Можно ли продать не приватизационную квартиру?

Можно ли продать не приватизационную квартиру?

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • Продажа и обмен с помощью специалистов

    На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру

    Несмотря на возможность бесплатной приватизации, часть жилого фонда продолжает оставаться собственностью государства. Можно ли продать неприватизированную недвижимость, не нарушив при этом закона? Какие способы считаются наименее рискованными для продавца и покупателя?

    Можно ли продать неприватизированное жилье?

    Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета/государства. Человек, на которого оно оформлено, является не собственником, а нанимателем (ст. 674 ГК). С него не взимается арендная плата (жилье предоставляется бесплатно), но обязательным условием является своевременная оплата всех коммунальных услуг. Поскольку прав собственности жилец не имеет, напрямую продать недвижимость он не может. Но ее отчуждение все же возможно – существует 3 способа, позволяющих перевести процедуру в законную плоскость.

    Как продать неприватизированную квартиру?

    Полное соблюдение законодательных норм, минимальные затраты (2 000 руб. госпошлины), возможность продать недвижимость по рыночной цене

    Процедуру купли-продажи придется отложить до момента получения прав собственности на реализуемый объект

    Возможность срочной продажи жилья и отсутствие необходимости в сборе/подаче документов на приватизацию (процедурой займется уже новый владелец)

    • Необходимость в получении разрешения на прописку постороннего лица от муниципалитета (ст. 81 ЖК);
    • риск остаться и без квартиры, и без денег (порядочность покупателя под большим вопросом);
    • сложности с поиском заинтересованного в покупке лица;
    • значительное снижение цены (платить рыночную стоимость за неприватизированную недвижимость никто не будет)

    Обмен с участием буферного жилья

    Сделка не нарушает норм закона, проводится она с участием агентства недвижимости (считается защищенной от мошеннических действий)

    • Покупателя найти сложно;
    • для проведения обмена требуется получить разрешение от муниципалитета;
    • стоимость услуг АН значительно уменьшает полученную прибыль

    Продажа после приватизации

    Ограничения по срокам сняты Госдумой в 2017 году, поэтому все, кто еще не использовал своего права на перевод государственной собственности в частную (оно предоставляется 1 раз в жизни), могут им воспользоваться. Если наниматель уже потерял такую возможность, то приватизировать квартиру могут члены его семьи.

    Если жилье будет приватизировано на не достигшего совершеннолетия ребенка, то после достижения 18 лет он сможет еще раз принять участие в государственной программе.

    Порядок действий

    Для начала придется обсудить необходимость приватизации со всеми прописанными жильцами – они либо соглашаются принять участие в процедуре и становятся участниками долевой собственности, либо отказываются от этого. В последнем случае придется получить письменно оформленный отказ (если жилец не напишет его, но и не даст согласия, то приватизация становится невозможной). Далее необходимо:

    • собрать все необходимые документы;
    • прийти в МФЦ, написать заявление, приложить к нему пакет бумаг;
    • после одобрения заявки – подписать договор;
    • зарегистрировать права собственности на всех участников в Росреестре.

    После завершения процедуры нужно:

    • найти покупателя и обсудить все детали;
    • составить ДКП и подписать его (нотариальное заверение в обязательном порядке потребуется, если продаются не все доли квартиры или жильем владеет недееспособное лицо/несовершеннолетний);
    • подписать акт приема-передачи и оформить расписку о получении денег;
    • передать запрос на переход прав собственности в Росреестр.

    Документы

    Для приватизации требуются:

    • паспорта всех, кто проживает в квартире (если присутствуют дети, то нужны их свидетельства о рождении);
    • письменно оформленные отказы/согласия;
    • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
    • подтверждение, что ранее не было использовано право на приватизацию;
    • техпаспорт;
    • документ, дающий основания проживать в квартире;
    • заявление.
    Читать еще:  Как платится налог со сдачи квартиры?

    При продаже потребуются практически те же документы, за исключением договора социального найма и отказов от приватизации. Дополнительно нужно подготовить выписки из ЕГРН и из домовой книги. Покупатель может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

    Расходы

    Приватизация бесплатна (затраты ограничены лишь оплатой государственной пошлины). После того как право собственности зафиксировано в реестре, можно продать приватизированный объект по рыночной цене.

    К статье расходов после продажи относится оплата налога – придется заплатить 13% от прибыли. Налог не взимается в случае, если квартира перешла в собственность по безвозмездной сделке за 3 года и более до момента продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ).

    Дополнительные траты возможны, если:

    • покупатель просит предоставить справки ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
    • продавец действует через агентство недвижимости (2-5% от суммы сделки);
    • сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению – оно требуется, если квартира принадлежит недееспособному/несовершеннолетнему, либо продается только ее доля (5% от зафиксированной в ДКП цены).

    Если ДКП не подлежит обязательному заверению нотариуса, но участник сделки настаивает на обращении в контору, то траты обычно берет на себя инициатор. В ряде случаев стороны договариваются об их распределении (обычно – по 50%). В таком случае продавцу придется заплатить оговоренную часть суммы, которая зависит от стоимости жилья.

    Лица, находящиеся в близком родстве

    0.2% от стоимости объекта + 3 000

    3 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП

    0.2% от цены + 3 000

    7 000 + 0.2% от цены жилья, за минусом 1 млн.

    23 000 + 0.1% от цены, уменьшенной на 10 млн. (максимум 50 000)

    25 000 + 0.1% от зафиксированной в договоре суммы, уменьшенной на 10 млн. (максимум 100 000)

    Сроки

    В среднем на подачу заявления о приватизации в администрацию и оформление прав в Росреестре уходит около 3-х месяцев. Сколько займет времени сама купля-продажа, предсказать сложно. Все зависит от того, как быстро найдется покупатель, удастся ли с ним сразу договориться обо всех нюансах, получится ли быстро собрать необходимый для продажи пакет документов.

    Обмен с участием буферного жилья

    Прежде чем затеять «обмен», нужно убедиться, что он возможен. Не получится осуществить его, если:

    • в суд был подан иск об изменении или расторжении договора социального найма;
    • существует риск, что право на использование жилья может быть оспорено в суде;
    • вынесено постановление о снесении дома или о передаче его для других целей;
    • дом признан непригодным для проживания;
    • наниматель недееспособен;
    • квартиру займет лицо, состояние здоровья которого делает невозможным проживание рядом с ним соседей.

    Порядок действий

    Если каких-либо препятствий не имеется, то придется выполнить следующие действия:

    • выбрать АН, располагающее «буферным» жилым фондом;
    • найти покупателя, поставив его в известность об особенностях сделки (важно понимать, что единственным аргументом в пользу такой схемы покупки будет существенное снижение стоимости жилья);
    • подать запрос на обмен в местную администрацию;
    • дождаться положительного решения.
    • покупатель выкупает «буферное» жилье у агентства недвижимости и прописывается там;
    • стороны оформляют обмен;
    • прежний наниматель получает права на «буфер»;
    • договор социального найма переоформляется на нового жильца, после чего он подготавливает документы для приватизации недвижимости и подает их в МФЦ (если право на приватизацию уже было использовано, то процедурой могут заняться члены семьи, которые также будут проживать в квартире).

    После того, как интересы обеих сторон удовлетворены, продавец продает жилье обратно агентству недвижимости и получает деньги.

    Расходы и сроки

    Главный минус такого способа – быстро продать квартиру не удастся. Процесс займет несколько месяцев, поскольку необходимо:

    • найти внушающее доверие агентство (существует риск, что купленное у АН жилье потом невозможно будет вернуть обратно);
    • подождать, пока администрация населенного пункта примет решение о допустимости обмена;
    • найти покупателя, который положительно воспримет такую схему приобретения;
    • осуществить сам обмен.

    Основные траты для продавца – оплата услуг агентства недвижимости (2-5% от цены жилья).

    Документы

    Для оформления сделки потребуются:

    • паспорта всех участников (свидетельство о рождении при наличии прописанных несовершеннолетних);
    • договор социального найма или другой документ, дающий право занимать жилье;
    • разрешение на обмен;
    • технический паспорт (если имеются неузаконенные перепланировки, то обмен невозможен);
    • справка о зарегистрированных жильцах;
    • разрешение от органов опеки (если в квартире проживают несовершеннолетние/недееспособные);
    • оформленные в письменном виде отказы от претензий на жилье со стороны людей, которые имеют на то законные основания.

    Покупатель может потребовать некоторые дополнительные документы (например, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

    Продажа с пропиской

    Риски

    Риск для покупателя заключается в том, что после выплаты денег наниматель может просто отказаться выписываться. Доказать свою правоту через суд не удастся, поскольку смена нанимателя государственного жилья не может производиться за деньги. Также стоит учесть возможность отказа со стороны наймодателя (администрации населенного пункта). От продавца мало что зависит (настоять на том, чтобы нанимателем значился другой человек, не удастся).

    Продавец также не огражден от рисков. Покупатель может получить прописку, но отказаться платить оговоренную сумму или в одностороннем порядке уменьшить цену.

    Порядок действий

    Если возможные риски не останавливают, то схема продажи будет выглядеть следующим образом:

    • поиск покупателя и обсуждение с ним условий;
    • обращение в администрацию с просьбой о прописке;
    • получение одобрения;
    • выписка и осуществление расчетов.

    Документы

    Для того чтобы прописать на жилплощади жильца, потребуются:

    • паспорта;
    • заявление о регистрации стороннего лица;
    • документ, дающий нанимателю право проживать в квартире (договор социального найма или его аналог).

    На переоформление договора нужны:

    • удостоверения личности нового нанимателя и всех членов семьи;
    • свидетельство о браке;
    • заявление, составленное в произвольной форме;
    • выписка из домовой книги;
    • предыдущий договор социального найма;
    • дополнительные документы (по запросу).

    Расходы и сроки

    На рассмотрение заявления о прописке отводится 3-8 дней (срок увеличивается, если у представителей органов местного самоуправления возникают вопросы к нанимателю или предоставленным документам). Переоформление займет около 20 дней. Расходы отсутствуют (госпошлина с граждан РФ за регистрацию и снятие с нее не взимается). После завершения процедуры новый наниматель получает возможность заняться приватизацией объекта (это еще около 3-х месяцев).

    Если имеются долги по квартплате

    Как обезопасить себя?

    Чтобы избежать возможных сложностей стоит с максимальным вниманием подходить к оформлению в письменном виде всех взятых сторонами обязательств. Расписка о получении денег должна быть написана от руки синими чернилами – такой документ позволит идентифицировать личность (одной лишь подписи для этого недостаточно).

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Продажа неприватизированной квартиры

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

    Как продать муниципальную квартиру без приватизации

    Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

    Способы Плюсы Минусы Стоимость Срок исполнения
    Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
    Продажа за более высокую цену.
    Длительный поиск покупателя.

    Уплата налога на прибыль в размере 13%.

    Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
    Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации.
    Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
    Получение согласия всех зарегистрированных граждан.
    Уплата налога на прибыль в размере 13%.
    В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
    Обмен Возможность выбрать необходимое жилье.
    Законность сделки.
    Получение согласия главы администрации муниципального образования.
    Длительный поиск покупателя.
    Оплата комиссионных агентству.
    В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

    Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

    Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

    Порядок, этапы

    Для реализации такой схемы продажи необходимо:

    • узнать можно ли продать квартиру;
    • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
    • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
    • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
    • получение аванса;
    • регистрация права собственности в Росреестре;
    • заключение договора купли-продажи.

    Процедура, процесс

    Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

    Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

    После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

    Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

    Способ 2. Прописка покупателя

    Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

    Порядок, этапы

    Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

    • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
    • найти покупателя;
    • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
    • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
    • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
    • выписаться из квартиры.

    Процедура, процесс

    Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

    Способ 3. Обмен

    Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

    Порядок, этапы

    • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
    • найти покупателя;
    • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
    • подать заявление на обмен в муниципалитет;
    • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
    • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
    • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

    Процедура, процесс

    Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

    Подводные камни

    Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

    Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

    Как подстраховаться?

    Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

    • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
    • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

    А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

    Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Можно ли продать неприватизированную квартиру

    Продажа квартиры – это самый простой и доступный способ очень быстро поправить финансовое состояние. Однако далеко не каждый объект недвижимости, в котором имеет право жить человек, можно продать на общих основаниях. Рассмотрим подробнее проблему продажи неприватизированного жилья.

    Можно ли продать социальное жилье

    Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

    В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

    Как продать неприватизированную квартиру

    Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

    Варианты продажи неприватизированной квартиры

    Всего выделяют 3 варианта приватизации:

    • Продажа с приватизацией. Сначала продавец приватизирует жилье, после чего продает его на общих основаниях.
    • Продажа с обменом. В такой ситуации происходит обмен одного неприватизированного жилья на другое.
    • Продажа с пропиской. Наиболее близкий к понятию «продажа» вариант, не требующий приватизации. Предполагает прописку покупателя в жилье и последующую выписку всех остальных жильцов.

    Каждый из способов может подойти для той или иной ситуации и по-своему удобен. Рассмотрим, как можно реализовать представленные схемы в реальности.

    Продажа с приватизацией

    Сразу после приватизации квартира становится частной собственностью и ее можно продавать абсолютно свободно, как и любую другую недвижимость. При этом, некоторые жильцы не могут или не хотят заниматься приватизацией по определенным причинам.

    У кого-то нет времени, другие жильцы не могут найти и выписать одного из них (а без его подписи приватизация невозможна), третьи имеют серьезную задолженность по коммунальным платежам, что также закрывает возможность для приватизации и так далее. И в то же время, именно эта схема является самой эффективной и, фактически, единственной абсолютно законной.

    Порядок действий

    1. Получить согласия от всех жильцов социальной квартиры на приватизацию.
    1. Собрать документы на приватизацию.
    2. Написать заявление на приватизацию и приложить документы.
    3. Дождаться одобрения.
    4. Подписать договор на приватизацию.
    5. На основании договора зарегистрировать право собственности на всех жильцов, равными долями.
    6. Оценить недвижимость для дальнейшей продажи (самостоятельно или при помощи оценочной компании).
    7. Найти подходящего покупателя (самостоятельно или при помощи риэлтора).
    8. Обсудить условия сделки.
    9. Составить договор купли-продажи (самостоятельно или при помощи нотариуса).
    10. Заверить договор у нотариуса (альтернативно, это можно и не делать).
    11. Зарегистрировать договор.
    12. Подписать акт приема-передачи квартиры, и получить деньги от покупателя.
    13. Написать расписку о получении денег за жилье.

    Документы

    • Паспорта всех лиц, имеющих право проживать в данной неприватизированной (пока еще) квартире.
    • Свидетельства о рождении тех жильцов, у которых еще нет паспорта.
    • Согласия или отказы от участия в процедуре от всех жильцов.
    • Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если долги есть, их предварительно нужно погасить).
    • Справка о том, что все лица, участвующие в данной приватизации, раньше в приватизации не участвовали.
    • Если в квартире прописаны (имеют право проживать) несовершеннолетние лица, потребуется дополнительное разрешение на приватизацию от органов опеки.
    • Техпаспорт на квартиру.
    • Договор, на основании которого лица занимают данную квартиру (договор социального найма или аналоги).
    • Заявление на приватизацию (заполняется на месте, при подаче документов).
    • Выписка из домовой книги о прописанных лицах (требуется не всегда).

    Расходы

    Приватизация квартиры – это бесплатная процедура, однако кое-какие затраты понести придется. Некоторые документы выдаются достаточно долго и ускорить этот процесс можно при помощи дополнительного платежа. В среднем на это уходит около 1-2 тысячи рублей. Отказ от приватизации требуется заверять нотариально. Каждый такой документ стоит порядка 1-2 тысяч рублей. Кроме всего прочего, при регистрации права собственности придется заплатить по 2 тысячи рублей на каждого нового владельца в виде госпошлины.

    Уже при процедуре продажи также могут возникать различные расходы:

    Расходы Сумма
    Услуги оценочной компании Около 10 тысяч рублей
    Услуги агентства недвижимости/риэлтора Около 2-5% от стоимости жилья
    Услуги нотариуса От 5 до 30 тысяч
    Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
    Новый техпаспорт (если нужен) Около 10-20 тысяч рублей

    Сроки

    Сроки приватизации напрямую зависят от заявителя. Примерные цифры будут выглядеть так:

    • Сбор документов для приватизации: около 1 месяца.
    • Подача заявления: 1-2 дня.
    • Ожидание решения: около 2 месяцев.
    • Подписание договора на приватизацию: 1 день.
    • Регистрация права собственности: около 1-2 недель.
    • Оценка квартиры: до 1 недели.
    • Поиск покупателя: индивидуально, но редко дольше 1 месяца.
    • Обсуждение сделки с покупателем: от 1 дня и до нескольких месяцев.
    • Осмотр покупателем квартиры: 1 день.
    • Составление и подписание договора купли-продажи: 1-2 дня.
    • Подписание акта приема-передачи и окончательный расчет: 1 день.

    Продажа с обменом

    Данный вариант актуален только в том случае, если в качестве «покупателя» выступает жилец другой социальной квартиры. В такой ситуации обе стороны могут просто обратиться в местную администрацию и написать заявление на обмен квартир.

    Следует учитывать, что формально жилье не принадлежит покупателю/продавцу, потому вопрос о доплате, в теории, подниматься не должен. Тем не менее стороны могут заключать любые дополнительные договоренности друг с другом, не оповещая об этом муниципалитет.

    Порядок действий

    1. Найти подходящий объект для обмена (покупателя).
    2. Обсудить с ним условия сделки.
    3. Если планируется доплата, это можно оформить дополнительным договором.
    1. Обратиться в местную администрацию с заявлением на обмен неприватизированных квартир.
    2. Дождаться одобрения и подписать соответствующий договор.
    3. Обменяться жильем.
    4. Получить доплату (если она планировалась).

    Документы

    Для такой процедуры требуется намного меньший пакет документов, ведь фактически никакой продажи не происходит и стороны просто обмениваются социальным жильем друг с другом. При подаче заявления на обмен потребуется предоставить:

    • Паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов обеих квартир.
    • Договора найма социального жилья.
    • Согласие всех жильцов с обеих сторон на обмен.
    • Разрешение от органов опеки (если требуется).
    • Заявление на обмен (составляется на месте, при подаче документов).

    Расходы и сроки

    Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

    Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

    Продажа с пропиской

    Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры». Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником). После этого достаточно лишь выписаться из этой квартиры и она, фактически (при условии отсутствия других жильцов) останется в пользовании «покупателя».

    Порядок действий

    1. Найти подходящего «покупателя», согласного на описанную выше схему «купли-продажи» квартиры.
    2. Детально обсудить условия сделки. Следует учитывать тот факт, что жилье не принадлежит «продавцу» и любые документы, при помощи которых стороны будут пытаться контролировать друг друга, не должны быть связаны с самим жильем.
    3. Обратиться в местную администрацию с просьбой прописать в квартире нового жилья.
    4. Дождаться одобрения.
    5. В администрации оформить прописку нового жильца.
    6. Выписаться из квартиры.
    7. Получить от «покупателя» деньги.

    Документы

    Учитывая тот факт, что в данном случае предполагается простая регистрация нового жилья, перечень необходимых документов очень незначительный:

    • Паспорта сторон.
    • Договор социального найма (или аналог).
    • Заявление на прописку стороннего лица.

    Расходы и сроки

    Как и в предыдущем случае, никаких расходов тут не будет. Максимум что потеряют «покупатель» и «продавец», так это время на рассмотрение заявления. Традиционно оно занимает около 2 месяцев.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

    Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

    Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

    Приватизация совместно с покупателем

    При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

    Продажа через агентство

    Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

    Способ 1

    Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

    Способ 2

    Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

    Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

    Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

    • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
    • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
    • процедура длится неделю.
    • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
    • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
    • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

    Важно
    Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

    Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

    Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

    • расписка — для фиксации факта получения денег;
    • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

    Важно
    В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

    Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector