Как продать квартиру юридическому лицу?

Как продать квартиру юридическому лицу?

Сложности и пути их обхода при продаже квартиры юридическим лицом юридическому или физическому лицу

Если собственник недвижимости юридическое лицо – ООО, АО или другая по форме организация, она имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: продавать или покупать. Такие сделки отличаются от сделок между физическими лицами.

В статье расскажем о нюансах и условиях продажи квартиры с участием юридических лиц, какие могут быть риски продающей стороны.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Оформление сделки между организациями

Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

Также необходимо проверить содержание уставных документов, иногда там сказано, о том, что недвижимость нельзя продавать третьим лицам.

В этом случае меняют устав, а потом проводят сделку.

Самое важное в сделке между двумя юр лицами – согласие учредителей и акционеров обеих организаций на куплю или продажу, соответственно. Согласие оформляют в письменном виде.

Форма документа зависит от типа собственности: протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.

Советуем прочитать:

Необходимые документы

Пакеты документов для сторон различаются.

Для покупателя:

  • копия Устава компании;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • согласие учредителей на сделку;
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • паспорт директора организации или доверенного лица.

Для продавца:

  • паспорт или учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
  • выписка из реестра, которая подтверждает, что у недвижимости нет обременений;
  • договоры приватизации, купли-продажи и другие документы, подтверждающие на каком основании у продавца возникло право собственности;
  • технический план и экспликация помещения из БТИ, которая подтверждает, что квартиру не перепланировали незаконно;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который подтверждает, что нет долгов по ЖКХ.

Самый главный документ в сделках с недвижимостью – договор купли-продажи. Его составляют, учитывая требования гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

В договоре должны быть указаны:

  1. Предмет сделки;
  2. Цена объекта недвижимости;
  3. Права и обязанности сторон;
  4. Наличие обременений;
  5. Условия расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации договора влечет его недействительность.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Утратил силу.

Порядок проведения

Схема действий для оформления сделки следующая:

  1. Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
  3. Подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
  6. Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Нюансы и особенности

Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.

Риски продающей стороны

Чем рискует продавец – юрлицо:

    Деньги. Самый безопасный способ оплаты такой крупной покупки как квартира – банковская ячейка.

  • наличные могут быть поддельными;
  • при переводе на банковский счёт можно ошибиться при вводе реквизитов;
  • безналичным способом можно оплатить недвижимость, только после регистрации перехода права собственности.
  • Недействительность сделки. Нужно тщательно проверять документы, особенно подтверждающие согласие всех учредителей ООО. В этой области часто бывают подводные камни.
  • Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд и признать документ недействительным, а сделку незаконной. Поскольку подобные сделки с недвижимостью компании не могут проходить без согласия всех учредителей фирмы.

    Также необходимо проверить согласие на покупку учредителей компании-покупателя.

    Затраты собственника

    Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

    Сделка по недвижимости между фирмой и частником

    Компания должна провести собрание всех учредителей и зафиксировать их согласие на сделку квартиры в протоколе. После нужно подготовить пакет документов.

    Необходимые документы

    Документация для продавца и покупателя, также как и в случае со сделкой между двумя юрлицами, будет различаться.

    Для продавца-юрлица:

    • выписка из ЕГРП;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • независимая оценка недвижимости;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство права собственности;
    • кадастровый паспорт;
    • уставные документы организации;
    • заявление о переходе права собственности;
    • справку о крупности сделки;
    • доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
    • справку об отсутствии обременений;
    • согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
    • свидетельство о постановке в налоговом органе;
    • выписка о зарегистрированных правах.

    Для покупателя физлица:

    • паспорт РФ;
    • заявление о новом праве на собственность;
    • чек об оплате госпошлины.

    Порядок проведения

    1. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи.
    2. Выдать покупателю доверенность от юрлица на представление интересов при регистрации перехода права собственности на квартиру.
    3. Покупатель едет по месту нахождения квартиры, получает технический план в БТИ (если нужно), сдает документы в Росреестр, через 20 дней получает свидетельство о праве собственности.

    Нюансы и особенности

    Физические лица опасаются сделок с квартирой с юридическими лицами, поэтому для того, чтобы продать собственность фирме они чаще всего нанимают профессиональных юристов, которые знают «подводные камни» процесса купли-продажи недвижимости.

    Компания-продавец должна быть готова к тщательным проверкам документов со стороны юриста покупателя. Будут проверять данные из Росреестра, информацию о предыдущем собственнике и может ли он оспорить право собственности, изучать соглашение о продаже недвижимости от всех акционеров.

    Риски фирмы

    Продавец- юридическое лицо рискует при оплате покупки. У безналичной сделки нет лимита оплаты.

    Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

    Покупатель может перевести деньги на банковский счёт или ячейку. Другие способы оплаты могут быть мошенническими. Также важно проверить документацию физлица.

    Затраты собственника

    Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал. После продажи квартиры платят налог на прибыль.

    Юридическое лицо может законно продать квартиру другой организации или физическому лицу. Главное, подготовить необходимые документы и учитывать возможные риски. А после продажи недвижимости обязательно заплатить налоги.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Особенности сделки покупки и продажи квартиры с юридическими лицами. Как избежать рисков?

    Юридические лица совершают сделки между собой и с гражданами. Процедура таких сделок имеют ряд особенностей, о которых надо знать и учитывать возможные негативные последствия.

    В статье подробно рассмотрены возможные нюансы, связанные с покупкой и продажей жилья квартиры с юридическим лицом избежав возможных рисков.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

    Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

    • покупка новой квартиры у застройщика;
    • покупка квартиры у агентства недвижимости;
    • покупает квартиру банк.

    О преимуществах и недостатках покупки жилья на вторичном рынке и в новострое мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки через агентство недвижимости.

    Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

    • Гражданский кодекс РФ, часть первая, глава 4; часть вторая, глава 30, параграфы 1,7.
    • Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

    Купля-продажа между юридическими лицами

    Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

    1. Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
    2. Заключение основного ДКП.
    3. Передача денег и ключей (какими способами может осуществляться оплата читайте тут).
    4. Подписание акта приема-передачи.
    5. Регистрация в кадастре недвижимости.

    Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

    Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

    При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

    Подготовка пакета документов

    Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

    Кроме документов необходимых для купли-продажи квартиры:

    • о праве собственности – выписки или свидетельства;
    • выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
    • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

    Продавец готовит следующий пакет документов:

    • Устав.
    • Учредительный договор (при наличии).
    • Выписка из ЕГРЮЛ.
    • Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
    • Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
    • Доверенность на представителя (о правилах проведения сделки между физлицами по доверенности узнаете в отдельном материале).
    • Справку о том, что сделка некрупная.
    • Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

    Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

    Читать еще:  Где можно узнать о приватизации квартиры?

    О том, какой перечень документов может потребоваться для проведения типовой сделки купли-продажи, мы рассказывали тут.

    Нюансы заключения договора

    Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

    В договоре между гражданами будут указаны:

    • фамилии, имена, отчества;
    • паспортные данные.

    В договоре между предприятиями будут указаны:

    • занимаемая должность;
    • фамилия, имя, отчество;
    • на основании чего это должностное лицо действует.

    Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

    На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

    Об основных правилах составления и оформления типового ДКП жилья узнаете из отдельной статьи.

    Покупка и продажа квартиры между физлицом и предприятием

    Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

    • незнание законов;
    • небрежность в оформлении;
    • мошеннические действия.

    Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

    Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо (о стандартной процедуре проведения сделки купли-продажи жилья мы рассказываем тут). Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

    Риски покупателя и продавца

    Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

    1. Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
    2. Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
    3. Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
    4. Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

    Как избежать рисков?

    Гражданину

    На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

    • кто собственник квартиры;
    • кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
    • не заложена ли она;
    • нет ли иных ограничений.

    Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

    Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

    Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

    Предприятию

    При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов. Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

    • получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
    • получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

    Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

    Нюансы сделки

    Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от купли-продажи между физическими лицами.

    Подготовка пакета документов

    Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

    Особенности заключения ДКП

    Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

    Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

    1. в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
    2. внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

    При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

    1. в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
    2. в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

    Расчеты

    Предприятиям и организациям не запрещено работать с наличными, но чаще расчеты производятся безналичным путем. При получении денег за квартиру возникают проблемы. Поскольку предприятие не может получить деньги пока право собственности не перейдет покупателю. Иначе возникает необоснованная прибыль, а с прибыли платится налог.

    Самый удобный способ расчетов – это аккредитив, откуда продавец без риска получит деньги после перехода права собственности к покупателю.

    О существующих способах оплаты при сделке купли-продажи жилья можете узнать в отдельном материале.

    Регистрация перехода права собственности

    При государственной регистрации перехода права собственности на квартиру для юридических лиц установлена госпошлина – 22 000 рублей, а для физических – 2 000 рублей. В остальном требования одинаковые.

    Тонкости налогообложения

    При продаже квартиры ее стоимость НДС не облагается, поэтому увеличение цены квартиры за счет НДС не происходит. В то же время если организация занимается куплей-продажей недвижимости и получает с этого прибыль, то необходимо заплатить налог на прибыль.

    Если знать закон и правильно его применять, то можно заключать любые договоры и совершать выгодные сделки. И не надо опасаться, что кто-то оспорит вашу сделку в суде. Нет времени изучать законы – пригласите юристов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

    Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

    Может ли ООО купить квартиру

    Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

    • квартира приобретается у физ. лица;
    • квартира покупается у юр. лица.

    Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

    • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
    • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

    Особенности покупки

    Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

    Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

    Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

    Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

    Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

    Этапы покупки

    Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

    1. Формирование всех условий будущего соглашения.
    2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
    3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
    4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
    5. Расчет по сделке.
    6. Подписание акта приема-передачи.

    Документы

    Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

    • Копия устава.
    • Выписка из ЕГРЮЛ.
    • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
    • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
    • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

    Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

    • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
    • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
    • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
    • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
    • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
    • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
    • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
    • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
    • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
    • Доверенность на представление интересов.

    Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

    Плюсы

    Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

    • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
    • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
    • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
    • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
    • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
    • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
    • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
    Читать еще:  Продать долю в квартире без выделения

    Минусы

    Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

    • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
    • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
    • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
    • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

    Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

    Налоги

    Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

    Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

    Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

    Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

    Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

    Продавец квартиры – юридическое лицо, покупатель – физическое лицо. Лица не являются взаимозависимыми.
    При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой – покупатель? Как это происходит и оформляется?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

    У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.
    У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.

    Обоснование вывода:

    Налогообложение у организации

    Налог на добавленную стоимость (НДС)

    Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

    Согласно пп. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

    При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

    Обратите внимание, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

    Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

    Таким образом, при применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно исключительно при заключении договора купли-продажи. Следовательно, если организация от льготы по реализации квартиры не будет отказываться, то при заключении договора купли-продажи жилого помещения (в рассматриваемой ситуации – квартиры) с физическим лицом указанная операция может быть освобождена от обложения НДС (письма УФНС РФ по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 27.06.2008 N 19-11/60652).

    Налог на прибыль

    В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации любого имущества, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованное имущество, выраженных в денежной и (или) натуральной формах, за вычетом налогов, предъявленных покупателю (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

    Доход, полученный от реализации квартир, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в договоре купли-продажи (письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30).

    Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) организация-налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации на цену приобретения этого имущества.

    Обращаем внимание, что при реализации недвижимости неоднозначным является вопрос признания даты получения дохода для целей исчисления налога на прибыль.

    При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) (п. 1 ст. 271 НК РФ). Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3. ст. 271 НК РФ). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на товары (п. 1 ст. 39 НК РФ).

    Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Таким образом, исходя из норм ст. 223 и ст. 551 ГК РФ доходы от продажи квартир могут быть признаны для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, то есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру (п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

    Аналогичный вывод содержится и в решениях арбитражных судов (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

    Однако контролирующие органы занимают в этом случае иную позицию.

    Так, в письмах от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1), от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 Минфин России указал, что при реализации недвижимости доход следует признавать в момент передачи объекта недвижимости по акту (накладной) приемки-передачи и подачи документов на регистрацию вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав. А в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301 было указано, что у организации (продавца недвижимого имущества) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, то есть еще до передачи документов на регистрацию. При этом финансовое ведомство не аргументировало свою точку зрения ссылками на нормы права.

    Кроме того, в письме от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1) Минфин России объяснил, что в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

    Однако некоторые арбитражные суды считают такой подход неправомерным, указывая на то, что на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности, согласно ст. 209 ГК РФ, составляет три полномочия – владение, пользование, распоряжение (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

    В то же время имеет смысл привести в качестве примера и решение суда, отличающееся от вышеизложенных.

    ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008 (определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) пришел к выводу, что в целях исчисления налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача. Поскольку глава 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ не содержит ссылок на нормы ГК РФ и не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество, суд отклонил ссылку налогоплательщика на положения ст. 223 ГК РФ.

    Таким образом, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в разных отчетных (налоговых) периодах, при этом организация решит признать выручку от реализации квартиры на дату государственной регистрации прав собственности покупателем, то в этом случае велик риск возникновения спора с налоговым органом, который может быть разрешен только в судебном порядке.

    Читать еще:  Что такое передаточный акт при покупке квартиры?

    Заметим, что тот же самый порядок признания дохода (на дату государственной регистрации прав собственности покупателем) не повлечет за собой никаких рисков, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в одном отчетном (налоговом) периоде.

    Если организация не готова к возможным спорам с налоговыми органами, то доход следует признать на момент передачи недвижимости по акту приемки- передачи.

    Налогообложение у покупателя – физического лица

    Сразу отметим, что у физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

    В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. При этом, если в одном налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

    Имущественные налоговые вычеты по НДФЛ могут предоставляться по выбору налогоплательщика:

    – по окончании соответствующего налогового периода после подачи налогоплательщиком налоговой декларации (в этом случае денежные средства перечисляются налогоплательщику непосредственно налоговым органом) (п. 2 ст. 220 НК РФ);

    – до окончания соответствующего налогового периода (в этом случае вычет предоставляется работодателем – налоговым агентом) (п. 3 ст. 220 НК РФ).

    В этом случае физическое лицо пишет заявление на имя руководителя организации. К заявлению необходимо приложить уведомление, выданное налоговой инспекцией, подтверждающее право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

    За получением уведомления налогоплательщик самостоятельно обращается в налоговый орган по месту жительства в России. Для этого он подает в налоговую инспекцию:

    – письменное заявление о выдаче уведомления;

    – документы, свидетельствующие о праве на имущественный вычет.

    Форма уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ “О форме уведомления”.

    Уведомление должно быть выдано налоговым органом в течение 30 календарных дней со дня подачи документов налогоплательщиком.
    Для получения имущественного вычета (в обоих случаях) налогоплательщик должен представить в налоговый орган следующие документы (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.12.2007 N 03-04-05-01/428, МНС РФ от 30.01.2004 N ЧД-6-27/100@):

    – договор о приобретении квартиры;

    – документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

    – платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным кассовым ордерам или банковский документ);

    – доверенность на оплату, если оплата была произведена другим лицом от имени заявляющего право на вычет налогоплательщика;
    – справка (справки) формы N 2-НДФЛ, выданная работодателем (работодателями);

    – иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

    Обратите внимание, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. То есть физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет только один раз и только по одному объекту недвижимости из числа поименованных в этом подпункте.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор Мельникова Елена

    6 августа 2010 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

    Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

    Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

    Особенности покупки квартиры юридическим лицом

    Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

    • когда квартира покупается у другого физического лица;
    • когда квартира покупается у юридического лица.

    В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

    • для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
    • для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

    При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

    Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

    Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров. Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

    В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

    1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
    2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
    3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
    4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
    5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
    6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

    Перечень документов

    Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

    • копия Устава;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
    • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
    • документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

    Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

    • паспорт или учредительные документы юридического лица;
    • свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
    • выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
    • правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
    • техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
    • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
    • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
    • согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
    • согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
    • доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

    Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30). Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным). Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

    В процессе оформления перехода права собственности через Росреестр помимо указанных выше документов потребуются заявления на отчуждение и вступление в права собственности, а также квитанция с оплаченной госпошлиной. Для юрлиц госпошлина уплачивается в повышенном размере 22000 р. Ее размер прописан в Налоговом кодексе и един для всей территории страны.

    Документы на госрегистрацию сделки передаются в любом региональном отделении Росреестра или в МФЦ. По результатам процедуры юрлицо получает выписку из ЕГРН, подтверждающую правовой статус собственника.

    Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

    При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима. При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС. На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

    Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

    Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость. Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования. Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

    Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива. Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector