Может ли оценщик занизить стоимость квартиры?

«Занижение» стоимости квартиры оценщиком при оформлении ипотечного кредита

В статье рассматривается причина, по которой финансовые структуры могут рекомендовать обращаться в определенные оценочные компании. Рассматривается вероятность «занижения» стоимости объекта залога оценщиком; причины и последствия. Приводится перечень обстоятельств, в виду которых занижение не может считаться таковым с точки зрения оценки, а также легко реализуемый способ проверки результата оценки на соответствие рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости квартиры или любого другого объекта недвижимости, который приобретается с привлечением заемных средств, является обязательной. Необходимость оценки рыночной стоимости объекта залога устанавливает закон о залоге недвижимости.

Оценку рыночной стоимости осуществляют оценщики. Это специалисты, обладающие необходимыми знаниями и опытом в оценке разных объектов. Мнение оценщика относительно размера стоимости того или иного имущества является независимым и, как следствие, объективным.

Чаще всего собственник имущества самостоятелен в выборе оценщика или оценочной компании, которая будет производить определение стоимости. Однако при оценке для целей ипотечного кредитования банк предлагает обратиться заемщику в какие-то определенные организации.

Это происходит потому, что осуществление оценочной деятельности требует соответствия компании определенным требованиям. В частности, в организации, осуществляющей услуги оценки должно быть не менее двух специалистов-оценщиков.

В качестве минимальных требований, которым должны отвечать эти специалисты, следует выделить два:

– оценщики должны быть действующими членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

– они должны иметь полисы страхования ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.

На практике к специалистам предъявляются дополнительные требования. Наиболее распространенным является достаточный опыт работы в области оценки определенного вида имущества. Каждый специалист-оценщик обладает достаточными навыками в оценке различных видов имущества: от единичных объектов недвижимости и транспортных средств до больших предприятий, в имущественные комплексы которых могут входить множество видов активов.

При этом фактически оценщики приобретают определенную специализацию в зависимости от того вида имущества, оценку которого они осуществляют постоянно.

Исходя из этого, финансовые структуры, деятельность которых связана с использованием заключений оценщиков, стремятся к тому, чтобы эти заключения готовили квалифицированные специалисты. Ведь на основании результатов оценки принимаются решения и совершаются сделки большой финансовой значимости.

В таком случае потребность банка в проверке данных об оценочной компании является не только целесообразной, но и необходимой. Оценочные компании, с которыми банки уже сотрудничали раньше, не требуют полной проверки данных, в отличие от тех, с которыми банк сталкивается впервые. Это существенно сокращает срок рассмотрения пакета документов, представленных для получения кредита. В связи с этим банк может предоставить заемщику данные о тех компаниях, с которыми он работал раньше.

В дальнейшем покупатель недвижимости самостоятельно определяет для себя: в какую компанию ему обратиться для оценки. Учитывая то обстоятельство, что методики оценки тех или иных объектов недвижимости разработаны и утверждены для применения всеми оценщиками, то теоретически любой специалист при оценке конкретной квартиры должен прийти к определенному результату, а именно к рыночной стоимости этой квартиры. Безусловно, отличия возможны, но их размер незначителен и даже при наличии неточностей в расчетах не должен превышать пятнадцати процентов.

При этом достаточно распространенной является ситуация, когда, заказав оценку, заемщик обнаруживает, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, значительно отличается от той, по которой он собрался эту квартиру приобрести. Это обстоятельство имеет два основных последствия для заемщика:

Первое: вероятнее всего банк уменьшит сумму предоставляемого кредита или увеличит ставку за пользование денежными средствами.

Второе: приобрести выбранную квартиру на первоначальных условиях, которые предполагал для себя покупатель не удастся.

Помимо этого, неприятные переживания испытывают все стороны так или иначе заинтересованные в сделке, ведь оценка квартиры обычно делается на одном из завершающих этапов покупки квартиры в ипотеку.

Когда стороны сталкиваются с ситуацией, когда стоимость квартиры на основании оценки значительно ниже той, по которой покупается квартира, вероятность урегулирования вопроса с оценщиком остается, но является очень сомнительной. Если конечно это не является ошибкой специалиста, допущенной в ходе анализа рынка или осуществления расчетов. В таком случае он непременно ее устранит.

По-другому сложится ситуация в том случае, если оценщик уверен в том, что оценку он произвел верно, в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки, а также данными рынка недвижимости, к сегменту которого относится оцениваемая квартира.

Попытка договориться с оценщиком может оказаться напрасной: каждый специалист дорожит своей репутацией больше, чем одним недовольным клиентом. К тому же оценщики, постоянно осуществляющие оценку для целей ипотеки, осведомлены о том, что в банке также происходит контроль стоимости залогового жилья. Сотрудники банка анализируют рынок недвижимости и если какой-то объект значительно отличается по стоимости от аналогичных, это непременно вызовет интерес.

Достаточно часто оценщики сталкиваются с недовольством заказчика относительно размера стоимости приобретаемой квартиры. А одним из основных аргументов клиента является заявление о том, что он именно по этой стоимости покупает квартиру, и его совершенно не интересует то, что в том же доме могут продаваться квартиры значительно дешевле.

К основным причинам, в связи с которыми стоимость продажи квартиры бывает выше аналогов, относятся:

1. Отсутствие у заемщика достаточных средств на первоначальный взнос.

2. Квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и он будет обязан заплатить налог на доход от продажи квартиры.

3. Покупатели предполагают произвести в квартире ремонт, для этого берут кредит в большем размере, чем это требуется.

4. У покупателя могут быть любые иные причины для увеличения до максимума суммы кредита: от потребности купить автомобиль до поездки в отпуск, так как ставки по кредиту, оформляемому под залог жилья всегда ниже, чем по кредиту на покупку автомобиля или потребительскому кредитованию.

Ни одна из этих составляющих цены не относится к рыночным факторам, формирующим стоимость объекта недвижимости. Поэтому, с учетом того, что оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, взаимопонимание между сторонами не достигается. Ситуация осложняется еще и тем, что при невозможности получить максимальную сумму кредита часто сама сделка, связанная с покупкой срывается. В таком случае, возможно, придется подобрать другой вариант.

Разрешение подобных ситуаций требует хороших коммуникативных навыков, владения информацией о состоянии рынка, требованиях банков. Часто в этом могут существенно помочь заемщику ипотечные брокеры. Помимо того, что они прекрасно осведомлены обо всех ипотечных программах, могут быстро подготовить необходимые документы, но также способны помочь заемщику с выбором подходящего варианта квартиры, когда это требуется произвести в кратчайшие сроки. Кроме того, ипотечный брокер в беседе в оценщиком может подобрать необходимые аргументы для того, чтобы обосновать факт занижения стоимости, опираясь, к примеру, на цены недавних сделок с аналогичными объектами, или иными обстоятельствами, значительно влияющими на стоимость квартиры.

Для того, чтобы самостоятельно проверить насколько занижена стоимость квартиры оценщиком, можно произвести приблизительный расчет цены. Оценщик рассчитывает стоимость на основании данных о предложении к продаже аналогичных квартир. Для этого он отбирает не менее трех или пяти похожих вариантов, отнимает скидку на торг, затем вводит соответствующие корректировки (например, на этаж, состояние отделки, тип планировки и т.д.) и в конце, рассчитав среднее значение 1 кв.м квартир-аналогов и умножив на общую площадь оцениваемой квартиры, рассчитывает ее рыночную стоимость.

Произведя аналогичные расчеты и не получив результат, сходный с тем, что указал в своем отчете оценщик, можно предположить, что его результат занижен. Еще одной причиной сделать это является то, что расчеты, которые Вы произведете, будут являться более весомым аргументом в беседе со специалистом, если Вас результат оценки не устраивает, чем то, что Вы действительно покупаете квартиру по такой цене.

Оценка квартиры для ипотеки

Уважаемые эксперты, подскажите пожалуйста.

Продаём квартиру, стоимость 4450 000, наши покупатели ипотечники. Так вот, приезжала на днях оценка и они оценили нашу квартиру на 4117000, то есть меньше, чем нужно почти на 350 тысяч. У покупателей денег доплачивать нам нет, да и мы хотим чтоб в договоре была указана вся сумма. Есть ли шанс что Сбербанк (у них ипотека в Сбере) все таки пропустит сумму которая нам нужна, несмотря что оценка ниже? Поделитесь опытом, пожалуйста. Или может это как-то нужно оформить правильно, что-то указать в договоре дополнительно, или ещё как-то. В общем, помогите, подскажите, как быть?

Спасибо заранее всем откликнувшимся.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Кредит выдается 85% от стоимости квартиры.Стоимость квартиры – это или цена в дкп или оценка.Если в договоре цена больше (реальная), чем в оценке, то кредит рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре. НО банк вправе урезать сумму кредита, опираясь на оценку.Поэтому, если оценку еще не отправили в банк, то лучше переделатьЕсли отправили – остается только ждать одобрения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот прям выдержка с сайта сбера :Макс. сумма кредита не должна превышать меньшую из величин:85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

Значит, если кредит не должен превышать меньшую из величин сумму, то они возьмут именно сумму оценки и выдадут кредит ориентируясь на неё.Вот как раз это то нас и не устраивает. Значит надо решать вопрос с оценочной компанией. Попробуем решить..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Либо брать больше кредитных средств, чем планировалось изначально, либо менять оценщика. Вообще, специалисты всегда на связи с оценщиками до передачи отчёта в банк, чтобы во время перехватить его, если цена будет не той, что нужно, проговаривают цену по триста раз, держат объект в рекламе, да много чего делают.

Ничего страшного нет в том что Вашу квартиру оценили ниже той стоимости, за которую Вы ее продаёте. Сбер допускает разницу до 20%, Вы попадаете в неё. Вашим покупателям не нужно ничего доплачивать , они получат кредит в полном объёме.

Я вот тоже была уверена, что оценка это всего лишь залог того,что банк в случае невыплаты кредита заёмщиком, продаст квартиру по цене указанной оценщиками и вернёт свои деньги. Главное, чтоб эта сумма перекрывала кредита. Но меня убедили,что при подаче документов в банк, они будут смотреть не на сумму в ДКП, а на сумму оценки и выдадут кредит исходя из неё.. а это нас совсем не устраивает. Получается, что это не так? Может эти 350 тысяч в договоре нужно как-то описать отдельно? Или достаточно указать полную сумму и ждать одобрения?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обычно Сбер дает кредит до 85% от оценочной стоимости. У моего клиента сейчас такая же ситуация, оценку переделываем у других оценщиков.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ага)))), попробуйте, интересно получится?

А в чем проблема? Оценочных на рынке полно, если эта нас не устроила, мы можем выбрать другую. Разве не так!?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

У Вас нет проблем, Вы всё можете! В добрый путь!
На всякий случай, дублирую второй ответ Елены Смирновой:
“В договоре купли-продажи цену указывают ту, за которую договорились продать. А если и вторая, и третья оценка окажется меньше, чем вам надо? Оценщики своими лицензиями дорожат и не хотят остаться без работы. Кстати, покупателю еще страховку платить и расходы по сделке. Опять будете на форуме вопросы задавать – как быть и что делать? Без риэлтора до сделки вообще может дело не дойти.”

Оценка должна быть не менее той суммы,которая есть в наличии и покупателя со всеми первоначальными и кредитными. Необходима другая оценка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну начнем с того , что оценочная компания должна быть аккредитованная банком. У каждого банка свои оценщики.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Возьмите список оценщиков у сотрудника ипотечного отдела,кто занимается вашими покупателями, а еще лучше обратитесь к специалистам по недвижимости, они знают как что делать. Если не получится взять ипотеку в этом банке они оперативно подадут заявку в другой банк и нароют тот банк и тех оценщиков которые вам надо и все будет хорошо.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Оценка квартиры должна совпадать со стоимостью квартиры, или покупатель должен увеличить первый взнос. Банк дает деньги на квартиру отталкиваясь от цены в оценке ,а не в договоре купли-продажи!

Такое очучение, что продавец-то и не продавец вовсе, а и есть покупатель.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день!Безусловно, если у Вас есть представитель- профессионал, такой ситуации не должно быть. Эти вещи прогнозируемые и всегда контролируются. Сколько бы ни было работы у Вашего агента, это не должно отражаться на качестве выполняемой работы. Потерять покупателя на стадии одобрения квартиры по таким обстоятельствам, очень жаль. Возможно, оценку контролировал не Ваш агент, а агент Покупателя, тогда может быть понятна такая ситуация вполне, понизить стоимость квартиры апеллируя независимой оценкой – почему нет? Совет: примите участие в оценке и выбирайте другую оценочную компанию из числа аккредитованных этим банком, но прежде наймите себе профессионала -агента. Удачи.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки?

При покупке квартиры чаще всего граждане обращаются в банк за ипотечным кредитованием. И среди обязательных документов кредитное учреждение требует от заемщика отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Основанием для такого требования является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?

Сумма кредита для покупки квартиры всегда довольно крупная и банк, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы не потерять выданную сумму при неплатежеспособности клиента, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.

Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с квартирой находится в базе Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.

При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.

В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:

• покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
• банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.

Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.

Как происходит процесс оценки квартиры оценщиком?

Процесс определения стоимости объекта недвижимости начинается только после того, как он найден и существует договоренность с продавцом о его продаже на условиях, которые устраивают обе стороны.

Сам алгоритм действий можно описать следующим образом:

1. Покупатель находит квартиру, которую собирается приобрести. Предварительно обговариваются все детали сделки с продавцом.
2. Определяется компания, которая будет заниматься независимой оценкой стоимости квартиры.
3. Собирается пакет необходимых документов для проведения оценки.
4. При выходе на объект оценщик обязан сверить схему техпаспорта с фактическим состоянием и определить, имела ли место перепланировка.
5. После осмотра и замера комнат составляется отчет о проделанной работе с результатом рыночной стоимости квартиры.

Какой срок действия отчета об оценки недвижимости?

Согласно статье 12 закона 135-ФЗ документ об оценке будет действителен в течение шести месяцев от даты его составления.

Что делать при перепланировки квартиры?

Если проведена перепланировка, то рекомендуется предварительно обговорить это с менеджером кредитного учреждения. Все изменения описываются в отчете. Незначительная перепланировка не станет поводом для отказа в выдаче кредита банком. В ином случае читайте как узаконить перепланировку квартиры.

Документы для оценки квартиры

Для оценки потребуются:

• правоустанавливающий документ в отношении объекта оценки (например, договор купли-продажи), выписка из ЕГРН или договор долевого участия с передаточным актом;
• технический паспорт или план квартиры с экспликацией помещений;
• копия паспорта заказчика оценки.

Для старых домов потребуется также справки об отсутствии дома в списках определения под снос и материале перекрытий. Жилье, под которое выдан ипотечный кредит, обязательно должно быть застраховано. Страховые компании часто отказывают в оформлении страховки на квартиры в домах застройки ранее 1960 года с деревянными перекрытиями, потому что они признаны пожароопасными. Поэтому банк не может выдать кредит на такое жилье.

Если нет технического плана квартиры, то его можно заказать в БТИ или у кадастровых инженеров, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и дней изготовления начинается от 1500 рублей.

Документы для получения технического паспорта:

• копия поэтажного плана квартиры — заказывается в управляющей компании, срок до 5 дней;
• выписка из ЕГРН.

Как выбрать оценочную компанию?

Банки обычно сотрудничают с оценочными компаниями и могут порекомендовать клиенту одну из них на выбор. Чаще всего претенденту на получение ипотеки проще работать именно с такими организациями. У банков как ВТБ или Сбербанк, есть рекомендованные оценочные компании, в городе, где приобретается жилье.

Список оценочных компаний аккредитованных в банках на 2020 год:

Если банк разрешает заключать договор об оценке недвижимости с любой организацией, то следуйте рекомендациям.

1. При выборе оценочной организации следует знать, что ее деятельность должна быть аккредитована и застрахована на срок более 1 года, что подтверждается соответствующими документами.
2. У оценщика должен быть полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
3. Дополнительно компания или частное лицо обязаны являться членом саморегулируемой организации и уплачивать взносы в компенсационный фонд. Банк обязательно проверяет также наличие родственных связей между заемщиком и оценщиком. В положительном случае в ипотеке будет отказано.

Заметим, что любой отказ банка в выдаче кредита должен быть письменным и мотивированным. Если причина отказа будет признана необоснованной, заемщик сможет обратиться в суд, который своим решением обяжет банк выдать ипотеку в нужной сумме.

Кто платит за оценку квартиры продавец или покупатель при ипотеке?

Оплачивать услуги оценщика для получения ипотеки обязан сам клиент, в основном это покупатель квартиры. При отказе банка в выдаче кредита рассчитывать на возмещение и компенсацию расходов не следует. Отказы случаются довольно редко, поскольку банк предварительно анализирует все представляемые клиентом документы и только при успешной проверке направляет на оценку.

Чаще всего не возникает нареканий отчета оценщика от организаций – партнеров банка. Сотрудничество с ними уже проверено, и кредитное учреждение доверяет проведенной оценке.

Сколько стоит оценка квартиры?

Стоимость услуги может значительно отличаться в зависимости от региона и места нахождения квартиры, а также тарифов оценочной компании.

Цена оценки стандартной квартиры, составляет:

• самыми дорогими являются Москва, 5000 — 6000 рублей;
• Санкт-Петербург от 3000 рублей;
• в других регионах России от 2000 рублей.

Средняя цена определяется в пределах 2-3 тысяч руб. за стандартную городскую квартиру.

Что делать, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры по ипотеке?

Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.

Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:

1. В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
2. Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
3. Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
4. На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.

Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.

Калькулятор оценки стоимости квартиры онлайн

Самостоятельно рассчитать примерную стоимость квартиры можно при помощи онлайн-калькулятора. Задав основные параметры, которые участвуют в оценочном расчете, можно вычислить не только рыночную стоимость жилья, но и ориентироваться на сумму ипотечного кредита.

Калькулятор позволит также сверить цифры с теми, которые будут даны в отчете оценщика. Результат онлайн-расчета можно распечатать или направить в виде ссылки, если вы не согласны с оценкой.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Может ли оценщик занизить стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

• узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
• обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
• получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

О каких суммах идет речь

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS