ли вернуть налог с продажи квартиры?

Платить налоги со своих доходов является обязанностью каждого гражданина нашей страны. Об этом сказано в статье 57 Конституции РФ. Приобретая квартиру, покупатель не получает никакого дохода, поэтому и налога для него не существует.

Когда же говорят о «возврате налога при покупке квартиры» имеют в виду следующее: покупка квартиры является одним из тех событий, которое позволяет вернуть часть налога на доходы физических лиц (3 НДФЛ), уже уплаченного государству с каких-то ваших доходов. Например, уже перечисленного в бюджет работодателем с вашей заработной платы.

Для того чтобы при покупке квартиры вернуть себе часть уже уплаченного налога, нужно получить имущественный налоговый вычет. Этим термином называется сумма, на которую вы можете уменьшить подлежащий налогообложению доход.

Главное понимать, что возврату подлежит не вся сумма заявленного вычета, а только налог, который вы с этой суммы уже заплатили.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере ваших фактических расходов на приобретение недвижимости, но не превышающих 2 млн. руб. (без учета суммы процентов, уплаченных по кредитам, об этом ниже). Следовательно, если вы работаете и платите НДФЛ (13%), то при покупке квартиры или другой недвижимости вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу на 2 млн. рублей, тем самым сэкономив на налогах 2 млн.*13% = 260 тыс. рублей.

В налогооблагаемом периоде вы заработали 1 200 000 руб. И купили квартиру за 3 500 000 рублей. Значит, вы заплатили налог в размере: 1 200 000*13% = 156 000 рублей. И поскольку1 200 000 рублей меньше, чем 2 000 000, то всю сумму уже уплаченного налога (156 000) вы можете вернуть себе. А оставшуюся сумму в размере 104 000 рублей (260 000 — 156 000) перенести на следующий налоговый период до полного использования вычета (в соответствии с пп. 2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ). Переносить можно только в течение 3-х лет.

В налогооблагаемом периоде вы заработали 2 500 000 рублей и купили квартиру за 3 500 000 рублей. Вы заплатили НДФЛ в размере 2 500 000*13% = 325 000 рублей. По закону 260 000 рублей из этих 325 000 вы можете вернуть.

Как это сделать? Получить налоговый вычет можно двумя путями:

В отличие от налогового вычета при продаже, налоговый вычет при покупке можно использовать один раз в жизни. Однако в 2014 году налоговый вычет претерпел некоторые изменения. И для сделок, зарегистрированных с 1 января 2014 года, вычет привязан не к квартире, а к налогоплательщику. Это значит, что налогоплательщик имеет право 1 раз в жизни получить имущественный налоговый вычет на сумму не более 2 млн. рублей. И при этом вычет, полученный не в полном объеме при покупке одной квартиры, можно будет «добрать» при покупке другой квартиры.

В налогооблагаемом периоде вы заработали 500 000 рублей и купили квартиру за 1 100 000 рублей. Вы заплатили НДФЛ в размере 500 000*13% = 65 000 рублей. Вы можете вернуть всю эту сумму полностью. При этом покупка стоимостью в 1 100 000 рублей позволяет вам вернуть 143 000 рублей (1 100 000*13% = 143 000), а вы вернули только 65 000, поэтому оставшиеся 78 000 рублей вы можете вернуть в следующих налоговых периодах. Но так как закон позволяет вам в течение всей жизни получить вычет на общую сумму 260 000 рублей, то оставшиеся 117 000 (260 000 — 78 000 — 65 000 = 117 000) вы сможете вернуть при покупке следующей жилой недвижимости.

Если по каким-то причинам вы перестали быть собственником жилой недвижимости, при приобретении которой получил право на вычет, это никак не повлияет на возможность получения остатка налогового вычета.

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи квартиры. При этом нет необходимости дожидаться оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилье. То есть вы можете обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный акт.

Если вы покупали жилье в ипотеку или брали целевой займ в какой-то организации или у индивидуального предпринимателя, то вы можете получить имущественный налоговый вычет на погашение процентов за пользование кредитом, но в сумме, не более 3 млн. руб. по кредитам, взятым после 01 января 2014 года. По кредитам, взятым до 01 января 2014 года, ограничений в 3 млн. нет — к вычету идет вся сумма процентов по кредиту. Получение налогового вычета в этом случае происходит через налоговый орган по итогам года путем предоставления в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ и подтверждающих документов.

Читать еще:  Что входит в текущий ремонт квартиры?

Внимание! Вычет при покупке жилья НЕ применяется если оплата жилья произведена за счет средств материнского (семейного) капитала, бюджетных средств или если сделка купли-продажи заключена с взаимозависимым гражданином, которыми считаются: супруги, родители, усыновители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные.

При приобретении жилого имущества в общую долевую собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. При этом родители несовершеннолетних детей, приобретающих жилье в общую с ними долевую собственность, могут применять налоговый вычет без такого распределения.

Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе, право распределить его по договоренности.

Для покупателей строящегося жилья важно, что в состав расходов, учитываемых при расчете имущественного вычета, входят не только расходы на приобретение жилой недвижимости, но и расходы на приобретение отделочных материалов и оплаты работ, связанных с отделкой квартиры, но только в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение объекта незавершенного строительства (без отделки).

Что такое налог с продажи квартиры? В каком случае его нужно платить?

Продажа квартиры (или любой другой недвижимости), собственником которой вы являетесь, считается получением дохода и облагается подоходным налогом в размере 13% от продажной стоимости.

Если недвижимость находится в собственности продавца 3 года и более, то доход с ее продажи налогом не облагается. Стоимость продажи при этом никакого значения не имеет. Не нужно и подавать налоговую декларацию по такой сделке, поскольку декларированию подобный доход не подлежит.

Дата, с которой отсчитываются 3 года, указана в «Свидетельстве о праве собственности на квартиру» (за исключением квартир, полученных по наследству, в кооперативе и до 1998 года). Смотрите строку в Свидетельстве: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЧЧ.ММ.ГГ. сделана запись регистрации».

Если квартира находится в собственности продавца менее 3-х лет, то налог (13%) придется заплатить. Однако имеется два способа его уменьшить (или вовсе избежать).

Способ 1. Имущественный вычет.

Продав квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Это установленная законом сумма, которая уменьшает налогооблагаемую базу дохода. В отношении недвижимости она составляет 1 млн. руб. в год.

Иным словами от суммы, полученной от продажи квартиры, вы отнимаете 1 млн. руб. и оставшуюся цифру умножаете на 13%. Это и будет сумма налога, которую вам необходимо заплатить. Из этого следует, что если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей, то подоходный налог с продажи платить не нужно! Поскольку налогооблагаемой базы просто не остается.

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц, имущественный налоговый вычет производится следующим образом:

Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то общая сумма вычета составляет 1 млн. руб. и делится между собственниками пропорционально их долям. Если же каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет предоставляется каждому продавцу в полной сумме — 1 млн. руб.

Способ 2. Минус расходы.

Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с ее покупкой.

Все расходы должны быть подтверждены документами (их копии прикладываются к декларации о доходах), которые налоговая инспекция будет тщательно проверять! Помимо расходов на покупку квартиры, здесь могут быть учтены и затраты на ее ремонт и оборудование.

Соответственно, налог в 13% нужно будет заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если же расходы окажутся больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не нужно!

Если вы продали квартиру, находящуюся в вашей собственности менее 3-х лет, то вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) независимо от того, платите вы налог или нет и от того, каким способом уменьшения налогооблагаемой базы вы воспользовались.

Вы можете одновременно воспользоваться правом взять по этой же квартире и имущественный налоговый вычет как покупатель жилья, если вы раньше этого не сделали. То, что квартира, по которой заявляется вычет, продана, значения не имеет.

С 01 января 2016 года в силу вступил Федеральный закон № 382-ФЗ от 29.11.2014 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ», он водит понятие минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, при котором не взимается налог с продажи. Этот срок составляет не 3 года, как раньше, а 5 лет (за исключением трех перечисленных ниже случаев):

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При этом сумма имущественного вычета остается прежней — 1 млн. руб.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Покупка и продажа недвижимости для любого человека является важным и ответственным событием, которое предполагает проведение крупных финансовых операций. При этом, конечно же, хочется сэкономить и получить как можно большую сумму при продаже квартиры. Государство дает такую возможность и предоставляет гражданам целый ряд льгот. Одним из самых доступных видов субсидий является налоговый вычет. В его оформлении есть немало нюансов, которые нужно знать. Рассмотрим, что такое имущественный вычет, кто может претендовать на эту льготу, как её оформить и какие нужны для этого документы.

Можно ли получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2020 году

При продаже любого недвижимого имущества продавец обязан выплатить государству подоходный налог от продажи недвижимого имущества. Здесь есть целый ряд особенностей. В первую очередь нужно учитывать, что с 1-го января 2016 года законодательство изменилось. Теперь недвижимость, приобретенная до и после этого срока, облагается подоходным налогом на разных условиях.

Нужно знать, что доходы, которые гражданин получает от продажи квартиры, будут освобождаться от государственных налогов при условии, что объект находился в собственности человека больше минимально допустимого срока. Для квартир, купленных до 2016 года, срок составляет 3 года.

Если жилье покупалось после 1-го января 2016 года, то срок будет отличаться. Чтобы узнать, какой минимальный срок владения, нужно определить категорию недвижимого имущества. Для следующих категорий наименьший срок владения составит, как и раньше, 3 года:

  1. Имущество было получено в наследство или в качестве подарка от лица, которое признается законом близким родственником.
  2. Квартира получена через приватизацию объекта.
  3. Гражданин получил квартиру по договору пожизненного содержания другого лица с иждивением.

Во всех остальных случаях, которые не подходят под вышеописанные условия, срок владения увеличили до 5-ти лет.

Следует учитывать, что срок владения жильем отсчитывается не с момента покупки имущества, а с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности.

При покупке квартиры можно воспользоваться рядом льгот, чтобы уменьшить налоги. В 2020 году можно оформить налоговый вычет, который увеличит ваши доходы от продажи квартиры за счет возврата налога, уплаченного государственной налоговой службе.

Сейчас многие пользуются такой возможностью и экономят немалые суммы, однако нужно понимать, что не все могут претендовать на получение такой субсидии. Чтобы получить налоговый вычет, нужно соответствовать определенным критериям.

Кто имеет право на получение возврата

Конечно, нужно понимать, что государство не всем предоставляет право на оформление налогового вычета. Чтобы на него претендовать, необходимо соответствовать ряду критериев. Если по каким-то причинам ваш случай в них не вписывается, то эту льготу вы получить не сможете.

Давайте подробнее рассмотрим условия для получения налогового вычета:

  1. Человек, оформляющий налоговый вычет, должен быть налоговым резидентом РФ. При этом многие люди путают это понятие с гражданством. Однако это совершенно разный статус, ведь необязательно гражданин России будет всегда являться резидентом страны. Резидентом считается тот, кто провел на территории страны не менее 183 дней года. При этом чтобы попасть в эту категорию, необязательно быть гражданином страны. Без соблюдения этого правила вы не получите вычет. Это нужно учитывать и продумывать заранее, чтобы потом не было никаких проблем при оформлении документов.
  2. Вы должны являться собственником квартиры или её части. Согласно законодательству, теперь можно оформить не только один налоговый вычет на квартиру, как раньше, а отдельно на каждого ее владельца.
  3. Договор купли-продажи должен заключаться не со взаимосвязанными людьми. По закону взаимосвязанными считаются те физические лица, которые потенциально могут быть заинтересованы в том, чтобы заключить договор о покупке имущества по выгодной для вас цене. Это правило введено для исключения различного рода махинаций и нечестных схем с недвижимостью. Перечень тех, кто попадает в данную ограничительную категорию, можно найти в Семейном кодексе РФ.
  4. Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, гражданин обязательно должен являться налогоплательщиком, то есть быть официально трудоустроенным.

Сколько раз разрешено применять вычет

Многие наверняка знают, что налоговый вычет при покупке жилья может оформляться гражданином всего один раз. Именно поэтому есть заблуждение, что с покупкой квартиры будет аналогичная ситуация, однако это не так. Данную льготу вы можете оформлять неограниченное количество раз. При этом каждый договор купли-продажи обязательно должен соответствовать всем вышеописанным критериям.

Процедура оформления этой льготы всегда одинакова и происходит по стандартной схеме. Ограничения здесь есть только в сумме, из которой можно получить льготу.

Также стоит отметить, что теперь эту субсидию могут получить все, у кого есть доля владения недвижимостью. Ранее вычет выдавался один на квартиру. Обязательно учитывайте это, чтобы не упустить шанс для оформления ещё одной льготы.

Возможно, в ближайшем будущем эта система изменится и будет введено какое-то ограничение на количество получения вычета. Планируется изменение законодательной базы, касающейся этого вопроса. Однако пока точно не сообщается, каких именно аспектов коснутся нововведения.

Расчет имущественного вычета

Большинство людей понимает, что оформление этой льготы обязательно будет сопряжено с долгим сбором и подачей документов. Именно поэтому все хотят узнать, на какую сумму они могут претендовать по налоговому вычету, и стоит ли он вообще всех этих трудозатрат.

Стоит отметить, что суммы, которые при этом выплачиваются, довольно внушительны. Всё рассчитывается в процентах от стоимости квартиры.

При расчете налогового вычета на недвижимое имущество необходимо знать несколько значений, которые неизменны при действующем законодательстве.

При продаже жилья, которое было во владении меньше минимального срока, с дохода взимается 13% от вырученной продавцом суммы. Налоговый вычет является той суммой, на которую уменьшается доход, а соответственно, и налоги.

Максимальный налоговый вычет на жилую недвижимость составляет 1 миллион рублей. А вот 250 тысяч рублей — это максимум вычета при продаже имущества, попадающего в другие категории.

Чтобы произвести подсчет суммы налога с учетом этой льготы, вам нужно из стоимости квартиры вычесть 1 миллион рублей и умножить полученное число на 13% — (доход от продажи квартиры минус 1 миллион) * 13%. При этом, если цена недвижимости менее 1 миллиона, то продавец полностью освобождается от уплаты налогов.

С 2016 года было введено новое правило, направленное на предупреждение умышленного занижения стоимости квартиры с целью уменьшения налога на нее. Теперь при расчете налогов учитывается не только стоимость квартиры из договора о купле-продаже, но и кадастровая цена. При этом используют понижающий коэффициент, который равен 0,7 — (кадастровая стоимость недвижимости * 0,7).

Если полученная сумма ниже, чем фактический доход, то налог вычитают из дохода, а если выше, то из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом.

Читать еще:  Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?

Пример

Расчет вычета от проданного имущества можно провести самостоятельно, поскольку это не так сложно. Для лучшего понимания мы приведем несколько конкретных примеров.

Пример № 1. Гражданин Петров приобрел в 2015 году квартиру. В следующем 2017 он решил её продать по цене 5 миллионов рублей. Срок владения квартирой составляет менее 5-ти лет, которые необходимы для освобождения от налогообложения. Учитывая ограничение в виде 1-го миллиона рублей, гражданин сможет получить вычет только из этой суммы. Налог на остальные 4 миллиона он должен оплатить в полном объеме.

Таким образом, для подсчета суммы налогов необходимо (5 млн. – 1 млн.) * 13% = 520 тысяч рублей. Получается, что благодаря оформлению налогового вычета, физическое лицо сэкономило 130 тысяч российских рублей, которые без этой льготы должны были быть уплачены налоговой службе.

Пример № 2. Гражданин Сидоров приобрел в 2016 году квартиру. В 2018 он продал её по цене 3 миллиона рублей. При этом кадастровая стоимость недвижимости по состоянию на 01.01.18 года составила 4,5 миллиона рублей. Как вы видите, в этом случае фактический доход и кадастровая стоимость значительно различаются. В таких случаях применяется понижающий коэффициент, цель которого привести в относительное соответствие цены на квартиру.

Итак, для расчета суммы, из которой будет высчитываться налог, необходимо 4,5 миллиона * 0,7 = 3 150 000 рублей. Именно исходя из этой суммы будет рассчитываться размер налогов.

При оформлении налогового вычета эта сумма уменьшается на 1 миллион. Таким образом, (3 150 00 * 1 000 000) * 13% = 279 000 рублей.

Как получить вычет

Для того чтобы оформить налоговый вычет, необходимо пройти несколько этапов:

  1. Вам необходимо удостовериться, что вы можете претендовать на эту льготу, чтобы затем зря не тратить своё время.
  2. По окончании года вы заполняете налоговую декларацию.
  3. Затем вы подготавливаете необходимые документы. Дополнительно нужно позаботиться о том, чтобы у вас на руках были качественные копии всех бумаг.
  4. Затем нужно обратиться с пакетом документов в налоговую контору по месту жительства и там заполнить все необходимые формы и заявления.

Нужно проверить, получили ли вы налоговый вычет за покупку этой квартиры (если вы никогда не пользовались ранее этой льготой, поскольку государство предоставляет такое право всего один раз).

Если вы планируете оформить налоговый вычет и за покупку квартиры, то можно делать это параллельно в целях экономии времени. Стоит отметить, что факт продажи жилья не имеет значения для получения вычета за покупку. Вы все равно можете претендовать на эту субсидию.

Необходимые документы

Прежде чем идти в налоговую, вам обязательно нужно подготовить все необходимые документы. Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, вам нужно собрать следующие бумаги:

  1. Заполненная налоговая декларация физического лица. Она оформляется по окончании календарного года, в котором была заключена сделка купли-продажи.
  2. Договор о продажи недвижимости (обязательно с копиями).
  3. Различные документы, которые могут подтвердить ваши затраты, связанные с получением доходов от недвижимости. Это могут быть чеки, кассовые ордера, выписки из банка. Это вам нужно, если вы хотите получить вычет по расходам.
  4. Если имущество изымается для муниципальных или государственных нужд, нужно предоставить документы, подтверждающие факт выкупа или получения компенсации (вместо договора купли-продажи).

Помимо этого, в некоторых частных случаях налоговая может потребовать от вас какие-то другие дополнительные бумаги. Эти моменты необходимо уточнять непосредственно в налоговой конторе.

Сроки подачи

Оформить налоговый вычет можно только за тот год, когда было получено право на собственность имуществом, и за последующие годы. Подать документы на его оформление можно только в следующем календарном году, поскольку в налоговой от вас потребуют налоговую декларацию, которая оформляется физическим лицом по окончании года. Получить налоговый вычет можно сразу за несколько лет.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

— Сейчас оформляю в собственность студию, которую купила за 1,8 млн рублей по ДДУ. Хотела бы получить налоговый вычет. Но возникла необходимость продать эту студию в 2017 году. Будет ли у меня право на налоговый вычет или надо перенести продажу?

Отвечает учредитель агентства недвижимости ТЕПLO Юлия Саблина:

По закону Вы можете заявить на получение имущественного налогового вычет а в налоговые органы РФ только в том случае, если Вы владеете квартирой. При обращении в налоговую инспекцию Вы должны будете предоставить документы, которые подтверждают Ваше право на владение студией. В случае ДДУ ждать собственности нет необходимости. Налоговую устроит акт приема-передачи. В том случае, если Вы успели принять квартиру по акту приема-передачи в 2016 году , Вы с можете обратиться в налоговую с заявлением о налоговом вычете до 30 апреля 2017 года. Вам не нужно будет дожидаться вступления в права собственност и и окончания нового налогового периода. Продать квартиру Вы сможете после того, как вычет уже будет заявлен. И сумму вычета Вы получите полностью.

Если в 2016 году Вы не успели подписать с застройщиком акт приема-передачи, то после его подписания в 2017 году и до окончания нового налогового периода Вы можете обратиться к своему работодателю с заявлением о том, чтобы он не удерживал 13% НДФЛ из Вашей зарплаты, предъявив ему ДДУ и акт приема-передачи. В этом случае налоговый вычет Вы тоже получите. После всех этих бюрократических действий можно смело продавать квартиру.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если коротко, то да. В смысле, право на налоговый вычет в этой ситуации остается, и переносить продажу на другой год необязательно. Но надо кое-что уточнить.

Есть два вида налоговых вычетов при покупке и продаже жилья. При покупке гражданин получает налоговый вычет из налогооблагаемой базы своих текущих доходов (с зарплаты, например). А при продаже гражданин получает вычет из налогооблагаемой базы, возникшей в результате этой самой продажи, то есть с полученных за квартиру денег, с которых он обязан уплатить налог 13% (НДФЛ). Вообще уплата налога с полученного дохода (НДФЛ) и получение налоговых вычетов формально между собой никак не связаны. Более того, первое — это обязанность гражданина, а второе — это всего лишь его право.

При покупке жилья возникает право на получение налогового вычета со своих текущих доходов, независимо от того, что будет дальше с этим жильем. Его можно тут же продать, подарить, поменять и т. п. Главное для получения вычета здесь — это подтвержденный факт денежных затрат на покупку квартиры-студии.

После продажи этой квартиры-студии (в том же году или в любом другом) возникает обязанность по уплате налога на полученный в результате продажи доход. И здесь уже применяется другой тип вычетов — вычет с суммы продажи.

В данном случае за покупку квартиры-студии можно будет оформить налоговы й вычет на всю сумму покупки: 1, 8 млн рублей (так как это укладывается в максимальный размер вычета, равный 2 млн руб лей ). Сумма к возвра ту в этом случае будет равна: 1,8 млн Х 13% = 234 тысячи рублей.

А при продаже этой квартиры-студии продавец обязан будет уплатить налог 13% с полученных за квартиру денег. И здесь продавец может уменьшить свой налог, применив один из двух предлагаемых законом вычетов. Либо вычесть из налогооблагаемой базы фиксированную сумму в 1 млн рублей. Либо вычесть из налогооблагаемой базы сумму затрат на покупку этой самой квартиры (если есть документы, подтверждающие эти затраты).

Для оформления налогового вычета нужно заполнить стандартную декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика. Чтобы два раза не оформлять вычеты (отдельно за покупку, отдельно за продажу), в той же налоговой можно узнать, как совместить эти две операции, фактически оформив взаимозачет требований.

Отвечает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова:

Вы можете единожды воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета с покупки недвижимости в размере, не превышающем 2 млн рублей. Иными словами, при цене Вашей студии в 1,8 млн рублей Ваш вычет равен всей стоимости квартиры. Остаток налогового вычета (еще 200 тысяч рублей) до его полного использования может быть учтен в дальнейшем при приобретении другого жилого объекта на территории РФ. В случае последующей реализации (продажи) недвижимого имущества, находившегося в Вашей собственности менее пяти лет, Вы имеете право на получение другого имущественного налогового вычета — в виде уменьшения налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии. В любом случае Вы должны обратиться в ИФНС (Федеральную налоговую службу): подать налоговую декларацию в установленный законом срок, заявить о получении имущественного налогового вычета (при покупке объекта) и об уменьшении налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии (приложив доказательства уплаты за студию 1,8 млн рублей).

Отвечает независимый налоговый консультант Татьяна Макурова:

Право на вычет возникает с момента получения акта приема-передачи (при покупке на первичном рынке) либо с момента получения права собственности. В Вашем случае, как я поняла, оба события приходятся на 2017 год. Это право не зависит от дальнейшего распоряжения квартирой: Вы можете ее продать, подарить и при этом пользоваться вычетом. Причем в Вашем случае остается неи спользованный остаток в 200 тысяч рублей , который Вы сможете заявить впоследствии при последующих покупках недвижимости.

Важный момент: поскольку Вы собираетесь квартиру продать в 2017 году, у Вас возникнет и обязанность уплатить налог, поскольку не будет достигнут минимальный безналоговый срок владения квартирой. Налог рассчитывается как 13% от разницы между суммой, полученной Вами за продажу квартиры, и суммой, уплаченной Вами за покупку этой самой квартиры. Если Вы продадите, допустим, за 2, 5 млн рублей, то налог будет (2,5 млн – 1, 8 млн ) х 13% = 91 тысяча руб лей .
Рекомендую в декларации за 2017 год одновременно с заявлением права на налоговый вычет провести взаимозачет по налогам, тогда налог к уплате зачтется в счет имущественного вычета на покупку квартиры.

Отвечает создатель программы «Домашняя бухгалтерия» Павел Козловский:

Ситуация неоднозначная, но право на налоговый вычет за покупку и продажу жилья у Вас сохранится в любом случае. И, скорее всего, общая сумма возврата Вас порадует. Но для получения возврата необходимо наличие уплаченных налогов за год (в Вашем случае это будет 2017 -й). Тем не менее нужную декларацию можно будет подать только в 2018 году. В этом же году нужно будет уплатить налог на разницу в цене продажи квартиры и цены покупки. Тогда, по сути, на разницу Вам нужно будет заплатить 13% налога. Предположим, Вы продадите квартиру за 2 млн, а к вычету предъявите цену по ДДУ 1,8 млн. Тогда в 2018 году Вам нужно будет заплатить нал ог с 200 тысяч в размере 26 тысяч руб лей (правда, за покупку можно было бы предъявлять к вычету 1 млн рублей в год, но , если Ваши доходы меньше 1,2 млн, логики в этом не будет).

При этом у Вас сохранится и право на возврат налога за покупку. Ведь при приобретении кварти ры дается вычет в размере 1 млн рублей в год ежегодно (а возврат налога составит до 130 тысяч рублей). Предположим, Ваш доход в 2017 году, за который Вы уплатите налог 13%, составит 500 тысяч рублей. Тогда при подаче декларации о доходах с указанием вычетов Вы получите от государств а 39 тыс яч руб лей (65 тысяч минус 26 тысяч ) . К тому же на следующий, 2019 год п еренесется и вычет еще на 1 млн рублей, то есть можно будет получить еще до 130 тысяч из д охода с налогом по ставке 13%!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector