Как продать квартиру без нотариуса?

Как продать квартиру без нотариуса?

Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса

С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.

Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.

Главное о сделках с долями: что изменилось с 31 июля

Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:

  1. Все собственники продают свои доли одновременно.
  2. Они совершеннолетние.
  3. Сделку оформляют по одному договору.

Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.

Если один собственник продает или дарит свою долю, нужно идти к нотариусу и платить госпошлину — до 20 000 Р

Кого это касается?

Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.

Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.

Как было раньше

Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.

Например, если дети унаследовали от родителей по ½ квартиры и решили ее продать, им нужно было идти к нотариусу и платить ему. Хотя брат и сестра — родственники, они обо всем договорились и оба согласны на продажу.

Иногда обращение к нотариусу действительно было оправданным: например, если долю продавал один собственник. Для таких сделок есть определенная процедура, которая защищает совладельцев жилья. Например, сначала нужно предложить им выкупить долю. Нотариус проверяет, соблюдены ли эти требования.

Что изменилось в продаже долей с 31 июля

К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:

  1. Их продают или дарят все собственники одновременно.
  2. Они оформляют один договор.
  3. Все владельцы совершеннолетние.

Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.

Сколько получится сэкономить без нотариуса

Нотариусы за все берут деньги: госпошлину, нотариальный тариф или плату за свои допуслуги. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 Р . Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.

Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.

К нотариусу можно обратиться добровольно

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Если долю продает один собственник

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.

Какие риски есть при продаже долей без нотариуса

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью сопряжены со значительными имущественными рисками как для продавца, так и для покупателя. А потому для них вполне закономерно желание максимально обезопасить себя от нежелательных последствий. Но способен ли им в этом помочь нотариус? И действительно ли необходимо его участие в процедуре купли-продажи?

Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?

В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:

  1. Удостоверение договора купли-продажи.
  2. Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
  3. Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
  4. Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
  5. Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
  6. Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
  7. Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
  8. Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:

  • покупки доли квартиры;
  • передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.

Сделки с долями недвижимости

Законодательство устанавливает нотариальную форму, если по договору купли-продажи передается лишь часть жилплощади.

Перед совершением сделки в таком случае продавцу необходимо разослать уведомления остальным сособственникам с предложением о выкупе доли. Эта обязанность прописана в ст. 250 ГК РФ, а уклонение от нее грозит судебными исками от владельцев остальных долей и переводом прав и обязанностей покупателя на кого-либо из них.

Если же по истечении месяца продавцу не поступит ответ, либо получатели извещений откажутся от покупки части квартиры раньше указанного срока, договор купли-продажи заключается с любым выбранным лицом.

Правда считается, что привлечение к данному процессу нотариуса — самый надежный вариант его осуществления, так как он, в случае возникновения спора, способен дать гарантированное подтверждение исполнения продавцом своих обязательств.

Доверенности

Обратиться к нотариусу придется и в случае, когда кто-либо из сторон желает переложить часть своих полномочий на другого человека, то есть оформить на него доверенность.

Поручить выполнение определенных действий в рамках сделки вправе любой дееспособный совершеннолетний гражданин или законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного. Важно, чтобы выбранное ими лицо соответствовало следующим требованиям:

  • возраст старше 18 лет;
  • полная дееспособность;
  • знание русского языка, грамотность.

Для выдачи доверенности продавцу или покупателю следует прийти в нотариальную контору до заключения договора и озвучить перечень обязательств, которые планирует переложить под ответственность своего представителя.

Нотариус оформит письменное полномочие в надлежащем виде, после чего заявитель сможет передать один из экземпляров доверенному лицу.

На этом участие служащего нотариальной конторы может быть окончено. И, если предметом сделки является целая жилплощадь, больше его услуги в обязательном порядке не потребуются.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

  1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
  2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
  3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
  4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

И нотариус, в свою очередь, способен их предотвратить — оценить состояние участников, проверить их документы, разъяснить ключевые правовые особенности производимого действия, а также, в случае необходимости, стать важным свидетелем по делу об оспаривании купли-продажи.

По этой причине некоторые граждане прибегают к услугам нотариуса по личной инициативе, чтобы дополнительно обезопасить себя и гарантировать договору юридическую силу в дальнейшем.

Читать еще:  Кого нельзя выселить из муниципальной квартиры?

Однако касаемо отчуждения долей жилых помещений, как уже было отмечено выше, нотариальное удостоверение — обязательный этап купли-продажи.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

  1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
  2. Доверенность.
  3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
  4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
  5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
  6. Договор купли-продажи.*
  7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
  8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

  1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
  2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
  3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
  4. Предъявление установленного перечня документов.
  5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
  6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
  7. Подписание договора сторонами.
  8. Удостоверение документа нотариусом.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Сроки оформления

Оформить сделку можно в течение одного дня, в рамках одного визита к нотариусу. Но только при условии, что:

  • у обратившихся лиц будет собран полный пакет документов;
  • стороны согласовали содержание договора купли-продажи, а в идеале — уже изложили его в надлежащем виде;
  • заявители оплатили или готовы оплатить госпошлину и сопутствующие услуги нотариуса;
  • все участники сделки в сборе и обладают достаточными правомочиями на совершение сделки.

Образец договора купли-продажи

Подходить к составлению договора следует крайне ответственно и, главное, сообща — в документе должны быть учтены требования и пожелания как продавца, так и покупателя.

В тексте акта нужно указать:

  1. Полные ФИО и паспортные данные сторон.
  2. Сущность и точное описание предмета сделки.
  3. Основания для возникновения права собственности на квартиру у продавца, реквизиты подтверждающего документа.
  4. Стоимость жилплощади.
  5. Перечень прав и обязанностей сторон, в том числе касательно распределения между ними расходов по оформлению.
  6. Важные примечания — возможное наличие обременений жилого помещения, прав на его обладание или пользование со стороны третьих лиц и т. п.
  7. Ответственность продавца и покупателя на случай неисполнения установленных прав и обязанностей.

Договор также может содержать:

  • положения акта приема-передачи объекта (документа, необходимого в качестве подтверждения исполнения обязанностей продавца);
  • порядок и особенности произведения расчетов между продавцом и покупателем;
  • прочие нюансы.

Государственная регистрация недвижимости

В списке услуг, осуществляемых нотариусом по желанию заявителей, присутствует и посредничество в государственной регистрации приобретенной квартиры.

Регистрация — неотъемлемый этап купли недвижимости. В ходе процедуры за покупателем закрепляется право собственности на квартиру и открываются неограниченные возможности по распоряжению ею (продажа, дарение, передача наследникам и т. п.).

Зачем нужен нотариус? Подача на переоформление квартиры в уполномоченный орган через него осуществляется гораздо проще и быстрее, чем через многофункциональные центры или даже напрямую в Росреестр.

Кроме этого исключается вероятность отказа от регистрации по причине несоответствия предъявленной документации, так как нотариус еще при оформлении сделки осуществляет правовую экспертизу.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:

  1. Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
  2. Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
  3. Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
  4. Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.

К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.

Кто оплачивает договор купли-продажи квартиры: покупатель или продавец

Материальные затраты по оформлению нотариальной сделки, как правило, распределяются между продавцом и покупателем поровну. Но в договоре они могут прописать иной порядок несения расходов, к примеру, возложить их под ответственность одной стороны — только на продавца или покупателя.

Какую ответственность несет нотариус

Многих волнует: несет ли ответственность нотариус за нарушение законодательства или вред, причиненный имуществу граждан в ходе совершения нотариального действия? Ответ можно найти в ст. 17 «Основ законодательства о нотариате».

Мера ответственности назначается в зависимости от того, в какой конторе работает нотариус — государственной или частной:

  • материальный ущерб, принесенный государственным нотариусом, возмещается пострадавшему из государственной казны;
  • вред за неправомерное выполнение обязанностей или бездействие частного нотариуса покрывается за счет его личного имущества или возмещения по договору страхования деятельности.

Кроме этого за нарушение профессиональной этики нотариусы призываются к дисциплинарной ответственности.

С жалобами на противоправную деятельность специалиста, повлекшую нематериальный ущерб, можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А, если в результате нарушения пострадало имущество заявителя, иск о взыскании компенсации направляется в уполномоченную судебную инстанцию.

Можно ли продать квартиру без нотариуса

К оформлению сделок по отчуждению целой квартиры одному покупателю не обязательно подключать нотариуса. Все этапы процедуры можно выполнить самостоятельно.

В качестве альтернативы сторонам сделки доступны:

  • Банковские учреждения — для произведения безопасных расчетов.
  • Почта России или курьерские службы — для рассылки юридически значимых сообщений.
  • МФЦ — как посредник в государственной регистрации объекта недвижимости (также можно обратиться в уполномоченный орган напрямую).

Правовую консультацию и экспертизу документальной базы процесса более детально и основательно могут провести специализирующиеся в данном вопросе юристы.

Стоимость нотариальной сделки

За получение услуг по оформлению сделки купли-продажи с заинтересованных в процессе лиц взимается нотариальный тариф (частные нотариусы) или госпошлина (государственные), а также плата за услуги правового и технического характера.

Актуальная стоимость услуг на 2020 год:

Обязательно, в соответствии с законодательством

Совершается по желанию сторон

УПТХ (услуги правового и технического характера)*

0,5 % от стоимости (в диапазоне 300–20 000 руб.

Между близкими родственниками:

  • до 10 млн. — 2 % + 3 000 руб.;
  • более 10 млн. — 0,1 % о суммы свыше 10 млн. и 23 000 руб.
  • Между остальными лицами:
  • до 1 млн. руб. — 0,4 % + 3 000 руб.;
  • 1–10 млн. — 0,2 % от сумы, превышающей 1 млн. + 7 000;
  • больше 10 000 руб. — 0,1 % от суммы свыше 10 млн. + 25 000

6 000 и 8 000 руб. — обязательное и необязательное привлечение нотариуса с процессу

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу. Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218). Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

Кто сможет продать квартиру без нотариуса?

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Читать еще:  Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры?

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он. Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно. Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет. По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Основные понятия

  1. Конструктор документов >
  2. Статьи >
  3. Особенности купли-продажи >
  4. Основные понятия

Прежде чем разобраться, можно ли составить договор купли-продажи без нотариуса, необходимо разобраться в сути этого понятия.

Закон дает нам следующее определение – это двухстороннее соглашение, согласно которому одна сторона передает другой стороне определенный предмет. Указанная вещь с установленного момента становится собственностью покупателя, он должен принять эту вещь и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Гражданский Кодекс РФ представляет расширенный перечень видов для толкования:

  • контрактация (продажа именно сельскохозяйственной продукции);
  • поставка товаров (заключительный этап);
  • поставка для государственных нужд (особенность в конечном потребителе);
  • продажа недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.д.);
  • продажа предприятия (целого имущественного комплекса);
  • розничная (самая распространенная сделка, которая оформляет повседневные правоотношения покупателя и продавца);
  • энергоснабжение (предмет – энергия).

Сфера недвижимости является самой интересной и востребованной темой. Участники правоотношений пытаются минимизировать свои расходы. И популярным в связи с этим является вопрос, возможно ли и как оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса.

Что говорит закон

Более узким нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы в сфере недвижимости, является ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 г., в который были внесены существенные изменения.

И ответ на вопрос, можно ли заключить договор купли продажи квартиры без нотариуса, лежит в этой плоскости. Сегодня такую сделку можно провести без участия нотариуса. Законодатель обязательной нормы для общих случаев не предусмотрел. Но стороны могут самостоятельно принять такое решение.

Это тот случай, когда субъективные причины становятся основным мотивом для обеспечения безопасности совершения сделки и придания ей определенных правовых гарантий.

Такая возможность закреплена в ст. 160 ГК, где сказано, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в тех случаях, когда это предусмотрено непосредственно добровольным соглашением сторон. Причем в законе такой обязанности удостоверения может и не быть.

Стоимость оформления квартиры достаточна высокая и большинство участников сделки пытаются сэкономить, поэтому к услугам нотариуса не обращаются. Действующим законодательством закреплено, что простой письменной форы для этого случая будет совершенно достаточно.

Ответ на вопрос, действителен ли договор купли-продажи без нотариуса, содержит положительный ответ. Однако, как и в любом правиле, здесь есть свои исключения или особые условия.

Обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит:

  • недееспособному – лицу, которое по своим физическим и моральным качествам неспособно осуществлять права и обязанности. Этот факт должен быть удостоверен судом. Такое лицо не вправе совершать какие-либо виды сделок;
  • несовершеннолетнему – лицу, не достигшему 18 лет;
  • на праве долевой собственности, даже если лицо совершеннолетнее и дееспособное.

Это связано с защитой таких лиц, соблюдением прав всех лиц, интересы которых может затронуть заключения данной сделки.

Как оформить договор купли-продажи без нотариуса

По общему правилу существует два способа оформления сделки купли-продажи:

  1. простая письменная;
  2. заверенная нотариально.

Юридическую силу они будут иметь одинаковую.

Перед составлением договора обязательно проверьте такие важные моменты, как:

  1. дееспособность продавца;
  2. наличие несовершеннолетних собственников;
  3. количество правообладателей и наличие конфликтных отношений между ними;
  4. сам объект продажи: не находится ли он в залоге, не подлежит ли сносу, подлинны ли все правоустанавливающие документы. Существует ли эта квартира в принципе.

Важно: выписку из ЕГРП покупатель может заказать и получить самостоятельно.

Непосредственно процедура заключения сделки заключается в следующем: покупатель и продавец приходят в Городское бюро регистрации прав на недвижимость, сдают оформленный и подписанный договор. После проведения регистрации покупателю выдается правоустанавливающий документ.

Приступая к непосредственному составлению договора, необходимо указывать следующие пункты:

  • паспортные идентификационные данные продавца и покупателя, включая ИНН;
  • предмет договора – квартира с детальным описанием и метражом;
  • цена, обычно указывается в рублях, но не исключено указание любой иной валюты;
  • согласование фактического и юридического освобождения квартиры;
  • должно быть прописано, что недвижимость не является предметом судебных споров, никому не отчуждена и под арестом не находится;
  • обязательно необходимо зафиксировать, что стороны действовали добровольно, осознавали значение своих действий;
  • кто несет расходы по переоформлению квартиры. В стандартной ситуации – покупатель, но часто практикуют и разделение расходов пополам.
Читать еще:  Как продать квартиру по договору уступки?

Такой документ составляется в трех экземплярах: для двух сторон соответственно и для Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости без нотариуса? Можно, но необходимо четко осознавать все возможные риски подобной сделки.

Оформление договора купли продажи без нотариуса – это самый дешевый, простой и быстрый вариант. И именно этим он может представлять опасность в случаях с недобросовестными участниками сделки.

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Небольшое отступление: если продается не вся квартира, а только доля в ней, то здесь иная ситуация — когда при продаже доли квартиры требуется нотариус.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Пример №1 : Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2 : У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добрый день.
Квартира покупалась в ипотеку. Использовали мат. капитал для частичного погашения, но доли детям не выделяли.
Сейчас продаем квартиру за наличные.
Возможны ли проблемы при снятии обременения в Росреестре?
Спасибо.

Здравствуйте, Дмитрий. Проблем со снятие не будет. А Вы детям собираетесь выделять доли детям перед продажей? Вы так-то обязательство оформляли, чтобы обязаны выделить именно в этой квартире.

Кто должен оплатить услуги нотариуса при оформлении квартиры в собственность взамен аварийного жилья-собственники или администрация?Оплатить должен только недееспособный или сумма будет умножена на 4?(Аварийная квартира находится в совместной собственности -4 собственника,один из них недееспособный.)

Здравствуйте, Зоя. Обязаны администрация. П. 7 ст. 32 ЖК РФ — » При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду». Поэтому администрация или должна оплатить услуги нотариуса, или затем возместить Вам эти расходы. Чаще всего администрация отказывается это делать. Поэтому есть два способа — 1) Вы можете сами оплатить, после чего написать им претензию на имя главы администрации о возмещении затрат. Если не согласятся, придется взыскивать через суд. 2) До сделки можно написать им соответствующее заявление о возмещении расходов в соответствии со статьей 32 ЖК РФ. Если откажутся, требуйте письменный отказ, который также придется оспаривать через суд. Все пишите в письменном виде. Требуйте отметок в получении на вашем экземпляре заявления. Или отправляйте документы почтой с описью вложения и с уведомлением о вручении. Если оплатите сами, нотариусу обычно все равно кто и сколько будет оплачивать. По логике оплата должна делиться мужду всеми собственниками поровну.

Продаем купленную квартиру с использованием мат.капитала и приобретаем дом с согласия опеки. Как я понял договор купли продажи квартиры нужно оформлять нотариально. А вот покупку дома необходимо делать через нотариуса?

Здравствуйте, Евгений. С покупкой дома тоже самое, ведь требование нотариально удостоверения сделки купли-продажи действует на всю недвижимость. Нотариус будет обязателен, если среди продавцов (собственников) дома есть несовершеннолетние или недееспособные.

Здравствуйте! У нас с женой-совместная собственность на квартиру.Хотим продать её дочери. Можем ли мы оформить сделку без нотариуса, по простой форме договора? Заранее спасибо за ответ.

Здравствуйте, Леонид. Да, можете. Нотариус не нужен.

Возможна ли возмездная сделка между родителями и детьми?

Здравствуйте, Александр. Не всегда возможна. Будет ли использован мат.капитал? Максимально подробно объясните свою ситуацию, чтобы получить точный ответ.

Добрый день. Подскажите, можно ли купить квартиру супругам в гражданском браке по 2-м доверенностям, оформленным на третье лицо?? Это будет нотариальная сделка или простая письменная форма? И как прописывать, с общую совместную собственность или по 1/2 доли?

Здравствуйте, Анна. Купить можно через доверенное лицо. Участие нотариуса зависит от того КТО БУДЕТ ПРОДАВЦАМИ квартиры. Если один из продавцов будет несовершеннолетний или недееспособный, тогда через нотариуса. Если все продавцы взрослые и дееспособные, то достаточно простой письменной формы договора купли-продажи. Купить квартиру Вы можете только в долевую, т.к. в совместную собственность покупают только зарегистрированные супруги. В законе нет такого понятия как гражданский брак. По закону Вы с гражданским супругов друг другу посторонние люди.

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, при продаже квартиры этажность в свидетельстве о регистрации права обязательно? Свидетельство от 2002г.

Здравствуйте, Игорь. Не уверена, что поняла Вас. Может Вы имеете в виду нужно ли указывать этажность в договоре купли-продажи? Да, нужно.

Здравствуйте! Продаем квартиру, в собственности 17 лет, один собственник, есть несовершеннолетняя дочь (10лет) и взрослый сын (23года), квартира покупалась в браке и уже приватизированная. Какие документы необходимы для продажи?

Здравствуйте, Игорь. Дети здесь не при чем, они же не собственники. Дети не имеют право собственности на имущество родителей — п. 4 ст. 60 СК РФ. Нотариус в вашей ситуации не нужен, лишняя трата денег. Список документов зависит от того, кто будет вашим покупателем — документы для продажи квартиры.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector