Как рассчитать стоимость аренды квартиры?

Как рассчитать стоимость аренды квартиры?

Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее и как рассчитать?

Что лучше, арендовать квартиру и копить на покупку собственной или взять ипотеку?

Простой вопрос, ответить на который непросто, так как
в каждой конкретной ситуации всегда есть определенные нюансы.

С одной стороны, недвижимость со временем вроде как должна расти, что говорит в пользу покупки сейчас. Однако, это не факт.

В последние три года цены на рынке недвижимости практически не менялись. Только в прошлом году наблюдался небольшой всплеск, вызванный снижением ипотечных ставок.

Но если ставки и дальше продолжат снижаться, может быть стоит подождать, и заодно накопить денег на первый взнос?

Отложим предположения и используем математику

Сравним годовой денежный поток семьи при аренде и при ипотеке.

В расчетах будем учитывать:

  • годовой доход семьи до уплаты НДФЛ
  • cтоимость аренды
  • платежи по ипотеке
  • налоги и налоговые вычеты

Возьмем для примера семью с доходом 120 000 рублей в месяц, т.е. годовой доход равен 1 440 000 руб.

Стоимость квартиры6 000 000

Это вроде небольшой московской однушки.

Её аренда — 30 000 рублей в месяц, или 360 000 рублей в год.

Сумма ипотечного кредита равна рыночной цене квартиры 6 000 000
по ставке 8% (в среднем по рынку) на 15 лет.

Дополнительно надо учесть:

  • налог на имущество физлиц 0,1% от кадастровой (рыночной) стоимости (арендатор его не платит)
  • налоговый вычет, который получает покупатель.

Также учтем, что величина вычета не может быть больше 2 млн.рублей на сумму кредита и 3 млн. рублей на проценты.

Кроме того, в каждый конкретный год, вычет не может быть больше уплаченного семьей налога (НДФЛ), ставка которого 13%.

С учетом этих условий получается

  • 892 800 рублей — годовой доход семьи за минусом аренды
  • 745 932 рублей — годовой доход семьи за минусом платежей по ипотеке в первые четыре года из 15-ти (пока не выбран полностью вычет), и
  • 558 732 рублей в год, когда дополнительного дохода от вычета уже нет.

С точки зрения расходов на жилье – аренда выгоднее:

на 146 868 руб/год, в первые 4 года и
на 334 068 руб/год оставшиеся 11 лет.

Глядя на итоговые цифры проще выбирать

Давайте посчитаем, сколько накопит арендатор, если будет эту самую положительную разницу инвестировать, например, под гарантированную ставку 7% (средняя доходность по ОФЗ).

Получается, что в нашем примере за первые 4 года, вполне возможно накопить капитал почти в 700 000 руб, который может стать первоначальным взносом и уменьшить сумму кредита.

Плюс, если ставки по ипотеке и дальше будут снижаться, то возможно получится купить квартиру на ещё более щадящих условиях.

Можно посчитать, какой капитал может создать арендатор за 10 лет инвестирования этой разницы. Здесь получаются суммы уже гораздо интереснее благодаря сложным процентам — капитал, о котором большинство даже не догадывается.

Как считали

Формулы – в табличке excel, которую можно скачать для самостоятельных расчетов, в конце статьи.

С помощью метода денежных потоков рассчитаем финансовый результат в случае аренды квартиры, и вариант, когда такая же квартира приобретается в собственность с использованием ипотечного кредита. Затем сравним эти результаты между собой.

Будем считать наиболее предпочтительным вариантом тот, который соответствует большей величине денежного потока семьи.

Сначала определимся с исходными данными

  • Годовой доход семьи I = 1 440 000 руб.
  • Рыночная стоимость квартиры Р = 6 000 000 руб.
  • Ставка налога НДФЛ Тп = 13%
  • Ставка налога на имущество физлиц Ти = 0,1%
  • Годовая ставка ипотечного кредита r = 8%
  • Срок кредита n = 15 лет
  • Годовая арендная плата S = 360 000 руб.

РАСЧЕТ АРЕНДЫ

Формула определения денежного потока арендатора квартиры (Sa):

Sa = I x (1 – Tп) – S
1 440 000 х 0,87 – 360 000 = 892 800 руб/год – доход за минусом аренды.

В данном случае арендатор избегает налога на недвижимость (Ти = 0,1%) и, конечно, расходов по кредиту.

РАСЧЕТ ИПОТЕКИ

Теперь рассчитаем величину денежного потока для варианта покупки в кредит:

Предварительно найдем величину аннуитетных выплат.

Это можно легко сделать с помощью ипотечного калькулятора, например, на banki.ru, или на сайтах банков.

По нашим исходным данным сумма ежемесячного платежа R = 57 339 руб, что в годовом выражении составит Rг = 688 068 руб.

Scr = I x (1 – Tп) – Rг – P x Tи + I x 0,13

Последний элемент в формуле (I x 0,13) – это сумма налогового вычета в год, которую получает покупатель.

При этом необходимо учитывать следующие условия:

  1. Вычет при покупке недвижимости предоставляется только один раз.
  2. Сумма вычета в год не может превышать суммы уплаченного в этом же году налога НДФЛ
  3. Общая сумма вычета предоставляется на величину стоимости недвижимости, но не более 2 млн. руб, и на величину процентов не более 3 млн. руб.

В связи с этим общая сумма вычета будет равна 650 000 (5 млн.руб х 0,13)

Таким образом, исходя из суммы уплаченного ежегодно НДФЛ, вычет полностью будет использован в течение:

650 000 / 187 200 = 3,5 года.
В последующем этот источник поступлений из формулы исключается.

Денежный поток при использовании ипотечного кредита

  • 745 932руб. — в первые 4 года Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000 + 187 200
  • 558 732руб. — в оставшиеся 11 лет Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000

В нашем варианте получается, арендовать выгоднее.

А положительную разницу можно инвестировать и создать капитал, который потом использовать для покупки недвижимости.

Все эти расчеты вы можете сделать самостоятельно под свою индивидуальную ситуацию. Скачайте табличку и ознакомьтесь с видеоинструкцией.

Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее и как рассчитать?

Что лучше, арендовать квартиру и копить на покупку собственной или взять ипотеку?

Простой вопрос, ответить на который непросто, так как
в каждой конкретной ситуации всегда есть определенные нюансы.

С одной стороны, недвижимость со временем вроде как должна расти, что говорит в пользу покупки сейчас. Однако, это не факт.

В последние три года цены на рынке недвижимости практически не менялись. Только в прошлом году наблюдался небольшой всплеск, вызванный снижением ипотечных ставок.

Но если ставки и дальше продолжат снижаться, может быть стоит подождать, и заодно накопить денег на первый взнос?

Отложим предположения и используем математику

Сравним годовой денежный поток семьи при аренде и при ипотеке.

В расчетах будем учитывать:

  • годовой доход семьи до уплаты НДФЛ
  • cтоимость аренды
  • платежи по ипотеке
  • налоги и налоговые вычеты

Возьмем для примера семью с доходом 120 000 рублей в месяц, т.е. годовой доход равен 1 440 000 руб.

Стоимость квартиры6 000 000

Это вроде небольшой московской однушки.

Её аренда — 30 000 рублей в месяц, или 360 000 рублей в год.

Сумма ипотечного кредита равна рыночной цене квартиры 6 000 000
по ставке 8% (в среднем по рынку) на 15 лет.

Читать еще:  Куда идти прописываться после покупки квартиры?

Дополнительно надо учесть:

  • налог на имущество физлиц 0,1% от кадастровой (рыночной) стоимости (арендатор его не платит)
  • налоговый вычет, который получает покупатель.

Также учтем, что величина вычета не может быть больше 2 млн.рублей на сумму кредита и 3 млн. рублей на проценты.

Кроме того, в каждый конкретный год, вычет не может быть больше уплаченного семьей налога (НДФЛ), ставка которого 13%.

С учетом этих условий получается

  • 892 800 рублей — годовой доход семьи за минусом аренды
  • 745 932 рублей — годовой доход семьи за минусом платежей по ипотеке в первые четыре года из 15-ти (пока не выбран полностью вычет), и
  • 558 732 рублей в год, когда дополнительного дохода от вычета уже нет.

С точки зрения расходов на жилье – аренда выгоднее:

на 146 868 руб/год, в первые 4 года и
на 334 068 руб/год оставшиеся 11 лет.

Глядя на итоговые цифры проще выбирать

Давайте посчитаем, сколько накопит арендатор, если будет эту самую положительную разницу инвестировать, например, под гарантированную ставку 7% (средняя доходность по ОФЗ).

Получается, что в нашем примере за первые 4 года, вполне возможно накопить капитал почти в 700 000 руб, который может стать первоначальным взносом и уменьшить сумму кредита.

Плюс, если ставки по ипотеке и дальше будут снижаться, то возможно получится купить квартиру на ещё более щадящих условиях.

Можно посчитать, какой капитал может создать арендатор за 10 лет инвестирования этой разницы. Здесь получаются суммы уже гораздо интереснее благодаря сложным процентам — капитал, о котором большинство даже не догадывается.

Как считали

Формулы – в табличке excel, которую можно скачать для самостоятельных расчетов, в конце статьи.

С помощью метода денежных потоков рассчитаем финансовый результат в случае аренды квартиры, и вариант, когда такая же квартира приобретается в собственность с использованием ипотечного кредита. Затем сравним эти результаты между собой.

Будем считать наиболее предпочтительным вариантом тот, который соответствует большей величине денежного потока семьи.

Сначала определимся с исходными данными

  • Годовой доход семьи I = 1 440 000 руб.
  • Рыночная стоимость квартиры Р = 6 000 000 руб.
  • Ставка налога НДФЛ Тп = 13%
  • Ставка налога на имущество физлиц Ти = 0,1%
  • Годовая ставка ипотечного кредита r = 8%
  • Срок кредита n = 15 лет
  • Годовая арендная плата S = 360 000 руб.

РАСЧЕТ АРЕНДЫ

Формула определения денежного потока арендатора квартиры (Sa):

Sa = I x (1 – Tп) – S
1 440 000 х 0,87 – 360 000 = 892 800 руб/год – доход за минусом аренды.

В данном случае арендатор избегает налога на недвижимость (Ти = 0,1%) и, конечно, расходов по кредиту.

РАСЧЕТ ИПОТЕКИ

Теперь рассчитаем величину денежного потока для варианта покупки в кредит:

Предварительно найдем величину аннуитетных выплат.

Это можно легко сделать с помощью ипотечного калькулятора, например, на banki.ru, или на сайтах банков.

По нашим исходным данным сумма ежемесячного платежа R = 57 339 руб, что в годовом выражении составит Rг = 688 068 руб.

Scr = I x (1 – Tп) – Rг – P x Tи + I x 0,13

Последний элемент в формуле (I x 0,13) – это сумма налогового вычета в год, которую получает покупатель.

При этом необходимо учитывать следующие условия:

  1. Вычет при покупке недвижимости предоставляется только один раз.
  2. Сумма вычета в год не может превышать суммы уплаченного в этом же году налога НДФЛ
  3. Общая сумма вычета предоставляется на величину стоимости недвижимости, но не более 2 млн. руб, и на величину процентов не более 3 млн. руб.

В связи с этим общая сумма вычета будет равна 650 000 (5 млн.руб х 0,13)

Таким образом, исходя из суммы уплаченного ежегодно НДФЛ, вычет полностью будет использован в течение:

650 000 / 187 200 = 3,5 года.
В последующем этот источник поступлений из формулы исключается.

Денежный поток при использовании ипотечного кредита

  • 745 932руб. — в первые 4 года Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000 + 187 200
  • 558 732руб. — в оставшиеся 11 лет Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000

В нашем варианте получается, арендовать выгоднее.

А положительную разницу можно инвестировать и создать капитал, который потом использовать для покупки недвижимости.

Все эти расчеты вы можете сделать самостоятельно под свою индивидуальную ситуацию. Скачайте табличку и ознакомьтесь с видеоинструкцией.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Как расчитать доходность на жилье, гараж, дачу и тп

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

  • Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
  • Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
  • Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:
  • налоги на доход (если платите);
  • налоги на имущество;
  • коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
  • средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).

В нашем примере пусть будет так: коммуналка кроме счетчиков 35 тысяч за год + налог на имущество 1000 руб + амортизация на 8000 руб в год = 44000 руб. Представим, что НДФЛ пока не платим, но уже начинаем переживать и брать только наличку, потому что при переводах на карты можно спалиться, а государство начинает активно заниматься этим вопросом.

  • Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
  • Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%.
Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн. Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

Читать еще:  Какие документы должны выдать при покупке квартиры?

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно . Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

Считайте и пробуйте!

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Халва6% кэшбэк у партнеров (Пятерочка, Metro, Перекресток, Карусель, Юлмарт, МВидео, Бургер Кинг, Татнефть, Лукойл и т.д, более 140 тысяч магазинов) и 2% на все траты при оплате собственными средствами через Samsung / Google / Apple Pay. По карте 7% на остаток. Для получения таких условий достаточно делать 5 покупок на общую сумму 10 тыс. руб. в расчетный период. Карта абсолютно бесплатная.

«Польза» от Home Credit Bank — 3% кэшбэк на АЗС, путешествия, кафе и рестораны и 1% на все траты (в том числе мобильная связь, коммуналка и тп). По карте 7% на остаток, если тратить от 5000 руб. в отчетный период. Карта бесплатная, если тратить от 5000 рублей в месяц или хранить не менее 10 тыс. руб.

Тинькофф Black — 5% по трем повышенным категориям, которые можно выбирать каждый квартал. Попадаются очень удачные. Карта стоит 99 руб в месяц либо бесплатно, если на остатке от 30 тыс. руб или есть вклад на 50 тыс. руб.

Съемное жилье продолжает дорожать

Относительная экономическая стабильность и высокий спрос на аренду жилья способствуют постепенному увеличению ее стоимости. За минувший месяц съем однокомнатных квартир в крупных городах России подорожал в среднем на 1%. Перспективы глобального снижения ставок нет: арендаторы могут рассчитывать лишь на небольшой сезонный дисконт в конце года.

За последний месяц средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в России выросла на 0,3%, до 16,1 тыс. руб. в месяц, свидетельствуют расчеты аналитиков «Авито Недвижимости». Аналогичное подорожание для двухкомнатного жилья составило 2,9%, до 26,3 тыс. руб. в месяц, трехкомнатного — 3,5%, до 51,3 тыс. руб. Похожие расчеты приводят в ЦИАН: в 15 крупнейших городах России, по данным аналитиков, средние ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в ноябре оказались на 1% выше аналогичных показателей октября.

Впрочем, в зависимости от города динамика цен оказалась достаточно разнонаправленной. Так, согласно данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сразу в трех городах снизилась на 3% за последний месяц: в Екатеринбурге показатель опустился до 23,2 тыс. руб. в месяц, в Казани — до 17,1 тыс. руб., в Новосибирске — до 19 тыс. руб. Лидером по росту цен стал Нижний Новгород, где однокомнатные квартиры в ноябре подорожали сразу на 6% и сдаются в среднем за 18 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге динамика составила 5%, показатель увеличился до 30,5 тыс. руб. в месяц.

За месяц эти показатели выросли на 1% и 4%, соответственно. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков объясняет, что постепенный тренд на увеличение стоимости арендного жилья в столице сформировался еще несколько месяцев назад и пока сохраняется. Цены, по мнению эксперта, подстегивает спрос: он увеличивается из-за роста бюджетов покупки собственной недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Этот же фактор аналитики «Авито Недвижимости» называют основным драйвером продолжающегося увеличения средней стоимости аренды жилья и по всей стране.

Относительно аналогичного периода прошлого года заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге — на 10,8%, Казани — на 17,8%, Омске — на 8,9%.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет снижение стоимости аренды жилья в условиях относительной стабильности в экономике маловероятным. При этом эксперт не ждет и их существенного роста. «Значимого роста цен на первичном рынке после перехода на эскроу не произошло, влияние этого инфоповода на поведение участников рынка сходит на нет»,— замечает господин Попов. Хотя в «Авито Недвижимости» предполагают, что к концу года речь может пойти о небольшом сезонном снижении цен на аренду жилья.

Средняя стоимость аренды жилья в Москве и крупных городах России

Город Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Динамика стоимости аренды однокомнатной квартиры Динамика стоимости аренды двухкомнатной квартиры
ноябрь 2018 года октябрь 2019 года ноябрь 2019 года ноябрь 2018 года октябрь 2019 года ноябрь 2019 года в ноябре 2019 года относительно октября в ноябре 2019 года относительно октября
Москва 35,6 37 37,5 48,9 51,2 53 1% 4%
Санкт-Петербург 28,9 29 30,5 42,5 46,6 46,5 5% 0%
Екатеринбург 20,9 23,9 23,2 28,4 35,8 35 –3% –2%
Воронеж 14,8 19,3 20,2 17,2 27,8 26,6 5% –4%
Краснодар 17,6 18,4 19,4 22,5 27,7 29,7 5% 7%
Новосибирск 17,7 19,5 19 27 25,7 26 –3% 1%
Пермь 16,3 18,1 18,5 20,6 23,7 25,4 2% 7%
Нижний Новгород 16,5 17 18 21,5 25,6 27,4 6% 7%
Казань 17,1 17,6 17,1 24 25 23 –3% –8%
Красноярск 17,9 15,5 16 26 21,3 22 3% 3%
Самара 16,1 15,6 15,8 19,9 18,6 19,6 1% 5%
Уфа 15,7 14,4 14,9 20,9 19,5 20,4 3% 5%
Волгоград 13,7 14,2 14 20,2 19,2 18,7 –1% –3%
Омск 12,5 14 13,7 17,2 18,3 17,7 –2% –3%
Челябинск 12,4 13,3 13,4 16,9 19,5 19,2 1% –2%
Город Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Динамика стоимости аренды однокомнатной квартиры Динамика стоимости аренды двухкомнатной квартиры
ноябрь 2018 года октябрь 2019 года ноябрь 2019 года ноябрь 2018 года октябрь 2019 года ноябрь 2019 года в ноябре 2019 года относительно октября в ноябре 2019 года относительно октября
Москва 35,6 37 37,5 48,9 51,2 53 1% 4%
Санкт-Петербург 28,9 29 30,5 42,5 46,6 46,5 5% 0%
Екатеринбург 20,9 23,9 23,2 28,4 35,8 35 –3% –2%
Воронеж 14,8 19,3 20,2 17,2 27,8 26,6 5% –4%
Краснодар 17,6 18,4 19,4 22,5 27,7 29,7 5% 7%
Новосибирск 17,7 19,5 19 27 25,7 26 –3% 1%
Пермь 16,3 18,1 18,5 20,6 23,7 25,4 2% 7%
Нижний Новгород 16,5 17 18 21,5 25,6 27,4 6% 7%
Казань 17,1 17,6 17,1 24 25 23 –3% –8%
Красноярск 17,9 15,5 16 26 21,3 22 3% 3%
Самара 16,1 15,6 15,8 19,9 18,6 19,6 1% 5%
Уфа 15,7 14,4 14,9 20,9 19,5 20,4 3% 5%
Волгоград 13,7 14,2 14 20,2 19,2 18,7 –1% –3%
Омск 12,5 14 13,7 17,2 18,3 17,7 –2% –3%
Челябинск 12,4 13,3 13,4 16,9 19,5 19,2 1% –2%

kommersant.ru

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Методы оценки стоимости аренды

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector