Как разделить жилой дом на две квартиры?

Как разделить частный дом на квартиры

При разделе частного дома на несколько квартир, дома получает статус блокированного и потому нужно учитывать все особенности, связанные с эти.

Можно ли разделить жилой дом на квартиры

Раздел возможен, однако должны выполняться определенные условия и нужно желание всех собственников. В противном случае придется обращаться в суд и вовсе не обязательно, что он станет на сторону истца.

Условия для раздела

Все собственники согласны. В некоторых случаях они могут выдвигать собственные требования или предпочтения касательно дальнейшего проживания нескольких людей в одном разделенном на несколько квартир доме. Если нужно договориться «по-хорошему», эти требования следует учитывать.
Земельный участок достаточного размера для раздела. Любой дом разделяемый на несколько отдельных квартир-блоков размещается на земле, которая также подлежит разделу. Более того, у каждой квартиры должен быть не только выход на участок, но и выход на улицу. В некоторых случаях допускается использование общей для всех территории, через которую производится выход на улицу. Размер участка в такой ситуации играет основную роль, так как по Земельному кодексу, он не может быть меньше определенного размера. Цифры варьируются от региона к региону. На практике, лишь в редких случаях размер участка настолько мал, что его не хватает на раздел дома.
Правильное расположение дома. В идеальном варианте, с каждой стороны должна быть сравнительно обширная территория, через которую можно выйти на улицу.
Максимально допустимая этажность для превращения частного дома в блокированный с разделом помещений на отдельные квартиры – 3 этажа.
Один частный дом не может быть разделен больше чем на 10 квартир-блоков.

Раздел дома на квартиры возможен только в том случае, если все представленные выше условия выполняют. Иначе добиться раздела будет практически невозможно.

Порядок разделения дома на квартиры

Самый простой и дешевый вариант разделить дом на квартиры – договориться со всеми собственниками в устном порядке, не обращаясь в суд и не заключая никаких соглашений. После этого останется только подать коллективное заявление в муниципальное управление, которое и будет принимать окончательное решение – разрешить или нет.

Но если такой простой вариант не подходит, остается еще два: решать проблему через нотариально заверенное соглашение или через суд. Первый подходит для тех ситуаций, когда договариваются между собой незнакомые и/или не доверяющие друг другу люди, заинтересованные в разделе. Закрепленные нотариально положения очень сложно оспорить и выполнять их придется обязательно.

Второй вариант актуален только в том случае, если один или часть собственников хотят разделить дом на отдельные квартиры, а остальные этому по каким-то причинам противятся. Тогда решать проблему придется только через суд, так как только там могут заставить разделить дом в принудительном порядке.

Соглашение

Все собственники обсуждают между собой особенности будущего раздела и все связанные с ним вопросы. В рамках предварительных договоренностей нужно учесть абсолютно все, начиная от самого основного: кому сколько отходит и как именно производиться раздел, заканчивая тем, кто будет производить большую часть ремонта/перестройки дома, за какой счет, когда этим всем заниматься и кто будет в дальнейшем следить за коммуникациями. Подобных вопросов может быть очень много, но настоятельно рекомендуется рассмотреть их все. Это существенно облегчит процесс составления и подписания соглашения в дальнейшем.

Порядок действий

Обсудить условия соглашения со всеми собственниками.
Составить соглашение и заверить его в нотариальной конторе.
Подать заявление в жилищное управление. После этого будут произведены проверки на соответствие дома и земельного участка всем требованиям.
Осуществить фактически раздел в натуре так, как это было оговорено в соглашении.

Соглашение

Из-за низкой востребованности не существует бланков или образцов подобных соглашений. Они составляются на основе стандартного соглашения о разделе имущества. В нем обязательно нужно указывать все требования к каждому из владельцев, особенности раздела и другие элементы, которые могут быть интересны любой из сторон. Крайне не рекомендуется игнорировать требования хотя бы одного из собственников, так как даже отсутствие единственной подписи на документе может стать причиной признания его недействительным.

Документы

К соглашению следует прикладывать копии паспортов всех собственников, а также правоустанавливающие документы на доли в доме, которые в дальнейшем станут квартирами. В зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. Этот момент следует уточнять у нотариуса, к которым планируется обращаться за заверением.

Расходы

При подписании соглашения такого типа нужно оплатить пошлину в размере 0,5% от стоимости дома, который подлежит разделу. Максимальная сумма платежа не может превышать 20 000,00 рублей, но она не может и меньше 300 рублей. Стоимость дома собственники обычно определяют самостоятельно, но учитывая тот факт, что соглашение заключается обычно в тех ситуациях, когда по каким-то причинам нужно все оформить документа, оптимальным вариантом является заказать оценку у лицензированной компании. Кроме того, услуги нотариуса обойдутся в дополнительные 5 тысяч расходов (стоимость может меняться в зависимости от региона).

Судебное разбирательство

Когда договориться не получается, остается только обращаться в суд.

Порядок действий

Определить, каким именно образом нужно разделить дом. Иногда суд даже идет на несоразмерный раздел, выделяя одному собственнику большую площадь, чем второму. Но в такой ситуации второй первый обязан компенсировать второму стоимость полученной сверх положенного площади.
Составить исковое заявление.
Подать заявление в суд по месту жительства ответчика или расположению недвижимости. Обращаться нужно в районный суд, так как мировой рассматривает только дела, стоимость которых превышает 50 тысяч рублей.
Ожидать решения суда. Если раздел будет разрешен, следует придерживаться пунктов решения. В противном случае можно подавать апелляцию.

Исковое заявление

При составлении искового заявления нужно учитывать ст.131 ГПК РФ. В частности, этот документ должен содержать информацию о суде, в который подается иск, данные истца и ответчика, детальное описание сложившейся ситуации, недвижимости, а также конкретные требования.

Документы

К заявлению прилагается:

Квитанция об оплате госпошлины.
Паспорт истца.
Правоустанавливающие документы на дом.
Доказательства правоты истца.

Расходы

Если доли в доме уже определены и разделить его нужно на несколько квартир исходя из этого, то платить нужно только 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ).
Если предварительно нужно определить доли каждого собственника, тогда уже нужно руководствоваться положениями пп.1, п.1, ст.333.19 НК РФ. Сумма в такой ситуации выходит намного больше, так как размер пошлины зависит от стоимости дома.

Сроки

Исковое заявление можно подать в любой момент, когда права человека нарушаются. В данном случае – как только собственник потребует разделить дом в натуре, а другой владелец откажется от этого. Срок исковой давности в такой ситуации практически никогда не бывает актуален, однако его также нужно учитывать. Если произошла ситуация с нарушением прав одного владельца, то от этого момента отсчитывается 3 года, после чего изменить что-либо будет очень сложно.

Встречный иск

Ответчик может подать встречное исковое заявление со своим вариантом раздела дома или иными, альтернативными способами решения, типа продажи недвижимости или обмена на другую собственность. Такие предложения рассматриваются одновременно с основным иском и суд учитывает их все.

Мировое соглашение

Стороны могут договориться уже после подачи иска. Это называется мировым соглашением. Такой документ аналогичен обычному соглашению, однако при заключении, оспорить его практически невозможно. Именно поэтому к подписанию мирового соглашения нужно подходить очень аккуратно и ответственно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как разделить дом

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Читать еще: Как составить акт осмотра квартиры?

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

Определение доли, принадлежащей каждой семье;
Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
Составление проекта раздела дома;
Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
Получение новых технических планов;
Регистрация права на полученные части дома.

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

Кадастровый паспорт на участок под домом;
Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
Технический паспорт на здание;
Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
Перестраиваются лестничные проемы;
Ставятся дополнительные входные двери;
Переносятся несущие стены.

Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.

Перепланировка может быть двух типов:

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

Фактического состояния дома;
Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
Согласование проекта в БТИ;
Внесение необходимых изменений в проект;
Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Правила раздела частного дома

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

текущие расходы на содержание дома;
оплата коммунальных услуг;
порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Читать еще: Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
жилые помещения полностью изолированы;
обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом. На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе. Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме. Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным. Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Можно ли разделить частный дом на квартиры?

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Оформление 0 38 Время чтения: 3 мин.

Можно ли разделить жилой дом на квартиры и при каких условиях?

Большинство недвижимых объектов являются неделимыми, как прописано в статье 133 ГК РФ. Чтобы осуществить фактический раздел дома, необходимо выделить доли каждого собственника, то есть разделить объект юридически. После официальной регистрации долей можно приступать к разделу в натуре.

Выделение квартир в частном доме возможно, если выполняются определенные условия.

Согласие всех собственников. Владельцы долей имеют право распоряжаться ими по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ). Они могут выдвигать требования о порядке разделения дома и участка. Пожелания каждого собственника необходимо учитывать.
Размер земельного участка. Деление дома на квартирные блоки сопровождается разделом земли с обязательным межеванием. При этом для каждой квартиры желательно выделить отдельный вход с выходом на улицу и на участок. Иногда разрешается использование общей придомовой территории для создания выходов. Размер выделяемых участков ИЖС не может быть меньше нормы, установленной региональными властями.
Расположение дома на участке. Желательно, чтобы с каждой стороны строения оставалась территория, достаточная для отдельных выходов. Например, дом расположен на краю участка. После раздела на две квартиры собственники получат по выходу с двух сторон, не прилегающих к краю. Выделить три квартиры будет сложнее, так как каждый владелец должен иметь выход на улицу и на свою часть участка.
Этажность и количество квартир. Здание, делимое на отдельные жилые помещения, не может быть выше 3-х этажей. Допускается раздел одного частного дома на 2-10 квартирных блоков.

Выделение отдельных квартир возможно при соблюдении всех вышеперечисленных условий. В противном случае придется решать вопрос через суд.

Порядок раздела дома на квартиры

Собственники могут разделить частный дом на квартирные блоки тремя способами:

договориться устно и подать коллективное заявление в местную администрацию (управление может разрешить или не разрешить раздел);
составить и подписать соглашение, заверенное нотариусом (обычно данный вариант выбирают малознакомые люди или не доверяющие друг другу родственники);
подать исковое заявление для принудительно деления недвижимости (способ используется если есть собственники, выступающие против раздела).

Как поделить дом на квартиры по соглашению?

Согласно ст. 253 ГК РФ, собственники имеют право установить порядок пользования совместным имуществом. Процедура раздела по соглашению включает в себя 4 этапа.

Обсуждение условий договора со всеми владельцами недвижимости.
Подготовка текста соглашения, заверение его у нотариуса.
Подача заявления в жилищное управление. Затем последуют проверки на соответствие жилого объекта и участка установленным требованиям.
Фактическое разделение жилья в натуре, как было оговорено в соглашении.

Владельцы недвижимости должны заранее согласовать процедуру раздела, договориться по вопросам, связанным с разделением объекта: кому и какая часть недвижимости отходит, как будет производиться раздел, кто и когда будет делать ремонт, за счет каких средств, кто будет содержать коммуникации и т.д. Обсуждение всех нюансов раздела недвижимости значительно облегчит процесс подготовки и подписания соглашения.

Стандартного бланка соглашения о выделении квартир в частном доме не существует. Основой для документа служит обычное соглашение об имущественном разделе.

Текст должен содержать требования к каждому собственнику, описание процедуры раздела и другие нюансы. В документе должны быть требования и подписи каждого из владельцев доли.

Вместе с соглашением нотариусу подают копии паспортов каждого собственника, выписки из Росреестра и другие документы, подтверждающие владение долями. Список документов стоит уточнить у нотариуса.

Выдел доли через суд – советы юриста

Споры о фактическом выделении долей в недвижимости разрешает районный суд. Для подачи иска собственник должен подготовить исковое заявление, согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ. Заявление содержит информацию о судебном органе, данные истца и ответчика, детальное описание обстоятельств спора, краткую характеристику недвижимости, требования истца.

К исковому заявлению истец должен приложить паспорт, документы о правах на дом, квитанцию об оплате госпошлины, доказательную базу. Если перепланировка возможна или уже проведена, заявитель предоставляет технический паспорт нового помещения и другие документы. Для подтверждения допустимости раздела суд назначит экспертизу. После принятия положительного решения, суд установит размер компенсации и решит другие незначительные вопросы. Если истец не смог предоставить проект выделения квартир, суд обяжет эксперта подготовить варианты раздела. Истец должен помнить, многие эксперты дают отрицательные заключения.

Размер госпошлины зависит от обстоятельств дела. Если доли в жилом объекте уже установлены, остается только поделить его на несколько квартир, то госпошлина составит 300 руб. (ст.333.19 НК РФ). Если процедура выделения долей будет проводиться через суд, размер госпошлины увеличивается, согласно пп.1, п.1, ст.333.19 НК РФ.

Читать еще: Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

Ответчик имеет право подать встречное исковое заявление с требованием разделить дом иным способом. Участники судебного процесса после подачи иска могут заключить мировое соглашение.

Заключение

Владельцы частного дома могут разделить его на квартирные блоки путем подачи коллективного заявления в управление, по соглашению или в судебном порядке. Добровольное выделение квартир возможно при соблюдении определенных условий.

Как разделить индивидуальный жилой дом на квартиры в зоне Ж2

Индивидуальный жилой дом в общедолевой собственности, расположен в зоне Ж2, на участке под ИЖС. Собственники хотелибы поделить его на квартиры (планировка это позволяет). Каков на данный момент времени (после вступления в силу 218-ФЗ, где исключили возможность выделять доли в натуре) алгоритм действий в данной ситуации, учитывая что в зоне Ж2 многоквартирные дома являются основным видом разрешённого использования земельных участков?

17 Июня 2017 18:21

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте. На квартиры Вы никак не разделите, а в частях как делилось раньше, так и делится сейчас.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Относительно раздела жилого дома отмечаем.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Заключаете соглашение о разделе, произведите необходимые работы по перепланировке или реконструкции, получив соответствующие разрешения, обратитесь к кадастровому инженеру для составления технического плана, обращаетесь в Росреестр.

А пункт 7 статьи 41 закона 218-ФЗ разве этому не противоречит?

А пункт 7 статьи 41 закона 218-ФЗ разве этому не противоречит?

А я поэтому и ответила.

На квартиры Вы никак не разделите,

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Однако, если дом станет блокированным, то не вижу никаких проблем.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. N 33-3202/2016
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи,а также жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 01 января 2017 г. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.

определила:
Признать жилой дом с кадастровым номером N, назначение: жилое, общей площадью 126,9 кв. м, расположенный по адресу: , жилым домом блокированной застройки, состоящим из здания, назначение: жилое, площадью 66, 5 кв. м, состоящего из жилых помещений: комната N 1 (прихожая-кухня) площадью 10,7 кв. м, комнаты N 2 площадью 14,4 кв. м, комнаты N 3 площадью 7,2 кв. м, комнаты N 4 площадью 19,6 кв. м, комнаты N 5 площадью 11,7 кв. м, ванной комнаты N 6 площадью 2,9 кв. м, холодной пристройки (литер а1) площадью 6,4 кв. м, расположенного по адресу: , и здания, назначение: жилое, площадью 60,4 кв. м, состоящего из жилых помещений в здании: кладовая N 1 площадью 1,0 кв. м, прихожая-кухня N 2 площадью 10,7 кв. м, коридор N 3 площадью 3,5 кв. м, жилая комната N 4 площадью 7,8 кв. м, туалет N 5 площадью 0,6 кв. м, ванная комната N 6 площадью 2,6 кв. м, жилая комната N 7 площадью 15,3 кв. м, жилая комната N 8 площадью 13,4 кв. м, жилая комната N 9 площадью 5,5 кв. м, расположенного по адресу: .
Признать за И. право собственности на объект недвижимости — здание площадью 66,5 кв. м, назначение: жилое, адрес: .