Как рассчитать стоимость квадратного метра квартиры?

Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)

Вы можете рассчитать онлайн стоимость квартиры на калькуляторе недвижимости. Оценка стоимости объектов недвижимости.

Скопировать ссылку на расчёт

Продайте
Вашу квартиру
на нашем сервисе «Реинпорт»

О сервисе

Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

Когда необходима оценка недвижимости?

Стоимость жилья – ключевой атрибут, от которого зависят многочисленные параметры, включая скорость продажи, выгоду от совершения сделки, тактику поиска клиента и многое-многое другое. Простыми словами, оценка стоимости недвижимости – это ключевая мера успеха в такой непростой сфере, как удобное и выгодное жилье в России.

Ключевой особенностью нашего проекта является возможность онлайн-оценки недвижимости, причем, абсолютно бесплатно!

В каких случаях это может быть выгодно. Мы предлагаем вашему вниманию перечень вариантов, когда именно наша оценка стоимости недвижимости может оказаться максимально полезной для вас:

• Поиск жилья. Весьма распространенная ситуация – вы решили найти квартиру самостоятельно, либо рассматриваете множество вариантов, предложенных риэлторами или частными продавцами. В этом случае грамотная оценка недвижимости – это единственный доступный способ узнать степень адекватности предложенных условий. Имеется ли вероятность переплаты? Быть может, цена занижена из-за наличия каких-то подводных камней? Насколько грамотно была реализована политика ценообразования тем или иным агентством? Узнать стоимость недвижимости независимо поможет наш сервис. Введя параметры интересующего жилья, вы получите ориентировочную стоимость, которая будет рассчитана без учета субъективных параметров. Идеальное решение для тех, кто не планирует переплачивать, либо желает свести вероятность обмана к минимуму;
• Продажа вашей квартиры. Увы, далеко не каждый способен грамотно установить стоимость объекта недвижимости перед продажей. В лучшем случае вы столкнетесь с нежеланием потенциальных клиентов покупать квартиру по завышенной цене, что приведет к необходимости оптимизировать условия и тратить драгоценное время. В худшем случае вас ожидает потеря денежных средств из-за слишком низкой цены. Ведь вполне вероятно, что быстро совершенная сделка является причиной того, что вы установили слишком низкую стоимость. Только профессиональная оценка объектов недвижимости позволит избежать этих ошибок, а наш сайт поможет добиться поставленной цели максимально рациональным способом;
• Представителям и владельцам агентств недвижимости наш сервис также окажется максимально полезным. Совершайте сделки предельно быстро благодаря грамотно установленной стоимости – размер ваших комиссионных, при этом, останется неизменным, зато увеличится число заключенных договоров. Незачем тратить время на поиски клиентов, когда одна лишь правильно установленная стоимость способна предоставлять оптимальный результат. Помимо всего прочего, наш сервис является весьма авторитетным решением, которое хорошо известно на рынке недвижимости. Это значит, что получаемые значения можно смело ставить в пример вашим клиентам, которые по той или иной причине не желают менять стоимость в выгодную для вас сторону.

Узнать стоимость недвижимости можно в считанные минуты. Для этого достаточно зайти на Rocenka.com и произвести всего несколько действий.

Мы предоставляем независимый анализ для крупнейших городов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.

Как узнать стоимость недвижимости: алгоритм действий

Интерфейс нашего сервиса интуитивно прост и понятен – освоить его способен даже начинающий пользователь ПК. Дело в том, что основой калькулятора является разработанный профессионалами алгоритм, учитывающий более десятка важнейших параметров.

Именно так определяется стоимость недвижимости, основанная на статистических данных и опыте успешных риэлторов России.

О каких именно качествах и параметрах идет речь? Рассмотрим характеристики, которые потребуется знать для оценки стоимости недвижимости с помощью нашего сервиса:

• Регион совершения сделки. Безусловно, стоимость объекта недвижимости в первую очередь зависит от того, в каком именно городе он располагается. На сегодняшний день наш проект предлагает сразу 16 регионов, при этом, их количество будет постепенно увеличиваться: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
• Площадь квартиры – это не менее значимый параметр, ведь в сфере недвижимости стоимость того или иного объекта устанавливается именно за квадратный метр. Зная площадь жилья, вы без труда узнаете стоимость недвижимости, которую планируется купить или продать;
• Количество комнат. Но несмотря на площадь, удобство проживания зависит и от того, сколько полноценных комнат представлено в квартире. Ведь именно этот параметр будет напрямую влиять на численность семьи, которая сможет с комфортом разместиться на имеющейся площади;
• Состояние жилья. Оценка недвижимости основывается и на стоимости предполагаемого ремонта, что также является крайне ощутимой статьей расходов при покупке жилья. Если же состояние квартиры можно назвать безупречным, стоимость подобного варианта будет заметно выше. Как и желание купить такое жилье!
• Этаж. Первый и последний уровни – далеко не самый желанный вариант для многих россиян, так как недостатки подобных этажей известны всем и каждому. Если же идет речь не о крайних уровнях, цена вопроса окажется несколько больше;
• Материал постройки. Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от того, из какого именно материала был построен дом. В порядке возрастания стоимости – это панели, каркасная технология и, конечно же, кирпич. Здесь следует исходить из таких качеств, как надежность конструкции, шумо- и теплоизоляция, а также внешний вид;
• Планировка помещения. Какой бы ремонт не был проведен в квартире, комфорт проживания в первую очередь зависит от планировки. Увы, далеко не все квартиры России могут похвастаться удачными решениями, следовательно, стоимость недвижимости будет напрямую зависеть и от этого параметра. При этом совершенно неважно, какой именно город вы выбрали: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск или Челябинск. Ведь указанная закономерность прослеживается вне зависимости от региона.
• Раздельный или совмещенный санузел. Узнать стоимость недвижимости невозможно, если вы не располагаете информацией, касающейся данного нюанса. Ведь комфорт проживания будет зависеть в том числе и от планировки санузла;
• Балкон или лоджия. Пусть габариты данного помещения учитываются в общей площади жилья с коэффициентом 0.5, иметь в собственном распоряжении застекленную лоджию или полноценный балкон согласятся многие. Ведь здесь можно организовать рабочий кабинет, сделать комнату отдыха или просто хранить какие-либо вещи. Наша оценка объектов недвижимости учитывает и этот фактор;
• Высота потолков. Подобное чаще всего напрямую зависит от периода постройки здания, впрочем, и многие современные компании могут возводить квартиры с потолками высотой три метра и более;
• Габариты кухни. Оценка объектов недвижимости невозможна без знания этого фактора. Маленькая тесная кухня – мечта далеко не каждой хозяйки, впрочем, как и излишне просторное помещение, которое «съедает» полезную площадь жилья;
• Класс жилья: эконом-уровень, средний класс или премиум-сегмент. Это также влияет на то, как будет проводиться оценка недвижимости в любых городах России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
• Наличие лифта. Здесь давать какие-либо комментарии не нужно, особенно, если речь идет о квартирах на верхних этажах.

Зная эти параметры, наш сервис проведет профессиональную оценку стоимости недвижимости в крупнейших городах России.

Уточнение статистики средней стоимости квадратного метра жилья

Анализируя рынок недвижимости, мы работаем с массивом данных, данные в котором чаще всего были получены на основании субъективных заключений и выводов, а следовательно мы не можем использовать их в чистом виде для получения каких-либо выводов.

Рассмотрим на гипотетическом примере поведение средней величины при внесении в множество неадекватной величины.

Допустим, что в данный момент на продажу выставлены квартиры со следующими ценами и площадями:

• 3 200 000 руб. – 62 м 2
• 3 420 000 руб. – 60 м 2
• 2 960 000 руб. – 57 м 2

Для расчета средней стоимости квадратного метра по абсолютному значению нам достаточно суммировать цены, суммировать метры и разделить суммированную цену на суммированную площадь. Рассчитаем стоимость квадратного метра для каждой квартиры и сопоставим результаты со средним значением.

• 3 200 000 / 62 = 51 613
• 3 420 000 / 60 = 57 000
• 2 960 000 / 57 = 51 929

Среднее значение стоимости квадратного метра = 53 514 руб.

Таким образом, все наши квартиры находятся в относительной близости к среднему значению, и вероятность появления подобного объявления довольно велика. Но давайте попробуем добавить “неадекватное предложение к уже имеющимся.

• 5 670 000 руб. – 68 м 2

Стоимость квадратного метра в данном предложении составляет 83 382 руб., что более чем на 50% превышает средний показатель, полученный до добавления данного объявления. Если мы пересчитаем средний показатель, он составит 60 981 руб. Таким образом, одно единственное предложение с неадекватной для данного сегмента ценой подняло среднюю стоимость квадратного метра почти на 14%. Естественно, что в реальной жизни преобладают относительно адекватные предложения, но закрывать глаза на крайности все же не стоит.

Отдельно хочется отметить, что мы не можем суммировать только отличающиеся друг от друга значения стоимости квадратного метра. При суммировании мы должны учитывать вес каждого значения, и, в зависимости от всех весов всех значений, получать результирующее среднее взвешенное значение. Среднее взвешенное получают по формуле:

Для примера, посмотрим на график разброса средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга.

Как мы видим, основная масса предложений лежит в единой области, которая пусть и разрознена, но имеет определенные границы. Наша задача состоит в том, чтобы максимально снизить влияние “хвостов” на общую статистику, т.к. для определения среднестатистиских показателей мы не можем использовать исключительные крайности. Но сложность заключается втом, что мы не можем просто взять и обрезать края, т.к. в этом случае данные буду не полными.

Каждое конкретное предложение должно быть оценено и либо принято к использованию в статистике, либо удалено из множества.

Для проведения подобных исследований существует прекрасная Теорема Бернулли:

С её помощью мы можем определить является ли каждое предложение “адекватным” с определенной вероятностью. При анализе каждой позиции мы можем использовать, как соотношение всех данных к оцениваемой величине, так и связывать анализируемую позицию с “соседями”. Таким образом мы можем получить вероятность “адекватности” каждого предложения на рынке.

Далее нам необходимо отбросить те значения, которые по нашему предположению не являются “адекватными”, но выбросить те из них, которые допустим адекватны с вероятностью всего лишь 1/100 или 1/1000 нельзя.

Мы должны учитывать, что малая вероятность существования подобного предложения может быть вызвана малым массивом значений, а следовательно нам необходимо найти баланс между долей адекватности значений и неопределенностью малого числа наблюдений. Здесь нам поможет нижняя граница доверительного интервала Вильсона для параметра Бернулли:

По данной формуле мы можем рассчитать вероятность “адекватности” данного предложения, сопоставив его вероятностные характеристики с вероятностными характеристиками “соседей”, принимая их преобладание за отризательные характеристики и наоборот.

Если полученная в результате вероятность не достигает определенной величины, которую мы не станем раскрывать, мы отбрасываем данное предложение и не используем его при расчете средней стоимости квадратного метра в заданном сегменте рынка.

Отдельно хотим отметить, что мы не применяем наши методы для всего массива данных в целом, а сегментируем множество по определяющим признакам, обрабатываем каждый сегмент в отдельности, и только после этого составляем единое множество обработанных данных.

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

• совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
• разделение имущества между супругами или наследниками;
• страхование собственности;
• оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
• использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

1. Площадь.
2. Этажность.
3. Количество комнат.
4. Наличие ремонта.
5. Месторасположение.
6. Тип дома и год его возведения.
7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

• ½ доля в 2-комнатной квартире;
• 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как рассчитать стоимость ремонта квартиры в новостройке

Квартира в новостройке без отделки — это большой бетонный куб. Жить в таких спартанских условиях будет некомфортно, поэтому после вручения ключей придется отложить новоселье и озаботиться вопросом ремонта. Вариантов отделки бесчисленное множество, даже небольшую студию можно превратить в стильное и функциональное жилье.

Но для многих рассчитать стоимость ремонта — это задача не из простых. В этой статье содержится информация в помощь тем, кто хочет подсчитать затраты на ремонт, при этом хорошо сэкономить и уберечь себя от обмана и ошибок.

Из чего складывается стоимость ремонта

Застройщики часто предлагают квартиры без отделки. Они удобны тем, что владельцы сами могут заняться ремонтом или лично проконтролировать работу строителей. Но при этом часто возникают проблемы, связанные с затратами. Выделив определенную сумму, владельцы жилья могут не уложиться в бюджет, а тогда придется заново производить расчеты. Чтобы такого не происходило, нужно понимать, из чего складывается стоимость ремонта. Это поможет адекватно соотнести бюджет с требованиями по отделке.

Ремонт квартиры — основные расходы:

• закупка материалов (60-70%);
• стоимость работ (30-40%);
• дополнительные услуги.

Закупка материалов — это одна из самых затратных статей бюджета. Для работы мастерам могут потребоваться специальные инструменты и приборы, не говоря уже о различных строительных смесях, красках и изоляционных покрытиях. Как правило, расходы на материалы составляют более половины от общего бюджета.

Оставшаяся часть затрат почти целиком идет на оплату труда бригады строителей. Большим преимуществом новостроек является то, что в квартирах не нужно производить демонтаж старых инженерных сетей — их там попросту нет. А это значит, не придется оплачивать эту недешевую опцию, стоимость которой в среднем составляет 1 000 — 2 000 рублей за кв. м.

При желании можно заказать дополнительные услуги — к примеру, составить дизайн-проект квартиры. Но это может существенно удорожить ремонт — работа хорошего специалиста будет стоить от 2 500 рублей за кв. м. Также владельцы квартир часто прибегают к помощи инженеров технадзора. Они участвуют в проверке качества произведенных работ. Их услуги в Москве в среднем стоят 4 000 рублей за выезд.

Кто и как определяет стоимость ремонта

Данная услуга в большинстве случаев бесплатная. Как правило, всеми расчетами занимается прораб. Его приглашают на объект, где он оценивает общее состояние квартиры, замеряет площадь помещений, определяет высоту потолков. Владельцы подробно описывают ему виды работ, которые нужно произвести. В конце прораб составляет подробную смету расходов. В учет идет также стоимость материалов.

Во время встречи лучше наглядно показывать, как должна выглядеть квартира после ремонта — например, скачать в интернете несколько фотографий с понравившейся отделкой. Если объяснять все на пальцах, прораб может что-то неправильно понять и включить в смету лишние работы и материалы.

Если планируется дорогой ремонт, лучше заказать индивидуальный проект дизайнеру. Он возьмет на себя обязанности по обустройству интерьера, составлению инженерных планов и сметы. На основе этих данных прораб легко подсчитает общую стоимость ремонта.

Сколько стоит ремонт квартиры

Точную цену без дополнительных расчетов назвать сложно — она зависит от метража квартиры и сложности предстоящих работ. Самыми дорогими услугами в строительной сфере считаются: перепланировка, утепление и шумоизоляция, замена окон и коммуникаций, выравнивание стен. Это обязательно нужно учитывать, затевая глобальную переделку.

Расценки строительных бригад

Многое зависит от того, кто именно будет заниматься ремонтом. Есть два основных варианта: провести отделку самостоятельно или пригласить бригаду строителей. Чаще всего владельцы новых квартир нанимают специалистов. Они закончат работы быстрее и, в большинстве случаев, качественнее. Команду строителей можно найти в интернете, прорабы часто ищут клиентов около офисов продаж при новостройках.

Стоимость услуг бригады зависит от уровня квалификации строителей и площади квартиры. К примеру, ремонтные работы в однушке (40 кв. м) от специалистов без учета материалов будет стоить не менее 150 000 — 200 000 рублей. Получается, что стоимость такого рода услуг в столице составляет от 3 750 рублей за кв. м и более. Примерный расчет стоимости косметического ремонта квартиры с учетом расходных материалов в новостройке представлен в таблице ниже:

Количество комнат	Общая площадь	Стоимость ремонта
1	40 кв. м	400 000 — 600 000 рублей
2	60 кв. м	600 000 — 800 000 рублей
3	80 кв. м	800 000 — 1 000 000 рублей

Сложность и тип отделки квартиры

Еще один важный фактор при расчете стоимости ремонта квартиры в новостройке — его сложность. Заказчики предъявляют разные требования к уровню отделки жилья. Кому-то будет достаточно обоев, линолеума на полах и окрашенного потолка. Другие предпочитают более продвинутые варианты отделки с дизайнерским интерьером и дорогими материалами.

Различают следующие типы ремонта:

Косметический ремонт — это оптимальный вариант для тех, кто хочет получить чистую опрятную квартиру без излишеств. Для отделки используются стандартные стройматериалы, их может выбрать заказчик или строители под его контролем. Но относиться к такому ремонту как к бюджетному не стоит — отсутствие сложных работ не означает, что отделка будет стоить дешево.

Если говорить о так называемом евроремонте, то его стоимость по сравнению с обычной отделкой возрастает минимум в 1,5 раза. Это объясняется тем, что в расчет берутся более сложные работы: создание гипсокартонных конструкций, монтаж «теплых полов», установка точечного освещения.

Для дизайнерского ремонта применяются дорогие строительные и отделочные материалы, проводятся сложные работы по перепланировке, сооружению декоративных конструкций. Стоимость такой переделки может приближаться к цене квартиры — или даже превышать ее.

Как оптимизировать бюджет

Итак, команда строителей выбрана, оговорен объем предстоящих работ и составлена подробная смета. Казалось бы, ничто не мешает приступить к отделке. Но вдруг оказывается, что сумма в ней превышает запланированную — иногда даже в несколько раз. Конечно, можно смириться с непредвиденными тратами, но лучше попробовать удешевить ремонт.

Есть несколько проверенных методов, которые помогут сэкономить на отделке без ущерба для ее качества:

• Не нанимать строителей. При наличии свободного времени и соответствующих навыков можно справиться с ремонтом или хотя бы его частью самостоятельно. Так можно сэкономить до 40-50% бюджета. Но непрофессионалы могут допустить неточности и ошибки, а любые переделки — это дополнительные денежные затраты и потеря времени.
• Отказаться от части работ. Если заказчик запланировал многоуровневый натяжной потолок, лепнину на стенах, камин и большой встроенный шкаф, а потом понял, что просто не потянет такие расходы, вполне можно остановиться на стандартной отделке и реализовать свои задумки чуть позже, когда для этого появятся средства.
• Попросить о скидке. Если затраты после подсчета оказались немного выше бюджета заказчика, строительные бригады могут пойти на уступки, но в разумных пределах. Деньги за ремонт, которые они «простят» заказчику — это их личная прибыль.
• Сэкономить на материалах. Делать это нужно с умом — ни в коем случае не стоит покупать дешевые электрокабели, сантехническую арматуру и трубы. Все вышеуказанное устанавливается на начальном этапе ремонта, и в случае быстрой порчи придется демонтировать чистовой слой и проводить ремонт заново. Лучше сэкономить, выбрав альтернативный вариант отделочных материалов — линолеум или ламинат вместо паркета, натяжные потолки вместо подвесных, флизелиновые обои взамен стеклотканевых.

Важно помнить, что экономия — это хорошо, но только до определенного момента. Если объемы ремонта и его стоимость явно выходят за границы бюджета, не стоит бездумно удешевлять проект. Лучше поднапрячься и добавить недостающую сумму или ограничиться более скромной отделкой. Изначально рассчитывая на бюджетный ремонт, заказчик может отказаться от услуг дизайнера и составить свой проект квартиры. А вот на услугах специалистов технадзора экономить не стоит, особенно если нет знакомых строителей.

Расчет стоимости ремонта квартиры в новостройке: итоги

В целом, начинать рассчитывать бюджет ремонта лучше заблаговременно — примерно за месяц до запланированных работ. Для начала нужно выделить на отделку определенную сумму: минимум 200 000 — 300 000 рублей для квартиры 40 кв. м. Потом следует выбрать, кто будет заниматься ремонтом — команда строителей или сами владельцы. Затем составляется подробный список работ и материалов. Можно заказать услуги дизайнера и инженера технадзора.

Что нужно иметь в виду при расчетах:

• основная сумма складывается из стоимости материалов и работ;
• окончательная цена согласовывается с прорабом;
• дизайн-проект и часть работ можно взять на себя;
• нельзя экономить на материалах для черновой отделки.

После составления сметы формируется общий бюджет ремонта квартиры. Он сопоставляется с финансовыми возможностями заказчика. При необходимости вносятся коррективы. На этом расчет стоимости ремонта квартиры в новостройке завершается и начинаются работы по отделке.

Как рассчитать стоимость квадратного метра квартиры?

Первый и второй пункт мы рассматривать не будем. Остановимся на том, как можно предварительно прикинуть смету на ремонт и понять стоимость отделочных работ в квартире, основываясь на информации, которая есть на строительных сайтах и возможно отобрать компанию еще на этапе телефонных звонков.
Итак, когда вы смотрите прайс-лист на отделочные работы, которые обычно представлены на сайтах имейте ввиду, что в расценках указаны цены за ремонтные работы без стоимости материалов.
Второй нюанс, который надо помнить, чтобы самому посчитать стоимость отделочных работ и ремонта это то, что во всех ценах на сайтах не закладываются транспортные расходы и расходы на такелажные работы. При ремонте однокомнатной квартиры расходы на транспорт и подъем материалов в среднем составляют 12-15 тысяч рублей.
Третье, что надо помнить, что если указана средняя стоимость ремонта за 1 кв.метр, то всегда надо уточнять, эта стоимость при в новостройке или старом фонде. Так ремонт во вторичке будет дороже из-за демонтажных работ. Стоимость всегда указана за 1 квадратный метр по полу.
Итак, вернемся к нашей теме, как самостоятельно посчитать стоимость ремонта квартиры.

Первое, что нам надо знать это метражи.

Необходимо взять рулетку и замерить все комнаты, пол в комнатах. Кроме того, надо замерить периметр помещение, каждую комнату по отдельности. Это будет необходимо в будущем, когда надо будет покупать плинтус на пол и потолок. Так же надо знать площадь окон, длину оконных откосов и дверных.
Замеры должны получиться примерно в таком виде.
Площадь большой комнаты по стенам 45 метров.
Площадь большой комнаты по полу 18 метров.
Периметр комнаты 17 метров.

Итак, по каждому помещению.

Второе, это надо знать количество электрических точек которые у вас будут в квартире.
Надо посчитать все розетки, люстры, выключатели.
После это считаем метраж штробления стен. Берем рулетку и замеряем, на какой высоте будут находится выключатели и розетки.
Этих предварительных данных вполне хватить, для общего расчета стоимости ремонта квартиры.

Разберемся, как самому рассчитать стоимость ремонта, на примере комнаты 18 метров.

В наличии – комната 18 метров, надо сделать 6 розеток, 1 выключатель и 1 люстру. По стенам – клеим обои и делаем все по минимуму, потолок смываем старую шпаклевку и красим . пол снимаем линолеум и кладем ламинат.
Будем считать, что демонтажные работы по стенам (съем старых обоев) сделаны своими руками.

Первыми считаем работы по полу (цены за метр по площади)
Демонтаж старого линолеума – 120 рублей
Гидроизоляция пола перед стяжкой -150 рублей
Устройство нового основания – стяжка пола (либо наливной пол) – 350 рублей
Монтаж подкладки под ламинат и монтаж ламината – 340 рублей
Монтаж пластикового плинтуса – 120 рублей *17 метров= 2040 рублей (за все помещение)
Итого стоимость работ по полу составила – (120+150+350+340)*18+2040 = 19 320 рублей.

Рассчитываем стоимость ремонта стен в комнате.

Грунтовка стен на два раза – 80 рублей
Шпаклевка стен – 140 рублей
Ошкуривание стен – 90 рублей
Заделка стыков в стенах ( стыки в углах, считается за метр погонный, в комнате около 2,7(высота)*4= 10,8) – 300 рублей метр погонный
Оклейка стен обоями (флизелин или виниловая основа) – 240 рублей.
Монтаж розеток – 600 рублей 1 точка итого -600*6 = 3600 рублей
Монтаж выключателя и люстры – 800*2 = 1600 рублей
Штробление стен и заделка штробы – 10 метров*300 рублей = 3000 рублей
Итого по стоимости за стены = (80+140+90+240)*45+300*10,8+3600+1600+3000 = 36 190 рублей.

Стоимость работ при отделке потолка
Демонтаж побелки – 90 рублей
Грунтовка потолка на два раза -100 рублей
Шпаклевка на два раза -260 рублей
Ошкуривание потолка – 120 рублей
Покраска потолка на два слоя – 230 рублей
Итого по потолку получилось – (90+100+260+120+230)*18 = 14 400 рублей.

В итоге складывая полученные суммы получаем, что стоимость ремонта комнаты 18 метров составит 69 910 рублей.

Может возникнуть вопрос, а откуда взялась стоимость за метр квадратный, это стоимость нашей компании при данном объеме.

Для того, чтобы самостоятельно понять сколько будет стоить ваш ремонт комнаты или квартиры, надо взять ваш метраж и подставить цены из этой статьи или посмотреть прайс лист на отделочные работы .

В данном случае (статье) указаны реальные и актуальные расценки на ремонт на 2014 – 2015 год, а не устаревшие или липовые, это средняя смета на ремонт комнаты. Учтите это, когда начнете выбирать строительную компанию, ведь на сайте может быть написано, что грунтовка 40 рублей, а вот то, что ее надо делать 3 раза написано не будет. Либо стоимость может увеличиться в конце ремонта.
Все это желательно уточнять заранее.

Чтобы Вам было проще ориентироваться и не бегать с рулеткой ниже предлагаем стандартные размеры типовых квартир и площади стен и полов.

при высоте 2.5 м

10 кв.м – 29 кв.м
11 кв.м – 30.5 кв.м
12 кв.м – 32 кв.м
13 кв.м – 33.5 кв.м
14 кв.м – 35 кв.м
15 кв.м – 36.5 кв.м
16 кв.м – 38 кв.м
17 кв.м – 39.5 кв.м
18 кв.м – 41 кв.м
19 кв.м – 42.5 кв.м
20 кв.м – 44 кв.м
21 кв.м – 45.5 кв.м
22 кв.м – 47 кв.м
23 кв.м – 48.5 кв.м

при высоте 2.7 м
10 кв.м – 31 кв.м
11 кв.м – 32.5 кв.м
12 кв.м – 34 кв.м
13 кв.м – 35.5 кв.м
14 кв.м – 36 кв.м
15 кв.м – 37.5 кв.м
16 кв.м – 39 кв.м
17 кв.м – 40 кв.м
18 кв.м – 42 кв.м
19 кв.м – 43.5 кв.м
20 кв.м – 45 кв.м
21 кв.м – 46.5 кв.м
22 кв.м – 49 кв.м
23 кв.м – 50 кв.м

при высоте 3 м
10 кв.м – 33 кв.м
11 кв.м – 34 кв.м
12 кв.м – 35 кв.м
13 кв.м – 36 кв.м
14 кв.м – 38 кв.м
15 кв.м – 39 кв.м
16 кв.м – 41 кв.м
17 кв.м – 42 кв.м
18 кв.м – 44 кв.м
19 кв.м – 45 кв.м
20 кв.м – 47 кв.м
21 кв.м – 48 кв.м
22 кв.м – 51 кв.м
23 кв.м – 52 кв.м