Как продать квартиру по договору уступки?

Как продать квартиру по договору уступки?

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа. После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  • Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  • Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  • Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.

    По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

    Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Договор цессии — что это такое?

    К моменту завершения строительства жилого дома обычно все квартиры уже распроданы, и купить жилье можно только в результате оформления договора цессии.

    Читать еще:  Где прописываться после покупки квартиры?

    Переуступка прав – единственный шанс купить квартиру в приглянувшейся новостройке.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

    Далее рассмотрим, что такое договор цессии и возможна ли продажа квартиры по переуступке права требования.

    Договор цессии: что это такое?

    Договор цессии – это сделка, предусматривающая передачу прав от одного кредитора долевого строительства к другому. Участники сделки – цессионарий (лицо, обретающее права) и цедент (лицо, передающее права).

    Квартиры по договорам цессии продаются инвесторами, которые приобрели их еще в начале строительства, или гражданами, у которых поменялись некоторые обстоятельства. Лицам, которые намеревались купить квартиру и уже оплатили ее, заключение цессии является единственной возможность не потерять свои деньги – если просто разорвать сделку с застройщиком и потребовать вернуть вложенные средства, то он вполне может за это оштрафовать. Кроме того, договор цессии позволяет цеденту еще и заработать, поскольку он может передавать права по рыночной стоимости жилья.

    Каков порядок заключения договора цессии?

    Договор цессии (переуступка права требования на квартиру) оформляется в соответствии с Федеральным законом № 214 (статьи 4, 17). Он должен составляться в письменном виде. Государственная регистрация является обязательной.

    В тексте договора необходимо указать номер и дату составления договора, по которому передаются права требования.

    Обязательно ли обращаться к застройщику при переуступке права требования?

    В договоре, который цедент заключал с застройщиком, должно быть указано, требуется ли согласие последнего при переуступке. Если такой пункт в договоре присутствует, то необходимо согласовать цессию с застройщиком.

    Если в договоре не указано, что требуется согласие застройщика на цессию, то получить разрешение придется лишь в том случае, если оплата была произведена не полностью. В такой ситуации долг переходит на цессионария.

    Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

    Цедент обязан цессионарию передать все документы, касающиеся договора с застройщиком. Это:

    • Договор (или предварительный договор);
    • Квитанции об оплате;
    • Дополнительные соглашения;
    • Письменное согласие на переуступку прав, заверенное нотариусом (согласно закону, если дольщик состоит в браке, муж/жена должны дать разрешение на проведение сделки (см. Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры)).

    При передаче прав оба участника цессии подписывают акт, свидетельствующий о передаче вышеуказанных документов.

    Скачать договор цессии (переуступки прав требования) квартиры. Образец

    Какой риск ждет покупателя, при передаче прав требования по предварительному договору?

    При долевых продажах строящегося жилья покупатель должен требовать составления основного договора. Оформлять предварительный договор не рекомендуется. Некоторые застройщики не хотят составлять основной договор, и используют вексельную схему.

    При составлении договора цессии по вексельной схеме получаемые права весьма сомнительны. Например, если застройщик будет признан банкротом, то у покупателя с предварительным договором останется право заключения основного договора и вексель, с которыми он не сможет никуда обратиться.

    Когда переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) считается заключенной?

    Дольщик, заключивший соглашение о долевом участии, может потребовать передачи в собственность квартиры в назначенный срок. Данный договор должен обязательно пройти государственную регистрацию – лишь после этого дольщик получает права, и впоследствии может их передавать по договору цессии.

    Если не будет зарегистрирован договор уступки, то он считается недействительным, и застройщик может отказать в передаче жилья.

    Если же квартира уже передана, то заключать договор цессии уже нет смысла, поскольку застройщик выполнил обязанности, а дольщик уже воспользовался своим правом. В результате передавать нечего. В данном случае заключается обычный договор.

    Какой налог при продаже квартиры по переуступке прав требования?

    При переуступке прав требования придется оплатить налог – согласно Налоговому кодексу РФ, его размер составляет 13% для жителей России и 30% — для иностранцев. Если уступаются права по соглашению долевого участия, то продавец обладает правом на вычет из налога размером до 1 млн рублей. (см. )

    Какие плюсы и минусы заключения договора цессии?

    Покупателям выгодно заключать договор цессии, поскольку продавцы часто продают недостроенное жилье со скидкой, которая может достигать 20%, чтобы быстрее найти покупателя.

    Но не стоит забывать и про недостатки заключения подобного договора – существует риск остаться ни с чем. Если не зарегистрировать договор цессии, или не выполнить условия договора о долевом строительстве, застройщик может отказать в передаче жилья.

    Продажа квартиры по переуступке

    Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

    Понятие переуступки

    Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек). Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними. Продавец таким образом получает возможность вернуть уплаченные застройщику деньги, покупатель – получить жилье по более доступной, по сравнению с рыночной, цене.

    Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

    Возможные сроки

    Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию. Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки. После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

    При этом последний будет находиться в некоторой неопределенности, пока не оформит право собственности (если процесс растягивается на несколько месяцев): прав требования больше не будет, а права собственности пока не будет. На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта. Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

    Как продать квартиру по переуступке: порядок действий

    Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

    • Определить цену объекта строительства.
    • Найти покупателя и подготовить документацию.
    • Уведомить застройщика о своих намерениях.
    • Оформить договор.
    • Зарегистрировать переуступку.
    • Провести окончательные расчеты с покупателем.

    Определение цены

    Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

    • срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
    • вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
    • аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

    Необходимые документы

    Для продажи продавцу необходимо подготовить:

    • Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
    • Свидетельство о браке/разводе.
    • ДДУ.
    • Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
    • Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
    • Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

    Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

    Согласование с застройщиком

    Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

    • При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
    • При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

    Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

    Оформление договора

    Грамотно составленный договор содержит сведения о:

    1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
    2. Цене переуступки (стоимость продажи).
    3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
    4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

    Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

    Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п. 2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу. Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

    Читать еще:  Сколько стоит нотариальная доверенность на покупку квартиры?

    Регистрация сделки

    Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

    • Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
    • Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
    • Зарегистрированный ДДУ.
    • Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
    • Подписанные экземпляры договора переуступки.
    • Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

    Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины. Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц. Если заявление поступает от нескольких человек, сумма делится по количеству сторон с выдачей каждому квитанции об оплате.

    Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

    Стоимость и сроки

    Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

    С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

    Вопросы налогообложения

    Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

    • Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
    • Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

    Далеко не все продавцы готовы добросовестно уплачивать налоги, поэтому стремятся намеренно занизить цену недвижимости в договоре. Но такие действия являются нарушением законодательства и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель сможет вернуть только указанную в документах сумму, а не фактически уплаченную.

    Независимо от фактического дохода (в том числе нулевого), продавцу обязательно подать декларацию 3-НДФЛ. Иначе можно получить письма от налоговиков о необходимости уплаты налога с суммы продажи или штраф за отсутствие декларации. Декларация заполняется с учетом использованного варианта снижения налога, прилагаются копии документов для подтверждения такого права. При продаже квартиры в 2019 году срок подачи будет до 30 апреля 2020 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2020 года.

    Преимущества и недостатки для продавца

    Продажа квартиры по переуступке не всегда сопряжена с желанием владельца будущей жилплощади заработать на разнице цен. Она может быть обусловлена изменением каких-либо жизненных ситуаций (необходимости переезда и пр.). Продавать жилье после вступления в собственность невыгодно из-за условий налогообложения: с 2017 года для недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, обязательна уплата налога (стандартно 13% стоимости).

    Таким образом, продавцу цессия позволяет:

    • Заработать на перепродаже благодаря росту стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница от момента закладки дома до окончания строительства составляет 40-60%.
    • Вернуть собственные деньги без уплаты штрафа, если возникает необходимость отказаться от долевого участия.

    Что касается недостатков и рисков для продавца, здесь следует учитывать:

    1. Возможную задержку оплаты со стороны покупателя. Обезопасить себя можно, используя услугу банковской ячейки или аккредитивов. В последнем случае покупатель кладет деньги на аккредитивный банковский счет, а продавец получает к нему доступ после предъявления зарегистрированного с покупателем договора. Недостаток этого варианта – необходимость уплаты комиссии банка в размере 1% или выше от суммы средств. Надежным и более доступным вариантом будет использование банковской ячейки.
    2. Необходимость уплаты налога на полученный по сделке доход (при разнице цен в большую сторону).
    3. Несоответствие ценовых ожиданий настоящей рыночной стоимости объекта. В условиях большого количества предложений «переуступочного» жилья от застройщика или других лиц придется уменьшать цену или отказываться от продажи.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Продажа квартиры по переуступке

    Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено. Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор. Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.

    Понятие переуступки при продаже квартиры

    Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.

    В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено. В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще. Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.

    Преимущества покупки квартиры по переуступке

    Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.

    Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.

    Когда производится продажа квартиры по переуступке

    Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.

    Как продать квартиру по переуступке

    Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.

    Порядок действий

    1. Оценить стоимость квартиры на данный момент.
    2. Найти подходящего покупателя.
    3. Показать будущее жилье, если есть что показывать.
    4. Получить разрешение на переуступку прав от Застройщика (если требуется).
    5. Обсудить с покупателем условия сделки и предоставить все необходимые документы.
    6. Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки.

    Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.

    Оценка недостроенной квартиры

    Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.

    • Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.
    • Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.

    Поиск покупателя

    Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.

    Осмотр жилья

    Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть. Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова. Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.

    Разрешение от застройщика

    Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.

    Обсуждение условий сделки

    На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.

    Содержание договора продажи квартиры по переуступке

    После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:

    • Данные сторон сделки. Нередко в качестве уступающего лица выступает компания-инвестор, заранее скупившая все доступное жилье в доме.
    • Информация о будущей квартире. Адрес, площадь, этажность и так далее.
    • Стоимость квартиры. Цифрами и прописью. Здесь же обычно описываются и условия расчетов, кто, как, когда и в какой сумме перечислит средства.
    • Условия сделки. Тут прописывается вся основная информация о том, как будет производиться переуступка прав.
    • Дата и подпись. Дата обязательно актуальная на момент заключения сделки.
    Читать еще:  Как продать дарственную квартиру без налога?

    Образец договора продажи квартиры по переуступке

    Требуемые документы

    Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

    • Паспорта сторон. Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, нужен будет его устав, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых подписан получил право подписи именно этого договора.
    • Договор долевого участия. Этот документ является единственным подтверждением того, что продавец действительно является будущим собственником квартиры. Он заменяет одновременно техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписку из БТИ и так далее.
    • Разрешение на переуступку прав от застройщика. Если требуется.

    Расходы и сроки

    Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется. Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

    Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.

    Налог за продажу квартиры по переуступке

    Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Переуступка квартиры – что это

    Переуступка квартиры — что это

    Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

    Что такое переуступка

    Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

    Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

    При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

    К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

    Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

    Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

    Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

    Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

    У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

    Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

    Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

    Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

    Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

    Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

    Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

    Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

    Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

    Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

    Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

    Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

    Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

    🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

    🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

    🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

    🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

    Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

    Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

    Шаг 1: соберите пакет документов

    Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

    📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

    📂 сам договор долевого участия;

    📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

    📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

    📂 разрешение от банка на переуступку прав.

    Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

    Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

    Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

    Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

    Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector