Кто платит за аккредитив при покупке квартиры?

Кто платит за аккредитив при покупке квартиры?

Расчет через аккредитив при покупке квартиры

На безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры напрямую влияет выбор формы расчетов. Деньги за квартиру можно передать наличными, что является одним из худших решений. Предпочтительнее — оформить договор об аренде банковской ячейки и заранее заложить нужную сумму, или оформить аккредитив. Последнее означает, что деньги будут переданы Продавцу только при соблюдении определенных условий.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

  • банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
  • банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
  • «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

  1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
  2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
  3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
  4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
  5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
  6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
  7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Каким бывает аккредитив

Имея твердое намерение прибегнуть к безопасному расчету посредством банка, стоит учесть, что бывает несколько разновидностей аккредитива:

  1. Отзывной, при котором Покупатель, открывший счет, может в любой момент его аннулировать, забрав положенную сумму. Такой вариант не используется при оформлении купли-продажи квартир, поскольку несет много рисков для Продавца.
  2. Безотзывной — не может быть аннулирован Покупателем по собственной воле.
  3. Безакцептный — означает, что по итогу сделки Продавец, исполнивший все обязательства, может обратиться в банк за получением суммы без получения согласия (акцепта) со стороны Покупателя.
  4. Покрытый (депонированный) — аккредитив, при котором банк-эмитент перечисляет на счет исполняющего финучреждения средства, положенные Плательщиком или предоставленные ему в виде кредита. Деньги хранятся на счете банка-исполнителя весь срок действия аккредитива.
  5. Непокрытый. При таком обязательстве банк-эмитент дает исполнителю разрешение на использование денег с корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива.
  6. Подтвержденный — означает, что банк-исполнитель произведет платеж независимо от того, поступят ли средства от эмитента.
  7. «С красной оговоркой» — аккредитив, при котором исполняющий банк по разрешению эмитента производит авансовый платеж в пользу продавца до момента предоставления документов.

Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры

При сделках по отчуждению жилья наиболее надежным считается безотзывной аккредитив. По такой схеме работает Сбербанк, качественно предоставляющий услуги за приемлемую оплату.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывное обязательство не может быть отменено без согласия получателя. Чтобы изменить или отменить такой аккредитив, банк-эмитент должен:

  • по распоряжению Покупателя направить в адрес Продавца уведомление об изменении или упразднении обязательства;
  • в ответ получить согласие Продавца.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

  • какой банк выступает в роли эмитента;
  • наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
  • данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
  • перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
  • особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
  • сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.

Сделка проводится дольше по нескольким причинам:

  • банку потребуется время на проверку подлинности документации;
  • процедура замедляется сложным документооборотом.

При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.

При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.

Деньги с электронного счета невозможно украсть.

Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.

Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

  • продлить срок аккредитива;
  • внести изменения;
  • отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

  • 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
  • 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
  • заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Бланк сопроводительного письма Сбербанка

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.
Читать еще:  Как правильно прекратить безвозмездный договор аренды квартиры?

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Аккредитив – что это такое, как оформить, какие банки предоставляют?

На заключительном этапе сделки по купле-продаже недвижимости, наиболее ответственным моментом является передача денег. Сделать это можно наличным или безналичным расчетом – передача денег на сделке, использование банковской ячейки, нотариальный депозит и аккредитив.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости, как он оформляется, и кто оплачивает такую услугу – все это рассмотрим подробно далее

Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Аккредитив – это банковская ячейка, но виртуальная. Простыми словами, банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги только после подписания договора купли-продажи и регистрации сделки.

Сумма, которая указана в договоре купли-продажи «замораживается» на счету, и выдается только после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие совершение сделки, то есть не просто подписание купчей, но и регистрация в Росреестре.

Такой способ расчета, вполне вероятно, скоро станет более востребованным, чем банковская ячейка, так как это безопасно и для продавца, и для покупателя.

Аккредитив при покупке недвижимости должен быть обязательно согласован между всеми участниками сделки, и в самом договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что расчеты осуществляются именно по такому принципу.

Какие бывают виды аккредитивов?

Существуют такие банковские аккредитивы при покупке недвижимости:

  • Отзывной – в таком случае лицо, открывшее его, вправе в любое время отозвать действие и аннулировать счет. Такой способ оплаты используется редко, потому как сам по себе небезопасен.
  • Безотзывной – покупатель не может аннулировать его по своему желанию, на это нужно только согласие продавца.
  • Безакцептный аккредитив – продавец может получить сумму без присутствия плательщика, само собой после перерегистрации права собственности на объект.
  • Покрытый аккредитив – в таком случае банк покупателя перечисляет средства на счет банка продавца, средства будут заморожены на все время действия аккредитива.
  • Непокрытый аккредитив – схема такая же, но сумма не перечисляется на другой счет, а просто списывается после выполнения условий сделки.

При сделках с недвижимостью, как правило, оформляется только безотзывной аккредитив.

На какой срок оформляется аккредитив?

Аккредитив оформляется на сроки совершения сделки купли-продажи. Что касается длительности проверки предоставленных документов для получения денег, то он не может превышать 5 рабочих дней.

Схема проведения сделки через аккредитив

То, что покупка квартиры будет осуществляться через аккредитив, должно быть оговорено до составления договора купли-продажи, так как наличие такого способа обязательно должно быть указано в документе.

Схема продажи недвижимости через аккредитив осуществляется примерно по такому алгоритму:

  • Обращение в банк для открытия аккредитивного счета.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре, то есть перерегистрация права собственности.
  • Предоставление документов в банке.
  • Банк проверяет документы и в течение 3 дней делает перевод средств.

Теперь рассмотрим процедуру более подробно.

Открытие аккредитива

Для того, чтобы открыть банковский аккредитив при покупке квартиры нужно обратиться в банк, который представляет такие услуги, и открыть счет. При себе нужно иметь гражданский паспорт и договор купли-продажи.

В самом аккредитиве обязательно должны быть указаны условия, при которых заинтересованная сторона может получить деньги:

  • Реквизиты плательщика, реквизиты получателя, реквизиты банка-эмитента и исполняющего банка (в зависимости от типа аккредитива).
  • Вид аккредитива.
  • Способ исполнения условий договора.
  • Перечень документов, которые должен предоставить продавец для получения денег.
  • Назначение платежа.
  • Сроки предоставления документов.
  • Порядок оплаты комиссии банка.

В стандартный перечень необходимых документов для перевода денег входит:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Оригинал или нотариально заверенная копия договора купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН или выписка из Росреестра о переходе права собственности на основании договора купли-продажи.

Договор купли-продажи составляется на общих положениях ГК РФ, но в нем обязательно должна быть отметка о том, что расчет по сделке осуществляется только через аккредитив.

После того, как будет подписан договор купли-продажи с аккредитивом, сделка регистрируется в Росреестре, результатом чего является переход права собственности на недвижимость. Такая процедура облагается государственной пошлиной – 2000 рублей.

Продавец обращается в банк с паспортом и указанными в договоре документами для получения денег. Банк проверяет подлинность документов и, если все в порядке направляет извещение в другой банк, если же переводит средства на счет, если счета открыты в одном и том же финансовом учреждении.

Преимущества и недостатки договора

Аккредитив при покупке недвижимости имеет как преимущества, так и недостатки. Что касается плюсов:

  • Безналичный перевод денег, что безопасно.
  • Банк выступает гарантом и хранителем денег.
  • Можно сразу получить необходимые документы для налогового вычета.
  • Банк проверяет документы после сделки, что также является хорошей мерой безопасности.
  • Деньги переводятся только со счета на счет, что может быть неудобно продавцу.
  • Получение денег может затянутся, если банк усомнится в подлинности документов, чистоте сделки.
  • Стоимость аккредитива выше, чем аренда банковской ячейки, нотариальный депозит.

Нельзя сказать, что это минус, но все же – с понятием банковского аккредитива знакомы немногие, и так как тема относительно новая, пока у многих вызывает недоверие.

Кто платит за аккредитив?

Равно также, как и сроки действия такой услуги, оплата банковского аккредитива сугубо личное дело сторон сделки. По логике, ее должен оплатить покупатель, так как он заинтересован в законном переходе средств за недвижимость продавцу. Но, вполне аккредитив может оплатить и продавец – как договорятся.

Стоимость открытия аккредитивного счета, будет зависеть от тарифов банка. В среднем это 0,2% от стоимости сделки купли-продажи.

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка?

Несомненным преимуществом аккредитива является то, что деньги продавец забирает только после регистрации сделки, то есть передачи права собственности и осуществляется безналичный расчет – вероятность кражи средств минимизирована.

Плюсом ячейки является то, что можно на месте проверить подлинность купюр, и здесь же положить их на свой счет. К тому же, аренда ячейки немного дешевле, чем открытие банковского аккредитива.

Где можно открыть аккредитив?

Открыть банковский аккредитив при покупке квартиры можно в следующих финансовых учреждениях:

  • Сбербанк – 0,2 для физических лиц и 0,5% для перевода между физическим и юридическим лицом.
  • ВТБ – для физических лиц 1500-4500 рублей, для юридических лиц 0,5% от стоимости сделки.
  • Россельхозбанк – 0,15-0,2% от стоимости сделки.
  • Альфа-банк – 0,15-0,2% от стоимости сделки, но не меньше 50 американских долларов в перерасчете на курс рубля на момент оформления перевода средств.
  • ЮниКредитБанк – 0,5% от стоимости сделки.

Покупка квартиры через аккредитив хоть и влечет за собой дополнительные траты в виде расхода на банковские услуги, все же намного безопаснее, чем совершение сделки за наличный расчет между сторонами сделки.

Что такое аккредитив

Зачем он нужен и как оформить

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:

  1. Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
  2. Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
  3. Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Как работает аккредитив

Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:

  1. Банк открывает счет на имя продавца.
  2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
  3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
  4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.

В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.

На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.

Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.

Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.

В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.

Плюсы и минусы аккредитива

Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.

Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.

Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.

Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.

Сфера применения аккредитивов

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:

  1. Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
  2. Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
  3. Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
  4. Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
  5. Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
  6. Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
  7. Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Виды банковских аккредитивов

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Безотзывный аккредитив тоже можно отозвать, но для этого банк должен направить получателю денег уведомление.

Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.

Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.

Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву. Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец. Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.

При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Переводной (трансферабельный). Переводной аккредитив позволяет произвести выплату другому бенефициару, не являющемуся контрагентом плательщика по конкретной сделке. В этом случае плательщик должен подать в банк заявление и указать, кто имеет право получить деньги по аккредитиву.

Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.

Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.

Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.

С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.

Резервный ( Stand-By ). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.

Аккредитив – что это такое, как оформить, какие банки предоставляют?

На заключительном этапе сделки по купле-продаже недвижимости, наиболее ответственным моментом является передача денег. Сделать это можно наличным или безналичным расчетом – передача денег на сделке, использование банковской ячейки, нотариальный депозит и аккредитив.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости, как он оформляется, и кто оплачивает такую услугу – все это рассмотрим подробно далее

Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Аккредитив – это банковская ячейка, но виртуальная. Простыми словами, банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги только после подписания договора купли-продажи и регистрации сделки.

Сумма, которая указана в договоре купли-продажи «замораживается» на счету, и выдается только после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие совершение сделки, то есть не просто подписание купчей, но и регистрация в Росреестре.

Такой способ расчета, вполне вероятно, скоро станет более востребованным, чем банковская ячейка, так как это безопасно и для продавца, и для покупателя.

Аккредитив при покупке недвижимости должен быть обязательно согласован между всеми участниками сделки, и в самом договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что расчеты осуществляются именно по такому принципу.

Какие бывают виды аккредитивов?

Существуют такие банковские аккредитивы при покупке недвижимости:

  • Отзывной – в таком случае лицо, открывшее его, вправе в любое время отозвать действие и аннулировать счет. Такой способ оплаты используется редко, потому как сам по себе небезопасен.
  • Безотзывной – покупатель не может аннулировать его по своему желанию, на это нужно только согласие продавца.
  • Безакцептный аккредитив – продавец может получить сумму без присутствия плательщика, само собой после перерегистрации права собственности на объект.
  • Покрытый аккредитив – в таком случае банк покупателя перечисляет средства на счет банка продавца, средства будут заморожены на все время действия аккредитива.
  • Непокрытый аккредитив – схема такая же, но сумма не перечисляется на другой счет, а просто списывается после выполнения условий сделки.

При сделках с недвижимостью, как правило, оформляется только безотзывной аккредитив.

На какой срок оформляется аккредитив?

Аккредитив оформляется на сроки совершения сделки купли-продажи. Что касается длительности проверки предоставленных документов для получения денег, то он не может превышать 5 рабочих дней.

Схема проведения сделки через аккредитив

То, что покупка квартиры будет осуществляться через аккредитив, должно быть оговорено до составления договора купли-продажи, так как наличие такого способа обязательно должно быть указано в документе.

Схема продажи недвижимости через аккредитив осуществляется примерно по такому алгоритму:

  • Обращение в банк для открытия аккредитивного счета.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре, то есть перерегистрация права собственности.
  • Предоставление документов в банке.
  • Банк проверяет документы и в течение 3 дней делает перевод средств.

Теперь рассмотрим процедуру более подробно.

Открытие аккредитива

Для того, чтобы открыть банковский аккредитив при покупке квартиры нужно обратиться в банк, который представляет такие услуги, и открыть счет. При себе нужно иметь гражданский паспорт и договор купли-продажи.

В самом аккредитиве обязательно должны быть указаны условия, при которых заинтересованная сторона может получить деньги:

  • Реквизиты плательщика, реквизиты получателя, реквизиты банка-эмитента и исполняющего банка (в зависимости от типа аккредитива).
  • Вид аккредитива.
  • Способ исполнения условий договора.
  • Перечень документов, которые должен предоставить продавец для получения денег.
  • Назначение платежа.
  • Сроки предоставления документов.
  • Порядок оплаты комиссии банка.

В стандартный перечень необходимых документов для перевода денег входит:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Оригинал или нотариально заверенная копия договора купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН или выписка из Росреестра о переходе права собственности на основании договора купли-продажи.

Договор купли-продажи составляется на общих положениях ГК РФ, но в нем обязательно должна быть отметка о том, что расчет по сделке осуществляется только через аккредитив.

После того, как будет подписан договор купли-продажи с аккредитивом, сделка регистрируется в Росреестре, результатом чего является переход права собственности на недвижимость. Такая процедура облагается государственной пошлиной – 2000 рублей.

Продавец обращается в банк с паспортом и указанными в договоре документами для получения денег. Банк проверяет подлинность документов и, если все в порядке направляет извещение в другой банк, если же переводит средства на счет, если счета открыты в одном и том же финансовом учреждении.

Преимущества и недостатки договора

Аккредитив при покупке недвижимости имеет как преимущества, так и недостатки. Что касается плюсов:

  • Безналичный перевод денег, что безопасно.
  • Банк выступает гарантом и хранителем денег.
  • Можно сразу получить необходимые документы для налогового вычета.
  • Банк проверяет документы после сделки, что также является хорошей мерой безопасности.
  • Деньги переводятся только со счета на счет, что может быть неудобно продавцу.
  • Получение денег может затянутся, если банк усомнится в подлинности документов, чистоте сделки.
  • Стоимость аккредитива выше, чем аренда банковской ячейки, нотариальный депозит.

Нельзя сказать, что это минус, но все же – с понятием банковского аккредитива знакомы немногие, и так как тема относительно новая, пока у многих вызывает недоверие.

Кто платит за аккредитив?

Равно также, как и сроки действия такой услуги, оплата банковского аккредитива сугубо личное дело сторон сделки. По логике, ее должен оплатить покупатель, так как он заинтересован в законном переходе средств за недвижимость продавцу. Но, вполне аккредитив может оплатить и продавец – как договорятся.

Стоимость открытия аккредитивного счета, будет зависеть от тарифов банка. В среднем это 0,2% от стоимости сделки купли-продажи.

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка?

Несомненным преимуществом аккредитива является то, что деньги продавец забирает только после регистрации сделки, то есть передачи права собственности и осуществляется безналичный расчет – вероятность кражи средств минимизирована.

Плюсом ячейки является то, что можно на месте проверить подлинность купюр, и здесь же положить их на свой счет. К тому же, аренда ячейки немного дешевле, чем открытие банковского аккредитива.

Где можно открыть аккредитив?

Открыть банковский аккредитив при покупке квартиры можно в следующих финансовых учреждениях:

  • Сбербанк – 0,2 для физических лиц и 0,5% для перевода между физическим и юридическим лицом.
  • ВТБ – для физических лиц 1500-4500 рублей, для юридических лиц 0,5% от стоимости сделки.
  • Россельхозбанк – 0,15-0,2% от стоимости сделки.
  • Альфа-банк – 0,15-0,2% от стоимости сделки, но не меньше 50 американских долларов в перерасчете на курс рубля на момент оформления перевода средств.
  • ЮниКредитБанк – 0,5% от стоимости сделки.

Покупка квартиры через аккредитив хоть и влечет за собой дополнительные траты в виде расхода на банковские услуги, все же намного безопаснее, чем совершение сделки за наличный расчет между сторонами сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector