Может ли риэлтор продать квартиру быстро?

Советы риэлтора: как продать квартиру быстро и выгодно

Продажи жилья постоянно падают, количество предложений регулярно растет, а вот желающих купить квартиру становится с каждым годом все меньше и меньше. При таких условиях, быстро продать свою недвижимость без всяких усилий можно только при большой удаче. Как же можно ускорить процедуру продажи и поиск подходящего покупателя?

Продажа квартиры через агентство

Из всех существующих вариантов, самым простым будет обращение в агентство недвижимости. Это юридическое лицо фактически берет на себя все проблемы, которые связаны с продажей жилья, начиная с поиска покупателя и заканчивая сопровождением сделки.

Поиск покупателей

Первое, чем может помочь агентство недвижимости – это быстро найти покупателя. Если продавать квартиру самостоятельно, то человек может ориентироваться только на общедоступные для всех источники: сайты, газеты, знакомых и так далее. Это, разумеется, немало, однако у агентств недвижимости есть свои, закрытые базы. Например, с теми клиентами, которые обращаются к ним с просьбой подыскать подходящее жилье.

Нередко подходящие покупатели находятся прямо в этих базах, и задача агентства заключается лишь в том, чтобы свести стороны друг с другом. Но даже никого подходящего нет, АН (агентство недвижимости), все равно имеет больше шансов подыскать покупателя хотя бы за счет того, что они будут заниматься этим целенаправленно, а не просто выкладывать изредка объявления, как это сделал бы обычный человек.

Реклама квартиры

Агентство недвижимости также будет вести активную рекламную компанию по продаже жилья. Заключаться она будет, скорее всего, в регулярном размещении объявлений на различных сайтах, начиная от всем известного Avito и заканчивая некими региональным или городскими газетами. Такой подход также может дать определенный результат и поможет найти подходящего покупателя.

Сопровождение сделки

Кроме всего перечисленного выше, АН также будет сопровождать сделку, помогать с подготовкой документов, составлением договора купли-продажи и так далее. Для очень многих клиентов (как покупателей, так и продавцов), которые слабо разбираться в том, как именно нужно продавать квартиры, это может стать решающим фактором.

Одно дело – самостоятельно думать, что и как лучше сделать, чтобы с гарантией получить квартиру без проблем и совсем другое – прийти на все готовое, подписать договор и с чистой совестью оформлять право собственности.

Выкуп квартиры агентством недвижимости

Если продать квартиру нужно не просто быстро, а буквально вчера, то можно обращаться в те же агентства недвижимости и предлагать им выкупить жилье. Как доказывает практика, подобные предложения принимаются практически всегда (при условии, что с квартирой все в порядке). В результате клиент буквально за 1 день расстается с недвижимостью и получает деньги на руки (или на счет).

Но данный вариант имеет и серьезный недостаток. Логично, что после покупки такой квартиры агентство недвижимости будет продавать его другим людям. И на этом уйдет достаточно много времени. Чтобы скомпенсировать это, цена за выкуп жилья обычно бывает на 20-40% меньше, чем при обычной продаже.

Фотографии квартиры и ее особенности

При продаже квартиры (на этапе размещения объявлений) огромное значение нужно уделять фотографиям. Как доказывает практика, темные, мрачные, плохого качества или просто неудачные фотографии резко снижают вероятность того, что потенциальный покупатель вообще захочет посмотреть квартиру (хотя фактически она как раз могла бы ему подойти).

Чтобы сделать хорошие фотографии, нужно:

Сделать максимальное освещение: открыть шторы, включить весь доступный свет и так далее.
Фотографировать абсолютно все помещения, особенно те, которые максимально эффектно выглядят. Если какие-то из них выглядят плохо – сначала убрать, отремонтировать или хоть как-то навести видимость хорошего внешнего вида.
Убрать вещи, перемыть всю посуду и так далее. Квартира должна выглядеть как новенькая, как будто в ней никто не жил. Понятно, что убрать абсолютно все не получится, но то, что попадает в кадр, должно украшать жилье, а не наоборот.
Использовать только качественную фототехнику. Если это смартфон, то он должен делать хорошие снимки. Если такого оборудования нет – нужно купить, взять в аренду, попросить у знакомых и так далее. Некачественные снимки лучше вообще не выкладывать.

Подготовка к показу жилья

Особое внимание нужно уделить подготовке к показу жилья. Если хочется не просто продать квартиру, а сделать это максимально быстро, да еще и за адекватную цену, то жилье нужно обязательно приводить в полный порядок. И не только его. Рассмотрим основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Подъезд

Логично, что общедомовая собственность далеко не всегда имеет презентабельный вид. Разбросанные окурки, грязь, какие-то подозрительные лужи, тусклое освещение и другие подобные моменты – это то, из-за чего потенциальный покупатель, еще не увидев квартиры, настраивается на негативный лад.

Разумеется, тратить личные деньги на ремонт подъезда – это не самое удачное решение, но можно:

Убрать мусор.
Помыть полы в подъезде.
Вкрутить яркие лампочки (хотя бы на то время, пока будет производиться показ квартиры).

Может показаться, что это мелочи, однако именно они зачастую и приводят к нужному (или не нужному) результату. Особых усилий уборка не займет, а вот у покупателя сразу сложится впечатление, что за подъездом следят, что тут комфортно и уже квартиру он будет смотреть с хорошим настроением.

Максимальное освещение

Темные квартиры не привлекают покупателей. Потому, при показе, как при фотографировании жилья, нужно дать максимум света. Шторы следует открыть, включить верхнее освещение (особенно если оно сделано не просто в виде обычной люстры, а представляет собой множество расположенных по периметру потолочных ламп). Если в обычной ситуации продавец особо не уделяет внимание освещению, то при показе рекомендуется вкрутить новые, более яркие лампы. Они должны выгодно освещать все пространство и ни в коем случае не должны мигать.

Уборка

Ни в коем случае нельзя показывать грязную, неубранную квартиру. Все должно буквально сиять чистотой. Никакой пыли, грязи, разводов, разбросанных вещей, посуды, оставшейся после завтрака в раковине и так далее. При этом мебель хоть и важна, но не играет решающего значения, достаточно будет, если она выглядит чистой.

А вот двери рекомендуется вычистить особенно тщательно. Особенно основную, входную. Как доказывает практика, почти 90% всех покупателей обращают на двери особое внимание. Вероятно, из-за подсознательного желания убедиться в надежности будущего жилища. Если входная дверь стальная – отлично, нужно лишь сделать ее чистой. А вот если она деревянная, да еще и находится в не самом хорошем состоянии, нужно хотя бы ее покрасить. А в идеале – вообще поменять на стальную (пусть даже самую дешевую, но эффектно выглядящую).

Ароматы

Как бы не пахло в квартире в обычном состоянии, при посещении жилья потенциальными покупателями завтрак должен быть максимально вкусным. При этом важно соблюдать разумный баланс. Клиенту одинаково не понравится вонь из мусорного ведра и слишком сильный запах сладостей. Всего должно быть в меру.

Идеальный вариант – упирать на «запахи из детства». Почти у всех были или есть бабушки, которые делали варенье. Его и стоит поставить на стол в кухне, предварительно открыв банку. Не лишним будет пройтись по комнатам с освежителем воздуха, только нужно убедиться, что аромат действительно нейтральный и он не забивает «вкусный» запах.

Уборка вещей

Покупатели очень не любят «чужие» вещи в «своей» квартире. Чтобы они воспринимали осматриваемый объект как будущую собственную недвижимость, им на глаза не должны попадаться вещи нынешних хозяев. Разумеется, все спрятать не получится, но основное, например, одежду и игрушки, нужно как минимум разложить по местам. А лучше вообще спрятать в шкафы.

Отношение к покупателю

Продавец должен быть жизнерадостным, улыбчивым, довольным и позитивным. Никому не понравится мрачный и неразговорчивый продавец, который сквозь зубы общается с потенциальными клиентами. Очень важно лично присутствовать при показе недвижимости. Риэлтор там тоже может быть, но общаться рекомендуется самостоятельно. Единственный нюанс: если продавец не особо умеет складно разговаривать и «продавать», лучше доверить это риэлтору, предварительно рассказав все о квартире.

Ремонт

Затевать капитальный ремонт в квартире, которую планируется продавать нужно только в том случае, если на это есть время и в конечном итоге цена жилья увеличится на сумму этого ремонта. На практике – все это не нужно. Многие покупатели после приобретения жилья сами делают капитальный ремонт, по собственному вкусу.

Однако привести в порядок то, что есть, все же нужно. Для этого достаточно небольших косметических улучшений: покрасить потолок, поклеить обои и так далее. Причем актуально это только в тех случаях, когда какие-то конкретные помещения квартиры выглядят откровенно плохо.

Бонусы, акции и специальные предложения

Магазины часто проводят всевозможные акции для того, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Эта же схема работает и при продаже недвижимости. Можно, например, на этапе просмотра или выкладке объявлений заявлять, что мебель и техника, которая находится в квартире, идет бонусом и платить за нее не надо. Даже если продавец изначально так и планировал сделать, всегда лучше делать акцент на том, что это некое уникальное предложение.

Снижение цены на жилье

Самый простой способ продать квартиру очень быстро – резко снизить цену. Чем ниже она будет, сравнительно с аналогами от других продавцов, тем больше вероятность, что покупатель обратит на нее внимание. Это не так выгодно, как при продаже жилья по полной цене, зато выгоднее, чем при том варианте, когда квартиру выкупает агентство недвижимости.

Чтобы что-то снизить, сначала следует определиться с рыночной стоимостью таких квартир. Проще всего это сделать, просмотрев аналогичные предложения в регионе нахождения этой квартиры (чем больше аналоги будут похожи на реализуемую недвижимость, тем лучше).

Уже после этого, когда конкретная цена будет известна, можно выставить жилье на 10-15% дешевле. Это еще сравнительно небольшая скидка, однако на фоне «конкурентов», такая квартира будет выделяться.

Аукционы на продажу квартиры

Еще один очень интересный способ – устроить аукцион на продажу жилья. Изначально стоимость назначается сравнительно низкой, относительно конкурентов, однако сразу нужно делать оговорку, что реализована недвижимость будет по лучшему предложению. Покупателей привлекает низкая цена и они активно пытаются купить квартиру. Разумеется, предлагают больше, чем другие, чтобы «перебить цену». В конечном итоге реальная стоимость квартиры постепенно увеличивается и в результате все остаются довольными:

Продавец реализует квартиру лишь немного дешевле, чем аналогичные предложения на рынке.
Покупатель получает жилье дешевле, чем аналоги.

На практике, если развернуть грамотную рекламную компанию, в чем могут помочь агентства недвижимости, можно продать квартиру лишь на 3-5% дешевле рынка. Учитывая, что на первом месте была срочность, это очень хороший результат.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продавать недвижимость риэлтору: пошаговая инструкция

Как продавать квартиры риэлтору правильно, выгодно и быстро, пошаговая инструкция, в которой разберем пошагово, от подачи объявления, приема звонков, до осуществления показов и работы с клиентами на просмотрах (обработка покупателя).
как продавать квартиры риэлтору

Как риэлтору продать квартиру: пошаговая инструкция

Шаг 1 Выставление объектов в рекламу

Способы рекламы:

Интернет-реклама (заводим отдельный Email);
Федеральные и местные СМИ;
Партнерство с риэлторами своего агентства и других в городе;
«Утки»;
Рекомендации и «сарафанное радио»;
Услуги и предложения сторонних организаций;
Массовые компании;
Иные каналы.

Читать еще: Как лучше расплатиться за покупку квартиры?

Способ найти наиболее перспективную для размещения объявлений площадку:

Вбиваете в строку поиска запрос «купить 1-комнатную квартиру в москве»;
В результатах поиска выбираем 3-5 порталов, где будем выставлять объявления, потому что именно они покажутся покупателю при поиске;

Результаты по Яндексу:

Результаты в Google:

Региональные сайты вашего города могут бесплатно размещать объявления и ими желательно пользоваться.

В федеральных СМИ рекламировать только объекты, продаваемые в городах федерального значения. В местных СМИ можно подавать те объекты, в которых вы уверены, что продадутся и вы получите вознаграждение.

Партнерство с риэлторами и агентствами хорошо работает, если:

заключен эксклюзив;
квартира знакомого или друга;
собственник в другом городе.

Плюсы в расширении потенциальной базы клиентов (другие агентства будут предлагать ваш объект).

Как формируется комиссия:

Они набавляют свою «дельту»;
Вы делитесь с ними своей комиссией.

Объявления-«утки» — это несуществующие квартиры, но с реальными адресами, фото взятыми с Интернет.

Объявления-«утки» используются в случаях:

С первого дня работы риэлтора-новичка;
Когда у вас нет своих объектов;
Вы хотите работать с покупателями и генерируете входящие звонки.

Алгоритм работы с поступающими звонками на объявления-«утки»:

объект в продаже, но надо уточнить, не продался ли и такова ли стоимость, указанная в объявлении;
предлагаем уже собранные под это объявление объекты из базы агентства;
отвечаете, что у вас есть варианты, которые ему подходят, но надо по ним уточнить, берете контакт и согласие, что покупатель будет ждать вашего звонка (т.е. вы даете причину, чтобы оставить вас контакт);
затем отрабатываете его по базе агентства.

Партнёритесь с дизайнерами, которых рекламируете и если они сработают с клиентом, вы получите вознаграждение. Сотрудничаете с желающими заработать 5000 рублей за рекомендацию.

Подробнее о способе наработки клиентов в статье Как быстро набрать клиентскую базу риэлтору

Массовые компании — это использование максимального количества рекламных инструментов для продажи квартир, которые надо срочно реализовать.

Правила эффективного объявления:

Яркий цепляющий заголовок;
Техническое описание жилья в тексте;
Эмоции;
Ограничение предложения в рекламе;
Призыв к действию;
Нестандартность, отстройка от конкурентов.

Примеры

Заголовок: Отличные соседи, реальная цена!
Описание техническое перемешиваем с эмоциями: Площадь кухни превращает готовку еды в удовольствие
Ограничения предложения: последняя хорошая квартира в этом доме.
Призыв к действию (что делать покупателю после прочтения объявления): Приезжайте сегодня и вы окажетесь первыми!
Пример отстройки от остальных агентов по недвижимости: выделяйте объявление среди массы других

Шаг 2 Обработка входящих звонков

Алгоритм (пошаговая инструкция):

Отвечаем на вопросы звонящих покупателей;
Выявляем потребности покупателя (достаточно одну-две);
Определяем, подходит ли клиенту то, что вы хотите ему предложить или это наверняка «пустой» показ, на который потратите время вы, продавец и клиент;
Убедились, что объект недвижимости подходит покупателю — рассказываем преимущества квартиры, исходя из того, что ищет клиент (в чем его потребность), но только ключевые, не растекаемся мыслью по древу;
Предлагаем варианты (как свои варианты, так и коллег в данном районе поиска);
Договариваемся о сотрудничестве, на случай если не подойдет, то предложите еще варианты от агентства);
Договариваемся на день и время просмотра с покупателем и собственником.

Выявить потребности по телефону просто — задавайте вопросы, например:

в каком состоянии ему нужна квартира;
важны ли соседи;
окружение, т.е. много семей с детьми, чтобы дети клиента могли играть с кем-то;
наличие детской площадки во дворе;
и т.д.

Позже, на показе уже будете знать, что предлагать и продавать!

Особенно обратите внимание на покупателей с детьми. Обычно родители очень любят своих детей и все, что им важно для детей будет работать на вас и поможет продать квартиру.

Шаг 3 Показ квартиры

Пошаговый алгоритм показа объектов недвижимости:
1. Отвечать на вопросы;
2. Рассказать о преимуществах по выявленным потребностям;
3. Задавать вопросы;
4. Не возражаем на выявленные недостатки;
5. Выясняем потребности;
6. Договариваемся.

Вы проводите показ объекта недвижимости, собственник только отвечает на уточняющие вопросы, обговаривает технические моменты и не вмешивается в проведение показа и продажу квартиры.

Собственник не маркетолог, поэтому не сумеет презентовать жилье так, чтобы оно понравилось клиенту

В начале показа стараться говорить мало, больше наблюдать, с целью:

выявить на что покупатель обращает внимание в первую очередь, что ему интересно, чтобы выявить дополнительные потребности;
покупатель по максимуму должен вылить негатива, высказать то, что ему не понравилось, чтобы вы отработали возражения, а завершили это грамотно преподнесенными преимуществами (об этом ниже).

Как вышли за порог жилища, договоритесь о том, что:

позвоните, чтобы узнать, что надумали;
на показ другой квартиры, которая может подойти покупателю и тд.

Вопросы после просмотра:

Что вы ищите (параметры объекта недвижимости). Если долго не может найти, узнайте причину, возможно, вы не сможете ему помочь;
Источник денег (ипотека, наличные, продажа своей квартиры);
Сроки поиска (как давно и если ипотечники, то сколько времени до конца выделенного банком срока осталось);
Прямая покупка или «обмен» (предложить ему заняться продажей);
Когда удобно смотреть квартиры.

Как продавать недвижимость риэлтору

Выбираем несколько наиболее перспективных для продажи объектов недвижимости:

с собственниками заключены эксклюзивы или продавец склонен к заключению договора;
документы готовы для любого покупателя (наличка, ипотека и т.д);
цена по аналогам более-менее в рынке;
состояние «надо брать».

Что делать:

На перспективные квартиры даем качественную рекламу;
Если нет эксклюзива — предлагаем подписать;
На входящих звонках подбираете покупателю квартиры по его потребности;
Рекламные объявления подавать с разными формулировками, вариантами описания;
Группируете объекты недвижимости по схожим параметрам и подаете одно объявление вместо 3-5 шт, а когда будут звонить, предлагаете сразу показать несколько вместо одного, как это делают большинство риэлторов;
Тестировать рекламные каналы (откуда идут обращения, на той площадке и подавайте объявления).

Работа с перспективными покупателями:

Предлагать им подыскать жилье, если ваши объекты не подошли;
Группировать покупателей по параметрам объектов и как только у вас или ваших коллег появится подходящий объект – позвонить и договориться на просмотр;
Узнавать подробности выявленных потребностей (прямо ведите дневник по каждому клиенту);
Не бросать звонивших вам покупателей и стараться предлагать им все, что им может подойти пока не продадите.

Работа с объявлениями:

Замерить, как работает тот или иной канал, которым пользуетесь (выясняйте, где нашли объявление);
Чередуйте заголовки;
Фиксируйте тенденции спроса по количеству звонков;
Тестируйте разные цены;
Тщательнее работайте с перспективными квартирами.

Вы узнали, как правильно и пошагово продавать квартиры риэлтору, работать с рекламой, покупателями и продавцами жилья, получили пошаговую инструкцию с подробным разбором и советами.

Как продать квартиру с риэлтором

Юрий Юфряков

Итак, Вы решили продавать квартиру. Что может сделать для Вас риэлтор? И нужен ли он Вам вообще?

Разумеется, все что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может ремонтировать автомобили, играть в футбол или преподавать высшую математику. Вопрос только в том сколько времени, сил, денег и прочих ресурсов нужно затратить на решение каждой из этих задач. Поскольку я лично продаю квартиры и эта тема мне ближе других – далее я и постараюсь подробно описать как продать квартиру с риэлтором.

Давайте для начала сформулируем что именно риэлтор сделает для Вас. Основная ценность риэлтора для Вас состоит в том, что он продаст квартиру дороже, чем это сделаете Вы. Не вдаваясь в излишние для этой статьи подробности , отмечу только,что хороший риэлтор должен:

– провести правильную рекламную кампанию Вашей квартиры

– собрать правильных покупателей

– организовать правильные показы Вашей квартиры

– выбрать покупателя, предлагающего наилучшие для Вас условия

– провести сделку с минимумом рисков для Вас

Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости. Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать». Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно. Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

Как не ошибиться в выборе риэлтора? По какому критерию выбрать риэлтора? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Прежде всего давайте разберем типичные ошибки, которые совершают собственники в этом вопросе.

Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?». Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами. Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

Допустим, мы сделали следующий логический шаг и признали, что риэлтор не будет работать бесплатно (в Ваших интересах, по крайней мере!). Следующая ошибка, которую часто делают собственники при продаже квартиры – примерно такая. Пусть собственник хочет за квартиру 10 млн.руб. Собственник считает, что назечем платить слишком большую комиссию риэлтору – например, тому хватит 100 тыс.руб. (по мнению собственника). Итого цена квартиры составляет 10,1 млн.руб.

Единственная проблема заключается в том, что у собственника, как правило, нет покупателя на его квартиру, и удастся ли продать квартиру за 10 млн.руб. – это большой вопрос. В этом случае рассуждения о том, что собственник получит на руки 10 млн.руб., а 100 тыс.руб. составит комиссия риэлтора – это не более чем фантазии, галлюцинации. Работа риэлтора как раз в том и состоит, чтобы продать квартиру максимально дорого. Интерес же собственника, очевидно, состоит не в том, чтобы заплатить поменьше комиссионных риэлтору, а в том, чтобы выручить как можно больше денег за продаваемую квартиру; именно в этом и состоит работа хорошего риэлтора.

Итак, выбирать риэлтора по принципу «кто запросит меньше комиссионных» – это путь в тупик. Желающие более подробно разобраться в проблеме могут поискать картинки на тему «Всегда найдется тот, кто сделает дешевле».

Другой типичной ошибкой при выборе риэлтора является выбор по принципу «кто пообещает больше денег за мою квартиру». Некоторые продавцы пытаются даже торговаться с риэлторами, пытаясь набить цену на свою квартиру! Нужно понимать, что сам риэлтор не будет покупать квартиру, он лишь может привести достаточное количество покупателей, которые и будут торговаться за квартиру. Более того, хотя риэлтор и может дать некоторую субъективную оценку квартиры, но в результате оценивать квартиру будет покупатель! И задача риэлтора состоит в том, чтобы найти наиболее заинтересованного покупателя (а лучше много заинтересованных покупателей), которые предложат наилучшую цену!

Читать еще: Как узнать общую площадь квартиры?

Иногда встречается и другая крайность – когда риэлтор определяет «объективную рыночную цену» квартиры и пытается продать квартиру по этой цене. Несомненно, рыночная цена квартиры существует и может быть определена достаточно точно (плюс-минус пара сотен тысяч рублей). Однако смысл работы риэлтора состоит не в том, чтобы получить некую «объективную» или «справедливую» цену квартиры. Смысл работы риэлтора состоит в том, чтобы продать квартиру максимально дорого. Может ли покупатель заплатить больше «справедливой» цены квартиры? Да, может, но для этого у покупателя должна быть мотивация. И основная задача риэлтора – найти именно таких мотивированных покупателей.

И здесь мы подходим к ответу на ключевой вопрос: а как же выбрать риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры?

Критерий выбора риэлтора должен быть очень простым: риэлтор должен предъявить Вам маркетинговый план продвижения Вашей квартиры, который привлечет наибольшее число заинтересованных покупателей. Чем больше потенциальных покупателей посмотрит Вашу квартиру – тем более высокую цену Вы получите. (Подробнее о маркетинговом плане продвижения квартиры читайте в моем блоге.)

Как быстро продать квартиру: советы риэлтора

По мнению профессионалов, любой объект недвижимости может быть продан, если соблюсти правила предпродажной подготовки и установить конкурентную цену. А потому, если вас интересует вопрос как быстро продать квартиру, советы риэлтора помогут вам понять, как определить стоимость и подготовить к продаже вашу недвижимость, как эффективно рекламировать и презентовать ее покупателю, а также как отличить своего реального покупателя и избежать лишних потерь времени.

Предпродажная подготовка вашей квартиры

Перед тем, как подать объявление о продаже, вам необходимо оценить свою недвижимость с позиции покупателя: как она может быть использована, как сложно провести сделку купли-продажи и объективна ли цена.

Кому вы можете продать квартиру

В зависимости от условий расположения объекта он может быть презентован как:

Жилая недвижимость. Сюда относятся стандартные квартиры первичного и вторичного рынка, как правило, большой площади (от 2 комнат) и расположенные в спальных районах. Покупается она для личного проживания частными лицами. Для покупателя в такой квартире важны факторы, которые они не смогут изменить: общая площадь, состояние подъезда, инфраструктура и соседи. Уровень ремонта такой квартиры влияет на цену, но очень большое количество покупателей потенциально готовы сделать собственный дизайн и, если денег на косметику нет, вам достаточно, чтобы помещение просто выглядело опрятным.
Коммерческая недвижимость. Квартиры в центре города или в крупных спальных районах, расположенные на первых этажах с выходом окон на проезжую часть или во двор могут быть проданы для перевода в нежилой фонд (под магазины, офисы, мастерские по предоставлению бытовых услуг, стоматологические кабинеты). Главным фактором при выборе такого помещения для покупателя является расположение и количество потенциальных клиентов поблизости. Ремонт на таком объекте не требуется, поскольку все равно покупатель будет выполнять перепланировку.
Жилая недвижимость для коммерческого использования. Сюда, как правило, относятся однокомнатные квартиры в спальных районах или центре города, которые приобретаются покупателем для последующей сдачи в аренду. Основным требованием покупателя к таким объектам является чистый и опрятный вид (косметический ремонт) и доступная стоимость. Также плюсом при такой продаже будет, если вместе с помещением идет комплект мебели и бытовой техники.

Подготовка необходимых документов

На скорость продажи влияет готовность документов на квартиру. В идеале вы должны обеспечить следующее:

У квартиры должен быть один собственник. Чем меньше привлеченных лиц, тем проще оформление документов.
Недвижимость необходимо приватизировать. Неприватизированную квартиру по закону продать невозможно, поэтому решением вопроса необходимо заниматься в любом случае. Если приватизацию выполнить не получается, могут применяться более сложные и длительные схемы обмена.
Не должно быть коммунальных задолженностей. Чтоб быстро продать квартиру, на момент сделки у вас не должно быть неоплаченных счетов менее чем за один – два месяца.
Желательно отсутствие прописанных, в особенности несовершеннолетних детей, служащих срочной службы, лиц, отбывающих срок заключения, а также инвалидов.
Квартира, по возможности, не должна находиться в ипотеке, хотя такие объекты тоже продаются.

Если ваша ситуация предполагает наличие вышеназванных факторов, вам необходимо начать устранение этих проблем уже на стадии принятия решения о продаже.

Непосредственно для заключения сделки вам потребуется такой перечень документов:

Официальный документ о праве собственности. Без его наличия вы не сможете начать продажу квартиры.
Справка об отсутствии прописанных. Если прописанные не являются лицами, подпадающими под социальную защиту, быстро выписаться вы сможете и после получения задатка.
Справки об отсутствии коммунальных задолженностей. Получаются непосредственно перед заключением договора.
Нотариальное разрешение супруга. Можно выполнить заранее, поскольку оно бессрочно.

Квартиры с проблемными документами категорически не интересуют покупателей, которые приобретают недвижимость под сдачу в аренду. Также, чтобы такой квартирой заинтересовались для личного проживания, она должна быть уж очень хорошей или выгодной. Если же квартира позиционируется как коммерческая, отсутствие готовых документов не слишком влияет на решение покупателя, поскольку он зачастую работает со своими риэлторами и юристами, знающими как оформить сделку безопасно и быстро.

Если объект попадает под категорию коммерческой недвижимости, и вы не проживаете в нем в период продажи, вы также можете сразу перевести помещение в нежилой фонд. Это, к слову, наиболее эффективный вариант того, как выгодно продать квартиру на первом этаже, поскольку для жилья такие объекты наименее привлекательны.

Способы определения стоимости квартиры

Планируя как продать квартиру быстро и выгодно, многие совершают ошибку, ориентируясь при установке цены на собственные потребности. Если цена установлена не объективно, вы можете либо продешевить, либо оттолкнуть реальных покупателей. Для анализа актуального рынка воспользуйтесь следующими методами:

Изучите объявления о продаже похожих квартир в вашем районе. Установите среднюю стоимость.
Посмотрите сколько существует похожих объявлений и как эти квартиры продаются. Если эти объекты уже в продаже более полугода, значит их цена завышена и вам необходимо снизить планку.
Воспользуйтесь услугами риэлторов, которые совершенно бесплатно скажут вам сколько примерно может стоить именно ваша квартира. Для этого можно просто зайти в ближайшее агентство и поговорить.
Поставьте свою квартиру по завышенной цене (до 5 тысяч долларов наценки) с пометкой «возможен торг» и проанализируйте количество откликов по вашему объявлению. Если длительное время их нет или вами интересуются только риэлторы, не предлагая назначить показы, можете постепенно снижать цену.

Реклама и создание объявлений

На практике существует несколько способов выставить квартиру на продажу:

Объявления в интернете на досках (avito.ru, mamadu.ru, flado.ru, enito.ru, rekdos.ru, olx.ua, ria.com) – самый эффективный способ быстро распространить информацию о продаже, поскольку объявление увидят не только покупатели, но также агентства недвижимости и частные маклеры. Последние быстро распространят рекламу и приведут покупателей на первые показы. Публикуя объявление в сети, обязательно сделайте фотографии вашей квартиры (до 10 штук), представив на них следующую информацию: план квартиры (берется из ее техпаспорта), общий вид каждой комнаты, вид из окна, вид санузла, вид электрической проводки, вид систем отопления и водоснабжения.
Объявления в газете – этот тип объявлений часто выбирается, когда важен вопрос как быстро продать квартиру самому без посредников. Однако, потенциальными клиентами по таким объявлениям часто являются люди в возрасте, которые привыкли сомневаться во всем и это может затянуть сделку.
Работа через риэлтора – это лучший вариант того, как быстро и дорого продать квартиру, при этом грамотный риэлтор сам выполнит за вас подготовку документов и рекламу объекта.
Рекламный баннер – наилучший вариант для продажи квартиры под коммерческую недвижимость. Все что вам необходимо это повесить на окнах объекта баннер с номером телефона и словом «Продам» и уже на следующий день ваша недвижимость будет во всех базах риэлторов.
Поиск покупателя через знакомых – самый долгий и неэффективный способ и на него не стоит полагаться.

Текст объявления о продаже квартиры должен содержать достоверные данные, предоставляющие информацию, достаточную для понимания ценности объекта. Сюда относятся:

Общая площадь квартиры и отдельных комнат;
Тип, год постройки, этажность дома и этаж объекта;
Название улицы и инфраструктура района (наличие транспортных линий, магазинов, детских садов, школ, больниц);
Состояние квартиры (жилое, нежилое, уровень ремонта), а также куда выходят окна;
Перечисление преимуществ (наличие коммунальных счетчиков, ПВХ окон, новой электрической проводки, автономного отопления или водоснабжения, мебели, бытовой техники).

Правильное проведение показов

После распространения информации о продаже, вам последуют звонки с предложениями провести показ. Тут важно правильно подготовить помещение и определить тактику ведения торгов.

Подготовка помещения к просмотру

В перечень того, что сделать чтобы быстрее продать квартиру и при этом сэкономить собственное время и силы входит следующее:

Назначайте все просмотры максимально на один ближайший день с интервалом в один – два часа. Если покупатели случайно пересекутся, это даже плюс.
Помните, вы можете проводить показы, пока не получен задаток. Не бойтесь, в первый же день после просмотра задаток вам не дадут и, проводя показ следующему покупателю, вы будете абсолютно честны с предшествующими.
Не отказывайтесь проводить показы в вечернее время и выходные.

Чтобы помещение выглядело более располагающим к покупке, особенно если квартира продается для жилья или аренды, вы можете прибегнуть к следующим мерам:

Генеральная уборка. Желательно накануне постирайте домашний текстиль, чтобы он хорошо выглядел и пах свежестью. Уберите вещи в шкафы, протрите пыль и помойте пол, посуду и окна.
Создайте ощущение уюта. За час до показа хорошо проветрите помещение. Откройте все шторы, сделав комнаты максимально светлыми, при необходимости включите везде свет. В санузлах используйте освежители. Включите легкую приятную музыку.
Попросите свою семью пойти на время показа на прогулку или съездить в гости. Если у вас есть собака, ее лучше вывести погулять, а вот коты, особенно породистые, располагающе воздействуют на покупателей.
Заплатите уборщице подъезда за дополнительную уборку лестничной клетки и лифта перед днем просмотра.

Под видом показа квартиры к вам могут прийти риэлторы, один из которых будет изображать покупателя или его представителя. Это делается для того, чтобы сделать дополнительные фото и воочию оценить ваш объект. Отличить таких псевдопокупателей легко – они смотрят все очень быстро. Если вы распознали таких, спросите их напрямую, и, чувствуя себя несколько виноватыми за подлог, они непременно помогут вам полезными советами как правильно продать квартиру.

Ведение торгов и переговоров с покупателями

Иногда ответ на вопрос как можно быстро продать квартиру, заключается в умении правильно уступить покупателю. Чтобы это не слишком ударило по вашему карману необходимо выполнить следующее:

Прежде всего, заранее договоритесь со своими совладельцами квартиры какую сумму вы можете уступить.
Если клиентов привел к вам риэлтор, переговорите с ним в телефонном режиме перед показом, чтобы узнать какую наценку он поставил, сколько вы вместе сможете уступить в случае заинтересованности клиента. Большинство риэлторов готовы получить меньше, но быстрее, чем ждать более выгодного предложения. Озвучьте ему минимальную сумму, которая нужна вам «на руки».
Не сбрасывайте слишком много. Стандартный шаг 500 долларов.
При ведении торгов, сразу уточните, кто оплачивает нотариуса, риэлтора, банковскую ячейку и другие моменты оформления сделки, чтобы не оказалось, что реальная сумма, полученная вами по итогу, ниже требуемой.
Если продаете квартиру самостоятельно, перед получением задатка договоритесь о способе оформления сделки, поскольку возникшие позже разногласия могут затянуть продажу.

Читать еще: Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры?

Общие советы по быстрой продаже квартиры

Помимо названного выше, следует знать, что делают чтобы быстрее продать квартиру сами риэлторы:

Регулярно обновляйте свои объявления о продаже. Они всегда должны быть на виду.
Публикуйте ссылки на объявления в социальных сетях.
Не отказывайтесь от сотрудничества с посредниками. Даже сами риэлторы, ради успешного заключения сделки идут на компромисс и сотрудничают с другими посредниками.
Не скрывайте недостатки квартиры, но позиционируйте их как легко решаемую проблему. К примеру, если стояки водоснабжения требуют замены, сразу говорите покупателю о них при просмотре, при этом, предлагая номер телефона знакомого мастера, который сделает все за минимальную цену.

Существуют определенные категории сделок, которые не будут быстрыми, но иногда являются единственными вариантами продать неликвидную квартиру:

Продажа по ипотеке. В этом случае ценность квартиры вам потребуется доказать не только покупателю, но и банку.
Сделка с участием средств материнского капитала и других социальных выплат. Поскольку речь тут идет о получении денег из бюджета, заключение сделки может растянуться до целого года.

Иногда выбирая варианты как быстро продать квартиру, советы риэлтора остаются без внимания, что становится причиной длительных поисков клиентов и серьезного снижения итоговой стоимости объекта. А потому, не ленитесь приложить немного усилий в начале пути, чтобы не упустить выгодную сделку.

Как продать квартиру быстро?

Чтобы продать свою квартиру выгодно, желательно подойти к этому делу не спеша. Но что делать, если требуется срочная продажа жилья? Можно пойти одним из трех путей:

самому заниматься продажей;
воспользоваться услугами риэлтора;
продать квартиру агентству недвижимости.

Рассмотрим все эти пути подробнее

Допустим, вы решили самостоятельно заниматься продажей своей квартиры. Вам придется заняться изучением рынка недвижимости, собрать и оформить все требующиеся документы, да и на рекламу продаваемого жилья уйдет много средств и времени. Справитесь ли вы с этой работой? Может быть, если вы хотите действительно быстро продать квартиру, вас поджимают сроки, не стоит рисковать, рассчитывая на свои собственные силы.

Не стоит считать, что ваша квартира – самая лучшая, и как только вы разместите объявление о ее продаже, отбоя от клиентов не будет. На самом деле, все гораздо сложнее. Многие владельцы квартир, желающие их продать, рассуждают совершенно неправильно:

Продать квартиру – это просто, и риэлтор мне не нужен. Но на современном рынке недвижимости наблюдается многократное превосходство предложений над спросом, так что быстро продать жилье можно, только если вам исключительно повезет или если вы выставите значительно заниженную цену. Для непрофессионалов в торговле недвижимостью продажа квартиры окажется непростым делом.
Я размещу сразу несколько объявлений, и ко мне пойдут звонки. На самом деле, 2-3 ваших объявления в Интернете мгновенно перекроются другими и затеряются в общем потоке информации. Для эффективной рекламы необходимо потратить немало средств, да и делать это надо уметь: существуют проверенные способы продвижения объявлений.
Моя квартира – наилучшая, и какую бы я ни указал цену, ее купят. Опыт показывает, что продать жилье дороже его рыночной стоимости хотят многие владельцы, но о быстрой продаже при этом речи быть не может. Выставив высокую цену, вы можете несколько месяцев ждать покупателя, которому ваша квартира понравится настолько, что он согласится с вашей ценой.

Если вы от таких иллюзий сумели избавиться и способны трезво оценивать собственные силы, попробуйте заняться продажей самостоятельно. А если столкнетесь с проблемами – звонков не будет, документы сложно собирать – призывайте на помощь профессиональных риэлторов.

8-мь советов для быстрой продажи квартиры самостоятельно

Разберитесь со спросом и предложением на аналогичное жилье в вашем районе. Вы получите возможность приблизительного прогнозирования быстрой продажи и можете установить правильную ликвидную цену. Попробуйте изучить и сравнить между собой объявления, размещаемые в газетах и в Интернете. Можно даже на расклеиваемые по району листовки о продаже квартир обратить внимание. Таким образом вы сможете выявить конкурирующие предложения продажи квартир. Побывайте в этих квартирах, прикинувшись покупателем, изучите достоинства и недостатки ваших конкурентов, создайте себе впечатление о выставляемой ими стоимости жилья и прикиньте реальную цену, которую вы можете выставить за вашу квартиру. Не забывайте том, что лучше всего продаются современные однокомнатные квартиры с хорошей планировкой. Чтобы продать трехкомнатную квартиру, потребуется значительно больше времени. Большое значение имеет также престижность района, где находится ваша квартира – экология, транспорт, социальная инфраструктура.
Установите ликвидную цену, конкурентную на рынке жилья. Если вам необходимо продать жилье быстро, не следует завышать цену. Наоборот, стоит снизить стоимость. А вот на сколько конкретно понижать стоимость, зависит от того, насколько востребованным окажется ваше жилье на сегодняшний день. Как правило, достаточно снизить цену на 10%, чтобы ускорить продажу. Вначале попробуйте не слишком сильно снижать цену, установив ее на 10-20 тысяч рублей дешевле аналогичных предложений жилья вашем регионе. По количеству поступающих звонков (при наличии хорошей рекламы) вы сможете понять, достаточно ли вы убавили стоимость. Если звонков мало, придется еще больше понизить цену.
Рекламой своего объекта придется заняться внимательно. Чем больше людей увидит ваше объявление о продаже, тем лучше. На рекламу нельзя жалеть ни времени, ни средств. Воспользуйтесь всеми возможными каналами, давайте рекламу в газетах и на телевидении, разместите свое объявление на досках в Интернете, развесьте объявления на улице. В заголовке каждого объявления поставьте слово «Срочно!», а в тексте подробно расскажите, чем хороша ваша квартира. Если вы помещаете свое объявление на сайте, посвященном недвижимости, постарайтесь, чтобы в нем было как можно больше информации и фотографий вашей квартиры. Публикуемые объявления необходимо постоянно обновлять. Многие доски объявлений предоставляют дополнительную услугу помещения объявления в начале списка и выделения его красным цветом.
Имеет смысл рассказывать всем своим знакомым о том, что вы продаете квартиру. Может быть, они выведут вас на потенциальных покупателей.
Обращайте внимание на объявления в разделах «куплю». Возможно, что ваш потенциальный покупатель даст объявление о покупке жилья в вашем районе. Подобные объявления вывешивают возле подъездов домов вашего района, но могут быть расположены на Интернет-форумах местного значения и на досках объявлений. Обнаружив такое объявление, позвоните по нему, расскажите о своей квартире и договоритесь с покупателем о встрече.
Приготовьте квартиру к демонстрации. Помните, что первое впечатление играет важную роль в принятии решения о приобретении жилья. В квартире должна быть создала уютная и приятная атмосфера. Обязательно сделайте генеральную уборку квартиры. Избавьтесь от хлама, вынесите старую мебель и вещи. Если квартира находится не в лучшем состоянии, не помешает сделать косметический ремонт, замазать трещины, покрасить потолок, переклеить обои.
Показывая квартиру, ведите себя правильно, приветливо и ненавязчиво. Хорошо, если у вас будут заранее приготовлены ответы на вопросы, которые задаст покупатель. Чаще всего спрашивают о причинах продажи вами жилья, о соседях, о готовности документов, необходимых для продажи квартиры. Для пожилого человека будет интересна информация о спокойном и тихом районе, о близости торговых точек. Если покупатели – молодая пара, им будет интересно узнать, где находятся ближайшие детские сады и школы. Проявите гостеприимство, угостите потенциального покупателя кофе.
Необходимо заранее приготовить для заключения сделки все необходимые документы. Они должны быть «чистыми» в юридическом отношении. Если у вас не окажется полностью подготовленного пакета документов, процесс продажи квартиры может затянуться. Если требуется получить согласие супруга на продажу жилья, сделайте это заранее. Не исключено, что после показа покупатель захочет сразу же подписать договор купли-продажи, поэтому он должен быть заранее приготовлен. Постарайтесь снять ксерокопию планировки квартиры и вручить ее будущему покупателю: в этом случае он, осматривая квартиру, мысленно начнет расставлять в ней свою мебель.

Эти общие советы помогут вам сделать более быстрой продажу своей квартиры.

Может ли риэлтор еще быстрее продать квартиру?

Если риэлтор – профессионал и честный агент, он сможет помочь вам быстро продать вашу квартиру. Если у вас поджимают сроки, и необходимо продать жилье как можно быстрее, не имеет смысла рассчитывать только на себя. Тем более, если вам не хватает времени, да и навыки для проведения всего набора мероприятий отсутствуют, у вас нет опыта в изучении спроса, размещения рекламы, проведения переговоров, имеет смысл положиться на поддержку специалиста, занимающегося продажей недвижимости. Надо только выбрать хорошего риэлтора – настоящего профессионала.

Профессиональный риэлтор сможет сделать за вас всю работу, если вы заключите с ним договор о продаже квартиры. Вознаграждение риэлтора составит 2-3% суммы сделки. Профессионалы с отличной репутацией оценивают свои услуги дороже – до 6%.Эта сумма может оказаться весьма значительной, но это того стоит. Вы также можете поторговаться или предложить фиксированную стоимость услуги, опираясь на рассуждение, что работа по продаже квартир различной площади требуется примерно одинаковая, а риэлтор получает по-разному. Так, если двухкомнатная квартира ценой три миллиона рублей принесет риэлтору при трех процентах 90 тысяч рублей, вы сможете потребовать плату в размере 40 тысяч рублей, как при продаже однокомнатной квартиры.

Основные достоинства продажи жилья с помощью профессионала-риэлтора:

Риэлтор хорошо знаком с условиями рынка недвижимости и владеет рядом способов установления правильной продажной цены с учетом реальных рыночных условий. Он выставит за вашу квартиру реальную цену, при которой она будет быстро продана.
Риэлтор быстро соберет вместо вас все документы, необходимые для продажи недвижимости. Достаточно только оформить на него официальную доверенность по сбору необходимых документов. Это ни в коей мере не даст ему возможность продать жилье без вашего участия, так как такой документ действителен исключительно для сбора документов.
Риэлтор имеет отлаженные и эффективные схемы рекламирования подаваемых квартир. Он имеет связи и знакомства на сотнях рекламных площадок. Успешное агентство недвижимости ставит на поток рекламу продаваемых объектов, так что, обратившись к риэлтору, вам не придется заниматься рекламой, которая появится во множестве источников информации.
Агент умеет правильно представлять квартиры и грамотно торговаться. Хорошая презентация жилья – это половина дела для успешной его продажи. Благодаря огромному опыту риэлторы умеют убеждать покупателей в необходимости приобретения именно вашей квартиры, даже если он сам не уверен в реальности продажи.

Все эти преимущества относятся к риэлторам высокой квалификации, так что избежать риска можно лишь обратившись в агентство недвижимости (Адресъ-недвижимость) с хорошей репутацией. Если такой специалист запросит повышенный процент, имеет смысл согласиться, поскольку риэлтор обеспечит быструю и максимально дорогую продажу.

Что такое срочный выкуп квартиры?

Как бы вы ни снижали цену, продать свою квартиру в течение одной недели весьма непросто. Здесь вам поможет услуга срочного выкупа, когда агентство недвижимости само выкупает квартиру. Она должны быть достаточно ликвидной и стоимость, по которой ее выкупает агентство, будет на 30-40% дешевле рыночного уровня цен. Далее агентство продаст эту квартиру намного дороже. Процесс выкупа может занять всего несколько дней. Вы потеряете много денег, зато получите сумму немедленно. Срочным выкупом занимаются не все агентства недвижимости, важно также, чтобы квартира была достаточно привлекательна, и вы были готовы серьезно уступить в цене.