Можно ли продать квартиру по кадастровой стоимости?

Можно ли продать квартиру по кадастровой стоимости?

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость. Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Читать еще:  Как рассчитать стоимость квадратного метра квартиры?

Причины снижения стоимости жилья при продаже

Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент. И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Читать еще:  Кто является собственником неприватизированной квартиры?

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Как продать квартиру государству в 2020 году: передача по кадастровой, рыночной стоимости и в порядке приватизации, порядок действий и список документов

Содержание квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).

Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:

  • типовые требования к объектам недвижимости;
  • механизм ценообразования;
  • особенности налогообложения;
  • пошаговый алгоритм действий;
  • сопроводительную документацию.

К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).

Плюсы и минусы такой продажи

Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.

Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:

  • надежность контрагента;
  • прозрачная схема оформления сделки;
  • быстрое получение оплаты после заключения договора;
  • отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.

После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:

  • налог на недвижимость;
  • коммунальные платежи;
  • выполнение текущего и капитального ремонта.

Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.

Можно ли продать долю в квартире

Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:

  • имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
  • права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.

Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.

К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

  • с неузаконенной перепланировкой;
  • оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
  • в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
  • с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.

По кадастровой стоимости

Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:

  • расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
  • оформления прав наследства, дарения;
  • выполнения обменных операций.

Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.

Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.

К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

  • площадь;
  • количество комнат;
  • расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
  • год постройки;
  • архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
  • действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Порядок продажи

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

  • для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
  • при переселении из аварийного жилья;
  • в рамках программ реконструкции.

Список необходимых документов

Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:

  • гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
  • справка о зарегистрированных жильцах;

  • справка об отсутствии коммунальных долгов;

  • выписка из Росреестра с отсутствием обременений.

Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

  1. Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
  2. Выполняют подготовительные ремонтные работы.
  3. Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
  4. При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
  5. Подают заявку на участие в аукционе.
  6. При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
  7. Получают оплату на счет в банке.
  8. Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
  9. Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.

Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.

Аукцион

Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.

В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.

Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.

Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.

Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.

Читать еще:  Как правильно оформить перепланировку квартиры?

Передача по деприватизации

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

  • подписывают договор и акты передачи;
  • дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
  • заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.

Ответы на вопросы по теме статьи можно получить в комментариях к публикации или у нашего дежурного юриста. Ставьте репосты и лайки, делитесь собственным опытом и замечаниями.

Обратите внимание на дополнительную информацию в тематических разделах нашего сайта.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Expert Последние изменения: январь, 2020 Продажа 0 3,640 Время чтения: 5 мин.

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Что такое кадастровая стоимость?

Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.

Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

  1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
  2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
  3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Всегда ли продажа квартиры происходит по кадастровой стоимости?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector