Какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры?

Какие документы нужны для покупки новостройки?

– Какие документы нужны для покупки новостройки?

Отвечает коммерческий директор пермского застройщика – группы компаний «ПМД» Ольга Заозерских:

Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.

Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита. В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется. Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.

Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ). Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.

ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.

У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка. В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

разрешение на строительство;
договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
проектная документация;
заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
проектная декларация.

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.

Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.

Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.

В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса. Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет. Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.

В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.

Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.

Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).

Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
акт приема-передачи квартиры;
квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

кредитный договор;
договор ипотеки (закладную).

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский:

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
выписка из ЕГРЮЛ;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
аудиторское заключение;
строительные лицензии, допуск СРО;
инвестиционный контракт;
разрешение на строительство;
проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
проектная декларация;
договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
форма договора, по которой будет продаваться квартира.

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива. Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома. Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.

Читать еще: Кто производит оценку квартиры?

Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:

1) информацию по проекту строительства:

проектную декларацию;
заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
проект договора участия в долевом строительстве;
договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
разрешение на строительство;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);

2) информацию о застройщике:

устав и/или учредительный договор;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Покупка квартиры в новостройке

Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

Документы при покупке новостройки

Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. Купить квартиру можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

Покупка квартиры через ипотечное кредитование потребует дополнительно агентского договора, кредитного договора с банком и оформленной закладной (в пользу банка). Квитанции об оплате в данном случае не будет, ведь она производится только после регистрации права собственности.

Договор, заключаемый с компанией застройщиком не типовой, а индивидуальный. Это связано с различием помещений по количеству комнат, метражу, условиям и оценочной стоимостью квартиры.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (технический паспорт). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Документы от застройщика

От застройщика вам потребуются следующие документы:

точное описание приобретаемой недвижимости,
справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

Пошаговая инструкция

Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

Следующий этап – выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для проверки квартиры перед покупкой. Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и кадастровый паспорт. При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

Налог

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен налоговый вычет, если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

Список документов для оформления налогового вычета:

Личное заявление,
копия паспорта,
справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
декларация,
договор покупки жилья,
документы об его оплате,
акт приемки жилья,
свидетельство собственности.

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

Риски покупки квартиры в новостройке

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

Какие документы предоставляет застройщик при покупке квартиры

Чтобы минимизировать риски, сопутствующие покупке жилья в строящемся доме, а также выбрать самые выгодные условия приобретения, необходимо тщательно выбирать девелопера, строительный проект и договорные условия. Для этого необходимо запросить у застройщика и тщательно проверить ряд документов. Они должны быть предоставлены в виде оригиналов или нотариально заверенных копий. Вы можете попросить выслать сканы перечисленных документов на электронную почту, чтобы показать их специалисту.

Какие документы о состоянии компании застройщик обязан предоставить дольщику?

Согласно ФЗ-214, застройщик обязан предоставить покупателю квартиры такие документы, как:

Лицензия. Обратите внимание на реквизиты: номер и вид документа, когда и кем он был выдан. Убедитесь, что срок действия лицензии не истек.
Учредительные документы, включая последнюю редакцию Устава предприятия. Обратите внимание на разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности», где указаны объем и сроки полномочий руководителя.
Протокол о назначении руководителя строительной компании и приказ о его введении в должность генерального директора.
Свидетельство о государственной регистрации. У компаний, зарегистрированных до 1 июля 2002 года, должно также быть свидетельство о внесении данных в ЕГРЮЛ.
Выписка из ЕГРЮЛ сроком давности не больше 1 месяца. Ее нужно сверить с Проектной декларацией и убедиться, что списки учредителей идентичны.
Если договор подписывает не генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то этот сотрудник должен иметь доверенность на право заключения сделки и подписание ДДУ. Копия этой доверенности прилагается к Договору долевого участия.
Паспорт человека, который будет подписывать договор от лица застройщика. Сверьте его паспортные данные с доверенностью и выпиской ЕГРЮЛ.
Свидетельство о постановке на учет в Федеральной налоговой службе.
Утвержденные годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за 3 последние года.
Аудиторское заключение о деятельности компании застройщика за последний год.

Какие документы по проекту должны быть у застройщика:

Проектная декларация. Документ содержит информацию о застройщике, учредителях, объекте строительства, а также ежеквартальные данные о финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженности.
Договор аренды земельного участка. Сопоставьте срок его действия с периодом строительства. Если он краткосрочный, например, на 3 года, то есть риск, что право аренды истечет до окончания строительства. Обратите внимание, кто указан в качестве арендатора и кто имеет право вести строительные работы на участке. Перепроверьте, корректно ли указаны кадастровый номер и адрес участка, а также его план и границы.
Разрешение на ведение строительства интересующего вас многоквартирного дома. Обратите внимание на срок действия этого документа – просроченный он не имеет силы.
Заключение государственно экспертизы.
Инвестиционный контракт между инвестором и собственником участка. В нем должны быть определены: инвестор, заказчик, объемы и сроки строительства, размер доли муниципального образования или области. Ознакомьтесь с пунктами, где прописана ответственность инвестора за нарушение условий контракта: его доля может быть уменьшена или перейти в собственность заказчика. Убедитесь, что речь идет не о покупаемой вами квартире.
Приложения к инвестиционному контракту: текст договора, графики платежей, план размещения квартир, распоряжения, постановления и другая дополнительная документация.

Форма и условия договора

Обязательно изучите проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть договор долевого участия – ДДУ. Сделки по другим документам могут быть признаны незаконными; они могут скрывать отсутствие регистрации, разрешения на строительство и другие риски.

В ДДУ должны быть четко указаны:

окончательная цена;
площадь квартиры;
сроки сдачи и пеня за их нарушение;
форма отделки квартиры при сдаче;
гарантийные обязательства девелопера.

Какие документы должен дать застройщик после сдачи дома:

Разрешение о вводе в эксплуатацию (эксперты рекомендуют запросить для себя копию документа).
Смотровой лист либо акт приема-передачи, его подписывают после тщательного осмотра квартиры. В документе фиксируют выявленные несоответствия между проектной и фактической площадью, планировкой, явные и скрытые серьезные дефекты в соответствии с нормами СНиП. Также в нем указывают срок устранения выявленных недочетов или альтернативные варианты: уменьшение цены либо возмещение ущерба по устранению выявленных недостатков. Если осмотр проводится в летнее время, в документе указывают, что работа системы центрального отопления не проверялась. Копии документа с подписью застройщика рекомендуется оставить себе.

После подписания акта приема-передачи и решения всех вопросов дольщик получает ключи и может заселяться. Застройщик же собирает комплект актов у всех жильцов и пакет документов для регистрации в Росреестре. После этого начинается регистрация прав собственности. Помимо ДДУ и акта приема-передачи, девелопер может выдать кадастровый паспорт квартиры.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика?

Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.

Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике

На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.

Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:

проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.

Проверка документов при покупке жилья у застройщика

Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Документы, подтверждающие правовой статус застройщика

Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.

У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:

свидетельства о регистрации и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.

Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.

Документы, подтверждающие законность строительства

Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:

проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
проектная документация на возводимый объект;
заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.

Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.

Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.

Документация на земельный участок

Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

срок действия договора – должен совпадать с периодом строительства;
законный арендатор – должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
сведения об участке – кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.

Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.

Полномочия должностных лиц застройщика

Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:

руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.

От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.

Дополнительные сведения

Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:

информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
документы о прохождении добровольной сертификации качества;
сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.

Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.

Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.

Читать еще: Как посчитать имущественный вычет при покупке квартиры?