Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры?

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры?

Какую ответственность несет риэлтор при сделке покупки квартиры

Обязан ли риэлтор проверять историю квартиры.

Степень юридической ответственности риэлтора.

Виновен ли риэлтор если сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной.

Юрист – GoTab → Публикации → Недвижимость → Степень ответственности риэлтора по условиям агентского договора

Степень ответственности риэлтора по условиям агентского договора

Риэлтор, к которому обратился покупатель квартиры, предложил стандартный образец договора. Из этого документа вытекает следующее: по условиям агентского договора представитель риэлторской фирмы предложит разные варианты, что способны заинтересовать клиента, поможет выбрать подходящее жильё и оформит все документы. Также профессионал обязуется проверить историю квартиры, чтобы оградить клиента от возможных проблем в будущем.

Однако никакой юридической ответственности риэлтор не несёт. Во всяком случае, из условий договора не ясно, как он будет отвечать перед клиентом, если посодействует в подборе квартиры или непригодной для жилья, или с неадекватными соседями, или на обладание которой претендуют иные лица.

Как быть? Можно ли как-то “застраховаться”, обозначив в договоре не только дополнительные требования, но и материальную ответственность риэлтора за продажу негодного товара?

Продажа некачественного товара

Прежде всего, юрист по недвижимости напоминает, что риэлтор является не собственником квартиры (товара), а только посредником в выборе подходящего недвижимого имущества. Поэтому у него довольно неопределенные обязательства перед клиентом, и многие претензии встревоженного или недовольного покупателя могут быть оспорены в суде.

За продажу товара неподобающего качества (в данном случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник. Это именно он скрыл дефекты. Кстати, продавая свою недвижимость, прошлый правообладатель мог и не знать о них.

Однако правила продажи жилой недвижимости занимают особое место в российской юриспруденции. Это не имущество обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что вещь не понравилась (не подошла по каким-то параметрам). Здесь нужно будет инициировать создание комиссии, которая признала бы недостатки в конструкции недвижимого имущества такими, которые:

  • или невозможно устранить;
  • или потребуют серьезных дополнительных денежных вливаний, о чём при заключении договора купли-продажи речь не велась.

Степень юридической ответственности риэлтора

Чтобы агентство недвижимости или же конкретного риэлтора можно было привлечь к ответственности за халатное отношение к проверке юридической чистоты сделки, в суде необходимо представить такой договор, в котором отдельными пунктами указывались бы конкретные требования клиента.

Если агентский договор будет составлен в общих чертах, тогда представитель апеллирующей стороны может заявить, что клиент знал (мог знать) о других претендентах на обладание этой недвижимостью, значит намеревался решать все проблемы самостоятельно.

Стоит ли добиваться признания сделки недействительной?

Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ, покупателю изначально необходимо подключить к процессу юриста по недвижимости. Он не только даст дельные советы, но также проконтролирует действия риэлтора и поможет включить в агентский договор нужные клиенту пункты, касающиеся ответственности исполнителя услуг.

Кстати, признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.

    Это лицо теряет часть денег, если обе стороны договора купли-продажи сделали вид, что недвижимость оценивается дешевле. Тогда в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки.

Если же договор будет признан недействительным, судья назначит реституцию: квартира передаётся прежнему хозяину, а деньги – покупателю. Но ведь сумма в документах была обозначена гораздо ниже реальной выплаты. Значит к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.

  • Если какое-либо лицо инициирует судебное разбирательство, предъявляя свои права на жилую недвижимость, тогда покупатель не сможет в полном объёме:
    • ни владеть квартирой;
    • ни пользоваться ею;
    • ни распоряжаться жильём по собственному усмотрению.

    Придётся ожидать решения суда. Возможно, правообладатель, с интересами которого прежде, еще до момента продажи квартиры, не посчитались, будет требовать дополнительных выплат. Это могут быть:

    • повзрослевший ребенок, предъявивший свои права;
    • гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
    • человек, ранее признанный умершим, а теперь “воскресший”.
  • Если суд назначит реституцию по той причине, что продавец, которому были переданы деньги, оказался недееспособным лицом, тогда получить обратно плату за квартиру вряд ли удастся.
  • Гражданину продали квартиру по поддельным документам. Значит деньги были переданы неизвестно кому.
  • Виноват ли риэлтор?

    Определение степени вины этого специалиста за оформление сделки, впоследствии признанной недействительной, возможно только в том случае, если вполне определенные условия обозначены в договоре. В принципе, любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.

    И всё же юрист по недвижимости советует клиентам заключать с маклерами договоры именно в таких вариантах, которые выгодны в основном покупателям. Это договоры:

    • поручения;
    • оказания услуг;
    • составленные в эксклюзивном варианте.

    Как раз профессиональный юрист, составляющий такие документы, и поможет будущему новосёлу не попасть в неприятности или хотя бы заставить риэлтора добросовестно исполнять свою работу. Ведь маклер оказывает возмездную услугу, значит обязан отвечать за качество исполнения. Если посредник будет нести финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта, обозначенного в документе, тогда покупатель сможет ему доверять.

    Читайте также публикации юридической тематики:

    Какую ответственность несет агентство недвижимости?

    – Покупка квартиры на вторичном рынке с помощью агентства. Какую ответственность несет агентство в случае расторжения сделки через суд из-за неправильного наследования, мошенничества при предыдущих продажах и т. п.? Как прописать в договоре финансовую ответственность за проверку истории продаж, наследования, правильность оформления и чистоту предыдущих сделок?

    Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:

    После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем. Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

    Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения. Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п. Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

    В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры. Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей. При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

    В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

    Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

    Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована. Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков. И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

    Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

    Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

    Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

    В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

    Читать еще:  Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

    Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

    В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

    Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

    Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

    Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент. Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

    Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

    Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

    Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

    Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

    Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки. За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

    Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

    Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

    И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

    Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков. Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

    Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

    Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

    Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п. Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку. Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

    Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке. Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим. Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

    Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

    Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило». По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

    Первый. При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

    Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Самое важное об ответственности риэлтора

    Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.

    Стереотипы о рынке недвижимости

    Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы. Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д. Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов). К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.

    Читать еще:  Где оформляется сделка купли продажи квартиры?

    Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки. Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости , организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

    Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными. Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства –
    посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов. Как видно, обман риэлтора не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору .

    Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

    Полагаться на риэлтора на все 100% – довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

    • страхование профессиональной ответственности риэлтора и титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
    • тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
    • гарантировать ответственность агентства недвижимости можно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
    • Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:
    • комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
    • наличие или отсутствие сети филиалов;
    • сроки исполнения договорных обязательств;
    • обязательства и ответственность риэлтора по недвижимости в случае невыполнения услуг.

    Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

    • документы, которые подтверждают право продажи;
    • количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
    • социальный статус продавца дома/квартиры;
    • полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
    • утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

    Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью тут дела обстоят плохо.

    Ряд негласных правил, которых нужно придерживаться при сотрудничестве с агентством

    • личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
    • предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
    • составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
    • предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
    • Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора, на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

    Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

    Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости

    Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.

    При приобретении недвижимого имущества физическим или юридическим лицом чаще всего встречаются такие основания для оспаривания или расторжения сделки, как:

    • порок воли продавца, его недееспособность, совершение сделки под давлением и в других случаях, предусмотренных ст. 171–179 ГК РФ;
    • наличие притязаний на объект третьих лиц, предыдущих владельцев, из чьей собственности он выбыл неправомерно, нарушения в процессе приватизации объекта;
    • нарушение прав лиц, имеющих право на данное имущество по нормам жилищного законодательства, или несовершеннолетних.

    Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки? Не во всех случаях. Деятельность риэлторов не лицензируется с 2002 года, закон не возлагает на них никакой ответственности за недобросовестное выполнение обязанностей и вовлечение клиента в совершение сделки с сомнительной правовой чистотой, кроме общей гражданско-правовой.

    Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

    Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг. Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии.

    Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

    Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

    Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.

    Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

    • добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;
    • страхование титула собственности на приобретаемый объект.

    Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения.

    Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг

    В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:

    «Риелтор обязан провести:

    • юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
    • юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
    • проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц».
    Читать еще:  Нужно ли разрешение супруга на покупку квартиры?

    Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:

    • право собственности будет зарегистрировано;
    • в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена.

    При возникновении одного из этих видов последствий в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафа или неустойки. Но не исключено, что, так как риелтор или агентство получили только плату за оказание услуг, суд сочтет большой размер неустойки несоразмерным. Для дополнительной гарантии прав можно предусмотреть в договоре обязанность риелтора в случае возникновения судебного иска представлять интересы клиента в суде, защищая чистоту проведенной им экспертизы.

    Способы защиты прав клиента риелтора

    Если договором была предусмотрена обязанность риэлтора проверить чистоту сделки, нарушение указанного требования дает возможность использовать как законные, так и договорные способы защиты, а именно взыскание с риелтора:

    • суммы аванса по договору оказания риелторских услуг;
    • убытков;
    • неустойки (о том, как соотносятся требования о взыскании убытков и неустойки, — в статье «Какая неустойка взыскивается сверх суммы убытков?»);
    • судебных расходов.

    В состав убытков могут войти:

    • расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
    • гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
    • моральный вред.

    О случаях изъятия квартиры в результате удовлетворения требований собственника, права которого были нарушены, можно подробнее прочитать в статье «Пример виндикационного иска в гражданском праве».

    Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

    К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

    Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст. 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

    Если дела рассматриваются без опоры на закон № 2300-I, суды часто отказывают истцу во взыскании убытков и неустойки. Например, см. апелляционное определение Ростовского облсуда от 12.02.2014 по делу № 33-1947/14. В возмещении риелтором покупной цены объекта по причине неоформления им должным образом документов было отказано. Сумма риелторского вознаграждения была расценена как незаконное обогащение и взыскана с риелтора, но во взыскании штрафа было отказано. Пример похожего решения — кассационное определение ВС Республики Татарстан от 29.09.2011 по делу № 33-11882.

    Однако бывают и успешные попытки взыскания убытков с недобросовестного риелтора, не проверившего чистоту сделки. См. определение Свердловского облсуда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013 (33-16244/2012).

    Ответственность риелтора за чистоту сделок теоретически возможна в виде взыскания убытков и неустойки, аванса по договору оказания риэлторских услуг. Однако на практике довольно сложно связать действия риелтора и некачественный результат, полученный клиентом, а также доказать размер и причинную связь убытков с таким результатом, соразмерность неустойки нарушению. Поэтому самый распространенный способ привлечь риелтора к ответственности — взыскать уплаченный ему гонорар.

    Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

    Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

    Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

    Ответственность риэлтора за сделку

    Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

    • уголовная;
    • административная;
    • имущественная (гражданская).

    Условия привлечения к ответственности посредника:

    • наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
    • действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

    Основания для привлечения:

    • подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

    Ответственность риэлтора за чистоту сделки

    Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

    1. Закон о защите прав потребителей;
    2. ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

    Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
    размер комиссионного вознаграждения;

    • 50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
    • % за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

    Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

    После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

    Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

    Ответственность риэлтора при покупке квартиры

    В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

    Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

    • риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;
      покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
    • вину риэлтора;
    • наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

    Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

    Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

    Как это сделать:

    • если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

    Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

    В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

    Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

    Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли.

    Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

    Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

    В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector