Как продать невыделенную долю в квартире?

Как продать невыделенную долю в квартире?

Продажа невыделенной доли в квартире

В процессе продажи невыделенной доли квартиры крайне важно соблюдать предписания законодательных актов — Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Разобраться в них и более подробно изучить особенности отчуждения части общей жилплощади поможет изложенная ниже информация.

Право общей собственности на квартиру

Понятие общей собственности прописано в ст. 244 Гражданского кодекса РФ — согласно законодательным положениям, права сразу нескольких лиц в отношении одного имущественного объекта влекут за собой образование общей формы собственности.

Хозяин доли вправе полноценно распоряжаться ею — продавать, дарить, завещать и т.п. В то время как участники общей совместной собственности на законных основаниях самостоятельно этого сделать не могут (подобные действия должны производиться сообща — по соглашению).

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Участнику общей совместной собственности для заключения сделки по отчуждению своей невыделенной доли подойдут 2 варианта действий:

  • продать целую квартиру по соглашению с совладельцами, а после разделить с ними вырученные средства (пропорционально размеру теоретически принадлежащим всем частям);
  • произвести раздел объекта недвижимости, а затем продать свою долю самостоятельно (без одобрения совладельцами).

Если в течение месяца на сделку они не выйдут, правообладатель доли сможет беспрепятственно продать ее любому другому человеку.

Выделение доли

Раздел совместного имущества в случае с неделимым объектом недвижимости (которым и является квартира) осуществляется на основании согласия всех собственников или через суд.

По соглашению

Единого мнения по поводу раздела общей квартиры должны достичь все ее совладельцы. Без этого заявление о регистрации изменения права собственности Росреестр не примет и жилплощадь так и останется совместной.

Размер долей, на которые вправе рассчитывать каждый сособственник, прописываются:

  • в завещании;
  • договоре дарения или приватизации;
  • в действующих законодательных актах (касательно наследования по закону, совместно нажитого имущества и др.).

Выделение доли из общего имущества по соглашению владельцев производится следующим образом:

  1. Стороны разрабатывают проект соглашения о разделе квартиры, где указывается размер долей и их распределение между сособственниками.
  2. Договор излагается письменно в количестве экземпляров равному числу хозяев квартиры, плюс один экземпляр для нотариуса.
  3. Подписание соглашения происходит у нотариуса, который удостоверяет это юридически значимое действие и вносит соответствующую запись в Единую информационную систему нотариата.
  4. Совладелец, желающий зарегистрировать право собственности на принадлежащую себе долю, заявляет об этом в Росреестр (по месту нахождения жилплощади).
  5. Сотрудник органа госрегистрации забирает документы на оформление части недвижимости и через 7 дней возвращает их заявителю.

Для подтверждения своих прав на долю квартиры собственнику необходима выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.

Через суд

Судья примет решение о принудительном разделе на основании положений законодательных актов и известных ему обстоятельств дела:

  • если делится совместно нажитая жилплощадь, супругам достанется по 1/2;
  • при распределении приватизированной квартиры жильцы, отмеченные в договоре приватизации, получат равные доли;
  • наследники (если иное не указано в завещании) также вправе рассчитывать на равные части наследственной жилплощади (в порядке трансмиссии и по праву представления поровну делится доля умершего преемника);
  • наличие существенных вкладов в усовершенствование общего имущества может повлиять на размер долей.

Чтобы получить необходимое решение суда, заинтересованному лицу нужно:

  1. Составить иск о разделе общей квартиры.
  2. Собрать документы, подтверждающие исковые требования.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Явиться в назначенный день на заседание суда (или заблаговременно направить в суд ходатайство о рассмотрении вопроса в свое отсутствие).
  5. Получить копию судебного акта по итогам разбирательства.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия. До этого его может обжаловать заинтересованная сторона в порядке апелляции.

Продажа

После того, как инициатор сделки решит вопрос о выделении доли квартиры в натуре (или договорится с остальными сособственниками о продаже целой квартиры) он может приступить к составлению договора купли-продажи.

К процессу необходимо подключить покупателя и совладельцев совместной жилплощади (если доля так и не была выделена). Но лучше будет доверить эту задачу юридическим специалистам, предварительно обсудив детали со всеми сторонами сделки.

В договоре указывается:

  1. ФИО, паспортные данные, место жительства участников сделки.
  2. Местоположение квартиры, ее технические характеристики.
  3. Размер продаваемой доли.
  4. Обстоятельство, ставшее основанием для возникновения прав на недвижимость.
  5. Реквизиты документа, подтверждающего правомочия продавца.
  6. Цена сделки.
  7. Данные о наличии обременений жилплощади.
  8. Другая информация, имеющая значение при заключении договора.

Скачать образец договора купли продажи доли квартиры

Сделка совершается в присутствии продавца(ов) и покупателя, и обязательно заверяется у нотариуса. Если одна из сторон — недееспособное или несовершеннолетнее лицо, его интересы представляет законный представитель — опекун, попечитель или родитель.

После того, как юридическая сила документа будет скреплена подписями сторон и нотариально печатью, покупатель с продавцом могут приступать к следующему этапу сделки — ее государственной регистрации.

Уведомление о продаже

Как отмечалось выше, возмездное отчуждение (продажа) доли общей жилплощади совершается только после предварительного уведомления владельцев остальных долей.

Согласно ст. 250 ГК РФ им дается месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести выставленную на продажу часть недвижимости. При этом они должны будут принять условия, выдвинутые продавцом.

Их несогласие с назначенной ценой или особенностями расчета будет равноценно отказу, и по истечении 30 дней инициатор сделки обретет полную свободу в выборе покупателя.

В предложении о выкупе продавец обязан указать реальную цену за долю квартиры. Фиктивное завышение стоимости может быть расценено как нарушение преимущественного права покупки, что в свою очередь влечет перевод прав и обязанностей покупателя на заинтересованного совладельца (вопрос разрешается в судебном порядке).

Особенности сделки с невыделенной долей

Если сособственники приняли решение не регистрировать раздел жилплощади, а продать ее целиком, сделка заключается в описанном выше порядке, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать в полном составе.

При желании можно заменить личную явку к месту совершения сделки письменным согласием отсутствующих правообладателей недвижимости. Подпись под ним удостоверяется у нотариуса, а сама бумага направляется ответственному лицу надежным способом (заказным письмом, с помощью курьера или др.).

Необходимые документы

В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности участников сделки.
  2. Доверенности на представителей.
  3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
  4. Постановление органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
  5. Решение суда о лишении или ограничении стороны сделки в дееспособности.
  6. Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
  7. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
  8. Технический паспорт жилплощади.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.
  10. Соглашение либо решение суда о разделе недвижимости.

Полный перечень необходимых бумаг следует уточнять у компетентного в таких вопросах специалиста.

Порядок оплаты

Расчет по договору стороны вправе совершать по своему усмотрению. Это может быть любой момент до, после подписания бумаг либо уже по окончании регистрации права собственности нового владельца.

Рекомендуется при этом выбрать вариант с участием третьих лиц или воспользоваться посредничеством банка. Наиболее распространенными способами являются:

  1. Использование банковской ячейки.
  2. Открытие депозитарного счета.
  3. Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.

Принцип первых двух вариантов заключается в следующем:

  1. Покупатель в присутствии продавца вносит денежные средства на депозитарный счет или помещает в арендованную для этих целей ячейку банка.
  2. Заказчик услуги заключает с финансово-кредитным учреждением договор в котором указывает переданную сумму, ее получателя, условия выдачи и основания для возврата покупателю.*
  3. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает плату за долю в квартире (если срок хранения вклада истек, а условия выдачи так и не были исполнены, средства попадают обратно к вкладчику).

Эскроу агент или нотариус способствуют большей безопасности и слаженности в осуществлении процедуры оплаты. Они становятся посредниками, наблюдающими за совершением сделки и контролирующими исполнение обязательств ее сторонами.

Функции эскроу-агента выполняет банк либо нотариус.

Регистрация доли недвижимости

После заключения договора и осуществления оплаты остается завершающий этап сделки — регистрация перехода права собственности на приобретенную долю недвижимости.

Для этого продавцу и покупателю необходимо:

  1. Явиться в отделение Росреестра, ответственное за осуществление государственной регистрации по месту расположения квартиры.
  2. Подать заявление о переоформлении доли недвижимости на покупателя.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Передать для регистрации договор купли-продажи доли и выписку из ЕГРН.
  5. Через неделю прийти за документами и при необходимости заказать справку об изменении записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Конкретного лимита на время подачи заявления об оформлении доли с момента подписания договора нет. Но рекомендуется с регистрацией не затягивать во избежание дополнительных хлопот в дальнейшем.

Расходы

Примерные затраты при продаже доли квартиры заключены в таблицу:

Удостоверение соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5 % от оценочной стоимости доли.

Подача иска о разделе в суд — процент от стоимости доли квартиры и фиксированная ставка (в соответствии со ст. 333.19 НК РФ).

Регистрация доли в Росреестре — 2000 руб.

Заверение договора купли-продажи у нотариуса — в зависимости от стоимости договора: до 1 млн. — 0,5 % и 1500 руб, 1–10 млн. — 0,3 % и 5000 руб., выше 10 млн. — 0,15 % и 32000 руб.

Регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация прав нового владельца — 2000 руб.

Оформление доверенностей — 200 руб.

Удостоверение подписи на заявлении, согласии на продажу и т. п. — 100 руб.

Принятие денежных средств нотариусом на депонирование — 0,5 % от переданной суммы.

В таблице указаны только расходы на оплату госпошлины. Помимо нее с заявителя взимается плата за нотариальные услуги правового и технического характера (их стоимость для каждого субъекта РФ устанавливается отдельно).

Затраты на оформление и совершение сделки по умолчанию берет на себя заявитель, но в случае с заключением договора купли-продажи они могут быть поделены поровну или возложены на только продавца либо покупателя.

Примеры

Суд просьбу истицы удовлетворил и вынес решение о разделе общей недвижимости между ней и бывшим мужем поровну. После этого она продала свою долю постороннему покупателю (сособственник на выдвинутых ею условиях приобретать часть квартиры не захотел).

Как продать невыделенную долю квартиры? Сделки по продаже долей в общей собственности принято считать проблемными виду риска столкновения интересов совладельцев. А в случае с неделимым объектом недвижимости (которым является квартира) процесс может усугубиться походом по различным инстанциям и необходимостью осуществления сложной многоэтапной процедуры оформления.

Избавить от лишних хлопот и уберечь вас от опрометчивых действий способны наши юристы. Вы можете обратиться к ним за помощью бесплатно, через форму обратной связи или позвонив по указанному номеру телефона.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа невыделенной доли в квартире

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов. Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире. Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Читать еще:  Какая комиссия риэлторов при продаже квартиры?

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

  • Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как общая площадь — метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли. Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник. Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

  • Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них. Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

  • преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
  • возможность выделения доли;
  • продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.

Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

Этап Описание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной доли Если есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли

(действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)

Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников.

Далее, события развиваются следующим образом:

• Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка.
• Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом.
• Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.

Поиск покупателя Если никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком.

Выставив долю на продажу, собственник может:

• обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору;
• подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН);
• воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.

Оформление сделки Участники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить:

• к какому нотариусу обращаться;
• кому оплачивать его услуги;
• как производить расчет;
• составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.

Составление договора купли-продажи, заверка у нотариуса Обсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов.
Нотариус проверяет:

• дееспособность продавца и покупателя;
• соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников);
• не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка;
• юридическую чистоту квартиры;
• платежеспособность сторон;
• предъявленные докумены;
• соответствие договора истинным намерениям и т.д.

Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.

Регистрационные действия Завершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра».

Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно.

Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

Необходимые документы

Оформление сделки потребует от ее участников сбора документов. За правильностью комплекта с документацией следит нотариус. Поэтому нужно отнестись к процессу со всей ответственностью.

Что входит в пакет с документами:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • документ о регистрации права собственности на долю – до 2016 года выдавали свидетельства, сейчас выдают выписки из ЕГРН;
  • документы о праве получения доли (не комнаты);
  • технический план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости;
  • выписка из Единого информационно-расчетного центра или УК – об отсутствии долгов по квартплате;
  • почтовые письма, телеграммы с уведомлением о вручении предложений адресатам (либо – их нотариальные отказы);
  • по ситуации – разрешение от ООП или согласие второго супруга.

Также могут понадобиться и другие документы. Часть из них запрашивает сам нотариус, часть – предъявляют участники сделки.

Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

  • ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
  • указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
  • сведения о получении права собственности – продавцу;
  • цена доли – цифрой и прописью;
  • данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
  • права и обязанности сторон сделки;
  • каков порядок расчетов;
  • дополнительная информация;
  • подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

  1. Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
  2. Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
  3. Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить 1/2 не выделенной доли дома и участок. Сособственника второй половины найти не могут (там намного меньшая часть дома и участка). С какими проблемами мы можем столкнуться в дальнейшем, чем опасна такая сделка (точнее насколько я поняла будет договор дарения)? Заранее благодарна. С уважением, Ольга

06 Марта 2014 10:45

Ответы юристов ( 6 )

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если вы планируете подарить долю, то вообще никаких контактов осуществлять с собственником другой доли Вам не нужно. Просто оформляйте дарение без каких-либо бумаг со стороны второго собственника.

Если же Вы планируете продажу, то необходимо получить отказ второго собственника от права преимущественной покупки доли.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Есть реальная проблема в том, что какую именно долю вы приобретаете.

То есть, если нет реального раздела, то доля эта сугубо абстрактная. Принципиальных проблем нет. Договор дарения и делается в таких случаях, чтобы избежать необходимости формального уведомления совладельцев и т.д. Но и в случае оспаривания данной сделки в судебном порядке по любым мотивам, вы теряете все. Сделка формально безвозмездная.

Так что если вы все же решитесь на эту сделку, то кроме договора дарения возьмите с «продавца» конкретную расписку, что он получил деньги именно за «такую-то там долю такого-то дома на таком-то участке по адресу. »и что домик передан по договору дарения. Это ваша гарантия, что у вас через суд потом домик не «отожмут».

Здравствуйте! При дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественного права покупки не нужно, поэтому в плане оспаривания сделки проблем не будет.

После регистрации перехода права собственности дом и земельный участок будут находится в общей долевой собственности и владние, пользование, распоряжение будет осуществляться по соглашению, а при отсутствии такого соглашения достигаться в суде.

В последствии Вы сможете обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре при наличии технической возможности, а именно отдельного входа со своего земельного участка, стены между жилыми помещениями и переоформить в дальнейшем отдельные кадастровые паспорта на дом и землю. Точнее вашу долю, но это будет уже отдельный объект недвижимости, т. е. пол дома.

В остальном никаких рисков нет.

Полностью согласен с коллегами. В плане притворности сделки, т. е. если она прикрывает договор купли-продажи, то ее может оспорить в суде второй собственник.

Но, сделать это будет возможно лишь в том случае, если он докажет, что при сделке фигурировали денежные средства.

Надеюсь ответчики этот факт признавать не станут.

  • 7,2 рейтинг
  • 7764 отзыва эксперт

Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст.249 ГК РФ Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК РФ 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, владение, пользование и распоряжение таким имуществом производится по согласованию со вторым собственником.

Действуют нормы о преимущественной покупке доли вторым участником. Если его не уведомили о продаже, то он в течение 3х мес может оспорить такую продажу.

Также проблемы могут возникнуть в случае если какая-то поломка произойдет на другой половине дома и у вас не будет доступа к нему.

Чтобы узнать собственника имущества достаточно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРП.

Можно ли продать долю в квартире

Многие сегодня интересуются, можно ли продать долю или часть доли в квартире. Оба варианта вполне осуществимы, правда, это связано с немалыми хлопотами.

В целом сейчас наблюдается тенденция повышения спроса на доли в квартире. Для того, кто не может позволить себе приобрести квартиру сразу или комнату в коммуналке, выкупить хотя бы долю жилья и стать владельцем столь желанных метров – единственный выход.
Следует различать выделенные и невыделенные доли в квартире. И владельцы последних часто интересуются, можно ли продать невыделенную долю в квартире? Оказывается – да, можно, но следует знать, что стоимость выделенных долей всегда выше, следовательно, их можно проще и выгоднее продать.

Самым выгодным и простым способом продажи квартиры в долевой собственности является продажа ее целиком. Для того чтобы это можно было осуществить, нужно, чтобы все совладельцы квартиры пришли к договоренности, совместно продали квартиру, а вырученные средства поделили бы в зависимости от размеров своих долей.

Основное правило продажи долей в квартире

Для участников долевой собственности важен не только вопрос о том, можно ли продать долю или часть доли в квартире, но и знание законодательства в этой сфере. Если на продажу квартиры целиком все дольщики не соглашаются, то можно приступать к реализации ее отдельной доли с соблюдением всех существующих правил.

Можно ли продать часть доли в квартире, не уведомляя при этом других собственников? Любой юрист ответит на такой вопрос отрицательно. Ведь существует 250-я статья Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, прежде чем выставлять квартиру на продажу официально, следует предложить выкупить свою долю другим собственником квартиры.

Предпочтительно сделать это в письменной форме, чтобы потом ни у кого из дольщиков не было претензий и вопросов. Для этого можно разослать им письменное уведомление заказным письмом о том, что один из собственников планирует продать свою долю постороннему лицу и поинтересоваться, не хочет ли дольщик выкупить ее себе.

В уведомлении должна быть указана стоимость сделки и другие условия, на которых доля продается. Как правило, на раздумье остальным собственникам дается месяц. Если по истечении этого промежутка времени никто из них так и не изъявит желания выкупить долю квартиры, ее можно предложить любому постороннему лицу.

Чтобы наверняка обезопасить себя от претензий со стороны дольщиков в дальнейшем, продавец может попросить их оформить отказ от доли письменно.

В случае, если совладелец долевой квартиры не будет вовремя уведомлен о продаже одной доли, он впоследствии в течение трех месяцев после завершения сделки может подать заявление в суд и потребовать перевода прав покупателя на себя.

Можно ли продать выделенную или невыделенную долю в квартире, не дожидаясь окончания 30-дневного срока со дня отправки уведомления? Можно, если другие собственники заранее оформят нотариальный отказ от покупки доли квартиры.

О каких «подводных камнях» при продаже доли квартиры следует знать?

  1. Покупатель, который хочет продать свою долю жилья, должен знать, что он не имеет права предлагать свои квадратные метры другим собственникам по завышенной цене. И в то же время он не может, после того, как собственники откажутся от сделки, предлагать свою долю сторонним покупателям по цене ниже, чем та, которую он указывал в письменном уведомлении собственникам.
  2. Если по какой-то причине установить местонахождение других собственников и получить их письменный отказ не получается (например, собственники находятся в местах лишения свободы, или проживают по другому адресу, а то и вовсе специально уклоняются от получения уведомления), продавец должен обезопасить себя. Для этого у него на руках должны быть документы, подтверждающие, что он отправлял заказное письмо по месту проживания собственников. Дополнительно можно попросить справку в паспортном столе, в которой будет указано, проживает ли собственник одной из долей по известному продавцу адресу.
  3. Также в такой ситуации можно прибегнуть к помощи нотариуса. Для этого продавец обращается в нотариальную контору, с адреса которой и производится отправка письма-извещения, как на домашний адрес собственников, так и по месту их работы. О том, что извещение доставлено, в нотариальную контору приходит специальный квиток, на котором указана дата его получения адресатом, от которой и следует отсчитывать положенные 30 дней. В дальнейшем, в случае, если собственник проигнорирует послание, копию этого письма и квиток о его доставке можно будет предъявить в регистрационную службу.
  4. Довольно часто у юристов спрашивают, можно ли продать невыделенную долю в квартире одному конкретному собственнику, не уведомляя при этом остальных. Да, можно, так как в этом случае речь о преимущественной покупке не идет, о ней говорят лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу.

Типичные случаи продажи долей в квартире

По какой причине чаще всего люди решаются на продажу своей доли?

  • Срочно нужны деньги. Средства могут понадобиться, например, на покупку другого жилья, на приобретение автомобиля, на лечение или на другие нужды.
  • Хочется насолить другим собственникам. Зная, что они не располагают нужной суммой, продавец после их отказа продает свою долю чужим людям. Такое часто происходит при разводе, при разделе наследства или, к примеру, при разъезде родителей и детей из одной квартиры.

Если же посмотреть на эту ситуацию с точки зрения покупателя, то тут следует учесть то, для какой цели, собственно, это доля приобретается. Если для того, чтобы получить регистрацию (хотя в некоторых случаях и с этим могут возникнуть проблемы) или затем ее выгоднее перепродать – это одно, а вот если покупатель собирается жить на причитающейся ему жилплощади – это другое.

Во втором случае, прежде чем оформлять сделку, нелишним будет обратить внимание не только на район, в котором находится квартира, его инфраструктуру, да и на саму жилплощадь, но и по максимуму собрать сведения о будущих соседях, с которыми ее придется делить.
Можно ли продать часть доли в квартире либо всю долю с помощью договора дарения?

Договор дарения при продаже доли квартиры чаще всего оформляется в тех случаях, когда один из собственников пытается саботировать возможность ее продажи. Для этого владельцы заключают договор дарения, а фактически продают долю в квартире. Однако в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что если совладелец квартиры докажет в суде, что доля была не подарена, а продана, суд может признать сделку недействительной.

К тому же, нужно понимать, что в случае этой сделки покупатель не защищен, потому как договор дарения юридически – сделка безвозмездная. В процессе ее оформления нигде не прописывается сумма, и в случае, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, вернуть затраченные средства покупателю будет проблематично.

В целом можно выделить несколько возможных вариантов продажи доли в квартире:

  • непосредственно сделка купли-продажи;
  • договор дарения;
  • наследование;
  • договор ренты.

Выкуп долей в квартире

Довольно часто такие услуги сегодня предлагают компании или частные риелторы, главной целью которых является постепенный выкуп всех долей в квартире, и в конечном итоге получение всей квартиры в пользование. Конечно, это очень выгодно, потому что, как правило, стоимость суммы всех долей в квартире меньше, нежели чем ее рыночная стоимость целиком. С другой стороны, выкупить квартиру по долям не так уж и просто, ведь собственники долей могут быть не готовы продать свою часть.

Чаще всего услугой выкупа доли квартиры пользуются те покупатели, которым очень срочно нужны деньги на какие-то личные нужды, и у них нет времени ждать, пока подвернется хороший покупатель. В этом случае компания-посредник может предложить выкупить долю у собственника, а затем уже она сама будет решать, что с ней делать.

С чего начать продажу доли квартиры?

В первую очередь, если доля еще не выделена, желательно пройти процедуру выделения доли. Это нужно оформить нотариально. Часто бывает, что совладельцы не могут мирным путем самостоятельно разделить принадлежащую им жилплощадь, в этом случае доли в квартире выделяются через суд, и в ряде случаев это является единственным возможным решением.

Затем нужно определить ее фактическую стоимость. Для этого покупатели могут обратиться к профессиональным оценщикам, которые не только правильно определят цену на долю квартиры, но и посоветуют, какую стоимость на нее лучше выставлять. При оценке доли квартиры ими будут учтены все факторы, включая среднерыночную стоимость похожих объектов, и основные характеристики квартиры и доли в ней.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире или выделенную, не обратившись к оценщику? Можно, но при этом никто не даст гарантии, что стоимость ее не будет занижена.

Кроме этого, продать квартиру и подобрать выгодного покупателя, в случае если собственники отказались приобрести долю, также могут помочь специалисты – компании и частные лица, оказывающие подобные услуги. Благодаря их участию сделка произойдет максимально быстро, выгодно и безопасно.

Для продажи доли в квартире требуется сбор ряда документов. Среди них:

  1. Паспорт человека, который собирается продать свою долю.
  2. Документ, подтверждающий право собственника на долю в квартире. Это может быть, к примеру, договор купли-продажи, договор дарения или другой вид правоустанавливающего документа.
  3. Правильно оформленная выписка из домовой книги.
  4. Согласие супруга (при необходимости, если доля квартиры приобреталась в законном браке).
  5. Нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее преимущественное право покупки.
  6. Кадастровый или технический паспорт, который можно получить в БТИ.
  7. Письменный отказ других совладельцев от приобретения доли, выставляемой на продажу.

Как видно, продать свою долю в квартире может каждый, нужно только ответственно подойти к этому вопросу.

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире


Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Пошаговое руководство

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать. Можно заключить договор ренты. Обо всех деталях здесь.

Чем опасен период стагнации для экономики нашей страны: https://svoedelo-kak.ru/ekonomika/stagnatsiya.html.

Уведомление содольщиков

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Пошаговая инструкция и ответы на основные вопросы о банкротстве физических лиц.

Выгодоприобретатели и бенефициары – кто они?

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector