Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Как продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку. Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга. Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Порядок действий

  1. Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).
  2. Подготовить документы (см.ниже).
  3. Обсудить условия сделки.
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Подписать акт передачи жилья.
  6. Написать расписку о получении денег.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
  • Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
  • Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Расходы

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходов Возможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей
Оценка жилья От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги От 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Долг за квартиру не погашен

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Порядок действий

  1. Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.
  2. Закрыть долг перед банком.
  3. Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).
  4. Найти подходящего покупателя.
  5. Продать жилье.
  6. Погасить потребительский кредит (если требуется).

Документы

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Порядок действий

  1. Найти подходящего «покупателя».
  2. Обсудить условия сделки в трехстороннем порядке (вместе с банком).
  3. Заключить договор цессии.
  4. Передать права на квартиру покупателю.
  5. Произвести окончательный расчет.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Документы

Никаких специальных документов в данном случае не требуется. У банка есть вся необходимая информации и останется только получить все то же самое от «покупателя».

Расходы и сроки

Дополнительных расходов нет. Срок также будет сокращен до минимума, так как от сторон практически ничего не требуется. В среднем, такую сделку можно закрыть буквально за несколько дней или, максимум, одну неделю.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке: популярные схемы и риски

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее. Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство. Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Главная особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор. Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы. Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы. Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

  • обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
  • проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
  • узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
  • погасить кредит из найденных средств;
  • начать поиск покупателей;
  • подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
  • продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны. К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто. Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

  • найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
  • вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
  • подписать новое соглашение при участии третьего лица;
  • получить деньги.

Подводные камни и риски

Осуществить продажу жилья по ипотеке с передачей прав можно только тогда, если это закреплено в банковском договоре, а добиться одобрения весьма непросто. Без квалифицированной помощи не обойтись, поэтому решив продавать по этой схеме, стоит заручиться поддержкой хорошего юриста.

Продажа квартиры по переуступке для участника жилищной программы для военнослужащих влияет на снижение стоимости объекта, поэтому решив продать квартиру по военной ипотеке риски продавца нужно оценивать правильно.

Истории из жизни
Пять лет назад на меня был оформлен ипотечный кредит для военнослужащих, а прошлой весной супруга получила в наследство прекрасную квартиру в Подмосковье. Решили выйти из программы, а ипотечное жилье продать. В реальности все оказалось не так-то просто: одни потенциальные покупатели не решались иметь с нами дело при одном упоминании о военной ипотеке, другие бессовестно снижали стоимость. Товарищ посоветовал обратиться в агентство, при участии которого сам продавал ранее дом. Так и сделали: позвонили, встретились, получили детальную консультацию, заключили договор. Что ни говорите, а профессионал всегда лучше дилетанта умеет проконтролировать юридическую сторону сделки, поэтому все прошло гладко.

Почему, когда нужно продать квартиру в военной ипотеке, разумно выбирать сотрудничество с агентством недвижимости «Чистые Пруды»? Вот несколько аргументов:

  • наш риэлтор умеет грамотно организовать торги;
  • каждую сделку курирует команда специалистов;
  • у нас обширная база недвижимости;
  • мы присутствуем на рынке не один десяток лет и сотрудничаем с ведущими банками страны;
  • предоставляем услугу, в рамках которой можно получить деньги до продажи.

Частный риэлтор работает вне зоны контроля, а у нас налажено тесное взаимодействие всех департаментов компании, поэтому с нами безопасно. Выбирайте надежность!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Порядок продажи квартиры, купленной по военной ипотеке

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало. Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте. Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Военнослужащих никто не стесняет в действиях, запрета на продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, нет, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации, так и у Российской Федерации, т. е. находится в двойном обременении.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим. – большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

  • необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
  • найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
  • выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
  • получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росв оенипотекой:

  • путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

К сведению. Военнослужащий, для погашения долга перед Росвоенипотекой, должен вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки. К сожалению, многие участники НИС не знают об этом и при подготовке к сделке не рассчитывают на возврат суммы превышающей размер изначально предоставленных средств. Такой неприятный «сюрприз» возникает из-за недопонимания сути накопительно-ипотечной системы в целом и договора целевого жилищного займа в частности. «За вас платит государство» – этот слоган, ввёл многих военнослужащих в заблуждение. Да, так оно и есть – пока служишь, ипотека погашается, с небольшой, но весомой оговоркой – «платит государство накоплениями с вашего именного счёта».

  • после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Продать квартиру, купленную по «военной ипотеке»

Прежде чем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок статьи, необходимо понять, возможна ли продажа квартиры, приобретенной по программе военной ипотеки. Действующее сегодня законодательство однозначно разрешает подобную сделку. Хотя ее реализация потребует от владельца жилья достаточно серьезных усилий и затрат времени.

Дело в том, что ключевой особенностью купленного по военной ипотеке жилья выступает оформление сразу двух залогов на приобретенную квартиру – непосредственно в банке, выдавшем ипотечный кредит, и в Росвоенипотеке, организующей помощь в финансировании сделки со стороны государства. Действие обременения продолжается до полного погашения займа перед банком и окончания срока службы военнослужащего. Поэтому для успешного совершения продажи квартиры необходимо снятие обоих видов залога, что требует возврата денежных средств и банку, и Росвоенипотеке.

Возврат средств в НИС и снятие обременения Росвоенипотеки

Для снятия обременения квартиры со стороны государства и представляющей его интересы Росвоенипотеки от военнослужащего потребуется вернуть денежные средства на накопительный лицевой счет, открытый для него в НИС. Важной особенностью грамотного проведения этой процедуры выступает возможность повторного использования финансовых ресурсов, размещенных на указанном счете для покупки жилья. Последовательность действий военнослужащего, выполнение которых необходимо для снятия обременения Росвоенипотеки, выглядит следующим образом.

Шаг №1. Оповещение ФГКУ «Росвоенипотека»

Сначала требуется известить ФГКУ «Росвоенипотека» о желании продать квартиру и необходимости снять обременение. Для этого необходимо заполнить бланк заявления, размещенный на официальном сайте казенного учреждения по адресу http://rosvoenipoteka.ru/uch/snyatie_obremeneniya_s_kvartiri/obrazci_dokumentov. Документ оформлен в формате популярного текстового редактора Word, а его заполнение не представляет труда.
Фото №1. Документы, необходимые для снятия обременения с квартиры

Шаг №2. Возврат денежных средств

Затем необходимо внести денежные средства на лицевой счет участника НИС в размере, достаточном для погашения задолженности по договору ЦЖЗ. Величину требуемой суммы можно узнать двумя способами. Первый предполагает регистрацию на официальном портале Росвоенипотеки. Функциональные возможности личного кабинета сервиса сайта позволяют получить необходимую информацию в режиме онлайн.
Фото №2. Экран личного кабинета на сайте Росвоенипотеки Второй вариант предусматривает оформления заявление на получение интересующей военнослужащего информации. Бланк документа размещается по указанному выше адресу. Заполненное заявление необходимо отправить заказным письмом по адресу, также размещенному на сайте Росвоенипотеки в разделе меню «Контакты».
Фото №3. Раздел сайта Росвоенипотеки «Контакты»

Важно! Военнослужащий должен вернуть на счет НИС не только средства, потраченные на первоначальный взнос на покупку жилья, но и все ежемесячные выплаты банку со стороны Росвоенипотеки.

После поступления документа адресату его статус можно отслеживать с помощью специальных сервисов, которые находятся на главной странице портала ФГКУ. Для этого достаточно указать номер имеющегося у военнослужащего свидетельства участника НИС. Сроки рассмотрения заявления не превышают 30 дней.
Фото №4. Простой и удобный способ проверки статуса обращения

Шаг №3. Оформление нового свидетельства участника НИС

Для повторного участия в программе военной ипотеки потребуется получение военнослужащим нового свидетельства. Оптимальное время для подачи соответствующего заявления – одновременно со снятием обременения и возвратом денежных средств на счет НИС. Это позволит гарантированно сохранить ранее накопленные средства и снова использовать их для покупки необходимого военнослужащему жилья.
Фото №5. Документы для включения военнослужащего в НИС

Шаг №4. Получение документов о снятии обременения

Оформленные специалистами Росвоенипотеки документы направляются участнику НИС по адресу, указанному им в заявлении. К моменту их получения целесообразно завершить аналогичную операцию по полному погашению задолженности перед банком и сбору пакета документации, необходимой для получения выписки из ЕГРИП об отсутствии обременения.

Шаг №5. Документальное оформление снятия залога

Доказательством наличия «чистой» квартиры, выступает выписка из ЕГРП об отсутствии обременения. Она заменила используемое ранее свидетельство о регистрации собственности. Для оформления выписки требуется такой набор документов:

  • о праве собственности на квартиру или другие виды жилой недвижимости;
  • удостоверяющие личность владельца;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру, дом или другой объект недвижимости.

После получения выписки можно переходить непосредственно к сделке по реализации квартиры. В случае отсутствия обременения она осуществляется аналогично обычным операциям купли-продажи объекта недвижимости. Проще всего в подобной ситуации пригласить грамотного риелтора, что гарантирует правильность оформления всех необходимых документов и беспроблемную регистрацию сделки.

Возврат средств банку и снятие обременения банка

Процедура погашения долга участника НИС перед банком, который выдал ипотечный кредит, как правило, намного проще с точки зрения документооборота. Это обусловлено двум факторами:

  • во-первых, нет необходимости на длительную переписку, так как офисы банков, принимающих участие в госпрограмме военной ипотеки, находятся практически во всех крупных городах страны;
  • во-вторых, большая часть кредитных организаций давно и успешно внедрила простые и удобные сервисы дистанционного обслуживания клиентов в режиме реального времени.

Несмотря на это, перед началом процедуры погашения долга перед банком и последующего снятия обременения с квартиры требуется изучить правила работы конкретной финансовой организации. Это связано с тем, что различные банки устанавливают разные правила возврата средств.

Важно! Общим для всех является одно – досрочный возврат долга по военной ипотеке практически всегда невыгоден для заемщика. Причем чем дольше действует кредитный договор, тем преждевременное погашение становится менее интересным для должника с финансовой точки зрения.

Это связано с особенностями ипотечного кредитования, для которого во всех банках-участниках программы предусмотрена аннуитетная схема выплат. Она подразумевает, что в начале срока действия ипотечного кредита средства от регулярных платежей заемщика направляются, прежде всего, на выплату процентов, а не на погашение долга. Естественно, при досрочном возврате кредита речь о возвращении уже уплаченных процентов не идет.

Каждый банк устанавливает собственные правила досрочного погашения кредита и схемы снятия обременения с заложенной недвижимости. Например, у бесспорного лидера финансового сектора страны – Сбербанк России – указанным вопросам посвящены отдельные страницы официального портала организации. Они размещаются на http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/repayment и http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/sn_obr. Аналогичные, хотя и не настолько детальные, инструкции для клиентов разработаны и другими кредитными учреждениями, которые участвуют в программе военной ипотеки.

Общее количество подобных банков, согласно данным сайта Росвоенипотеки, составляет на сегодня 13 организаций. Более подробные сведения о финансовых организациях и предлагаемых ими условиях приведены на фото с портала ФГКУ.
Фото №6. Список банков, которые участвуют в госпрограмме военной ипотеки

Какие могут возникнуть сложности при продаже жилья, приобретенного по военной ипотеке

Ключевым вопросом совершения сделки по продаже квартиры, купленной по программе военной ипотеки, выступает получение финансовых ресурсов, необходимых для снятия обременения перед Росвоенипотекой и кредитной организацией. На практике используются три основных источника средств, которые с равным успехом направляются на погашение долга как перед государством, так и банком. К ним относятся:

  • собственные накопления военнослужащего. Этот вариант встречается реже всего, так как является в современных условиях достаточно проблематичным.
  • оформление потребительского или других видов кредита. Такой способ финансирования сделки встречается чаще. Он позволяет погасить существующие перед банком и Росвоенипотекой долги, однако, серьезным минусов в подобной ситуации выступает высокая процентная ставка. Поэтому для минимизации сопутствующих потерь после снятия обременения требуется как можно быстрее продать квартиру, что позволит вернуть потребительский кредит;
  • рефинансирование военной ипотеки. Подобная схема перекредитования целесообразна только в том случае, если процентные ипотечные ставки снизились, как минимум, на 2-3 пункта. В противном случае расходы по переоформлению кредита сведут возможную прибыль к нулю;
  • получение денежных средств в виде аванса от продажи квартиры. Схема финансирования предполагает заключение предварительного договора купли-продажи, авансовый платеж по которому направляется на погашение долгов военнослужащего и снятие обременения с квартиры. Окончательный расчет происходит только после официальной регистрации сделки. Главный минус таково варианта получения денежных средств – высокий риск и отсутствие гарантий для покупателя. Несколько снизить потенциальную опасность сделки может участие серьезного банка, например, ВТБ или Сбербанка, выдавшего кредит по программе военной ипотеки и заинтересованного в успешном завершении продажи заложенной квартиры.
  • продажа квартиры другому участнику НИС путем переуступки прав. Относительно новый и весьма перспективный способ финансирования. Он находится в режиме тестирования и был разработан специалистами банка ВТБ 24, который сегодня вошел в единую банковскую структуру материнского холдинга ВТБ. Схема позволяет продать квартиру другому военнослужащему, который принимает участие в программе военной ипотеки, причем сделка совершается без снятия обременения. Это заметно ускоряет ее осуществление и сводит количество оформляемых документов к минимуму.

Схема продажи квартиры по военной ипотеке и анализ рисков продавца

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет. Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Решив продать недвижимое имущество, приобретенное за счет средств займа, вы всегда можете получить на нашем сайте бесплатную консультацию юриста по ипотечному кредитованию, а также оставить интересующие вас вопросы в комментариях.

Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.

Также вам будет интересно узнать о том, как купить квартиру по военной ипотеке.

Читать еще:  Как восстановить акт приема передачи квартиры?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector